臺北簡易庭108年度北簡字第4252號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 108 年 08 月 08 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
108年度北簡字第4252號原　　　告　百家亞太國際地產有限公司

法定代理人　楊怡盈
訴訟代理人　戴家旭律師
複　代理人　林岳姍
被　　　告　詹賢達

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國108年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟元，及自民國一百零八年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告有意投標臺灣新北地方法院106 年度司執字第86304 號事件之拍賣標的即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00○0 號房屋及其坐落基地、暨未辦保存登記之建物部分（以下合稱系爭房屋），經原告提供系爭不動產之物件調查表、拍賣公告等資料向被告詳細說明後，兩造於民國107 年8 月12日與被告簽訂法拍屋、金拍屋專任委託代標契約（下爭系爭代標契約），原告受任後即依被告指示，以被告胞妹詹蕎瑀之名義投標，順利標得系爭不動產，並已完成系爭不動產之過戶及交屋，是被告應依約給付原告服務費共新臺幣（下同）198,000 元，然迄未給付，爰依系爭委任契約第6 條約定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告198,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告原係有意委託原告代標門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00○0 號5 樓房屋，後因該屋不點交而作罷，然原告之業務人員廖哲園旋又推薦位於同棟之系爭房屋，宣稱該屋有點交、且增建部分有12.93 坪，買到賺到云云，致被告誤信為真，而同意委任原告代標系爭房屋。得標後始知該屋係部分點交、部分不點交，且實際增建坪數僅有2 點多坪，根本與廖哲園所述不符，顯見原告係為賺取手續費，刻意以上開不實話術詐欺被告，被告主張依民法第92條第1 項規定撤銷委任之意思表示，自不負給付報酬之義務。縱認被告不得依詐欺撤銷意思表示，然原告於代標後，即對相關手續不聞不問，包括原房客之搬遷證明及其他住所，均係被告自行花費數月與房客協調後，始得順利點交。又本件原訂委託價格僅為6,660,000 元，廖哲園卻在投標前建議加價為6,889,999 元，使被告最終以高於底價23萬多元之價格得標，顯不具法拍專業；另被告於簽約前曾詢問廖哲園本件銀行貸款之利息、手續費多少，廖哲園表示年利率5.25% 、手續費35,000元，然實際上詢問銀行結果，部分點交房屋僅有聯邦銀行願承作，且利率為6.3%、手續費65,130元，造成被告之損害，原告自不應要求被告依原訂金額給付服務費等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告主張兩造於107 年8 月12日簽訂系爭代標契約，原告已依被告指示以訴外人詹蕎瑀之名義投標，並順利由詹蕎瑀拍定，業經新北地方法院民事執行處核發權利移轉證明書，並於107 年10月23日完成所有權移轉登記在案，另被告已於107 年10月中取得系爭房屋之全部占有，完成點交等情，為被告所不爭執，並有上開代標契約、保證金支票影本、系爭房屋建物登記謄本、臺灣新北地方法院107 年10月25日106 年度司執字第86304 號執行命令等物在卷可稽，堪信為真實。
四、依系爭代標契約第6 條約定：「服務費收取標準及給付方式：1.代標成功，乙方（即被告）應於7 日內給付甲方（即原告）服務費為66,000元；2.過戶完成，乙方應於7 日內給付甲方服務費為66,000元；3.完成交屋，乙方應於7 日內給付甲方服務費為66,000元。」，有系爭代標契約附卷可憑（見本院卷第14頁）。原告主張其已完成代標、過戶、交屋等服務，被告應依上開約定給付服務費共198,000 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告之代理人廖哲園於締約時有無基於詐欺之意思，以系爭房屋為全部點交，以及系爭房屋之增建部分為12.93 坪等語，致被告陷於錯誤而同意簽約？㈡原告是否已盡協助點交之義務而得請求該部分服務費？㈢被告以多出底價23萬多元之價格得標，所受價差之損害是否可歸責於原告？㈣被告事後有無以高於廖哲園所告知之利率、手續費向銀行貸款，而受有損害？該損害是否可歸責於原告？茲分述如下：
