109年度北簡字第13242號｜民事：給付修繕費｜裁判日期：110 年 06 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 109年度北簡字第13242號原告陳清智黃彩英董潔豪共同訴訟代理人呂函諭律師連堂凱律師複代理人鍾佩君律師被告周鴻鈞訴訟代理人李書羣上列當事人間給付修繕費事件，於民國110年4月27日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張、聲明：原告陳清智、黃彩英及董潔豪分別為門牌號碼臺北市○○區○道路00號（下稱系爭大樓）2樓、3樓、4樓之區分所有權人，系爭大樓為民國69年間建造之5層鋼筋混凝土大樓，頂樓平台經被告長期占用，有頂樓加蓋出租與第三人。因共用部分外牆、樓梯間年久失修，有多處漏水、鋼筋外露、產生壁癌等，嚴重影響全體共有人之使用安全，有照片可憑（本院卷第27-29頁）。原告於109年4月19日委請中嘉工程有限公司（下稱中嘉公司）就系爭大樓整修工程（下稱系爭工程）估價，修繕項目及估價費用如下：外牆及樓梯間整修工程新臺幣（下同）386,789元、五樓及六樓後陽台外牆整修工程14,868元（本院卷第31-33頁），共計401,657元。按公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條規定可知，系爭工程整修部分係屬公寓大廈之共用部分。被告為系爭大樓5樓之區分所有權人，按其共有之應有部分比例應分擔修繕費用100,414元。原告尚未支出相關修繕費用，係為避免兩造就修繕金額有爭執，依臺灣高等法院97年上易字第1087號判決（本院卷第85-103頁），原告已協力提出上揭估價單，預先請求被告分擔修繕費。又因系爭大樓排除1樓住戶之公共費用負擔，已行之有年，應認全體區分所有權人已有合意，故由被告負擔全部費用4分之1。又兩造分別於109年12 月18日會同亞陸工程有限公司（下稱亞陸公司）吳瑞文、同年12月29日會同中嘉公司楊正龍至系爭大樓現場會勘，就系爭工程之修繕範圍及費用重新估價，有估價單（本院卷第301、303-307頁）；亞陸公司估價單之範圍及金額含4樓外2牆，惟4樓外牆已施工完成；中嘉公司估價單，因原證6-1樓梯間範圍工程及原證6-2五樓及六樓後陽台外牆範圍工程與原證3估價單之估價範圍與金額相同，故中嘉公司未修改原證6-1及6-2之估價單日期，僅有調整原證3的外牆範圍工程數量及金額並製作原證6-3，原證6-3之估價範圍及金額不含已施工完成之四樓外牆。上開估價單係經兩造認可，且估價當日均有派員在場。依民法第820條之規定，原告等人之應有部分、共有人人數均已過半數之同意，並於109年4月28日已催告（本院卷第35頁），惟未獲被告理會。原告依民法第799 條之1第1項、第822條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定提起本訴。並聲明：被告應按其應有部分分擔共有物修繕費用100,414元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯、聲明：被告配偶即李書羣對於大樓共同部分(外牆與內梯)之維護管理一直都是不遺餘力，如樓梯間燈泡、電費支付（本院卷第131頁，計算式：250*12*10=3萬）皆不計較。近日因緊急斷水事件，需進行水塔清洗、馬達換新及下水塔管線更新工程，在109年10月9日、10日雨天緊急搶修，李書羣找師傅維修且全程監工，耗費精力，並支付總價款5分之2共計6,000元，各住戶不曾反對，皆表示感謝並完成匯款（本院卷第189-194頁），默視同意係5樓具6樓平台專用之分管協議。颱風天要顧露台積水，水塔蓋子掀起修復，皆由李書羣出錢施作，其他住戶未曾表示意見。亦曾主動協商各住戶進行漆外牆防水工程，李書羣付了全額的5分之2，共計32,000元。於107年4月9日5樓頂露台做鐵皮包覆工程6 萬元，亦係全額負擔。系爭工程亦是李書羣於108年12月先找林師傅報價345,000元，後因4樓住戶於109年1月8號另邀吳師傅報價39萬，3樓黃女士之女兒李小姐又於3月9日以LINE通知李書羣簽修繕同意書（本院卷第143-159頁），並載明：因5樓住戶加蓋6樓套房，房客眾多，對於公共空間使用率較高，依以往慣例，5樓負擔兩份公共費用。