108年度北簡字第4253號｜民事：給付服務費｜裁判日期：109 年 03 月 20 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度北簡字第4253號原　　　告即反訴被告　百家亞太國際地產有限公司法定代理人　趙艶秋訴訟代理人　戴家旭律師複代理人　　林岳珊被　　　告即反訴原告　武文傑訴訟代理人　武心誠上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國109 年3 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國一百零八年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本訴判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分一、原告主張：兩造於民國107 年9 月8 日簽訂「法拍屋、金拍屋專任委託代標契約」（下稱系爭契約），由被告委託原告代標鈞院106 年度司執字第115030號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之不動產（如附表所示，下稱系爭不動產）。於簽訂系爭契約前，原告有陪同被告觀看系爭不動產外觀及周遭環境，並告知系爭執行事件之拍賣公告內容，及系爭不動產有棄標情形；兩造另簽有載明系爭不動產土地持分為0.94坪之物件調查表，被告應已知悉系爭不動產土地持分僅100 分之1 ，且系爭不動產之產權並無問題，況依系爭契約第8 條第2 款約定，被告應自行查明系爭不動產之產權內容。另經紀營業員李德仁提供系爭契約與物件調查表予被告時，已詳述系爭契約與物件調查表內容，被告有閱覽並審酌系爭契約內容之機會，並無違反消費者保護法第11條之1 規定。原告為被告標得系爭不動產後，經鈞院於107 年9 月27日核發不動產權利移轉證書，並於107 年12月24日點交系爭不動產，原告已完成系爭不動產之代標、過戶及交屋等程序，依系爭契約第6 、7 條約定，被告應給付原告代標成功、過戶完成及完成交屋之服務費，分別為新臺幣（下同）16萬元、8 萬元、8 萬元，共計32萬元，惟被告迄未給付任何服務費，爰依系爭契約第6 條約定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告則以：李德仁於107 年9 月8 日當天提供被告系爭契約及物件調查表，並在說明後隨即簽約，違反消費者保護法第11條之1 規定。被告以高於市價4 倍之委託費給原告，也在投標日前多次與李德仁確認系爭不動產是否有問題，李德仁僅重複法院所公告周知之項目而稱沒問題，沒有告知系爭不動產有土地持分不足，及分別於107 年5 月16日、同年7 月31日遭棄標2 次之重大瑕疵，致被告標得系爭不動產後受有財產損失。被告於投標前曾向李德仁表示不想標，但李德仁稱若不投標，依系爭契約仍須給付服務費。原告提供之系爭不動產物件調查表為系爭契約之一部分，應於其上註明土地坪數不足問題，並揭露系爭不動產拍賣過程，其業務內容並非只有代標與完成過戶之責。原告對於新進員工李德仁未盡訓練責任，放任其單獨處理專業案件導致糾紛，並違反系爭契約第8 條約定，不能請求報酬等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬。民法第528 條、第548 條分別定有明文。經查，本件原告主張被告委託原告代標系爭不動產，兩造於107 年9 月8 日簽訂系爭契約，原告已代被告標得系爭不動產，被告於107 年9 月27日取得系爭不動產所有權，並於同年12月24日完成點交等情，業據原告提出「法拍屋、金拍屋專任委託代標契約」、本院107 年9 月27日不動產權利移轉證書、本院107 年11月8 日執行命令（見本院卷第13至18頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。次查，系爭契約第6 條約定：「服務費收取標準及給付方式：1.代標成功，乙方（即被告）應於七日內給付甲方（即原告）服務費為壹拾陸萬元；2.過戶完成，乙方應於七日內給付甲方服務費為捌萬元；3.完成交屋，乙方應於七日內給付甲方服務費為捌萬元。」、第9 條約定：「甲方將標的物處理至空屋並點交與乙方後，即已完成委託責任，至後續乙方將房屋出租出售或拆除、閒置概與甲方無涉。」本件原告既已完成代標、過戶及交屋之委託事項，則原告自得就為被告已經完成之事項向被告請求報酬合計32萬元（即16萬元+8萬元+8萬元）。被告雖辯稱系爭不動產有土地持份不足、原告未告知系爭不動產曾遭棄標2 次之瑕疵，故拒絕給付云云。