臺北簡易庭108年度北簡字第5273號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 109 年 02 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 108年度北簡字第5273號原　　　告　張萬成
訴訟代理人　林凱律師
林宜萍律師
被　　　告　徐永
上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國109 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國一百零八年六月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表編號14所示之支票返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107 年4 月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告承租臺北市○○路○段0 巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107 年5 月1 日起至108 年5 月15日止，租金每月新臺幣（下同）7 萬元，押租保證金則為14萬元，原告並應於簽約時交付被告如附表編號01所示之押租保證金支票、編號02至13所示之12個月分租金支票、編號14所示之7 萬元押票。又原告承租系爭房屋後，於107 年6 月15日開幕經營牛肉麵店，然因持續虧損而無法繼續營業，原告乃於107 年9 月下旬通知被告欲提前終止系爭契約，並於同年10月停止營業搬離系爭房屋，被告卻不予理會，持續兌現原告預先交付之租金支票，原告於107 年11月10日再次聯繫被告表達終止系爭契約之意，並要求被告點收系爭房屋，被告仍不同意，惟依系爭契約第七條及第十八條之約定，原告有權提前終止系爭契約，僅需賠償被告1 個月租金，且系爭契約第十八條關於原告提前終止系爭契約所需賠償租金應為「一」個月，卻遭被告趁原告不注意時塗改為「六」個月，塗改處並無兩造之簽名或用印，顯非兩造合意之內容，原告並於107 年12月10日寄發台北青田郵局存證號碼000678號存證信函（下稱系爭000678號存證信函）予被告，其內容亦載明原告已於107 年11月10日向被告終止系爭契約，足認系爭契約業經原告於107 年11月10日提前終止，原告僅需依系爭契約第十八條之約定賠償被告1 個月租金，被告已無權再向原告收取系爭契約終止後之各期租金。縱認無證據可證原告確有於107 年11月10日向被告為終止系爭契約之意思表示，原告於系爭000678號存證信函亦向被告表明欲終止系爭契約，故系爭契約至遲應於被告收受系爭000678號存證信函之日即107 年12月11日終止。而原告業於107 年12月13日將全部物品搬離系爭房屋，除未將風管及瓦斯管拆除外，並已將系爭房屋回復至系爭房屋前承租人即訴外人塗宜婷交付予原告之原狀。既然系爭契約業於107 年11月10日經原告提前終止，則被告依系爭契約第十八條之約定，得自原告所交付之押租保證金14萬元中扣除原告應賠償之1 個月租金7 萬元後，剩餘之押租保證金7 萬元及如附表編號14所示之押票，均應返還原告，且被告於系爭契約終止後，持續將如附表編號08至10所示之租金支票提示兌現共計21萬元並持有如附表所示編號11至13所示之租金支票，同屬無法律上之原因而受利益，原告亦得向被告請求返還。爰依系爭契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告應將如附表編號11至14所示之支票返還原告；㈢就聲明第㈠項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約之約定，原告應預付被告1 年份租金，不論原告實際使用期間多久，原告都不能向被告請求返還此1 年份租金。而系爭契約第十八條關於原告應賠償金額部分，兩造間確實係約定「六」個月租金，兩造於締約時忘記在該塗改處用印，被告並無變造系爭契約內容。