109年度北簡字第14011號｜民事：返還租金等｜裁判日期：109 年 11 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 109年度北簡字第14011號原告黃柏欽即安樂足養生館被告頂峰開發建設股份有限公司法定代理人黃國璋訴訟代理人張志成上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國109年10月22日言詞辯論終結，判決如下：主　　文被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬柒仟玖佰壹拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸仟玖佰肆拾元，由被告負擔其中新臺幣參仟肆佰柒拾元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬柒仟玖佰壹拾陸元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號1 樓及2樓房屋（下稱系爭房屋），營業項目為腳底按摩，每月租金新臺幣（下同）125,000元。自民國109年2月起，新型冠狀病毒肺炎造成國際旅客減少來台，原告乃於同年3月間起停業，被告也好心從3月租金開始減半降成62,500元。嗣原告擔心新型冠狀病毒肺炎可能持續很久，遂於109 年3月26日以「提前終止房租書面」(下稱系爭終止函)通知被告終止租約，系爭終止函於同年3月30日送達被告。原告於降租前已將票面金額25萬元之3、4月租金支票交給被告，該租金支票已於同年3月5日兌現。原告提前終止租約，扣除109年3月租金62,500元，及多賠109年4月租金62,500元後，請求被告返還押租金51萬元及溢付之租金125,000元，共計 635,000元等語。並聲明：被告應給付原告635,000元。二、被告則以：原告因疫情影響，於109年3月初提出調降租金之需求，被告本於善意同意降租3個月以協助渡過疫情。原告租用系爭房屋經營安樂足養生館按摩店，並無限制服務對象為國外旅客，且今年國內旅遊相對增加，系爭房屋隔壁之按摩店至今也正常營業中。詎被告於109年3月30日收到原告系爭終止函，依租約之約定，提前終止租約應於3個月前書面通知，並應給付2個月租金之違約賠償，因此原告應給付被告至109年6月30日止之租金及提前終止租約違約金，51萬元押租金扣除提前終止租約違約金25萬元、原告未付之109年5月份租金125,000元、109年6月份即自109年6月5日起至同年月30日止計算之26日租金108,333元後，被告應退還原告之金額僅26,667元等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於108年12月30日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租系爭房屋1年，租賃期間為自109年1月5日起至110年1月4日止，租金每個月125,000元，租金支付以每2 個月為1期，每期於各期首月10日前交付2個月租金，押租金51萬元之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋租賃契約書附卷可佐(見本院卷第15至21頁)，堪信為真實。四、得心證之理由：㈠系爭租約終止時點及溢付租金金額之認定： 1.查兩造於系爭租約第13條第3款約定：「違約賠償三、經甲乙雙方協議，若乙方（即原告）擬提前解約，應於三個月前以書面通知甲方（即被告），…」，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第18頁），兩造間約定若原告擬提前終止租約，須於3個前預行通知，其目的在使被告得從容準備出租與他人，以免受不測之損害。次查，原告於109年3月26日以系爭終止函通知被告終止租約，系爭終止函於同年3月30日送達被告之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭終止函附卷可考（見本院卷第39頁），應解為經過系爭租約第13條第3款所約定之3個月後即109年6月30日發生契約終止之效力。2.惟查，原告搬遷完畢後，已於109年5月7日將系爭房屋點交返還被告之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），堪認原告需給付被告之租金，應係計算至109年5月7日止，而非計算至109年6月30日止。再查，原告於109年3月10日下午3時詢問被告因疫情影響可否自同年3月15日起3個月房租降成62,500元，被告隨即於同日下午3時1分表示同意之事實，有兩造間Line通訊軟體對話紀錄在卷可證（見本院卷第29至31頁），堪認兩造係合意將系爭房屋自109年3月15日起至同年6月14日止之租金降低為每月62,500元。則原告自109年3 月5日起至同年3月14日止之租金為41,667元（125,000元÷30日×10日＝41,667元，元以下4捨5入），原告自109年3月15日起至同年4月14日租金為62,500元，原告自109年4月15日起至同年5月7日止之租金為47,917元（62,500元÷30日×23日＝4 7,917元，元以下4捨5入），故原告自109年3月5日起至同年5月7日起應給付被告之租金為共計152,084元(41,667＋62,50 0＋47,917＝152,084)。又查，原告主張其於降租前已將票面金額25萬元之3、4月租金支票交給被告，該租金支票已於同年3月5日兌現之事實，亦為被告所不爭執，則原告已付自109年3月5日起之租金25萬元，扣除其自109年3月5日起至同年5月7日止應給付被告之租金152,084元後，尚有餘額 97,916元（250,000－152,084＝97,916），原告自得請求被告返還溢付之租金97,916元。㈡被告應返還押租金之金額： 1.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造於系爭租約第13條第3款約定：「違約賠償三、經甲乙雙方協議，若乙方（即原告）擬提前解約，應於三個月前以書面通知甲方（即被告），並取得甲方書面同意後方可終止合約，並賠償貳個月之租金給對方作為違約金。」（見本院卷第18頁），係約定租賃期間內承租人提前終止租約時，應賠償出租人2個月租金作為違約金，依民法第250條第1項、第2項前段之規定，即應視為損害賠償總額預定性之違約金。又查，原告於109年3月26日以系爭終止函通知被告終止租約，系爭終止函於同年3月30日送達被告之事實，已如前述，則依系爭租約第13條第3款約定之約定，被告自得依上開約定請求原告給付相當於2個月租金之違約金。 2.然按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第251條、第252條有明文規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本件兩造系爭租約所約定之租賃期間為自109年1月5日起至110年1月4日止（見本院卷第15頁），租金每個月125,000元，因新型冠狀病毒肺炎疫情影響，兩造合意自109年3月15日起降租3個月為每月62,500元，原告於109年3月26日以系爭終止函通知被告終止租約，系爭終止函於同年3月30日送達被告，原告於109年5月7日搬遷完畢將系爭房屋點交返還被告，並斟酌社會經濟狀況、原告已履行租賃契約期間、被告已收取之租金、被告所受損害等一切情狀，認本件原告提前終止契約應賠償被告相當於2個月租金之違約金尚屬過高，應予酌減為11萬元為適當。 3.復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。本件兩造間系爭租約既已終止，且原告已於109年5月7日搬遷完畢將系爭房屋點交返還被告，則押租金51萬元，抵充違約金11萬元後，仍有餘額40萬元，是被告尚應返還原告之押租金為40萬元。㈢綜上所述，原告得請求被告返還溢付租金97,916元、押租金4 0萬元，共計497,916元，原告逾此範圍之請求，即屬無據。五、從而，原告請求被告給付原告497,916元之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之其餘請求，則為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　10　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法　官　羅富美計算書：項　　　　目金　額（新臺幣）　　備　　註第一審裁判費　　　 6,940元合　　　　計　　　 6,940元以上判決正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市重慶南路1段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　10　　日書記官　劉英芬

臺北簡易庭109年度北簡字第14011號

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