108年度北簡字第4438號｜民事：解除租賃契約等｜裁判日期：110 年 12 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度北簡字第4438號原告即反訴被告何兆莛原告訴訟代理人馬叔平律師被告即反訴原告許寶貴訴訟代理人李昭成何仁崴律師賴文萍律師上列當事人間請求解除租賃契約等事件，本院於民國110年11月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖拾肆萬玖仟玖佰陸拾貳元，及自民國一０九年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。本判決第三項得假執行。但反訴被告以新臺幣玖拾肆萬玖仟玖佰陸拾貳元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。原告主張前於民國107年10月15日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓及地下室房屋（下稱系爭房屋），並簽立租賃契約書（下稱系爭租約），然因系爭房屋發生漏水情事，故原告已合法解除系爭租約，並請求被告返還所受領之租金及賠償裝潢費用等。而反訴原告即被告（下稱反訴原告）於言詞辯論終結前之109年2月21日以民事反訴起訴狀主張反訴被告即原告（下稱反訴被告）依系爭租約應給付反訴原告所欠租金新臺幣（下同）105萬1,447元，及自民事反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第461頁），經核反訴與本訴之標的及其防禦方法有相牽連，是其提起反訴，核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時之聲明原為：「（一）解除契約107年10月15日與原告公證之租賃契約。（二）被告應給付原告231萬元（已繳租金107年11月20日起至108年2月20日止之租金13萬5,000元×4個月計54萬元及保證金27萬元及裝潢費用150萬元。」（見本院卷㈠第7頁），嗣於109年 1月3日具狀變更訴之聲明為：「（一）被告應給付原告186 萬2,955元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）被告應將如附表1所示2紙支票（下稱系爭2紙支票）返還原告。（見本院卷㈠第417頁），核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、本訴部分：（一）原告起訴主張：原告前於107年10月15日向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年11月20日起至110年11月19日止、租金第1年至第2年每月為13萬5,000元，第3年起每月14萬5,000元，並經本院所屬民間公證人律衡民間公證人事務所於107年10月15日以107年度北院民公丁字第300726號（下稱系爭公證書）公證在案。原告並於簽訂系爭租約時交付被告由訴外人黃燕鳳簽發，發票日107年11月20日、金額13萬5,000元（即第1個月租金）及發票日107年10月15日、金額27萬元（即保證金）之支票各1紙予被告，另於107年12月24日再交付發票日為107 年12月25日、金額為13萬元，及發票日分別為108年1月20日、2月20日、3月20日、4月20日，均由黃燕鳳簽發，金額均為13萬5,000元之支票5紙作為107年12月至108年4月份之租金（下合稱系爭7紙支票）。詎料，原告於107年12月25日至系爭房屋進行裝潢時，始發現系爭房屋一樓通往地下室樓梯間有嚴重滲漏水情形，經通知被告會同廠商於107年12月30日至系爭房屋勘察後，被告竟聲稱與其無關，並要求原告去找前房客負責等語而不履行修繕義務，經原告於108年1月3日以臺北東園郵局第000003號存證信函（下稱系爭存證信函）向被告為終止系爭租約之意思表示，被告已於108年1月8日收受前開存證信函，是系爭租約已於同日合法終止。