又原告只有向被告提及欲將系爭房屋頂讓他人經營店面，從未通知被告要提前終止系爭契約，原告所寄發之存證信函亦未具體表明何時終止系爭契約，且原告遲至108 年7 月10始透過原告訴訟代理人將系爭房屋之鑰匙寄還被告，被告則於翌（11）日收受方收回系爭房屋，被告並未於107 年10月搬離系爭房屋，且地坪未回復原狀，對被告造成不便，被告只能減免部分租金以覓得下一位承租人願意承租系爭房屋，系爭契約應係於108 年5 月15日因租賃期間屆滿而終止，被告自有權收受租賃期間之全數房租，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於107 年4 月30日簽訂系爭契約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自107 年5 月1 日起至 108年5 月15日止，租金每月7 萬元，押租保證金則為14萬元，原告並應於簽約時交付被告如附表編號01所示之押租保證金支票、編號02至13所示之12個月分租金支票、編號14所示之7 萬元押票，被告迄今已將如附表編號01所示之押租保證金支票、編號02至10所示之租金支票提示兌現，並持有如附表編號11至14所示之支票等情，業據原告提出系爭契約為證（見本院卷第11至21頁），且為被告所不爭爭執，固堪信為真實。
㈡惟原告另主張系爭契約業於107 年11月10日經原告終止，至遲亦應於107 年12月11日經原告終止，故被告應將押租保證金7 萬元及溢領租金21萬元，共計28萬元返還原告，並將如附表編號11至14所示之支票一併返還原告等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭契約並未限制原告得於約定租賃期限屆滿前任意終止系爭契約之權利，惟原告應依系爭契約第十八條第1 項之約定，賠償被告1 個月租金：
⑴系爭契約第十八條印刷字體記載：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即原告，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。……」（見本院卷第17頁），雖上開記載中關於「一個月租金」約定之「一」字樣，經以手寫塗改為「六」，惟該塗改處並未經兩造用印或簽名確認，自難逕謂該塗改處係經兩造合意所為，原告既爭執該塗改內容即「乙方應賠償甲方『六』個月租金」部分係兩造共識之系爭契約內容，即應以原印刷字體記載即「乙方應賠償甲方『一』個月租金」部分，作為兩造合意之契約內容。至被告抗辯稱其與承租人所簽訂之租賃契約就第十八條第1 項之內容均係約定「乙方應賠償甲方『六』個月租金」，系爭契約第十八條第1 項塗改處僅係漏未用印，不影響兩造就此塗改處確實有達成合意云云，並提出其與其他承租人所簽訂租賃契約為憑（見本院卷第111 至119 頁），然觀之被告所提其他租賃契約，關於第十八條第1 項約定，確實有將原印刷字體「乙方應賠償甲方一個月租金」部分，以手寫方式將「一」塗改為「六」，惟該塗改處或經出租人即被告用印與承租人按捺指印、或經出租人與承租人均用印、或經承租人用印確認（見本院卷第111 、115 、119 頁），而對照系爭契約第十八條第1 項之塗改處卻無兩造簽名、用印或按捺指印確認，實與被告與他人簽訂租賃契約就第十八條第1 項塗改處之作法有異，無從遽以其他租賃契約第十八條第1 項之約定塗改內容推論兩造就系爭契約第十八條第1 項亦有相同之塗改變更合意，被告復未能提出其他積極證據足認系爭契約第十八條第1 項之塗改內容於兩造締約時業經原告同意無訛，則被告抗辯稱依系爭契約第十八條第1 項約定，租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，應賠償被告6 個月租金云云，自非可採。
⑵系爭契約第十八條第1 項約定：「租賃期間內乙方（即原告，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。」（見本院卷第17頁），則依該約定文義解釋，並未限制承租人即原告於系爭契約約定租賃期間屆滿前終止系爭契約之權利，惟應賠償出租人即被告1 個月租金。雖被告抗辯稱依系爭契約第四條及第七條之約定，系爭契約乃年付租金之性質，不論承租人即原告實際使用期間為何，原告均須給付被告1 年即12個月租金，不得請求被告返還云云，惟觀諸系爭契約第四條約定：「租金應於每月訂約以前繳納，每次應繳壹年即12個月份支票12張，乙方（即原告，下同）不得藉詞拖延。」