109年度北簡字第14079號｜民事：給付修繕費等｜裁判日期：110 年 09 月 30 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 109年度北簡字第14079號原告高瑜苹訴訟代理人何秉寰劉大新律師被告環亞門第大廈管理委員會法定代理人陳金城訴訟代理人陳炎琪律師上列當事人間請求給付修繕費等事件，本院於民國一百一十年九月一日言詞辯論終結，判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟伍佰陸拾元，及自民國一百零九年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔新臺幣陸佰貳拾柒元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬捌仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十三萬四千五百六十元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國一百零九年七月十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述略稱：㈠緣原告為坐落環亞門第大廈（下稱系爭大廈），門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，被告環亞門第大廈管理委員會則為系爭大廈之管理委員會。詎自一百零七年間起，系爭房屋室內上方之公共管道間，因漏水問題，被告未盡修繕完全之責，致系爭房屋仍因持續滲漏致室內不堪使用，經通知被告修繕遲不處理，原告只好於一百零八年四月間自行委請訴外人金寶固有限公司（下稱金寶固公司）前來處理並加裝集水盤，以解燃眉之急，並支出七千五百六十元。惟因上開漏水之根本問題並未解決，且於一百零九年二月二十二日因發生漏水導致室內配電箱跳電，危及社區住戶財產及生命安全，原告定期通知被告完成修繕，然被告回函藉詞推拖，毫無實際作為，原告再於一百零九年三月二十日自行委請訴外人駿瑩工程實業有限公司（下稱駿瑩公司）處理上開漏水止漏修繕事宜，共計支出五萬一千元，嗣向被告請求返還，被告藉詞不付。㈡系爭房屋室內上方之公共管道間，因漏水問題，迭經原告催告被告修繕，被告遲不修繕，致原告先後支出修繕費七千五百六十元、五萬一千元共計五萬八千五百六十元，原告自得請求被告返還上開代墊之修繕費用，系爭房屋原本由原告出租訴外人竹悅足體養生會館，租期自一百零七年九月十日起至一百零九年九月三十日止，惟因上開漏水問題，承租人不願續行租用，已與原告自一百零八年三月三十一日起終止租約，直至一百零八年六月一日起原告始另出租其他第三人，致原告損失一百零八年四月一日起至一百零八年五月三十日止，每月三萬八千元租金（含管理費三千元）共計七萬六千元，爰依公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項、民法第一百八十四條、第二百一十六條及第一百七十九條規定提起本件訴訟，請求被告給付十三萬四千五百六十元(58,560＋76,000＝134,560)及法定利息。㈢被告辯稱於一百零七年及一百零八年四月間不知情公共管道漏水云云，然系爭房屋上方之公共管道於一百零七年間因漏水經被告管委會僱工修繕一節，有當時之修繕照片可證，另原告於一百零八年三月間向被告反應上開公共管道漏水問題依然存在，亦經被告管委會委請訴外人金寶固公司、咏駿實業有限公司（下稱咏駿公司）前來查看並提出報價單在案，故被告就上述公共管道漏水及修繕經過辯稱全不知情，顯屬臨訟卸責之詞，不足採信。又金寶固公司前於一百零八年三月間向被告管委會提出估價單，已如上述，惟因被告遲不處理，原告只得於一百零八年四月間先行代墊上開修復費用委請金寶固公司進行修繕。被告另提出被證二辯稱原告系爭房屋上方公共管道之漏水係因原告之前手擅自更改原有公共管線所致，則有關漏水之修繕費用自應由原告或其前手自行負擔云云，然原告名下系爭房屋係於八十五年間合法分戶經臺北市政府工務局八十五年二月二十四日備查而來（參原證十八），且原告否認於上開分戶時，有所謂拆除或更改公共管線等情事，至被證二僅是一樓平面圖，並非水電配置圖，緣因系爭大廈一六三號地下一層，原核准用途為停車空間面積（一三四九點八一平方公尺），地上一樓附屬建物樓梯間（十三點六九平方公尺），現申請附屬建物樓梯間（十三點六九平方公尺）變更用途成金融機構（ATM），且併案辦理分戶而來，上開經過核與原告名下坐落同棟大樓一六三之十一號一樓房屋全然無關，況被告辯稱被證二之一層平面圖上有二個小形虛線長方形圖示係代表「自頂樓向下直通到地下室之公共管道間」一節，經臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）以一百零九年十一月三日函復稱「查因該圖說未標示圖例亦無相關尺寸標記，尚難據以判認」，復參酌該函復所附之附件「76（年）使字第376號」使用執照卷內系爭大廈地下一層及二層平面圖上均無如一樓平面圖上有兩個小型虛線長方形圖示，堪認被告上開辯稱原告一樓房屋室內原有公共管線嗣遭原告前手擅自更改一節，洵非事實，無可採信，從而，被告徒執該建築平面圖率謂原告前手有擅自拆除或變更公共管線云云，洵屬臆測之詞，除此之外，被告復無其他舉證以實其說，被告上開所辯自不足採信。㈣關於被告辯稱經其另行委託證人即傑力特工程之曹得昌到場發現原告所稱其房屋上方之漏水原因及漏水點均不正確，並提出被證五照片證明上開照片所示管線才是真正漏水點，故原告請求費用顯非必要云云。然查，被證五照片拍攝時間、地點均不明確，原告否認真正，且縱認被告所提被證五照片所示水管確有漏水情形，然此與原告所提原證七照片並主張其房屋上方之公共管道有漏水，二者間並不衝突，被告仍無得免除修繕義務。系爭公共管道的漏水問題在一百零七年、一百零八年間被告均有出面處理，被告答辯就上開兩次漏水及修繕均都不知情是不實之詞，原證十六、原證十七報價單客戶名稱都是被告，原證十六就是裝水盤的公司，當初是被告前總幹事即訴外人林鴻鳴提供原證十六、原證十七資料，然其已於一百零九年一月或二月過年前離職，且原證十六、原證十七在一百零八年三月有報價，但被告沒有動作，所以原告在一百零八年四月先代墊原證十六報價單的款項，請金寶固公司來修繕，匯款資料在原證二，原告否認管道間有擅自修改或變更的情形。㈤被告曾於一百零七年、一百零八年間僱工修繕漏水，原告只知道地點是公共管道間二樓樓頂到三樓地板下，當時漏水導致一樓監視器壞掉，就是漏水漏到一樓，被告表示已修好，但一百零八年原告又遭受漏水，所以認為被告並沒有修好。原證二收據就是在付原證十六的費用，原證十六報價單當時是提供給被告，也是被告去找的，事後被告不修繕，變成原告去找該公司請求修繕並支付費用。對訴外人咏駿公司一百零九年十一月二十日回覆函之內容並無意見，關於金寶固公司一百零九年十二月四日復函，金寶固公司前向被告提出報價（參原證十六），被告管委會遲不處理，原告只得通知金寶固公司前來進行修繕，並以原告之母即訴外人李採鳳名義代墊修繕費用，故上開通知施工、勘察施工、驗收及實際匯款者均係原告及原告之母。