又被告未將合於使用、收益之租賃物交付原告，且拒不負修繕之責任及義務，原告自得請求被告負損害賠償責任。而系爭7紙支票除系爭2紙支票經被告提示退票之外，其餘發票日為107年10月15日、金額27萬元，發票日為107年11月20日、12月25日、108年1月20日、2月20日，金額均為13萬5,000元之支票共5紙已遭被告提示兌現，合計81萬元（計算式：13萬5,000元×4＋27萬元＝81萬元），又原告為自行營業而向前手承租人即訴外人福神國際餐飲股份有限公司（下稱福神公司）所頂讓之設備費用30萬元及裝潢費用75萬2,955元，以上合計186萬2,955元（計算式：81萬元＋30萬元＋75萬2,955元＝186萬2,95 5元），被告均應賠償原告。又系爭租約既經原告合法終止，兩造間即已無任何法律之原因存在，被告即負有返還系爭2紙支票予原告之義務，爰依系爭租約及不當得利法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：1、被告應給付原告186萬2,955元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2、被告應將如附表所示系爭2 紙支票返還原告。（二）被告則以：系爭房屋於兩造簽立系爭租約前是由前承租人福神公司經營餐廳，承租期間長達2年，並於107年10月始終止租約，福神公司承租期間均未有任何漏水問題，且原告於頂讓系爭房屋前亦多次前往看屋，認為系爭房屋適宜經營店面故簽訂系爭租約，被告並依約將系爭房屋交由原告進行裝潢，可見被告將系爭房屋交由原告占有時，系爭房屋確實為合於使用、收益之狀態，而原告雇工進場施作後不僅拆除原有裝潢，亦於室內大興土木，多處進行設備裝設，縱有如原告所述之嚴重漏水情形亦係在原告大肆進行拆除作業後發生。復依被告勘查結果，系爭房屋1樓排水管流到地下室汙水槽的漏水點牆壁有重新施工，原告復於系爭房屋施工裝潢之範圍將漏水處上方原本流理台放置地點更動遷移，漏水水量極大，顯與一般房屋老舊漏水狀況並非相同，顯見系爭房屋漏水原因係因原告裝潢不慎所致，應由原告盡維修之責，原告卻以此主張被告應負維修義務，併以此為由終止系爭租約，即無理由。另原告主張頂讓金部分，係原告與前手間之契約，應對前手主張權利，不得請求被告賠償，且其主張被告應賠償頂讓設備費用30萬元，惟該設備均為可移動之動產，原告得自行變賣出售或委由二手廚具公司收購，並未有任何毀棄、滅失或不堪使用之狀況；裝潢費用部分原告未能舉證系爭房屋之漏水為被告未盡修繕義務所致，且僅空言泛稱費用達75萬2,955元，惟並未提出證據證明，亦未證明裝潢因漏水毀損而無法使用。另原告已於107年10月15日將系爭房屋交由原告使用，系爭租約已開始履行，原告應不得主張解除契約，而原告既有占有系爭房屋之事實，則被告取得系爭2 紙支票均有法律上原因，故原告自不得請求被告返還。此外，原告既主張終止契約並請求損害賠償或返還不當得利，應不得主張同時履行抗辯權，是原告之請求，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。（三）經查，兩造前於107年10月15日簽立系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自107年11月20日起至110年11月19日止、租金第1年至第2年每月為13萬5,000元，第3年起每月14萬5,000元，系爭租約並經公證在案，原告並已交付系爭7紙支票作為押租金及107年12月至108年4月份之租金，除系爭2紙支票退票之外，其餘業經被告提示兌現等情，此有系爭公證書、系爭租約、系爭7紙支票、退票理由單等件為證（見本院卷㈠第13至21頁、第155至 161頁、第223至227頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。（四）得心證之理由： 1、原告主張被告就系爭房屋1樓通往地下室樓梯間之漏水負有修繕之義務，是否有據？ ⑴按系爭租約第7條約定：「承租人應以善良管理人之注意義務使用、管理暨維護房屋，如因承租人之故意、過失或使用管理維護不當致房屋毀損者，應負損害賠償之責。