惟上述報價未經大家商討，各方對於修繕範圍及報價有不同意見。爾後李小姐不曾再向李書羣連繫，逕提起本訴。李書羣長期不在台北，後查看大樓信箱，未發現任何掛號通知。被告戶籍址是空屋無人居住，亦無法收到通知，非故意不理睬。四樓董太太已於8月自行完成外牆防水工程，及五樓後女兒牆的防水油漆，原中嘉公司估價單係針對全棟外牆防水、內梯牆面裂縫修補，及四五樓後女兒牆防水工程，故金額須重新評估。依特別法優於普通法原則，系爭工程費用分擔之決議與方式，應優先適用公寓大廈管理條例第10條、第11條及第31條規定。系爭工程估價單總價401,657元，及109年12月29日中嘉公司及吳師傅2家第2次報價各為496,000元及406,166元，已逾公寓大廈規約範本之「重大修繕」最低標準100,000元（本院卷第185-187頁），應依公寓大廈管理條例第11條及第31條規定，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其決議方法以區分所有權會議決議，應4分之3以上出席，且應有出席人數3分之2同意。原告等人以其決議內容請求，於法不合。就系爭工程各住戶陸續洽請不同工程公司共進行3次現勘及報價，3次估價單均含有1樓內、外牆牆面（本院卷第195-203頁），依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原告任意排除1樓住戶共同負擔之義務，訴請被告給付總額之4分之1，明顯違法。其稱「慣習」排除云云，未有相關佐證釋明之理。實際上，係1樓住戶不願負擔共用部分修繕費用。被告曾與4樓協力完成大樓外牆之防水修繕工程，因1樓住戶協調不易，故1樓外牆暫不予施作，費用分擔則因5樓住戶加蓋6樓而負擔2份共同部分費用，2至4樓則各付5分之1，上開情形方為各住戶間之合意與共識。依系爭大樓外牆及內梯破損狀況觀察，1樓外牆多年來未施作防水修繕工程，1至2樓內梯牆面是水泥剝落、鋼筋鏽蝕、壁癌與受潮牆面突出最嚴重之處（本院卷第217-277頁），可知系爭大樓外牆修繕與否，與內梯牆面損壞情形具有關聯性，是外牆與內梯之施工範圍及方法，事關修繕工程之品質高低，亦應符合修繕工程欲達成之目的，方屬合理有效。是系爭大樓1樓大門旁的裂縫修補工程，1樓依法須參與修繕費用分擔。至於1樓牆面前半段遭1樓自行拆除，疑有損及結構安全疑慮，應於本件修繕時一併釐清。原告所提之估價單，其施工範圍及方法未經送住戶含被告瞭解或討論，被告完全無參與機會，有多數暴力之問題。被告就本件是否完成簽約手續，付款流程、交付款項及繳款帳戶之支出與管理為何，及廠商信譽與違約風險均無瞭解，被告應有資訊不對稱情形，依兩造間之對話紀錄（本院卷第205-213頁），足徵原告並無使被告暸解上開資訊，心態可議，應參考最高法院97年度台上字第2347號判決，1樓應參與分擔。另原告援引本院106年訴字第1828號判決不足採。被告及李書羣均願意配合修繕，希望召開住戶協調會，與工程公司充分溝通、達成共識後，確定工程款的付費流程，進行後續匯款及工程事宜。被告願依上揭「公寓公共空間修繕同意書」，依過去慣例由被告負擔總費用的5 分之2。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請免假執行。三、本院判斷的簡要說明： (一)不爭執事項：系爭大樓為69年建造，兩造分別為系爭大樓的區分所有權人，無管理委員會或管理人，且無規約。兩造曾於109年12月18日、同年月29日會同亞陸工程有限公司及中嘉公司現場會勘，並製有估價單(本院卷第301-307頁)等，有建物登記謄本(本院卷第21-26頁、第45頁)及上述估價單可證，且未經兩造於訴訟中爭執，可以認定。 (二)爭執事項：被告應否負擔本件系爭大樓的修繕費用? 1.按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。又按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年度台上字第2683號民事判決、85年度台上字第2389號民事判決意見）。