原告名下房屋前申請分戶，經臺北市政府工務局八十五年二月二十四日備查，嗣經臺北市政府松山地政事務所派員到場測量，依臺北市松山地政事務所一百零九年十一月二十三日北市松地測字第1097021093號復函及附件可知，該次申請其中南京東路五段一六三號、一六三之一號、一六三之二號、一六三之三號、一六三之四號係併案辦理合併分割為十三戶，其中合併分割後之「Ｋ」部分即為現在原告所有之「一六三之十一號」(即系爭房屋)，又依上開臺北市松山地政事務所函復及附件資料中，全無提及該次辦理分戶有拆除更改公共管線等情事。㈥查原告主張其房屋上方之公共管道確有漏水一節，除有訴外人駿瑩公司之估價單、現場施工照片、統一發票、簽收單在卷可證外，並經證人即負責修繕之駿瑩公司負責人林志憲到庭具結證明，堪認原告上開主張屬實而可採信。被告另抗辯原告所提修繕費用過高，應構成民法第二百一十七條之與有過失云云，惟依證人林志憲於一百零九年十二月二十四日言詞辯論期日之證言，堪認被告上開答辯純屬個人主觀推測之詞，無足採信。對本院卷第二六九頁咏駿公司覆函資料及本院卷第二七一頁以下臺北市松山地政事務所覆函資料均無意見，當初金寶固公司說是公共管道間漏水下來，因為有十六層樓，如果要一層一層抓漏要花很長的時間，原告請求被告協助，被告也不給予協助，本來被告說要修，可是一直不修，導致原告承租戶要跟原告解約，最後原告等不下去，金寶固公司說集水盤可以處理公共管道間的漏水，所以原告就用集水盤包覆，漏水原因是金寶固公司講的。被告最主要都在主張原告有個人改管行為，但從函調回來的資料，被告質疑的點根本沒有改管問題。㈦關於被告所提被證十、十一因無製作人簽名可供辨識，原告否認上開私文書之真正。又關於被證十二財務報表經核其內容互有差異，以一百零八年二月為例：「收支財務報表」之支出記載：「三萬二千零九元」，惟「財務報表」之支出僅「一千一百七十元」、另一百零八年四月「收支財務報表」之支出記載：「三十一萬二千三百四十四元」，惟「財務報表」之支出為「三十萬九千七百三十五元」（計算式：169,887＋139,848＝309,735），互不一致，是被證十二內容之真實性已有可議。且被證十二僅為一紙明細表，被告全無檢附各項支出憑證以供核對，已難窺其明細內容全貌。況查依上開財務報表記載，被告社區於一百零八年四月、七月、九月先後支出「內視鏡查漏三千五百元」、「Ａ棟管道間滲漏二萬九千四百元」、「B1排水管更新四萬四千」、「公告設施-排水及屋頂截O七萬一千四百」、「Ｃ棟頂樓防漏三萬九千九百元」等費用，堪認被告社區之共用部分及公共管線確曾多次發生漏水情形，不容被告否認。㈧關於被告抗辯原告既得請咏駿公司、金寶固公司施作集水盤先行止住漏水，卻與房客合意終止租約，租金損失與漏水無因果關係云云，然終止的原因載明是公共管道間漏水。關於本院卷第五二九頁金寶固公司覆函，參金寶固公司於本院卷第三○五頁的函覆，可以認定系爭水管的漏水是公共管道的問題，被告才會出面請金寶固公司勘驗並現場討論，原告認為這筆修繕費用仍應該由被告負責。關於本院卷第五三一至第五三四頁臺北市松山地政事務所回函，該回函裡沒有提到原有管道間是否有拆除的記錄，所以被告主張一百零九年的漏水是原告自行拆除管線所造成，從上開回函並沒有得到證明，被告這部分的抗辯沒有理由。關於本院卷第五三五頁三大聯合建築師事務所覆函，被告提出被證二主張系爭管道有經過原告私自變更，這部分已問過臺北市建管處，回覆是無法判斷，三大建築師事務所回覆原建築師過世所以不便答覆，臺北市建管處提出的系爭大廈使用執照在地下一樓跟地下二樓的平面圖相同的位置都沒有被告所稱的小型虛線長方形的圖示，所以被告依照被證二說圖示上有一個長方形的圖示就表示公共管道間是貫穿整棟大樓，這個說法顯然是不存在的，從圖面上並沒有被告所說的管線更改的問題，被告這部分答辯不足採信。三、證據：聲傳傳喚證人林志憲，向臺北市建管處函調使用執照卷及變更使用執照卷與函詢相關事項，向臺北市松山地政事務所函調測量案申請資料與函詢相關事項，向金保固公司、咏駿公司函詢，命被告提出被證一修繕現場照片與一百零七年至一百零八年之每月收支財務報表，並提出下列證據為證：原證一：照片二張。原證二：存款憑條影本一件。原證三：照片四張。原證四：存證信函影本一件。原證五：系爭大廈管理委員會函影本一件。原證六：估價單影本一件。原證七：照片六張。原證八：發票影本一紙。原證九：備註說明影本一件。原證十：存證信函影本一件。原證十一：存證信函影本一件。原證十二：系爭大廈社區規約影本一件。原證十三：房屋租賃契約書影本一件。原證十四：終止房屋租賃契約書影本一件。原證十五：照片影本一紙。原證十六：金寶固公司報價單影本一件。原證十七：咏駿公司報價單影本一件。原證十八：平面圖影本四紙。附件一：一百零九年六月財務收支報表影本一件。附件二：一層平面圖影本一件。附件三：地下一層平面圖影本一件。附件四：系爭大廈「環亞門第新建工程」申請分戶並經臺北市建管處八十五年二月二十四日同意備查影本四紙。附件五：變更使照竣工勘驗申請書（節影本）四紙。附件六：報價單影本一件。附件七：報價單影本一件。附件八：平面圖影本一份。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述略稱：㈠原告於其主張之一百零七年起至一百零八年四月間，未曾告知被告系爭房屋因公共管道間有何漏水情形，遑論讓被告前往檢視有無漏水情形及漏水原因。僅由原告所附原證一、二之照片，既無從依此確認原告所主張漏水情形是否存在，亦無從依此確認漏水原因及責任歸屬。原告主張系爭房屋一百零九年之漏水損害，係因原告之前手所有權人擅自拆除系爭房屋原有之公共管道間所致，依公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定，修繕費用應係由原告或其前手所有權人負責，非由被告負責。㈡關於原告所稱上開一百零九年二月二十二日漏水問題，自原告通知被告時起，被告即向原告表明將儘速查明漏水原因，如係被告應負責修繕者，被告將委請廠商負責修繕，請原告勿擅自妄動，而該漏水問題事實上亦係由被告支付二萬二千五百元之修繕費用，委請廠商進行修繕完畢。惟被告於雇工修繕完畢後，接獲原告本件民事起訴狀時，被告為應訴需要，向臺北市建管處申請調閱系爭大廈公共管線使照圖說，赫然發現原告主張之一百零九年二月系爭房屋損害，實係原告或其前手所有權人變更公共管道間所致。依臺北市建管處所提供系爭大廈使用執照一樓平面圖，系爭房屋係位於圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處。系爭房屋並非「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之全部，而係「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」的右半部，該一樓平面圖說上「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」的左半部，則是現在門牌號碼臺北市松山區南京東路五段一六三之三房屋（下稱一六三之三房屋）。