房屋如係因不可歸責承租人之自然或天災損害而有修繕必要時，在承租人通知後，由出租人負責修理，但承租人自行所為之增建裝飾及加工，仍由承租人自負修理之責。」。原告主張其向被告承租系爭房屋後雖有進行裝潢事宜，然尚未開業前之107年12月25日即發現系爭房屋1樓通往地下室樓梯間有嚴重漏水情形，又依108年10年18日臺灣防水工程技術協進會（下稱防水協進會）鑑定報告書之鑑定結果顯示：「…系爭一樓房屋通往地下室樓梯間明顯有滲漏水現象，應是防水功能失效且水源滲入結構體層直接由樓梯間滲透出水源。」（見本院卷㈠第295頁）及參以證人簡裕霖到庭作證以：107年11至12月間有在系爭房屋進行木工，地下室是作木作隔間之修改，樓上是外推門面的木作包覆，當時只有伊進在施工，伊沒承接廚房跟地下室的排水溝，不是很清楚施工的痕跡，此部分伊沒動到，不清楚原告有無委託他人施工地下室或一樓，報價單是伊寫的，地板工程是指外面入口地板包覆木地板，地下室的樓梯包覆塑膠地板地下室的隔間修改過後，也是有包覆塑膠地板，伊照現場的情況去施工，所以不會有施工圖，除非打掉重做才會有施工圖，報價單第1項所示之吧台工程是外推出去要給人家做外賣的吧台，是用木頭及人造石施作，報價單上1-39頊施作大約20-30多天，施作前伊會先提一份報價單，施作後也會再給一份報價單，但有時會只用報價前的請款。這張應該是施作後之報價單，伊用它請款。報價單項目9是指入口處的台階、地板包覆的部分，10是安裝1樓後面廁所裝馬桶、洗臉盆及廁所隔屏的部分，12、13就是馬桶、臉盆的售價，15是浴室塑膠防水地板。原證10伊確實都有施作，這是施作後的全部請款費用，伊也有開發票，原告有給但有殺價，所以同意扣1萬5,000元，剩下的款項都有給，工程除了公司的2個員工外，還有塑膠地磚工廠代工。施工期間大約是107年11月（幾號忘了)到12月中。原告有跟我說要趕跨年等語（見本院卷第10至12頁），可證系爭房屋1樓通往地下室樓梯間之漏水並非原告裝潢施工所致，被告自應就上開漏水情形負修復之責云云。然為被告所否認，辯稱系爭房屋1樓通往地下室樓梯間之漏水，係因原告於系爭房屋之廚房平台及地下排水溝進行施工所致等語，並提出原告與前手福神餐廳點交系爭房屋時之照片及聲請本院傳喚福神餐廳之負責人朱閔聖、水電師傅魏祥勝到庭作證。 ⑵查稽諸原告前手福神餐廳於點交系爭房屋時之照片（見本院卷㈠第512頁）顯示即本院卷㈠第115頁系爭紅色區域(下稱系爭紅色區域)，右方設有1水槽，且給水管、排水管均採明管，左方為1冰箱，且由4尺氣冷工作臺冰箱之介紹（見本院卷㈠第527頁），可認該冰箱本身已有集水盤，應無增設排水管之必要，亦即前手福神餐廳於系爭紅色區域應無施作暗管排水；又參以原告自福神餐廳接手後之照片（見本院卷㈠518頁）顯示，在放置前開冰箱處改放碳烤櫥冰箱、小菜櫥，而依不鏽鋼上藏下凍碳烤櫥冰箱小菜櫥介紹（見本院卷㈠529頁），可認該設施需要集水排水管路，且被告辯稱至現場勘查時本院卷㈠第115頁系爭紅色區域並未發現有任何明管，原告對此亦未爭執；另參以被告所提原告頂讓福神餐廳前後照片顯示，原告之前手福神餐廳係於106年2月24日於本院卷㈠第115頁系爭紅色區域增建紅磚牆，（見本院卷㈠511頁），而原告向福神餐廳頂讓後原告即將系爭紅色區域之紅磚牆拆除及搬離設備，且於系爭紅色區域裝設暗管，再重新填充設置架高平台，故架高平台下方開挖後可見紅磚碎塊（見本院卷㈠第514頁、第519頁）；復參以證人朱閔聖到庭證稱：我於106年3月至107年間，有在系爭房屋1樓及地下室經營福神餐廳，於107年10月將福神餐廳頂讓給原告，本院卷㈠第115頁系爭紅色區域當時是冷飲吧台，就是被證14第2張冷飲吧台的部分，至於是否是被證14編號11紅色圈出的部分，因為該照片後面已經動工過了，所以我無法確定，被告14編號11上面紅色框框的平台不是我施作的，我當時的餐廳並沒有施作此種價高的平台，且本院卷㈠第396頁之紅圈水管及藍圈水管開挖水泥部分亦非福神餐廳所施作，本院卷㈠第513頁之紅圈水管接管的部分，並非福神餐廳經營時之樣子，我在經營福神餐廳時，只有做裝潢（空調、冷氣、吧台玻璃），就內場廚房地面、牆面的水泥及水管均未動工施工過。