惟綜觀系爭契約，並無就原告對於為被告所拍定之系爭不動產坐落土地持分或坪數為任何約定；且系爭執行事件107 年8 月29日拍賣公告之抬頭已標示「（第二次拍賣）」，於該公告備註欄亦記載：「四、因本件拍定人未繳足價金，依強制執行法第113 條準用第68條之2 規定再拍賣，原拍定人不得應買」（見本院卷第65、67頁），被告應可知悉系爭不動產有棄標情形。又被告抗辯原告違反系爭契約第8 條之約定云云，惟該條約定：「甲方保證本件代標標的物產權清楚，絕無糾葛，且不得有損害產權情事發生，且得標後甲方應協助乙方辦理後續點交事宜，包括廢棄物清理…」，本件被告亦未能舉證證明原告確有違反上述約定之情事，故被告拒絕給付報酬服務費，難謂有據。四、從而，原告請求被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即108 年3 月25日，見本院卷第25頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，被告武文傑即反訴原告於言詞辯論終結前，主張反訴被告即原告受委任代標系爭不動產，未告知系爭不動產有土地持分不足，已遭棄標2 次之瑕疵，致反訴原告受有財產損害2,333,828 元，爰依侵權行為損害賠償法律關係，請求反訴被告給付2,333,828 元，依前揭規定，應認反訴原告所提之反訴標的與本訴標的之兩者間有牽連關係，本件反訴之提起自屬合法。二、反訴原告主張：反訴原告於網路上看到反訴被告刊登系爭案件之法拍屋即系爭不動產，遂與反訴被告員工李德仁聯繫，並與反訴被告簽訂系爭契約，委託反訴被告代標系爭不動產。於簽約前，反訴原告再三囑咐李德仁對系爭不動產進行審核，並於投標前詢問被告系爭不動產狀況，反訴被告皆稱這是法院認證，沒有任何風險。反訴原告於107 年9 月13日標得系爭不動產時，經在場之其他代標業者告知，系爭不動產過去曾棄標2 次，棄標記錄網站皆有登錄，也可任意查詢。因系爭不動產持份不足，屬瑕疵物件，專業代拍人員應知曉，但反訴被告卻未進行確認並告知相關風險。李德仁就物件調查表內系爭不動產土地持分0.94坪，說明此為集合式住宅，大家共同持分之結果，誤導反訴原告以為該區所有住戶皆為0.94坪。反訴原告調閱系爭不動產登記謄本後，發現正常土地權利範圍應為10分之1 ，與法院公告之100 分之1 ，相差100 分之9 ，系爭不動產之706 地號土地面積為313 平方公尺，依臺北地政雲地價查詢系統公告，該地號之107 年1 月公告地價為每平方公尺為82,848元，反訴原告損失2,333,828 元（313 ×82,848×9 ％＝2,333,828 ）。反訴原告曾與反訴被告進行商討，但反訴被告認為系爭契約是反訴原告與李德仁在公司外私下簽訂，不同意買回系爭不動產，認應由反訴原告與李德仁自行處理。反訴被告對系爭不動產僅以法院公告條文進行說明，未盡到應有之注意與查證義務，且惡意欺瞞反訴原告前2 次棄標資訊，誘使反訴原告參與投標賺取仲介費。爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第188 條第1 項前段、第28條，公司法第8 條第2 項、第23條第2 項，不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟，並聲明：反訴被告應給付反訴原告2,333,828 元。三、反訴被告則以：證人李德仁已向反訴原告詳細說明系爭不動產之不動產說明書、系爭執行事件拍賣公告及其他相關揭露資訊。兩造簽訂系爭契約後，反訴原告另簽有載明系爭不動產土地持分為0.94坪之物件調查表，其稱與正常土地權利範圍相差100 分之9 ，本非其可得預期之利益，且依系爭契約第8 條第2 款約定，反訴原告對系爭不動產內容應自行查明，原告與李德仁無從填補其所受損害及所失利益。反訴被告已盡不動產管理經紀業從業人員之善良管理人注意義務等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。四、得心證之理由（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民法第28條、第184 條第1 項前段、第185 條、第188 條第1 項前段分別定有明文。又此侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號裁判參照）。又按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。另經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第28條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明文。（二）本件反訴原告主張系爭不動產之正常土地權利範圍應為10分之1 ，與法院公告之100 之1 ，相差100 分之9 ，反訴原告因此受有損害之事實，為反訴被告所否認，並以前詞置辯，依上開說明，應由反訴原告舉證以實其說。經查：1.