臺北簡易庭110年度北簡字第1113號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 110年度北簡字第1113號原告行遠國際工程開發股份有限公司法定代理人郭倩如訴訟代理人林森敏律師謝秉儒律師被告方桂珍訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師上列當事人間排除侵害等事件，於民國111年1月25日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、關於訴之變更：原告於民國109年7月29日起訴時請求被告應將其所有坐落臺北市○○區○○段00000000000000地號等土地上之建築物，即如起訴狀附圖所示編號A部分之牆壁拆除，並將附圖所示編號B部分占用建築物返還予原告，並於附圖所示編號C部分新建寬度10公分之磚造分戶牆；被告應給付原告新臺幣（下同）748,170元之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；於110 年4月1日變更追加聲明，再於110年12月17日變更聲明為：被告應將臺北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段00巷00號房屋內如本判決附圖所示編號B部分（面積1平方公尺）之隔間牆拆除，並自本判決附圖所示編號A部分（面積21平方公尺）遷出並騰空返還予原告，並於附圖二所示編號A部分（面積1平方公尺）回復寬度12公分，材質為標準紅磚砌成，外覆水泥並塗上白色油漆分戶牆之原狀；被告應給付原告506,877元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項不動產之日止，按年給付原告99,847元；願供擔保請准宣告假執行，其變更基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定。二、原告主張、聲明：原告於民國103年6月19日與訴外人滴夏有機事業有限公司（下稱滴夏公司）簽訂買賣契約，買受臺北市○○區○○○路○段00巷00號之建物（下稱系爭30號房屋），並於103年7月22日完成移轉登記。原告買受該屋後未立即裝修，而於108年11月1日與訴外人耘力國際文化事業有限公司簽訂租賃契約，該公司於拆除原有裝潢欲重新裝修時，始發現系爭30號房屋與相鄰建物即被告所有臺北市○○區○○○路○段00巷00號（下稱系爭32號房屋）間之分戶牆（下稱系爭分戶牆）位置有誤，經原告向臺北市松山地政事務所申請查閱建築改良物勘測成果表，發現系爭分戶牆位置與上開勘測成果表內容確有不符，致系爭30號房屋室內坪數短少約21平方公尺，被告確有違法占用原告建物情形。被告無合法使用之權源，屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空並返還附圖一編號A部分。被告辯稱附圖一編號B部分之隔間牆並非其所建築，A部分寬度12公分分戶牆並非其所拆除，但縱係被告前手所為，參照臺灣高等法院105年度上字第774號判決意旨，被告既已受讓系爭32號房屋，且上開部分均在其受讓範圍內，就附圖一B部分之隔間牆拆除，並於附圖二A部分回復寬度12公分分戶牆之原狀部分已取得事實上處分權，則原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告將附圖一B部分之隔間牆拆除，及依民法第767條第1項規定，請求被告於附圖二A部分回復寬度12公分，材質為標準紅磚砌成，外覆水泥並塗上白色油漆分戶牆之原狀。就附圖二A分戶牆寬度，依110年11月10日當天複測現場竣工平面圖，及中泰大廈使用執照竣工圖所載，該分戶牆為1/2B即為12公分，兩造當天已共同確認。附圖一A部分遭被告占用，並出租予他人供營業之用，每年可取得之利益，顯已超過土地及其建築物申報總價年息10%，至被告返還之日止，被告仍持續獲得相當租金之利益，按系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段000地號土地面積為319平方公尺、140-26地號為133平方公尺，原告所有之權利範圍均為189312分之2349計算，109年得請求相當於租金之不當得利至少為99,847元[計算式：(319+133平方公尺)*109年申報地價70,640元*權利範圍23499/189312+109年房屋評定現值754,700元*21/99.23(占用面積/總面積）*10%]；108年相當於租金之不當得利數額至少為98,330元（計算式：452*108年申報地價69,120元*23499/189312+108年房屋評定現值768,300元*21/99.23*10%）；107年相當於租金之不當得利數額至少為98,620元（計算式452*107年申報地價69,120元*23499/189312+107年房屋評定現值782,000元*21/99.23*10%）；106年相當於租金之不當得利數額至少為104,895元（計算式452*106年申報地價74,160元*23499/189312+106年房屋評定現值795,700元*21/99.23*10%）；105年相當於租金之不當得利數額至少為105,185元（計算式：452*105年申報地價74,160元*23499/189312+105年房屋評定現值809,400*21/99.23*10%），共計506,877元（計算式：99,847元+98,330元+98,620元+104,895+105,185元）。