但外場即本院卷㈠第115頁黃色螢光筆所示之部分客人用餐區，有鋪過水泥，但沒有挖設水管等語屬實（見本院卷㈡第7至8頁）；再參以被告於109年2月6日拆除系爭紅色區域之水泥平台前所拍攝之照片（即拍攝到埋設口徑不一的水管處上方，詳如後述，見本院卷㈡第149頁）顯示，該處水泥抹痕明顯較他處白皙，可認為係新水泥抹痕，且原告係以一台「工作檯式冷凍櫃」擺放在新水泥抹痕之上；而證人簡裕霖雖證稱：其對廚房、地下室、排水溝並未進行施工等語（見本院卷㈡第11頁），然由證人簡裕霖另證稱：施工期間大約是107年11月（幾號忘記了）到12月中等語（見本院卷㈡第12頁），是迄至原告主張107年12月25日發現系爭房屋1樓通往地下室之樓梯間漏水時點，尚有10日餘，故亦無法逕認原告並無於系爭紅色區域施作之情形。是綜合上開事證，堪認原告於向被告承租系爭房屋後，確有針對系爭紅色區域水泥平台進行施工。 ⑶被告又辯稱：原告前手福神餐廳經營時，並無發生漏水情形，而原告承租期間系爭房屋1樓通往地下室之樓梯間發生嚴重之漏水，其原因乃係原告於系爭紅色區域施工後埋設口徑不一致之水管所導致等語，業經證人朱閔聖到庭證稱：我知道餐廳經營的廚房在營業完畢後，都要用大量的水清潔廚房，我的員工也沒有跟我反映過餐廳有漏水情形等語（見本院卷㈡第10頁）及證人魏祥勝到庭證稱：總共去過3次系爭房屋，第1次很久了，當時是日本人在做，已經好幾年前；我從地下室往上看，漏水點在天花板，是在走過地下室右手邊的樑柱一點有滲水的情形，隔兩、三秒鐘就會滴水。當下我有叫廚房的人員開樓上廚房的自來水，而一樓其他的開關均關掉，剛去的時候是看到天花板濕濕的，而我進行測試後，就隔幾秒鐘就會滴。所以我剛剛說隔了2、3秒鐘就會滴水是在測試後的狀況。當時我只有測試一樓廚房的開關開開關關進行測試，其他的部分關起來。後來我就告知廚房的人員說應該是漏水點的上方剛好是類似水槽的地方漏水。當下我有叫廚房的人員開樓上廚房的自來水，而一樓其他的開關均關掉，剛去的時候是看到天花板濕濕的，而我進行測試後，就隔幾秒鐘就會滴。所以我剛剛說隔了2、3秒鐘就會滴水是在測試後的狀況。當時我只有測試一樓廚房的開關開開關關進行測試，其他的部分關起來。後來我就告知廚房的人員說應該是漏水點的上方剛好是類似水槽的地方漏水；不是在(本院卷㈠第45 頁)照片這邊。是樓梯走下去再進去一點點右邊的柱子。柱子上方的天花板滴水。第二次是這次漏水比較嚴重，我才去的，因為這次的漏水點跟上次不同位置，且水漏的很大(測試之後），就是剛剛提示的本院卷㈠45頁中間照片如橘色螢光筆所示部分。我剛去的時候，承租人就是原告他們有告訴我說哪裡漏水，當時我有先去地下室檢查，牆壁有漏水痕跡，濕濕的，當時我就判斷是樓上漏水，因為下面是地下室，樓上是廚房，後來我們有進行測試，一般測試都會先測試冷熱水管，當時我們有就一樓所有的開關進行冷熱水管開放水及排水的測試，那時測試沒有看到一直漏的情形，剛開始測試前只有漏水痕跡，且我們一開始測試冷熱水管時，並沒有漏水的情形，後來我們有去將廚房的儲油槽的排水溝塞起來測試排水，過了一會，水滿起來的時候，就聽到地下室有漏水聲，表示排水溝的管線有漏水的情形。當下就覺得是排水有漏水，只是不知道是哪壹支，而當時也只是告知是哪裡漏水。當時好像是房東跟房客要自己協商，所以當天我就回去了。第二次漏水處如本院卷㈠115頁藍色螢光筆所示，當天並未開挖現場；本院卷㈠第553-555頁原證11錄音譯文提到的水電以及8:09之錄音，不是我的聲音；當天只有我一個水電。第三次是被告在開挖現場時，因為被告說要找出排水哪裡漏水。當時去到現場有我、開挖的人、被告，原告沒有在現場。第二次去現場的人是我、房東即被告、泥做師傅、原告。第一次是日本人的時候，當時有我跟房東。本院卷㈠第512、513頁編號3、4照片，是我第3次至現場看到的開挖狀況。一般正常我們在施作不會像鈞院卷㈠514頁編號5的照片這樣接，當時我看到的水管是直接把小管插大管，一般都是會用大小頭去銜接。例如圖片左邊是大管，要接壹個轉換頭，這樣才不會有漏水的情況。