換言之，系爭房屋與其左邊的一六三之三房屋，原本是一間房屋，均屬於原告之前手所有權人所有，事後始分隔改成兩間房屋。又系爭房屋樓上的房屋，係門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓之四房屋（下稱二樓之四房屋），而一六三之三房屋，其樓上為門牌號碼臺北市○○區 ○○○路○段○○○號二樓之七房屋（下稱二樓之七房屋），亦為原告之前手所有權人所有。換言之，系爭房屋、系爭房屋的上方二樓之四房屋、系爭房屋的左方一六三之三號房屋、系爭房屋的左上方二樓之七房屋，原均同為原告之前手所有權人，亦即系爭大廈之地主戶所有（地主戶僅將系爭房屋賣給原告，一六三之三號房屋、二樓之四房屋、二樓之七房屋所有權人，現在仍為其所有）。由臺北市建管處所提供系爭大廈使用執照一樓平面圖可知，圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處正中間的兩個小型長方形圖示，即係該房屋原有由頂樓向下垂直連通到地下室的公共管道間。換言之，在圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」所示房屋，被該房屋所有權人從中分隔為系爭房屋及一六三之三號房屋之前，公共管道間是設置在房屋中間，用牆包裹，公共管線係由頂樓垂直向下連通至地下室，公共管線縱有滲漏水，所滲漏出來的水只會順著公共管道間向下流到地下室，不可能會在系爭房屋漏水。㈢惟當被告委請廠商去調查漏水點及修繕漏水時，使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處的公共管道間（即「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處的兩個小型長方形圖示）已經被拆除，被改成系爭房屋與一六三之三號房屋的隔間牆，而原有的公共管線從頂樓垂直向下連通至二樓之四房屋及二樓之七房屋後，就在二樓之四房屋及二樓之七房屋的地板下改為橫向管線，與系爭大廈其他條從頂樓垂直向下的公共管線連接後，再垂直向下連通至地下室。換言之，系爭房屋樓上的二樓之四房屋的公共管道間還在，然而系爭房屋的公共管道間已經被拆除，此有二樓之四房屋的公共管道間照片，以及二樓之四房屋公共管道間垂直向下對應的系爭房屋原應存在的公共管道間已遭拆除之照片為證。然而，因為使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處（即系爭房屋與一六三之三房屋），以及其正上方的二樓之四房屋與二樓之七房屋，原均為原告之前手所有權人同一人所有。原告或其前手所有權人擅自拆除原有之公共管道間，擅自變更公共管線，根本未曾向臺北市建管處申請，遑論通知被告或獲得被告同意，此由原告民事起訴狀第二頁所主張之室內配電箱位置亦可證明，蓋系爭房屋現在室內配電箱之位置，竟係在使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間內，工程實務上絕無可能容許在公共管道間內裝設室內配電箱。由此可知，原告或其前手所有權人擅自拆除使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間，變更公共管線位置。若系爭大廈使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間維持不變，公共管線維持由頂樓垂直向下連通至地下室，則公共管線縱有滲漏水，水只會向下流至地下室，不可能在系爭房屋造成漏水。因此，本件原告主張一百零九年二月之系爭房屋漏水，實係原告或其前手所有權人拆除系爭大廈使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間，變更公共管線所致，依據公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定，修繕費用應由原告或其前手所有權人自行負擔。㈣原告所主張一百零九年委請廠商之五萬一千元費用，既非必要費用，亦非合理費用：⑴依證人曹得昌之證詞，足以證明曹得昌係因系爭房屋之天花板仍持續漏水，循漏水軌跡調查發現漏水來源係隔壁二樓管道間，從而修補隔壁二樓管道間此一漏水源頭，且修補完畢後系爭房屋天花板即停止漏水，故原告所主張之一百零九年二月二十二日之漏水，既係由被告所委請之廠商修繕完畢，而非由原告委請之廠商修繕，則原告所主張之委請廠商費用，即非修繕漏水之必要費用，原告起訴請求被告返還其委請廠商之五萬一千元費用云云，應無理由；⑵被告委請之廠商修繕漏水全部費用僅需二萬二千五百元，且原告所委請之廠商並未修繕漏水，何以原告竟主張支付該廠商高達五萬一千元修繕漏水費用之離譜天價？原告主張之費用金額顯然不合常理，故原告所主張費用不僅非修復漏水之必要費用，亦非修復漏水之合理費用。且由曹得昌之證詞可知，本件駿瑩公司於一百零九年四月十六日之施作工程內容，如係由被告委請曹得昌師傅施作，則被告所需支付之費用為三千元（即「一工」之價錢），而非原告主張之五萬一千元。原告主張之費用顯然過高，並非合理費用。㈤原告所示原證七之管線脫落照片，並非漏水原因，亦非漏水點。在原告民事起訴狀主張一百零九年二月二十二日漏水情形，所附之原證八照片證據，應係原告所委請之廠商在系爭房屋上方的房屋（即二樓之四房屋）牆壁挖出一個小洞，所拍攝之公共管線照片。然而，原告提出之號稱公共管線脫落照片，其管線切口甚為平滑，且缺口甚大，如果公共管線真有如此大之缺口，大量的水從上二十四小時持續往下流灌，從公共管線這麼大的缺口二十四小時持續噴出，系爭房屋應該已經被水淹滿，絕非僅有系爭房屋當時的漏水情況。因此，原告主張之漏水原因，由其所主張之管線脫落照片觀之，即可發現其不合常理。該管線脫落應係原告委請之廠商當時不小心造成，並非系爭房屋漏水原因。再者，被告委請之廠商到場後，發現原告主張之管線脫落處接起來後，系爭房屋仍然漏水，被告委請之廠商只好再次重新尋找漏水點，後來才發現二樓之七的公共管線漏水，並且因為系爭大廈使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間遭擅自拆除後，公共管線從頂樓垂直向下至地下室，改為從二樓之七的地板下方變成橫向的公共管線，因此二樓之七的公共管線漏水沿著公共管線及其下方傾斜的電線管路流至系爭房屋上方，被告所委請的廠商修繕該處漏水後，系爭房屋的漏水情形方才止住。因此，原告所主張之漏水原因及漏水點根本不正確，其所主張之廠商費用亦顯非必要費用。又倘若系爭大廈使照圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」之公共管道間未遭人擅自拆除，未遭人擅自變更公共管線，則公共管線縱有漏水，亦只會沿著原有公共管道間向下流至地下室，不可能造成系爭房屋漏水，依據公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定，應由該擅自拆除原有公共管道間，擅自變更公共管線之人負責修繕費用，已如前述。