另依民法第943條、第765條規定，被告所稱善意占有於本件已登記之不動產並不適用。就系爭32號房屋租賃契約部分，被告拒不提出致無法釐清其所受不當得利之數額，參照最高法院105年度台上字第995號判決意旨，自應認原告主張每年得請求被告給付相當於租金之不當得利數額至少為99,847元，往前回溯5年共506,877元均應有理由。並聲明：如上變更後之聲明。三、被告答辯、聲明：系爭30號房屋及系爭32號房屋，於65年3月19日使用執照核發，於65年9月2日為建物所有權第一次登記。系爭30號房屋輾轉於103年7月22日以買賣為原因，登記原告所有。系爭32號房屋於101年5月7日以買賣為原因，登記被告所有。系爭二屋自78年7月10日起至94年1月4日止均為同一人（丁〇〇、林〇〇及倉欣公司）共同所有，共同使用二屋。系爭二屋各自使用範圍即如原告起訴時之現況。原告於103年7月22日購買系爭30號房屋後，於105年4月出租美蘿咖啡館，使用範圍如原告起訴時之現況，嗣現況出租給肯驛國際股份有限公司（下稱肯驛公司)。然因系爭32號房屋即原告附圖一B位置是承租人作為廚房使用，於107年5月間，因該屋廚房漏水至系爭30號房屋（位置約為附圖一A及B處交接處隔戶牆及地下室），經原告承租人向原告反應，原告監察人戴麗娟即通知被告修繕，並表示附圖一B部分範圍為被告所有，須負修繕之責，還指示被告須依原告指定之修繕廠商「後設思決創意工作室」修繕漏水，費用共20萬元，因檢視確由附圖一B廚房地面漏水至系爭30號房屋，而附圖一B處確為兩造主觀上都認知為被告所有，被告亦先給付10萬元，又於107年5月30日匯款給付10萬元。修繕後也未再漏水至系爭30號房屋。肯驛公司租約到期後，原告再將系爭30號房屋依現況出租給現承租人。被告於系爭32號房屋於承租人租約屆至後，將該屋依原使用範圍出租現承租人，被告從未占有使用該屋。從系爭二屋之使用過程可知，二屋自94年倉欣公司分別出售給不同人後，各自使用之範圍，即如現況，迄今16年間無任何變更、拆除或擴建增建之情事。直至108年11月間，原告向被告表示，原告將系爭30號房屋出租給現承租人，承租人向台北市政府聲請辦理公司登記，並調閱相關測量成果圖，原告始知悉系爭30號房屋如附圖一B部份應為原告之專有。自94年倉欣公司出售系爭二屋後，使用範圍迄今無任何變更情事，且系爭二屋所有權人間從未就附圖一B部分提訴或向他方主張無權占有等相關使用權利，可推知倉欣公司於出售房屋時，必已向系爭二屋之買受人說明系爭30號房屋之附圖一B部份由系爭32號房屋使用之現況，足認系爭二屋所有權人間，於附圖一B部份存在使用借貸法律關係，參照最高法院97年度台上字第1729號判決意旨，不動產價值不斐，衡情買賣雙方必會就不動產坐落位置、使用狀況為瞭解，俾利買方得依買受目的而為利用，故系爭30號房屋歷年來所有權人及原告於購買前定會前往系爭30號房屋勘查使用情況，自應知悉該屋使用面積顯與所有權狀記載不同，參照最高法院101年度台上字第224號判決，原告雖非系爭二屋間使用借貸契約當事人，然使用目的是為供他人使用附圖一B部份房屋，當認已有允許建物所有人使用至建物不堪使用為止之意，是被告依使用借貸契約及占有連鎖法理，確有占用系爭30號房屋附圖一B部份之正當權源。附圖一編號B部分為隔間牆，編號A部分為系爭32號房屋使用部分，A部分依民法第799條第2項為專有部分，B部分為牆面為專有部分以外之其他部分，應屬共用，為兩造所共有。A部分為兩造共有牆面所區隔，並非被告積極不法之行為，而是原告共同行為所致，縱認原告A部分所有權之積極權能受不法干涉，致支配內容不能完全實現，係由原告自己行為參與所致，其顯無從依民法第767條第1項之規定排除，回復所有權應有之狀態。另斟酌原告行使民法第767條之權利後，僅得回復約21平方公尺，但系爭32號房屋所有權人卻須拆除全數廚房，可認系爭30號所有權人長期不行使又突然行使之行為，足令系爭32號房屋所有權人即義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義，應認原告行使排除侵害之權利係違反民法誠實信用原則，有權利濫用之虞。系爭32號房屋並未坐落140-2地號土地，系爭30號房屋及附圖一AB部份僅占用140地號土地，原告就土地部分以全部面積計算，未以附圖一A及B部份之面積計算，顯然有誤。