當下我有看到編號5的照片黃色螢光筆所示部分，那應該是壹個彎頭有破壞掉，他才把管子插進去。當天有進行修復漏水，是我修復的，我把編號5圖片的大管接小管的地方把它往前一點點，再用彎頭把它銜接起來；修復方法如民事答辯九狀11頁3-3照片照片所示，這是重新開挖後所銜接的。第一次的漏水與第二次的漏水原因應該沒有關係，因為漏水的位置不同等語( 見本院卷㈡第195至199頁)屬實；並經防水協進會補充鑑定亦認定：「本案依據第一次鑑定試水時，樓梯間大量出水研判，造成防水功能失效，應是人為因素破壞。因為當日試水中，觀察系爭一樓房屋通往地下室樓梯間滲透出的水量與一般漏水量相比之下明顯異常。」、「…其原因依據許寶貴訴訟代理人何仁崴律師，提供拆除平台後發現之滲漏水管線2支，大排水管為6公分，小排水管為4.5公分，該2支管線無法緊密接著而在排水時，因為沒有接緊又有空隙大量排水時會造成溢出水源，而無法達到順利排水功能為本案滲透水因素。又如專業水電技師應是不會將其2 支大小排水管不合管線作接合之工法。」等語（見本院卷㈡第61至62頁）。基上，堪認原告承租期間系爭房屋1樓通往地下室之樓梯間發生嚴重之漏水，係因原告於系爭紅色區域施工不當所導致，此乃人為所造成，非因自然或天然災害所致，是依系爭租約第7條之約定，自應由原告負責修繕，而被告並無修繕之義務。 2、原告主張系爭租約業經原告合法終止，被告自應返還已繳付之107年11月20日至108年2月20日之租金5萬4,000元、保證金27萬元、頂讓費30萬元、裝潢費用75萬2,955元及返還系爭2紙支票，是否有據？查被告就系爭房屋一樓通往地下室樓梯間之漏水不負修繕之義務，已如前述，則原告主張其前已通知被告修繕，因被告拒不修繕而以系爭存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，又被告已於108年1月8日收受系爭存證信函，故系爭租約業於108年1月8日經原告合法終止云云，即難認有據。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。系爭租約雖未經原告合法終止，然被告訴訟代理人前已於108年6月24日本院言詞辯論期日向原告訴訟代理人催告原告給付自108年3月起所欠之租金，並要求原告應於108年7月10日前給付，逾期被告將終止系爭租約，然原告於本院108年8月5日言詞辯論期日仍未給付所欠租金，斯時原告已積欠108年3月20日至108年8月5日之租金【計算式：（13萬5,000元×4期）＋（13萬5,000元×17/30）＝61萬6,500元】及原告允諾於108年3月31日給付短少之5,000元（此觀原告所提出之支票影本上記載「凱基銀行城東分行支票號碼AZ0000000000.12.25支票尚欠”5000”差額於108年3月31 日前補清」等字樣(見本院卷㈠第43頁），扣除原告所給付之保證金27萬元後，原告尚租欠租金35萬1,500元（計算式：61萬6,500元＋5,000元－27萬元＝35萬1,500元），已達積欠2個月以上之租額，且遲延給付已逾2個月，是依上開規定，被告訴訟代理人於當日向原告訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示，應屬有據，此亦有各該言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第195頁、第243頁）。是於被告108 年8月5日合法終止系爭租約前，原告本有按月給付租金之義務，則原告請求被告返還所受領之107年11月20日至108年2月19日計4個月之租金54萬元及交還系爭2紙支票（即108年2月20日至同年4月19日計2個月之租金），即屬無據。又原告所給付之保證金27萬元已依法先行抵充所欠租金，且系爭房屋一樓通往地下室樓梯間之漏水乃原告自行施工所導致，被告自無債務不履行之情事，均如前述，則原告請求被告返還所給付之保證金27萬元及賠償頂讓費30萬元、裝潢費用之損害75萬2,955元，均屬無據。（五）綜上所述，原告請求：1、被告應給付原告186萬2,955元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2被告應將系爭2紙支票返還原告，均無理由，應予駁回。