㈥原告從未主張過系爭房屋一百零八年漏水情形，遑論主張租金損失，被告否認之。原告於民事起訴狀第三頁主張原告因房屋漏水問題，致使承租人於一百零八年三月三十一日起提前終止租約，直至一百零八年六月一日始另出租予第三人，共受有七萬六千元之租金損失云云。惟原告於其所主張之一百零八年三月間，根本未曾主張或告知被告有任何公共管道間漏水之情形，原告歷次向被告就公共管道間漏水求償之存證信函，亦從未主張有過租金損失，原告突然主張有此租金損失，顯然並非事實，被告否認原證十四終止房屋租賃契約書之形式與實質真正，倘原告主張於一百零八年四月請訴外人金寶固公司前來處理漏水及加裝集水盤之事為真（假設語氣），則為何會有所謂承租人因漏水而終止租賃契約問題？是否是原告自己修繕不力的問題。再查，縱法院認原證十四為真正（假設語氣），然而承租人並非主張依法終止契約，而係原告自願與承租人合意終止契約。換言之，原告本得繼續依法主張租賃契約之存續，但原告自己卻選擇與承租人合意終止契約，則原告主張之租金損失，與系爭房屋公共管道間之漏水顯無相當因果關係，原告向被告請求租金損失云云，應無理由。㈦關於原告之請求，被告發現之所以有漏水情形是原告還是原告前手去更改房子的公共管道間，以致於原本不可能在原告主張位置發生漏水，卻因為公共管道間被拆除，公共管線由頂樓垂直往地下室改成在一樓轉彎結果而造成。原告的配偶即訴訟代理人何秉寰於一百零九年二月底在系爭大廈大廳遇到被告主任委員即證人陳延仁，當時何秉寰向被告主任委員表示系爭房屋有漏水，被告主任委員向何秉寰建議去找廠商來查明系爭房屋漏水原因，如果是公共管線漏水，被告會負責，如果不是公共管線漏水，被告也只能幫忙其與漏水原因的住戶協調，何秉寰當下表示已經找到廠商，並將當時原告尚未簽署的駿瑩公司契約書拿給被告主任委員看。被告主任委員本身有工程背景，是營造業的負責人，看過何秉寰先生拿出的駿瑩公司契約書，當下就向何秉寰表示這個契約太不合理，廠商都還沒有來檢查過漏水原因確定修繕內容，是要怎麼備料，而且契約付款結構是「訂金加備料」先付百分之三十，開工費再付百分之四十，一開工什麼都還沒做就要付百分之七十，顯然不合理，況且修繕漏水七萬多元也高於一般行情甚遠。因為檢查漏水原因費用較低（漏水檢查一般係以「工」計算，查驗漏水的師傅出來檢查一次是一工，一工大約三千元，通常一工至三工內可完成漏水原因檢查，以被告委請的廠商傑力特工程為例，被告委請的廠商傑力特工程進行原告系爭房屋的漏水檢查總共花二點五工，因此被證一號收據項目載明「查漏測試」、「二點五工」、「七千五百元」，亦即其檢查原告房屋漏水原因之檢查費用為七千五百元），被告主任委員當下建議何秉寰先生將「檢查」跟「修繕」分開，請何秉寰另外找廠商來檢查漏水原因就好，等確定漏水原因後，如果漏水原因確實為被告應該負責，被告就會委請廠商來進行修繕。在被告一百零九年三月十日回覆原告的函文，亦是表明同樣的意旨，請原告找廠商來共同會勘確認漏水原因，亦即先「檢查」。詎原告不聽被告主任委員的勸阻，不僅簽下該份價格遠超行情且不合常理的契約，導致在原告委請的公司未修繕漏水的情況下，仍須依約給付超過行情之費用。倘法院仍認被告須對原告給付予駿瑩公司之費用負責，然而原告不聽勸阻，執意簽立該份遠超行情且縱然未修繕也要付掉百分之七十工程款的合約，致其支付遠超過一般漏水檢查費用之金額，原告顯然構成民法第二百一十七條之與有過失。㈧關於原告提出之原證十六、原證十七，既無正本，原告主張之林鴻鳴總幹事亦早已離職，被告亦無從向其查證該單據是真是假。再者，原證十六、原證十七單據既係以「系爭大廈管理委員會」或「系爭大廈管理委員會林先生」為客戶名稱，倘若總幹事認為是被告要負責修繕，則該單據理應是由林鴻鳴總幹事交給被告，為何原告主張總幹事林鴻鳴是將原證十六、原證十七單據交給原告，此種做法顯然與常理有違。因此，被告否認原證十六、原證十七之真正。關於臺北市建管處覆函資料如原告訴訟代理人所稱八十五年的分戶及室內變更均未向臺北市建管處申請，因此這是原告或其前手擅自變更內部所致。原告主張一百零八年施作集水盤，假設原告所主張為真，但此種處理方式僅是解決漏水問題，並未處理漏水原因，從原告之主張看不出一百零八年原告主張該次的漏水原因為何。關於原告聲請調查證據狀請求命被告提出一百零七年、一百零八年間收支報表，以及被證一收據之現場修繕照片，一百零七年、一百零八年的收支報表好像沒有完整保存，因為被告這幾年換了很多總幹事。每個月的月報表有留存會提供，沒留存也沒辦法。㈨依被證二的系爭房屋內管道間圖示，在七十六年使照竣工圖說的一樓平面圖A2-4早已存在。被告於被證二所提出之環亞門第一樓平面圖，其左上方圓圈六號與圓圈七號之間的下方圓圈Ｄ一般零售業處的兩個「長方形內部打叉叉的管道間圖示」，在臺北市政府建築管理工程處民國一百零九年十一月三日北市都建使字第0000000000號函所附「76（年）使字第376號」使用執照卷袋內所附圖說編號A2-4的「系爭大廈新建工程建造執照號碼75年建字第617號（竣工圖）一樓平面圖」的相同位置早已存在（被證六）。而該竣工圖所記載之繪製者為「黃照國、許文傑、陳勇南、陳茂雄三大建築師事務所」，而三大建築師事務所迄今仍然存在，惟名稱增加「聯合」二字，改為三大聯合建築師事務所，然其成員仍係黃照國、許文傑、陳勇南、陳茂雄等建築師（被證七）。雖臺北市政府函覆表示因無圖例，故不知被證二該兩個內部打叉叉的長方形圖示之意義，惟繪製該竣工圖之建築師應無不知其繪圖圖示意義之理，仍有調查釐清之可能。又臺北市松山地政事務所於八十五年辦理分戶測量時，不會檢查該房屋內是否有管道間遭拆除或變更。臺北市松山地政事務所一百零九年十一月十六日函覆的系爭大廈一樓分戶申請資料，並無提及管道間事宜。對此，原告主張該函覆及附件資料並未提及該次分戶有拆除或更改公共管線，其意似指因為臺北市松山地政事務所函覆及附件資料未提及系爭房屋有拆除管道間，所以等同於未發生拆除管道間情形。然而，原告上開主張實有論理上之謬誤，蓋當時地政事務所所進行的分戶測量，不會審核原有管道間有無遭拆除，因此雖有拆除管道間之情形，地政事務所亦不會提及，因為此根本不是其分戶測量之職務內容，所以根本不會去調閱原始圖說資料現場比對管道間情況並檢查紀錄。㈩由金寶固公司於一百零九年十二月間覆函（參本院卷第三○五頁）說明第三項及備註內容可知，一百零八年漏水點與一百零九年不一樣，原告主張被告須為一百零八年系爭房屋之漏水負責云云，顯與函覆內容不符，不足採信。金寶固公司函覆內容說明第二項及說明第三項，一百零八年被告並未對金寶固公司給付集水盤款項，亦非係由被告通知施工、勘查、驗收，金寶固公司此部分函覆內容應有錯誤，惟依金寶固公司函覆內容最後一段表示，一百零九年年中時，有接到屋主電話說還有漏水情形，請本公司派員前往勘察，現場勘察完與房客說明漏水主因為公共管道間上方樓層管線漏水滴下至天花板…該處漏水非上次施作集水盤截水處滲漏，現漏水處為公共管道間上方樓層管線漏水，現滲漏處空間位置狹窄，無法施作能改善截水功能之集水盤…」。