依上最高法院判決意見，只要非屬可分割為專有專用而屬於整體建物的一部分，且為維護大樓安全及外觀所必要者，如大樓外牆，共用行走的樓梯間等部分，均應屬各大樓區分所有權人所共有。 2.次按公寓大廈區分所有權人共同意思之形成，管理條例第3 章就區權人會議之召開、區分所有權之計算及決議比例等事項，定有明文，不得率以其他方式代之。針對區權人會議先前已召開，惟未獲致決議，或出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例未達定額，就相同議案重新開議時，規約未另行規定開議人數者，應適用管理條例第32條規定，該條明定重新開議、作成決議之比例，決議後應送達及公告會議紀錄，令區分所有權人於7日內得表示反對意見，暨決議視為成立等要件。主張區權人會議及其決議符合上開第32條規定之當事人，自應就各該要件負舉證之責（最高法院109年度台上字第1528號民事判決意見）。依上述最高法院判決意見，於區分所有權人未召集區分所有權人會議，或區分所有權人就區分所有權人決議是否不符合公寓大廈管理條例第31條規定發生爭議時，主張決議有效的區分所有權人，即應由其負責舉證證明決議有效議。 3.查，原告本件主張之維修費用，金額高達40餘萬元，因系爭大樓並未成立管理委員會且無管理人，亦無規約，經參考公寓大廈規約範本之「重大修繕」最低標準為100,000元（本院卷第185-187頁），可以認定本件修繕屬重大修繕，依公寓大廈管理條例第11條第1項的規定，即應由區分所有權人決議之方式加以處理。 4.次查，系爭大樓有5位區分所有權人，依公寓大廈管理條例第31條的規定，至少應有2/3以上的區分所有權人參與本件重大修繕之決議，然僅有原告3位區分所有權人起訴，經被告就此抗辯後，原告於言詞辯論終結前，亦未就此為補正，依此，本件修繕估價，顯然並未超過該2/3以上的決議門檻，而不得預向被告為主張。 5.至於原告所提原告等人之建物登記謄本（本院卷第21-26頁），僅足以證明原告為區分所有權人。而系爭大樓外牆及樓梯間產生龜裂、壁癌等照片（本院卷第27-29頁）、中嘉公司109年4月19日、22日之估價表（本院卷第31-33頁）、泰和法律事務所109年度4月28日律師函（本院卷第35-38頁）、亞陸公司估價單（本院卷第301頁）、中嘉公司樓梯間範圍工程之估價單（本院卷第303頁）、中嘉公司五、六樓後陽台外牆範圍工程之估價單（本院卷第305頁）、中嘉公司外牆範圍工程之估價單（本院卷第307頁）等，僅足以證明系爭大樓有修繕之必要，均不足以證明決議修繕符合公寓大廈管理條例第31條的規定。而原告另提的本院106年訴字第1828號判決（本院卷第85-93頁）、臺灣高等法院97年上易字第1087號判決（本院卷第95-103頁）等，與本件基本事實並不相同，並無法推翻本院認定原告決議修繕不符合公寓大廈管理條例第31條規定的事實。四、綜上，原告依民法第799條之1第1項、第822條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定請求被告給付100,414元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並無理由，應駁回，又原告的訴已經駁回，假執行聲請已失依據，應併駁回。五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述及所提證據，經審酌後不影響上述認定，故不詳論。六、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　6 　　月　　15　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官詹駿鴻以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　6 　　月　　15　　日書記官翁挺育

臺北簡易庭109年度北簡字第13242號

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