（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。（七）訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。二、反訴部分：（一）反訴原告起訴主張：反訴被告於107年10月15日邀同黃燕鳳為連帶保證人與反訴原告簽立系爭租約，約定由反訴原告將系爭房屋出租予反訴被告使用，租賃期間自107年11 月20日起至110年11月19日止，並約定租金第1年至第2年每月為13萬5,000元，第3年起每月14萬5,000元，且應於每月20日前支付，而系爭房屋並交由原承租人朱閔聖與反訴被告進行點交。又反訴被告雖於訂約時交付保證金27萬元，及於107年12月24日交付由黃燕鳳簽發，發票日為107年12月25、金額為13萬元，及發票日分別為108年1月20日、2月20日、3月20日及4月20日，金額均為13萬5,000元之支票共5紙，然因兩造有特別記載「凱基銀行城東分行支票號碼AG0000000，107年12月25日支票，尚欠5,000元差額，於108年3月31日前補清」等字樣。惟反訴被告並未依約繳納108年3、4月租金，且反訴原告提示支票後，卻因反訴被告存款不足而遭退票，反訴原告遂於鈞院108年6月24日言詞辯論期日向反訴被告之本訴訴訟代理人催告應於108年7月10日前將積欠之108年3至6月共4期之租金清償，如未清償即終止系爭租約，惟反訴被告置之不理，反訴原告乃於108年8月5日鈞院言詞辯論期日向反訴被告之本訴訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示，反訴被告並於109年1月10日始返還系爭房屋予反訴原告。故反訴原告應得向其請求：1、自108年3月20日起至108年8月19日止之租金或相當於租金之不當得利，計41萬元：因系爭租約於108年8月5日前為有效存續中，原告於108年8月5日向反訴被告為終止系爭租約之意思表示時，反訴被告已積欠5期租金，再加計反訴被告前積欠之5,000元票款，合計共積欠68萬元【計算式：（13萬5,000元×5）＋5,000元＝68萬元】，經扣抵保證金27萬元後，反訴被告尚應給付41萬元（計算式：68萬元－27萬元＝41萬元），又倘鈞院認為反訴被告有終止系爭租約事由，則因反訴被告持續占有系爭房屋，故仍應給付41萬元相當於租金之不當得利。2、自108年8 月20日起至109年1月10日即反訴被告遷出系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，計62萬7,097元：反訴被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，故應給付相當於租金之不當得利計62萬7,097元【計算式：（13萬5,000元×4）＋（13萬5,000元×20/31）＝62萬7,097元】。3、反訴被告應負擔之清潔管理費（包含：公共電費、清洗水池、抽化糞池、中庭地磚修護費），共計1萬4,350元。以上合計105萬1,447元（計算式：41萬元＋62萬7,097元＋1萬4,350元＝ 105萬1,447元），爰依系爭租約、民法第421條及第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告105萬1,447元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）反訴被告則以：反訴被告承租系爭房屋後並無開門營業過，故反訴被告並無獲得任何利益，又反訴被告試營運前1 天即發生系爭房屋一樓通往地下室樓梯間漏水之情事，反訴被告聯絡反訴原告，反訴原告不願處理，且頂讓之前手亦不願處理。又反訴被告當時僅施作木工、軟件部分，裝潢部分於頂讓前前手即已施作，反訴被告並無開門做生意，故反訴原告請求之清潔管理費不應由反訴被告負擔等語，資違抗辯。並聲明：原告之訴駁回。