由上開金寶固公司函覆內容可知，原告主張的一百零八年系爭房屋漏水處，與原告主張系爭房屋一百零九年的漏水處根本不同，佐以本案原告在本案起訴前，從未提及被告應對一百零八年系爭房屋漏水乙事負責等情形，更足以證明系爭房屋一百零八年的漏水並非被告所應負責。原告請求被告對系爭房屋一百零八年的施作集水盤費用及租金損失負責云云，實無理由。 關於證人林志憲、曹得昌之證言，被告認為證人林志憲自承並非當時施工人員，因此其對現場之證述並非親身見聞，其證詞不可採，又從證人曹得昌之證述可以證明駿瑩公司至現場後系爭房屋仍有漏水情形，故系爭房子之漏水確實是由被告委請之人員修繕完畢，而非原告。對本院卷第二六九頁咏駿公司覆函資料沒有意見，關於本院卷第二七一頁以下臺北市松山地政事務所所覆函資料，就被告所知地政事務所辦理分戶測量時並不會去檢查該房屋原有管道間是否仍在或遭拆除，所以這部分請法院函詢。原告宣稱漏水原因是金寶固公司講的，但該公司回函沒有這樣寫，原告是可以透過集水盤先行止住漏水，原告卻改與其房客合意終止租約，亦非透過法律規定，限期催告原告不改善而由租客終止租約之情形，被告認為租金損失與漏水沒有相當因果關係。關於原告聲請被告提出之一百零七年、一百零八年收支報表，原告於一百零九年十月六日民事聲請調查證據狀附件一之財務收支報表格式，係被告一百零八年開始使用之格式，被告一百零七年的財務資料並無該種財務收支總表，但有社區費用明細或傳票明細可證明被告一百零七年之支出。除一百零七年五月之財務資料已遍尋不著外，在被告所保存的一百零七年的財務資料中，一百零七年一月至三月之支出，有被告一百零七年一月、二月、三月社區費用明細表為憑。被告一百零七年四月、六月至十二月之支出，有被告一百零七年四月請款作業傳票明細、一百零七年六月請款作業傳票明細、一百零七年七月請款作業傳票明細、一百零七年八月請款作業傳票明細、一百零七年九月請款作業傳票明細、一百零七年十月出帳明細表、一百零七年十一月請款作業傳票明細、一百零七年十二月之請款作業傳票明細為憑。被告一百零八年的支出，有被告一百零八年一月至十二月的財務報表為憑。在上開被告相關財務支出資料中，僅有一百零八年四月有記載「Ａ棟管道間滲漏」之修繕費用，修繕廠商記載為「宇球」。然而，本案系爭房屋係位在系爭大廈之「Ｄ棟」，而非系爭大廈之「Ａ棟」，因此被告一百零八年四月之Ａ棟管道間漏水修繕與本案無關。 由一百零九年十二月二十四日證人曹得昌之證詞，足以證明其係因系爭房屋之天花板仍持續漏水，循漏水軌跡調查發現漏水來源係隔壁二樓管道間，從而修補隔壁二樓管道間此一漏水源頭，且修補完畢後系爭房屋天花板即停止漏水，且足認原告主張曹得昌係因系爭房屋與隔壁之共有牆滲水而去調查隔壁二樓管道間，及主張曹得昌在隔壁二樓管道間漏水修補完畢前即告知何秉寰系爭房屋早已不漏水，被告對其不做任何處置云云，均與事實不符，不足採信。又由證人曹得昌之證詞可知，本件駿瑩公司於一百零九年四月十六日之施作工程內容，如係由被告委請曹得昌師傅施作，則被告所需支付之費用為三千元（即「一工」之價錢），而非原告主張之五萬一千元。原告起訴請求被告返還代墊修繕費用七千五百六十元及五萬一千元之請求權基礎主張為公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈規約第十三條第一項，而原告請求被告賠償租金損失七萬六千元之請求權基礎為民法第一百八十四條。然而，遍觀公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈規約第十三條第一項條文內容，均無被告應返還原告代墊修繕費用之記載，是以原告僅以公寓大廈管理條例第十條第二項及系爭大廈規約第十三條第一項規定為依據，請求被告返還代墊修繕費用，於法應無理由。 被證八、被證九是修繕前後照片，證人也有提出照片，收支報表如被證十到被證十二，至於原告主張的收支報表格式，在一百零七年被告不是這種格式已如前述，被告在被證十到被證十二已盡量提出相關資料，原告聲請調查的內容並不明確，所以被告只能提每月報表或傳票。金寶固公司於一百一十年三月三十一日覆函表示「施工前由系爭大廈管理委員會總幹事林先生與本公司李先生會同討論於漏水點的天花板上方，施作集水盤，並未查察漏水點。因二樓並無住戶無法進入二樓勘查漏水原因及漏水點」（參本院卷第五二九頁），足證原告主張金寶固公司告知原告系爭房屋一百零七年、一百零八年之漏水原因係公共管道間漏水云云，與金寶固公司之函覆內容不符，原告主張並不足採。因此，金寶固公司一百零九年十二月四日函覆本院所稱與管委會討論，實係與當時的社區總幹事林先生討論，而非由被告或主任委員有參與一百零八年系爭房屋之漏水修繕事宜。因社區總幹事經常處理漏水修繕事務，對於社區附近的漏水檢修廠商較為熟稔，因此社區大廈住戶凡遇房屋漏水問題，不論漏水原因為何，甚至在完全不知漏水原因的情況下，莫不先請總幹事找廠商前來檢查修繕漏水。鑑於便利住戶的立場，只要不涉及管委會出錢，不涉及管委會之責任，管委會並不會阻止總幹事幫助住戶。一百零八年四月金寶固公司檢修系爭房屋漏水時，既未檢查漏水原因，且原告於一百零七年、一百零八年間亦無任何函文向被告主張系爭房屋漏水係因公共管道間漏水所致。原告僅以當時的總幹事曾經協助住戶聯繫廠商前來現場修繕漏水事宜，即主張被告應對系爭房屋一百零七年、一百零八年之漏水損害（包含集水盤施作費用及租金損失）負責，原告之主張顯無理由。 關於證人陳延仁之證言，其所述屬實，證人確實於原告一百零九年與簽約時就該合約的價格及契約內容合理性對原告有過勸阻。關於本院卷第五二九頁金寶固公司覆函，金寶固公司回覆已經明確表示在一百零八年檢查施作集水盤時並未勘查漏水原因，因此原告主張金寶固公司告知係一百零七年、一百零八年是公共管道間漏水一事與金寶固公司函覆內容不符，另外金寶固公司本次回覆明確表示其在上次函覆的總幹事林先生而非被告，在社區事務住戶凡是遇到漏水事情都先找總幹事這是常態，但不代表被告有承認或是確認系爭房屋一百零七年、一百零八年的漏水是被告應負責。關於本院卷第五三一至第五三四頁臺北市松山地政事務所回函，可證明臺北市松山地政事務所的分戶測量並不會去記載管道間有無變更，因此原告以松山地政的圖證明管道間並無變更亦無道理，對本院卷第五三五頁三大聯合建築師事務所覆函沒有意見。三、證據：聲請傳喚證人曹德昌、陳延仁，向三大聯合建築師事務所、臺北市松山地政事務所函詢，並提出臺北市政府都市發展局函與公寓大廈管理組織報備證明影本各一件，以及下列證據為證：被證一：被告一百零九年委請廠商修繕系爭房屋漏水收據影本二件。被證二：臺北市政府工務局系爭大廈使用執照圖說一樓平面圖影本一件。被證三：二樓之四房屋的公共管道間照片影本二紙。被證四：系爭房屋原公共管道間所在位置的現狀照片影本一件。被證五：系爭房屋天花板上方公共管線及電線管照片影本一件。被證六：編號A2-4的「系爭大廈新建工程建造執照號碼七十五年建字第617號（竣工圖）一樓平面圖」影本一件。被證七：三大聯合建築師事務所網站網頁影本一件。被證八：證人曹得昌修繕系爭房屋漏水前所拍攝之管線裂縫照片影本二紙。