㈠原告之代理人廖哲園於締約時並未行使詐術，被告主張依詐欺之規定撤銷系爭代標契約，為無理由：
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1 項本文固定有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院亦著有44年台上字第75號民事判例意旨可參。準此，被告辯稱原告之代理人廖哲園於締約時係基於詐欺之意思，向其不實宣稱系爭房屋係全部點交，且增建部分有12.93 坪等語，致其陷於錯誤而同意簽約等情，既為原告所否認，則依前揭規定及說明，即應由被告就此負舉證之責。
2.被告抗辯證人廖哲園於簽約當天即107年8月12日看屋時係告知系爭房屋為全部點交等語，惟查：
⑴被告並不爭執當時廖哲園有提供系爭房屋之拍賣公告，且其有看到當中記載系爭房屋之點交情形為「部分點交、部分不點交」之事實（見本院卷第63頁），可知被告事前即知悉系爭房屋之點交情形並非全部點交甚明。
⑵被告雖又辯稱：其當時看到拍賣公告記載為部分點交、部分不點交時有詢問廖哲園，但廖哲園說這樣就是全部點交云云，然而細究上開拍賣公告，除「點交情形」欄內載明「部分點交、部分不點交」外，緊臨其下之「使用情形」欄說明一、內亦記載：「本件建物（土地）查封時，經查新北市○○區○○路0 段000 巷00號之1 （2 樓）格成5 個小房間，其中一小房間出租於第三人陳秋菊，忘記何時出租，未提出租約. . . 拍定之後出租部分不點交、其餘部分點交。」等語明確，此有上開拍賣公告1 份在卷可稽（見本院卷第87頁）。經核前揭記載簡明扼要，一般人均可輕易瞭解，廖哲園既提供上開拍賣公告予被告閱覽，衡情應無隱瞞此事之意思，亦無從隱瞞，況被告既已詳閱上開公告，又何以會輕信這樣即是全部點交之說法，此亦明顯啟人疑竇，所辯顯屬可疑。⑶被告之胞妹詹蕎瑀固於本院審理時證稱：伊在看屋時問廖哲園系爭房屋陽台為何有晾衣服，廖哲園要伊放心，稱該屋絕對有點交等語（見本院卷第132 頁），惟查證人詹蕎瑀復稱廖哲園有另外交付合約及一本書面資料予被告解釋，其當時在看房子故未仔細聽等情（見本院卷第133 頁），足見證人詹蕎瑀因未參閱拍賣公告而不知系爭房屋係部分點交、部分不點交，不足以證明被告亦如是。至被告之母李春桂雖能就被告、詹蕎瑀於看屋時有問廖哲園關於拍賣公告上寫部分點交、部分不點交，廖哲園說放心這個都有點交一事指證歷歷（見本院卷第137 頁），然其就當天雙方其他對話內容卻全無記憶，明顯不合常情，再參證人李春桂與被告為母子，本難期為毫無偏頗，是其證詞自亦不足佐為有利被告之認定。⑷此外，被告又屢以其原係有意委託原告代標門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00○0 號5 樓房屋，後因該屋不點交而作罷，故本件若非廖哲園宣稱系爭房屋有點交，其不可能同意投標等語為其論據，惟查不點交與部分不點交之情形仍屬有別，可能涉及協調搬遷之成本、方案不同，且個別投資標的之條件本屬有別，影響投資判斷之因素更有多，自無從僅憑上情遽認被告所辯為真。
⑸基上，被告辯稱廖哲園於看屋時告知系爭房屋為全部點交云云，舉證尚有不足，則其據此主張依詐欺之規定撤銷系爭代標契約，即無理由。
3.次查，被告抗辯廖哲園於締約前告知系爭房屋之增建部分坪數有12.93 坪一節，固為證人廖哲園所不否認，並有證人廖哲園提供之不動產現況說明書在卷可稽（見本院卷第149 頁），堪信非虛，然此節核與拍賣公告內記載：本件未辦保存登記之建物（建號4132）總面積為42.76 平方公尺，經換算即約12.93 坪（42.76 平方公尺×0.3025≒12.9349 坪）等
情並無不合（見本院卷第87頁），足認證人廖哲園係本於拍賣公告而為上述介紹，而非憑空虛捏；縱使實際增建坪數與前揭公告內容不符，此亦非證人廖哲園所可得預見，自難認證人廖哲園告知被告本件增建坪數有12.93 坪等語，主觀上有何詐欺之意思。是被告以此為撤銷意思表示之理由，亦無可採。
㈡原告未盡協助點交之義務，故不得請求該部分服務費：