（三）得心證之理由： 1、反訴原告請求反訴被告給付所欠108年3月20日至108年8月19日之租金計41萬元，是否有據？ ⑴按系爭租約第3條約定：「一、租金：第1年至第2年每月壹拾參萬伍仟元整(未含租賃所得稅、健保補充保費），第3年每月壹拾肆萬伍仟元整(未含租賃所得稅、健保補充保費），承租人應於每月20日前繳納租金。租賃所得稅、健保補充保費由承租人負擔繳納，並於年底前交付扣繳憑單予出租人。二、支付方法：由承租人於簽約時開立第1個月租金支票予出租人，之後由承租人以每1個月為1期，應於每月20日前為支付日，於107年11月30日前開立11張按期兌現之支票予出租人。1年1付。」、系爭租約第14條約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達2個月之租額，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾2個月，經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。…」（見本院卷㈠第17頁、第19頁）。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項亦定有明文。 ⑵原告主張兩造前簽立系爭租約，約定由反訴被告向反訴原告承租系爭房屋，租賃期間自107年11月20日起至110年11月19日止、租金第1年至第2年每月為13萬5,000元，第3年起每月14萬5,000元，租金應於每月20日前給付當期之租金，反訴原告並應給付反訴原告保證金27萬元，以作為履行本契約義務之擔保，系爭租約並經公證在案，而反訴被告已交付如附表所示之系爭7紙支票作為107年11月至108 年4月份之租金及保證金，除系爭2紙支票遭退票之外，其餘業經反訴原告提示兌現等情，為反訴原告所不爭執，堪信為真實。又系爭租約並未經反訴原告合法終止，而反訴原告因自108年3月起即未給付租金，反訴原告訴訟代理人於108年6月24日本院言詞辯論期日曾向反訴原告之本訴訴訟代理人催告反訴被告給付自108年3月起所欠之租金，並要求反訴被告應於108年7月10日前給付，逾期反訴原告將終止系爭租約（見本院卷㈠第195頁），然反訴被告於本院 108年8月5日言詞辯論期日仍未給付所欠租金，斯時反訴被告已積欠108年3月20日至108年8月5日終止租約之日止之租金計61萬6,500元【計算式：（13萬5,000元×4期）＋（13萬5,000元×17/30）＝61萬6,500元】及反訴被告允諾於108年3月31日給付短少之租金5,000元（此觀反訴被告所提出之支票影本上記載「凱基銀行城東分行支票號碼AZ0000000000.12.25支票尚欠”5000”差額於108年3月31日前補清」等字樣，見本院卷㈠第43頁），扣除反訴被告所給付之保證金27萬元後，反訴被告尚租欠租金35萬1,500元（計算式：61萬6,500元＋5,000元－27萬元＝35萬1,500元），已達積欠2個月以上之租額，且遲延給付已逾2個月，反訴原告訴訟代理人於當日向反訴被告之本訴訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示（見本院卷㈠第243頁），於法有據，亦即系爭租約已於108年8月5日合法終止，均如前述。則反訴原告請求被告給付108年3月20至起至108年8月5 日止尚欠之金計31萬1,500元，應屬有據，逾此部分，不得請求。 2、反訴原告請求反訴被告給付自108年8月20日起至109年1月10日反訴被告遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利計62萬7,097元，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。