（見本院卷第13頁）、第七條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告，下同）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」（見本院卷第15頁），可知系爭契約第四條乃係針對租金給付方式之約定，原告依該約定固應於締約時交付被告如附表編號02至13所示之12個月租金支票共12張，然該等租金支票之發票日係自107 年5 月16日起逐月依序開立至108 年4 月16日止，被告於取得該等租金支票時，無法立刻全部兌現12個月之租金，原告僅係同時交付12個月之租金支票予被告，被告仍必須待各該租金支票發票日即原告每月繳租日期屆至時，方得提示兌現而實際取得原告所給付之租金，與1 次性開立1 張1 年分租金支票之情形顯非相同，而系爭契約第七條約定所稱「……乙方不得向甲方請求租金償還……」，解釋上自應認原告於租賃期間提前搬離系爭房屋時，不得向被告請求償還者乃已到期經被告實際兌領之租金，尚未屆期而無法提示兌現之租金支票並非原告已給付之租金，自不生償還租金之問題，故系爭契約第四條及第七條約定之文義，實無被告所稱系爭契約之租金乃按年計算之意，故被告猶執前詞抗辯不論原告有無於租賃期間屆滿前終止系爭契約，原告均應給付被告12個月租金云云，實屬無據。是原告得於系爭契約所定租賃期間屆滿前終止系爭契約，惟應依系爭契約第十八條第1 項之約定賠償被告1 個月租金，被告不得再向原告收取系爭契約終止後之租金。
⒉無證據證明原告已於107 年11月10日或同年12月11日為終止系爭契約之意思表示，系爭契約應係於108 年5 月15日約定租賃期限屆滿而終止，原告自得將如附表編號08至13所示之租金支票提示兌現：
⑴原告固主張其於107 年9 月下旬通知被告欲提前終止系爭契約，復於同年10月搬離系爭房屋，並於同年11月10日要求被告點收系爭房屋，被告拒不出面，故系爭契約業於107 年11月10日經原告終止云云，然此為被告所否認，原告亦未提出其有於107 年9 月下旬或同年11月10日向被告為終止系爭契約之意思表示之具體實據，復參以證人王衍景於本院言詞辯論時證稱：伊從事店面頂讓及設備買賣、裝潢設計等相關工作，原告本來委託伊找人頂下原告在系爭房屋所經營之牛肉麵店，但因景氣太差，找不到人願意頂下店面，所以伊只能幫原告將店內之設備賣掉，伊就於107 年12月11日與原告簽訂設備購買同意書，由伊以10萬元之價格向原告收購上開設備購買同意書所載之設備，另外原告有將店內之吊燈即軌道燈送給伊，是伊自己開店要使用，沒有列在上開設備購買同意書內，伊於締約時先給付原告5 萬元價金，再於107 年12月13日去系爭房屋現場搬走這些設備，當天搬完就透過即時通訊平臺LINE（下稱LINE）傳送訊息通知原告，因為原告沒有急著向伊取回系爭房屋之鑰匙，而伊與原告最快只能約在107 年12月15日見面，所以伊於107 年12月15日才和原告見面，交還原告系爭房屋之鑰匙，並給付原告購買設備之尾款5 萬元等語明確（詳見本院卷第228 至230 頁），並有證人王衍景與原告間之LINE對話紀錄、上開設備購買同意書附卷可稽（見本院卷第145 至149 、235 至239 頁），且為原告所是認，則原告所稱其業於107 年9 月下旬通知被告終止系爭契約，復於同年10月搬離系爭房屋，並要求被告於同年11月10日出面點收系爭房屋云云，若確有其事，原告至遲應於107 年11月10日前將其放置在系爭房屋內之設備清空，以將系爭房屋返還被告，然原告竟迄至107 年12月11日始與證人王衍景簽訂上開設備購買同意書，將原告放置在系爭房屋內之設備出售予證人王衍景，顯與常理相悖，足認原告所稱其業於107 年11月10日終止系爭契約云云，無從採信。
⑵原告另主張其於107 年12月10日寄送系爭000678號存證信函予被告，被告於翌（11）日收受，故系爭契約業於107 年12月11日終止云云，惟被告否認上情，又觀之系爭000678號存證信函（見本院卷第23至25頁），其內容記載：「……然本人業於107 年11月10日向台端（即被告，下同）表明無法繼續承租此屋，立即終止該契約。但遭拒絕，台端不顧雙方誠信，無理不退還本人所開付之未到期支票、押金。今再次向台端嚴正聲明，請台端於收到本函後，三日內退還本人所有未到期支票、押金、押票。否則本人必對台端採取法律上所該負之責任，對台端提起訴訟，請台端勿以身試法，盡速將上述支票、押金、押票退還本人。」，則原告於系爭000000號存證信函係重申其業於107 年11月10日終止系爭契約之主張，然原告此部分主張並非可採，已如前述，自不能以原告片面所為之該段記載，遽認原告確有於107 年11月10日向被告終止系爭契約之事實，而原告復未於系爭000678號存證信函表明其以該存證信函送達為終止系爭契約之意思表示，故原告主張系爭契約於107 年12月11日被告收受系爭000678號存證信函而終止，亦非可採。