反訴原告稱系爭不動產土地持分不足，應為10分之1 ，反訴被告未確認並告知相關風險，屬瑕疵物件云云，惟系爭執行事件於107 年8 月29日拍賣公告、系爭契約及物件調查表內，皆有載明系爭不動產之土地面積：313 平方公尺，權利範圍：100 之1 ，反訴原告於簽訂系爭契約前，迄至投標系爭不動產前，應得知曉該土地持分面積大小。且證人即本件經紀營業員李德仁亦到庭證述：本件簽約當日下午伊與武文傑父子、武文傑太太有去看標的物環境及外觀，看完後伊等就到附近咖啡廳，伊有提供如原證六所示之資料向對方說明，有告知對方因為產品比較特殊，產品是在3 樓，但1 樓房子挑高，3 樓相當於正常樓4 樓，另房子土地面積比正常房子土地面積小，依據法院公告的坪數，並拿出計算機驗算給他們看，武心誠跟伊說現在住的房子土地面積也比較小。伊另有說這房子因為前1 拍流標，這個標的是2 拍，法院拍賣第4 項有寫因為前1 拍投標人沒有繳足價金被取消資格。後面附註的備件，另有提供建築執照、房屋謄本、使用執照、測量成果圖、原始平面圖、土地分區說明的圖、區域圖、內政部的時價登錄、網路透明房訊的時價登錄、591 附近個案的銷售參考資料、原能會輻射屋的參考資料及強制執行法100 條條文參考，提供給對方參考等語（見本院卷第352 至354 頁）。又反訴原告拍得系爭不動產後，經本院核發不動產權利移轉證書，並已點交完成，其取得系爭不動產之法律上權利並無瑕疵。本件依反訴原告所舉證據，亦無從認定系爭不動產坐落之土地持分比例應為10之1 ，而有缺少100 分之9 情事，其此部分主張，即非有據。 2.次查，反訴原告自稱其與父親在網路上看到反訴被告刊登系爭案件拍賣系爭不動產之資訊，與反訴被告員工李德仁連繫後，簽訂系爭契約及物件調查表等語，而依反訴原告提出之物件調查表附件（實價登錄查詢，見本院卷第301 頁）觀之，107 年7 月臺北市文山區景興路之公寓交易單價約每坪為38至48萬元不等（交易總價/ 房屋坪數），反訴原告於簽訂物件調查表時，應已知道該路段之公寓建物行情。本件系爭執行事件委託陳銘光不動產估價師事務所就系爭不動產進行鑑定之不動產估價報告書內，就勘估標的評估結果記載：「1.…因本案土地持分僅有1/100 ，相較同棟其他住戶之土地持分（除1790建號為19/100外，其餘均為1/10）明顯偏低，雖於目前不動產使用尚未有明顯受損情形（以建坪使用觀點），惟其土地持分面積過低之事實依然存在，如未來牽涉都市更新時，其瑕疵將會造成土地權利價值之大幅降低（以地坪使用觀點）。2.考量本次評估作業之估價項目為拍賣底價訂定之參考，價格日期當時尚未涉及都市更新議題，故僅就前述標的產權瑕疵部分向下調整25％，最終評估建坪單價為266,000 元/ 坪，不動產總價值為8,519,980 元」、「註：本案因土地持分過小之原因，於聯合貢獻原則拆算土地與建物價值時，將造成土地單價偏高之現象」，該鑑定價格顯已考量系爭不動產土地持分因素，而評估為每坪26萬6000元。本件經紀營業員李德仁已告知系爭不動產之土地面積為0.94坪，亦提供法院拍賣公告（已載有土地權利範圍為100 分之1 ）予反訴原告，並由反訴原告武文傑在物件調查表上簽名確認（見本院卷第319 頁），自難認有何故意或過失之侵權行為致反訴原告受有損害之情事。五、綜上所述，本件依反訴原告所舉證據，尚無從認定反訴原告確有系爭不動產坐落土地之100 分之9 持分未取得，亦無法證明其拍得系爭不動產而受有損害。從而，反訴原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第188 條第1 項前段、第28條，公司法第8 條第2 項、第23條第2 項，不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求反訴被告給付2,333,828 元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 3 月 20 日臺北簡易庭法官郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 3 月 20 日書記官陳怡如附表： ┌────┬─────────────────────────┐ │土地標示│臺北市○○區○○段○○段000 地號。 │ │ │面積：313 平方公尺。 │ │ │權利範圍：1/100 。 │ ├────┼─────────────────────────┤ │建物標示│門牌：臺北市○○區○○路00號3樓。 │ │ │建號：1792，面積：94.09 平方公尺，權利範圍：全部。│ │ │附屬建物面積：11.80 平方公尺，權利範圍：全部。 │ └────┴─────────────────────────┘

臺北簡易庭108年度北簡字第4253號

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