被證九：證人曹得昌修繕系爭房屋漏水後所拍攝之管線裂縫包裹填補照片影本一紙。被證十：被告一百零七年一月至三月社區費用明細表影本一件。被證十一：被告一百零七年四月請款作業傳票明細、一百零七年六月請款作業傳票明細、一百零七年七月請款作業傳票明細、一百零七年八月請款作業傳票明細、一百零七年九月請款作業傳票明細、一百零七年十月出帳明細表、一百零七年十一月請款作業傳票明細、一百零七年十二月之請款作業傳票明細影本各一件。被證十二：被告一百零八年一月至十二月的財務報表影本一件。丙、證人陳延仁提出照片影本六紙。理由一、程序方面：㈠被告之法定代理人於本件訴訟期間由陳延仁變更為陳金城，並經被告具狀聲明承受訴訟，符合民事訴訟法第一百七十六條之規定，程序並無不合，應予准許。㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款定有明文，此項規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告原於一百零九年九月三十日言詞辯論期日陳稱依據公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項、民法第一百八十四條及第二百一十六條規定為本件請求（參本院卷第一三一頁），嗣於一百一十年三月二十四日言詞辯論期日當庭提出民事準備㈤狀追加民法第一百七十九條併為請求權基礎，原告請求之基礎事實同一且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其訴之追加參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。二、原告主張意旨略以：原告為爭房屋之區分所有權人，被告則為系爭大廈之管理委員會。詎自一百零七年間起，系爭房屋室內上方之公共管道間，因漏水問題，被告未盡修繕完全之責，致系爭房屋仍因持續滲漏致室內不堪使用，經通知被告修繕遲不處理，原告只好於一百零八年四月間自行委請訴外人金寶固公司前來處理並加裝集水盤，以解燃眉之急，並支出七千五百六十元。惟因上開漏水之根本問題並未解決，且於一百零九年二月二十二日因發生漏水導致室內配電箱跳電，危及社區住戶財產及生命安全，原告定期通知被告完成修繕，然被告回函藉詞推拖，原告再於一百零九年三月二十日自行委請訴外人駿瑩公司處理上開漏水止漏修繕事宜，共計支出五萬一千元，嗣向被告請求返還，被告藉詞不付，原告先後支出修繕費七千五百六十元、五萬一千元共計五萬八千五百六十元，原告自得請求被告返還上開代墊修繕費用，且系爭房屋原本由原告出租訴外人竹悅足體養生會館，租期自一百零七年九月十日起至一百零九年九月三十日止，惟因上開漏水問題，承租人不願續行租用，已與原告自一百零八年三月三十一日起終止租約，直至一百零八年六月一日起原告始另出租其他第三人，致原告損失一百零八年四月一日起至一百零八年五月三十日止，每月三萬八千元租金（含管理費三千元）共計七萬六千元，爰依公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項、民法第一百八十四條、第二百一十六條及第一百七十九條規定提起本件訴訟，請求被告給付十三萬四千五百六十元及法定利息等語。三、被告答辯意旨則以：㈠原告於其主張之一百零七年起至一百零八年四月間，未曾告知被告系爭房屋因公共管道間有何漏水情形，遑論讓被告前往檢視有無漏水情形及漏水原因，原告主張被告須為一百零八年系爭房屋之漏水負責而賠償代墊修繕費七千五百六十元並不足採，且原告稱因系爭房屋漏水問題，致使承租人於一百零八年三月三十一日起提前終止租約，直至一百零八年六月一日始另出租予第三人，共受有七萬六千元之租金損失，然原告歷次向被告就公共管道間漏水求償之存證信函，從未主張有租金損失，且原告本得繼續依法主張租賃契約之存續，但選擇與承租人合意終止契約，則原告主張之租金損失七萬六千元，與系爭房屋公共管道間之漏水顯無相當因果關係；㈡原告所稱一百零九年二月二十二日漏水問題，事實上係由被告支付二萬二千五百元之修繕費用，委請廠商進行修繕完畢，然被告雇工修繕完畢後，接獲原告本件民事起訴狀時，為應訴需要向臺北市建管處申請調閱系爭大廈公共管線使照圖說，赫然發現原告主張之一百零九年二月系爭房屋損害，實係原告或其前手所有權人變更公共管道間所致，依據公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定，修繕費用應由原告或其前手所有權人自行負擔，原告所主張一百零九年委請廠商之五萬一千元費用，既非必要費用，亦非合理費用，若仍認被告應對前揭費用負責，但原告不聽勸阻執意簽訂遠超過行情不合常理之契約，應屬與有過失等語置辯。四、兩造爭執重點在於：㈠原告或其前手所有權人是否變更公共管道間，致原告就系爭房屋縱受有漏水損害，應由原告依公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定自行承擔？㈡系爭房屋於一百零八年漏水原因為何？原告主張被告應給付代墊修繕費七千五百六十元及兩個月租金損失七萬六千元是否有據？㈢系爭房屋於一百零九年漏水原因為何？原告主張被告應給付代墊修繕費五萬一千元是否有據？被告抗辯該契約遠超過行情不合常理，縱被告應負責，原告應屬與有過失，是否有據？爰說明如后。五、按民法第一百七十九條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、第一百八十四條第一項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」。次按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。再按系爭大廈社區規約第十三條第一項前段規定：「共有部分之修繕，由管理委員會為之。」。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院十八年上字第二八五五號裁判意旨參照）。六、被告無法證明原告或其前手所有權人有變更公共管道間之情事，無從依公寓大廈管理條例第十條第二項但書之規定指摘原告有何可歸責之事由而應自負漏水修繕之費用：㈠關於原告或其前手所有權人是否有變更公共管道間之情事，原告聲請向臺北市建管處函調使用執照卷及變更使用執照卷與函詢相關事項，臺北市建管處於一百零九年十一月三日以北市都建使字0000000000號函覆函，除提供相關卷證並稱：「…三、另一層平面圖上以螢光筆標示之二個小型虛線長方形圖示所代表意義，查因該圖說未標示圖例亦無相關尺寸標記，尚難據以判認…。」（參本院卷第一八一頁），另被告聲請向三大聯合建築師事務所、臺北市松山地政事務所函詢，三大聯合建築師事務所以一百一十年四月七日110大字第013號函覆函稱：「…三、該76使字第0376號使用執照之建築物設計建築師為大國建築師事務所黃照國建築師，係黃照國建築師於本所成立之前單獨執業之案件。四、黃照國建築師已於民國104年11月17日辭世。」