⑶原告主張系爭契約業於107 年11月10日或同年12月11日經原告提前終止云云，均難謂正當，業經本院認定如前，系爭契約既無提前終止之情事，則系爭契約應係於約定之租賃期限屆滿即108 年5 月15日終止，不論原告於租賃期間有無實際使用系爭房屋，原告均應依系爭契約之約定給付被告租金，故原告請求被告返還其將如附表編號08至10所示之租金支票提示兌現所領得之租金共計21萬元，及所持有如附表編號11至13所示之租金支票，即屬無據，無從准許。
⒊原告已於108 年7 月11日將系爭房屋交還被告，被告自應將原告主張之7 萬元押租保證金及如附表編號14所示之押票返還原告：
⑴按系爭契約第五條約定：「乙方（即原告，下同）應於訂約時，交於甲方（即被告，下同）新台幣拾肆萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金，另押票柒萬元。」（見本院卷第13頁），查系爭契約業於108 年5 月15日因租賃期間屆滿而終止，已如前述，且原告於108 年7 月10日將系爭房屋鑰匙寄還被告，經被告於翌（11）日收受而得收回系爭房屋使用收益乙節，為兩造所是認（詳見本院卷第92至93頁），是被告依系爭契約第五條之約定，自應將押租保證金及如附表編號14所示之押票返還原告，故原告請求被告返還押租保證金7 萬元及如附表編號14所示之押票，即屬正當，應予准許。
⑵至被告另抗辯稱原告將系爭房屋地磚拆除、地坪墊高，但原告交還系爭房屋時，未將地坪回復原狀，且未拆除風管及瓦斯管，初估之回復原狀費用達20萬元云云，並提出旭昇工程有限公司工程估價單為證（下稱系爭工程估價單，見本院卷第189 頁），惟原告否認有將系爭房屋地磚拆除、地坪墊高之情事，且證人即原告前手承租人塗宜婷於本院言詞辯論時證稱：伊曾向被告承租系爭房屋，原告係伊之下一任承租人，伊前一任承租人與被告有糾紛，故前一任承租人將系爭房屋整個連廁所都拆光，像毛胚屋一樣，伊承租系爭房屋後，經被告同意而重新裝潢作為咖啡廳營業使用，後來原告向伊頂下店面經營，兩造未曾同時來店裡找伊，係被告先來店裡讓伊簽確認不續租的資料，改天再由原告來店裡跟伊確認原告需要的裝潢或物品為何，原告不需要的部分，伊就付拆除工資委託原告代為拆除，系爭房屋鑰匙係由伊交給原告的，被告說伊和原告講好就可以了，被告只要有收到房租就好，就本院卷第145 頁下方2 張及第147 頁關於系爭房屋之照片，伊只能確定照片所示風管部分不是伊當初所裝潢的，但照片所示地坪、地面管線及水溝的部分，伊無法確定，因為系爭房屋原來的樣子被伊前一任承租人弄得很可怕等語綦詳（詳見本院卷第224 至227 頁），可知系爭房屋係由證人塗宜婷直接交付予原告，被告並未經手，亦未確認當時屋況，而證人塗宜婷就系爭房屋關於地坪、地面管線及水溝部分究係其承租系爭房屋時之現況，抑或經證人塗宜婷裝潢並交付系爭房屋予原告時之現況乙節，已不復記憶，被告復未能提出系爭房屋由證人塗宜婷交付原告時之現場照片或其他足以證明系爭房屋當時原狀之證據資料供參，尚無從逕認被告所指地磚拆除及地坪墊高乙情必係原告所為，自難要求原告就此負回復原狀之責。又原告雖坦承未就系爭房屋之風管及瓦斯管加以拆除回復原狀，然由被告所提系爭工程估價單觀之，其上未載明工程地點，已難遽認係就系爭房屋所為之估價，且其估價項目泛稱「廚房拆除工程」、「管線」之部分，無從特定係針對原告自承負回復原狀責任之風管及瓦斯管拆除所為之估價，而「水泥墊高」及「鋪平」部分，非原告應回復原狀之範圍，業如前述，自不能以系爭工程估價單所為估價金額20萬元，認定係原告未將風管及瓦斯管拆除回復原狀對被告所生之損害，被告不得據此拒絕原告所為返還押租保證金7 萬元及如附表編號14所示押票之請求。