且以年息10%計算顯然過高，參酌系爭32號房屋坐落位置之鄰近生活機能尚為便利，且被告將該屋出租使用，認以申報地價年息8%計算，應屬合理適當，原告以年息10%計算顯然過高。並聲明：如主文，如受不利判決願供擔保請免假執行。四、本院判斷的簡要說明： (一)不爭執事項：原告為系爭30號房屋的所有權人，被告為系爭32號房屋的所有權人，目前使用狀況如附圖一所示，A部分由被告使用、B部分有間隔牆，該使用狀況與系爭房屋竣工圖不相一致。 (二)爭執事項：原告依民法第767條等規定請求被告回復原狀及給付相當租金的不當得利是否有理? 1.按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事。原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定系爭建物已和平、公然占有系爭土地數十年，系爭土地之全體地主與被上訴人之前手間就系爭建物基地有買賣或租賃契約，並同意該等契約得轉讓予建物權利人，被上訴人嗣輾轉合法取得系爭建物，並基於與前手之契約關係而取得占有系爭建物基地之正當權源，成立占有連鎖而屬有權占有。因以上揭理由為此部分上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違背(最高法院110年度台上字第606號民事判決意見)。依本判決時所查得符合社會安定性及信賴保護的上述最高法院判決意見，除非是一望即知的頂樓增建或一樓排他的擴大使用基地，就房屋間隔牆等區分所有權人不易一望即知的建物使用狀況變更，一旦歷經多次轉手，相關善意所有權人有長時間的和平、公然占有，即可成立占有連鎖，而屬有權占有，並不因主張建物遭占用的所有權人也是善意繼受取得建物而有所不同。 2.經查，依原告所提系爭30號房屋平面圖（本院卷第11頁）、110年5月27日複丈成果圖（本院卷第287頁）、110年11月17日複丈成果圖（本院卷第289頁）、中泰大廈使照竣工圖（本院卷第126-1頁）、110年4月21日現場測量點位照片（本院卷第127-131頁）、110年4月21日現場測量點位位置示意圖（本院卷第133頁）、110年11月10日現場測量點位照片（本院卷第241-243頁）、系爭30號房屋買賣契約（重訴字卷第23頁）、建築改良物勘測成果表（重訴字卷第41頁）等，雖然已足以證明被告系爭32號房屋有超出其建物登記面積的使用狀況，且原告是善意取得系爭30號房屋，但若被告能夠證明有合法占有的權源時，依上述最高法院的判決意見及說明，原告依民法第767條規定所得享有的所有權權能，即不得對抗被告的合法占有。 3.次查，依被告所提客觀的臺北市地籍異動索引（本院卷第37-55頁），可以認定系爭30號房屋及32號房屋的共同前手在92年間為倉欣公司(本院卷第41頁、第49頁)，則附圖一所示的使用現狀，即有可能係因當時的共同所有權人倉欣公司加以變更使用範圍並拆除分戶牆所導致。另依被告所提於107 年間系爭30號房屋漏水修繕LINE對話紀錄（本院卷第65-67 頁），可以認定附圖一所示B部分的分戶牆已存在相當時間，且為原告於103年7月間購買系爭30號房屋時的現狀。又若原告103年7月間購買系爭30號房屋時現狀已有附圖一B部分所示的分戶牆，則可以反推原告的前手及被告的前手，均係以附圖一B部分所示的分戶牆為界線，和平、公然各自占有系爭30號及32號房屋。依此，參考上面最高法院的判決意見及說明，即可以認定被告是基於善意占有的連鎖取得附圖一所示A部分的占有權源，且得以對抗原告基於系爭30號房屋的所有權能。又本院係基於上述證據，認定被告係本於占有連鎖取得占有權源，並非依民法第943條規定推定占有，故原告主張不得適用民法第943條(本院卷第283頁)，尚有誤會，難以採取。 4.至於原告所提之最高法院108年度台上字第1494號民事裁定意見(重訴卷第13頁)，與本件基本事實不同（該案係就無權占用他人土地，維持二審判決所為駁回上訴裁定），尚難採為有利於原告的認定。另原告所提台灣高等法院105年度上字第774號民事判決(本院卷第279頁)，係一樓的違建，與本件分戶牆情形不同，應併為說明。五、綜上，原告依民法第767條、第179條請求如本判決一、所述變更後的聲明，無理由，應駁回。又原告的訴已經駁回，假執行聲請已失依據，應併駁回。六、本件事證已明，當事人其餘主張陳述、所提證據及判決意見，經審酌後不影響上述認定及說明，故不詳論。七、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　25　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官詹駿鴻以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　25　　日書記官翁挺育

臺北簡易庭110年度北簡字第1113號

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