1.依系爭代標契約第6 條約定，原告完成代標、過戶、交屋等服務後，可於完成各項服務7 日內，各請求66,000元之服務報酬，業如前述。而查，原告已依被告指示以詹蕎瑀之名義投標，並順利由詹蕎瑀拍定系爭房屋，業經新北地方法院民事執行處核發權利移轉證明書，並於107 年10月23日完成所有權移轉登記在案等情，為兩造所不爭，亦已說明如前，是以原告請求被告應給付代標、過戶部分之服務報酬共132,000 元，應無疑義。有爭執者在於：原告有無協助點交系爭房屋？能否請求此部分服務報酬。
2.參諸同契約第9 條約定：「甲方（即原告）將標的物處理至空屋並點交予乙方（即被告）後，即已完成委託責任，至後續乙方將房屋出售或拆除、閒置概與甲方無涉。」，堪認前條所稱之「點交」，意指將標的物處理至空屋之狀態而言。故原告請求被告給付交屋服務費，即應先行證明其有代為協調原房客搬遷之事實。
3.經查，原告主張其代為投標後，即積極處理點交事務，包括具狀向法院聲請點交，指派人員配合法院前往履勘，期間亦積極聯繫承租人及出租人協調搬遷事宜，但因被告表示其已自行處理好此事，原告始未再繼續提供服務，並無被告所指對後續均不聞不問等情，為被告所否認。而原告就此無非以證人廖哲園證稱：其找過承租人很多次，但都沒有遇到，所以其後來改去找出租人沈先生，在還沒與沈先生協調成功前，沈先生就告知他已經與被告自己協調好了等詞為據（見本院卷第142 頁），別無其他舉證，經本院曉諭原告是否聲請傳喚承租人或出租人，原告亦明確表示無調查之必要（見本院卷第276 頁）。審之證人廖哲園與本案之利害關係匪淺，自難憑其片面說詞，即認原告確有協助點交；況依證人廖哲園前揭證詞，亦可知原告實際上並未完成代為協調原房客搬遷之事務甚明，是依前揭說明，本件原告請求被告應給付交屋服務費66,000元，為無理由。
㈢被告以多出底價23萬多元之價格得標，所受價差之損害非可歸責於原告，原告無需賠償：
查系爭代標契約第3 條前段雖約定被告係以總價6,660,000
元委託原告代理投標，惟若投標金額經原告評估確有不足時，由雙方於投標前研議，如需變更投標金額，須經被告同意，原告不得自行擅自提高投標金額，此亦為同條後段所明定。準此可知，雙方於投標前本得經研議變更投標金額，非以約定總價為限。本件原告於投標前確有與被告研議，亦係經被告知情且同意之情況下，始變更投標金額為6,889,999 元等情，為被告所不否認，可見原告並非擅自變更投標金額，無違約可言。又投標金額之決定性質上本屬預測、具有射倖性，當無可能分毫不差，本件最終得標金額與底價僅相差23萬餘元，佔總價之比例甚微，尚在合理判斷範圍之內，被告片面指摘原告建議提高投標金額，實不具專業等語，無非為其個人主觀評價，故被告據此請求被告應賠償此部分價差損害云云，實無可取。
㈣被告有無以高於廖哲園所告知之利率、手續費向銀行貸款，因而受有損害，均不可歸責於原告，原告無需賠償：
被告又抗辯廖哲園事前曾告知本件銀行貸款年利率5.25% 、手續費35,000元，與實情不符，造成被告受有損害等語，並提出證人廖哲園不爭執真正之手寫紀錄為證（見本院卷第207 頁），惟遍觀系爭代標契約各條文內容，並無原告應為被告代辦銀行貸款之約定，況且證人廖哲園僅係法拍屋代標業者，又非銀行人員，自無從擔保銀行實際核貸之條件為何，可知證人廖哲園提供上開資訊，與契約義務之履行無涉，僅係本於其處理相類似案件之經驗提供個人意見，且此應為被告所得預見，則其個人意見對原告自不生何等擔保責任。是故無論被告事後有無以高於廖哲園所告知之利率、手續費向銀行貸款，因而受有損害，均屬不可歸責於原告，原告自無需就此負賠償責任。被告執此請求減少服務報酬云云，顯屬無據。
五、綜上所述，原告已依約完成代標、過戶等服務，惟未盡協助交屋之義務，故原告可得請求之服務報酬應為前兩者合計132,000 元，而不得請求交屋服務費66,000元。從而，原告依系爭代標契約第6 條約定請求被告應給付132,000 元，及自起訴狀送達翌日即108 年3 月13日（見本院卷第31頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3
款規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392 條第2
項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 8 月 8 日臺北簡易庭 法 官 吳若萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 108 年 8 月 8 日
書記官 賴敏慧