㈢另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件經本院認定原告對被告得請求返還押租保證金7 萬元之債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就此部分併請求自起訴狀送達被告之翌日即108 年6 月7 日（見本院卷第65頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應給付原告7 萬元，及自108 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告應將如附表編號14所示之支票返還原告，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知；另被告就此部分聲請供擔保免為假執行，合於法律之規定，爰依同法第392 條第2 項之規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日臺北簡易庭 法 官 黃珮如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕
本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日書記官 李易融
附表：
┌─┬─────┬───────┬─────┬───────────┐
│編│ 支票號碼 │ 發票日 │ 票面金額 │ 備註 │
│號│ │ （民國） │（新臺幣）│ │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│01│NC0000000 │107 年5 月16日│14萬元 │⑴押租保證金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│02│NC0000000 │107 年5 月16日│7 萬元 │⑴第1 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│03│NC0000000 │107 年6 月16日│7 萬元 │⑴第2 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│04│NC0000000 │107 年7 月16日│7 萬元 │⑴第3 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│05│NC0000000 │107 年8 月16日│7 萬元 │⑴第4 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│06│NC0000000 │107 年9 月16日│7 萬元 │⑴第5 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│07│NC0000000 │107 年10月16日│7 萬元 │⑴第6 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│08│NC0000000 │107 年11月16日│7 萬元 │⑴第7 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│09│NC0000000 │107 年12月16日│7 萬元 │⑴第8 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│10│NC0000000 │108 年1 月16日│7 萬元 │⑴第9 個月租金 │
│ │ │ │ │⑵被告已提示兌現 │
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│11│NC0000000 │108 年2 月16日│7 萬元 │⑴第10個月租金 │
│ │ │ │ │⑵假處分禁止提示或轉讓│
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│12│NC0000000 │108 年3 月16日│7 萬元 │⑴第11個月租金 │
│ │ │ │ │⑵假處分禁止提示或轉讓│
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│13│NC0000000 │108 年4 月16日│7 萬元 │⑴第12個月租金 │
│ │ │ │ │⑵假處分禁止提示或轉讓│
├─┼─────┼───────┼─────┼───────────┤
│14│NC0000000 │108 年5 月16日│7 萬元 │⑴押票 │
│ │ │ │ │⑵假處分禁止提示或轉讓│
└─┴─────┴───────┴─────┴───────────┘