查系爭租約業經反訴原告於108年8月5日合法終止，已如前述，又系爭租約終止後反訴被告已失去使用收益系爭房屋之權利，而反訴原告主張反訴被告係迄至109年1月10日於兩造律師協助下始將系爭房屋交還反訴原告占有等情，反訴被告對此亦未爭執，堪信為真實，則108年8月6日至109年1月10日間，反訴被告占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致反訴原告受有損害，又衡酌系爭租約約定系爭房屋之每月租金為13萬5,000元，則反訴原告依據不當得利法律關係請求反訴被告給付108年8月20日（反訴原告僅請求自此日起算）至109年1月10日間按月以租金13萬5,000元計算之不當得利，共應為63萬9,000元【計算式：（13萬5,000元×4個月）＋（13萬5,000元×22/30天）＝63萬9,000元】，然反訴原告僅請求62萬7,097元，是反訴原告此部分之請求，應屬有據。 3、反訴原告請求反訴被告給付其占有期間107年10月至109年1月間應付而未付之清潔管理費（含公共電費、清洗水池、抽化糞池、中庭地碑修護等費用）計1萬4,350元，是否有據？按系爭租約第5條約定：「房屋之稅捐由出租人負擔。自交屋日起水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、承租人居住使用本租賃標的物所生之雜項費用及承租人營業稅捐由承租人自行負擔。」（見本院卷㈠第17頁）。反訴原告主張反訴被告承租系爭房屋期間尚有反訴被告應自行負擔之清潔管理費（含公共電費、清洗水池、抽化糞池、中庭地碑修護等費用）計1萬4,350元未給付，業據提出忠孝名門大廈107年10月至108年12月間之清管費收費單為憑（見本院卷㈠473至481頁）。查系爭租約係約定自107年11月20日起租，故反訴原告請求反訴被告給付107年10月之清潔管理費2,145元，應屬無據。又系爭租約雖已108年8月5日終止，然反訴被告仍持續占用至109年1月10日止，此段期間反訴被告仍享有系爭房屋清潔管理之利益，且因係反訴原告所代墊而受有損害，故反訴原告依據不當得利法律關係請求反訴被告給付清潔費計1萬1,365元【計算式：（107年11月）740元＋（107年12月）500元＋（ 102年1月）1,240元＋（108年2月）500元＋（108年3月）74 0元＋（108年4月）500元＋（108年5月）740元＋（108年6月）570元＋（108年7月）740元＋（108年8月）500元＋（108 年9月）740元＋（108年10月）1,700元＋（108年11月）1,1 10元＋（108年12月）645元＋(109年1月1,240元×10/31）40 0元＝1萬1,365元】，應屬有據，逾此部分，不得請求。 4、基上，經加總後，反訴被告應給付反訴原告94萬9,962元【計算式：31萬1,500元+62萬7,097元+1萬1,365元=94萬9,962元】（四）綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付94萬9,962元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年3月4日（見本院卷㈠第 483頁）起至清償日止，按週年利率5％算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。（五）反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第2款訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告預供擔保後，得免為假執行。（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。（七）訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　29　　日臺北簡易庭法官陳家淳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　7 　　日書記官蘇炫綺

臺北簡易庭108年度北簡字第4438號

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