（參本院卷第五三五頁），臺北市松山地政事務所以一百一十年三月三十一日北市松地測字第1107003760號函覆函稱：「…查本所於辦理建物分割時，係依申請人檢具申請書及所附分割圖說與現場指示範圍測量，並無確認原有管道間是否存在或拆除，亦無任何紀錄，故歉難提供相關資料。」（參本院卷第五三一頁、第五三二頁）。㈡被告抗辯系爭大廈使用執照一樓平面圖之圖說上所載「金融分支機構（證券經紀業）Ｄ」處正中間的兩個小型長方形圖示，即係該房屋原有由頂樓向下垂直連通到地下室的公共管道間云云。惟查，依據前揭函詢結果，一層平面圖上以螢光筆標示之二個小型虛線長方形圖示所代表意義，臺北市建管處表示因該圖說未標示圖例亦無相關尺寸標記，尚難據以判認，三大聯合建築師事務所則以繪圖之黃照國建築師業已辭世為由，亦無法確認一層平面圖上以螢光筆標示之二個小型虛線長方形圖示所代表意義，臺北市松山地政事務所則表明辦理建物分割時，並無確認原有管道間是否存在或拆除，則被告並無法證明原告或其前手所有權人確有變更公共管道間之情事，自無從依公寓大廈管理條例第十條第二項但書之規定指摘原告有何可歸責之事由而應自負漏水修繕之費用。七、系爭房屋於一百零八年漏水與公共管道間有關，被告應給付代墊修繕費七千五百六十元，但原告請求兩個月租金損失七萬六千元則屬無據：㈠關於系爭房屋於一百零八年漏水相關修繕事宜，金寶固公司於一百零九年十二月間覆函稱：「說明第二項：附件之報價單（即本院卷第一四一頁原證十六報價單）所列內容全數施工完成，報價單於施工前先傳真至環亞門第大廈管理委員會，經由管委會通知核准可以進行施工，本公司才派員備料進場施工，待施工完成後，並委請管委會查驗無誤後。進行請款並於000-00-00收到該單位匯入工程款計七千五百六十元整該項工程結案完成。說明第三項：施工前勘驗現場漏水點與管委會討論後，依現場可放置集水截水盤尺寸空間後，訂製集水截水盤後，進行組裝，並請管委會勘查施工後該處集水盤施作後集水導排改善無誤，始能核批付款。備註：一○九年年中時，有接到屋主電話說還有漏水情形，現場勘查完與房客說明漏水主因為公共管道間上方樓層管線漏水滴下至天花板，上方橫向污水及廢水集合管線（數支併排），管道間漏水沿管線溢流漏至天花板，該處漏水非上次施作集水盤截水處滲漏，現漏水處為公共管道間上方樓層管線漏水，現滲漏處空間位置狹窄，無法施作能改善截水功能之集水盤…。」（參本院卷第三○五頁），金寶固公司於一百一十年三月三十一日覆函稱：「補充說明第三項：…施工前由環亞門第大廈管理委員會－總幹事林先生與本公司員工李先生會同討論漏水點的天花板上方，施作集水盤，並未查察漏水點。因二樓並無住戶無法進入二樓屋內查勘漏水原因及漏水點。」（參本院卷第五二九頁）。又駿瑩公司負責人即證人林志憲於本院一百零九年十二月二十四日言詞辯論期日證稱：「…當時我們已經施工到一半，也找到漏水原因，何先生告知管委會他們不讓我們繼續施工要把案子停下來，所以我們公司就請何先生過來改成現況結案，就已經做的部分收款後面就停下來。」、「原證七有找到漏水原因，就是把牆壁打開找到漏水原因。」（參本院卷第三三○頁），而被告委託修繕之證人曹得昌同日證稱：「（被告訴訟代理人問：證人四月底去勘查的時候原告南京東路五段一六三之十一號一樓房屋是否還有天花板漏水？）有，還在漏。」、「（被告訴訟代理人問：那你勘查以後找出的漏水原因是什麼？）循漏水軌跡找到隔壁的管道間二樓漏水。」、「我是用修補的方式止漏。」、「（被告訴訟代理人問：在你修補完後原告的一樓房屋是否就停止漏水？）是。」、「（被告訴訟代理人問：提示原證七號照片，依這張照片管線的脫落及缺口情形，是不是原告房屋的漏水原因？）我只有看到第三張照片修復後接合好的點，如果沒有接合好會漏水漏的很嚴重，我看到時是已經修好了，我修的地方是在隔壁，跟這是不一樣的地方。」（參本院卷第三三三頁、第三三四頁）。㈡被告以系爭房屋一百零八年漏水，實非與被告討論，而係與當時社區總幹事林先生討論，金寶固公司檢修系爭房屋漏水時，並未檢查漏水原因，原告僅以總幹事曾經協助聯繫廠商前來現場修繕漏水事宜，即主張被告應對系爭房屋集水盤施作費用及租金損失負責，此顯無理由等語置辯。經查：⑴由金寶固公司出具之報價單記載「抬頭：環亞門第大廈管理委員會－林先生」（參本院卷第一四一頁），可知金寶固公司認知之報價對象為被告，被告辯稱社區總幹事就社區事務幫住戶介紹廠商，被告卻不知其事，實與常理有違；⑵參酌前揭兩份覆函函文可知，金寶固公司於一百零八年檢修系爭房屋漏水並施作集水盤集水導排改善時，因二樓並無住戶無法進入二樓屋內查勘漏水原因及漏水點，當時無法證明漏水可歸責於被告，故前揭報價單所記載之修繕費用七千五百六十元，雖然抬頭為「環亞門第大廈管理委員會－林先生」，但於一百零八年時實際上係由原告以其母親李採鳳名義匯款支付（參本院卷第十五頁）；⑶一百零九年間系爭房屋又有漏水狀況，雖由前揭金寶固公司兩份覆函函文可知，一百零九年漏水處並非一百零八年施作集水盤截水處，亦即漏水點有所不同，然由前揭證人林志憲之證言可知，一百零九年並非如同一百零八年無法進入二樓屋內查勘漏水原因及漏水點，駿瑩公司已將牆壁打開找到原證七照片所示之漏水點（參本院卷第三十三頁），證人曹得昌後來更循漏水軌跡找到隔壁的管道間二樓漏水，用修補的方式止漏等情，足見一百零九年時漏水點有兩處，甚至可能由隔壁管道間沿著橫向管而多點漏水，且均與公共管道間有關，一百零八年施作集水盤截水僅一處，只能應付一處公共管道間漏水，無法應付兩處以上的公共管道間漏水，但既然施作集水盤所應付之漏水，於一百零九年間已證明係公共管道間漏水，被告依公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項規定本應承擔該修繕費用，卻由原告代墊，原告自得依民法第一百七十九條規定請求被告返還七千五百六十元之不當得利；⑷至於原告另主張漏水造成一百零八年七萬六千元租金損失（含管理費）部分，民法第四百二十九條第一項固然規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，但原告就漏水之系爭房屋僅應對承租人負擔漏水修繕之義務，並無因此與承租人合意提前終止租賃契約之義務，原告提出終止房屋租賃契約書雖記載因漏水雙方合意終止租約（參本院卷第六十一頁原證四），即便屬實亦無從為有利原告之證明，原告請求兩個月租金損失七萬六千元應屬無據。八、關於系爭房屋漏水原因，於一百零九年間已確定漏水點並修繕止漏，被告應給付代墊修繕費五萬一千元，且難認原告有何與有過失之情形：㈠關於系爭房屋漏水原因，依前揭證人林志憲、曹得昌於本院一百零九年十二月二十四日言詞辯論期日之證言，於一百零九年間已確定兩處漏水點，並已修繕止漏，又就駿瑩公司出具估價單金額及收費之合理性，相關證人證述重點如下： ⑴證人林志憲於前揭期日另證稱：「高風險行業基本上第一次付款是備料，第二次是準備支付一些工資的部分或材料部分，剛才律師所說僅就所作部分收費那是因為還沒談到這個問題，以一家公司來說他背後所需要做的員工技術訓練、風險管理都是高成本，重點是能夠找到漏水源頭將工程結案。」、「（被告訴訟代理人問：在這個案件裡你們施作到一半就離場，你們會退原告費用嗎？）這個案子不是我們施作到一半離場，是管委會不讓我們繼續施工，費用不會退。」（參本院卷第三三一頁、第三三二頁）。 ⑵證人曹得昌於前揭期日另證稱：「（被告訴訟代理人問：以你的經驗你在二樓牆壁打一個洞會是幾工？）要看多大的洞。」、「（被告訴訟代理人問：提示本院卷第三一頁原證七號照片，如果是這個洞的大小？）從準備到動工到收拾垃圾大約是一天。」、「事前估價跟事後看這個問題不能相比擬，事前估價風險較高，我的做事方式是依做多少請多少工資，兩種估價方式不一樣，所以我不能說三千元就可以。」、「（被告訴訟代理人問：在沒有獲得管委會以及二樓到十六樓住戶同意入內檢查並牆壁打洞的情況下能夠做事前估價？）風險高不好估。」、「（被告訴訟代理人問：所謂風險是什麼？）無法進入其他住戶內檢查，也無法讓住戶同意打洞檢查，找到漏水的原因很難，所以不好估價。」（參本院卷第三三四頁、第三三五頁）。⑶證人陳延仁於本院一百一十年三月二十四日言詞辯論期日證稱：「有看過，我記得應該是在一百零九年二月原告訴訟代理人何秉寰拿合約書給我看，因為本人是營造業負責人，也是自來水承包商，當時合約我認為不能簽，因為還沒有確認漏水的原因，怎麼會有訂金、備料百分之三十，而且開工又要百分之四十，等於是打一個五十× 五十的開口就要拿百分之七十的費用，但他們沒有聽我的建議，我好意跟他們說不要被黃牛騙，簽了將來管委會也很難付這個費用，當時是原告跟何先生一起來，我是建議他們要把漏水點找出來，然後才有辦法釐清是公管還是私管，並且我還有告訴他要跟管委會申請，找出漏水原因會同主任一起會勘，這些我都有告訴何先生，但他們沒有做這個動作。」、「當下當天晚上我回去的時候去查看真正漏水的原因，當下管子是插回去的，我有請管理組組長問租戶是否還有漏水，租戶說還有漏水，當下他告訴我隔壁也在漏水，後來我們就找我們大樓維管廠商曹先生，發現漏水是從隔壁沿著橫向的管流過來，流到原告那一間，我有照片及隔壁漏水的照片可以提出，真正漏水點在隔壁。」、「當時我們有找何先生，他們說的漏水點有爭議，我們有跟何先生講五十×五十公分的洞，二個人二工一天頂多六千元，要跟管委會要五萬一千元是太高了，我跟管委會沒辦法交代，我在一百零九年原告簽約前就已經告訴他將來這種合約會有問題，管委會很難支付這種費用，當時協議的人主委、副主委都有機電背景，覺得不可能是原告講的那種漏水點，所以後來沒有付這筆款項，那時候協商了二、三次，原告堅持這個費用。」（參本院卷第四八三頁至第四八五頁）。㈡被告不積極處理系爭房屋漏水修繕問題，待原告實際打洞進行修繕方介入，被告應給付代墊修繕費五萬一千元，原告並無與有過失之情形： ⑴關於駿瑩公司出具估價單金額及收費之合理性，證人林志憲證稱重點是能夠找到漏水源頭將工程結案，證人曹得昌則證稱事前估價風險較高，其做事方式是依做多少請多少工資，兩種估價方式不一樣，找到漏水的原因很難，所以不好估價，足見駿瑩公司出具估價單金額及收費著重於徹底解決漏水問題的統包態度，被告委託之曹得昌則是實作實算的不同態度，此由駿瑩公司估價單承諾：「1、完工保證不漏水。2、就不漏水立場，從開工到完工就是一個價款（不讓廠商有惡意追加空間，固定預算）。3、完工後續保固（由廠商負責免費保固）。」（參本院卷第二十九頁）足為證明，以此而論，難認駿瑩公司係出具高價不合理之估價單。 ⑵被告前主委即證人陳延仁雖證稱原告簽約前有拿駿瑩公司合約給其看過，其建議要把漏水點找出來，然後才有辦法釐清是公管還是私管，駿瑩公司係出具高價不合理之估價單，打一個五十×五十公分的洞就要五萬一千元金額太高云云。惟查：①如前所述，駿瑩公司之估價單係基於統包態度，與實作實算不同，證人陳延仁雖認為金額太高不合理，但如果被告真有心要處理系爭房屋之漏水修繕問題，認為較低修繕金額即可解決問題，為何不於原告與駿瑩公司簽約前即積極接手，委託曹得昌或其他其自認為收費合理之業者，以實作實算之態度打洞釐清漏水點是公管還是私管；②本件實際狀況是系爭房屋於一百零八年即有透過被告社區總幹事找廠商進行修繕，被告卻宣稱不知，結果系爭房屋於一百零八年只能由金寶固公司裝設集水盤，無法徹底解決漏水問題，一百零九年漏水擴大，被告事先也不積極接手，只會嫌駿瑩公司開價高不合理，待駿瑩公司實際打洞進行修繕，確認被告之歸責性，被告才事後阻止駿瑩公司繼續修繕工程；③原告與駿瑩公司之契約總金額為七萬三千五百元，後來因被告阻止繼續施工，故以五萬一千元結案，另有二萬二千五百元完工款未收（參本院卷第三十頁），而被告沿用駿瑩公司打洞及已進行之部分修繕為基礎，另找曹得昌等完成修繕，花費金額二萬二千五百元（參本院卷第一一三頁、第一一五頁被證一），與前揭契約完工款金額相當；④綜觀本件被告處理系爭房屋漏水問題之態度，先是切割一百零八年間社區總幹事與管理委員會的關係，再是要求原告舉證漏水與公共管道間有關，待原告透過駿瑩公司實際打洞進行修繕，確認被告之歸責性，被告便阻止駿瑩公司繼續施工，由被告另找曹得昌等完成修繕，花費金額二萬二千五百元，進而否定原告先前代墊修繕費之必要性與合理性，本院認為不符誠信的是被告，被告依公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項規定本應承擔五萬一千元修繕費用，卻由原告代墊，原告自得依民法第一百七十九條規定請求被告返還五萬一千元之不當得利，原告並無與有過失之情形。九、綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例第十條第二項、系爭大廈社區規約第十三條第一項、民法第二百一十六條、侵權行為、不當得利等法律關係，請求被告給付十三萬四千五百六十元，及自起訴狀繕本送達翌日（即一百零九年七月十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求於主文第一項之範圍內為有理由，應予准許。超過主文第一項範圍之請求，則屬無據，應予駁回。十、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依被告聲請宣告被告敗訴部分如供擔保，得免為假執行。十一、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。十三、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　30　　日臺北簡易庭法官文衍正以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市重慶南路一段一百二十六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　30　　日書記官高秋芬訴訟費用計算書：項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費　　 1,440元合　　　　計　　　 1,440元

臺北簡易庭109年度北簡字第14079號

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