臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

王金紀

送達代收人

兼訴訟代理人

王俊賀律師

被告

林伶真

上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。本件原告請求返還租金係因租賃不動產而涉訟，該租賃標的物有「店面：臺北市○○區○○路000號旁一層鐵皮建物（下稱系爭534號店面，按該鐵皮建物係坐落臺北市○○區○○段0○段00○00地號土地上之未辦所有權第一次登記建物）」，因係位於臺北市中山區，屬本院轄區，是原告向本院提起本訴，本院自有管轄權。

二、次按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1、2項定有明文。被告固以其原已於民國110年11月29日另案起訴請求原告應給付自110年11月以後無權占有被告之高雄黑輪大王之經營權及相關生財器具設備之不當得利損害賠償，並經本院以111年度訴字第478號審理中，兩者原因關係與訴訟標的相牽連，故請求合併審理等語（見本院卷第123-124頁）。惟按，民事訴訟法第205條立法意旨應係在節省程序費用及時間，兼收避免裁判矛盾之效果，然是否合併辯論，則屬法院得依職權自行斟酌之權限堪屬甚明。又按，法官須超出黨派以外，依據法律獨立審判，不受任何干涉，中華民國憲法第80條定有明文。是於同一法院內之各獨任法官或合議庭，均立於平等之地位，本得獨立行使其審判之職權，不容互為侵犯，如當事人分別提起之數宗訴訟，經分配於同一法院內各獨任法官或合議庭後，再許彼此互命合併辯論，勢將形成不當之干涉，亦可能違反憲法第80條所定獨立審判之精神，亦非所宜。查被告就原先所提上開另案訴訟，本已經本院分案為111年度訴字第478號受理，且被告亦自陳明該案法官亦已實質辯論審理（見本院卷第124頁），則被告具狀聲請將上開其他獨任法官分案受理之訴訟與本件合併辯論，參諸前揭理由，本院認其聲請並非妥當，且非有據，爰駁回其聲請，先予敘明。

貳、實體事項

一、原告主張略以：

㈠緣原告於107年4月1日起與被告就系爭534號店面訂立房屋租賃契約（下稱系爭534號租賃契約），其中系爭534號店面租金給付方式約定為「一次支付一年計新臺幣（下同）300萬元」，嗣於110年4月1日雙方再次就系爭534號店面成立一年租賃契約，租期至111年3月30日，並延用系爭534號租賃契約之內容，原告並已依約匯款300萬元至被告指定之帳戶，然於110年10月1日，地主即訴外人王庚鑫與大洋橋果股份有限公司（下稱大洋橋果公司）派人前來告知原告，因被告有違約轉租之情事，欲收回土地及房屋，故原告無權繼續使用系爭534號店面，並將大門鑰匙收走，原告因而無法營業，復依系爭534號租賃契約附註之特別事項及第5條約定：「地主收回土地，乙方（按即原告）得退租，退租方式與本約第五條相同。」、「甲方（即被告）即時一次返還未到期之租金。」，原告已於110年11月8日寄發台北古亭郵局存證號碼001199號存證信函請求被告應返還未到期之預繳半年租金1,500,000元，惟被告拒不返還，原告爰依系爭534號租賃契約約定特別事項、第5條及不當得利等法律關係，起訴請求等語。

㈡對被告答辯之回應：系爭534號店面之法律關係定性，應以原告與被告間第一份簽約之租賃契約內容及歷次簽約脈絡以觀，而非僅憑嗣後本於便宜原則下所製作之一張委託書反推兩造間係成立委託經營關係，被告之答辯，屬臨訟杜撰之詞，顯無足採。由系爭534號租賃契約內容之文字用語及原告自己經營店面，自負盈虧之狀況，給付租金之條件及方式，以及相關之鈞院111年度北訴字第5號民事判決、臺灣高等法院111年度上字第1337號民事判決均可知，兩造間就系爭534號店面所成立者，乃為租賃契約，而非委託經營契約，原告從未受託經營系爭534號店面甚明。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告1,500,000元，及自110年11月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

㈠參照契約文義，雙方為委託經營關係，否則不需要再另簽委託書。證人周麗娟是幫雙方寫契約之代筆人，依其證述，被告是將整間店交給原告經營，原告付的是權利金，雙方是委託經營關係。

㈡被告於108年10月要求原告繼續依約履行，乃是原告不願意繼續履約，原因是原告早已與大洋僑果公司共謀，將被告掃地出門霸佔高雄黑輪大王這塊招牌並繼續營業。

㈢被告終止契約後要求原告返還高雄黑輪大王經營權與內部生財器具設備，但原告均無理會，不但無權佔有被告的高雄黑輪大王經營權利，甚至以自己為權利人又再隔壁擴大經營，反而係原告應該給付被告「繼續使用高雄黑輪大王大直店招牌、聲譽、生財器具設備」之對價金額。

㈣原告有在110年給付300萬元，這是因為我們一年一簽，這300萬元是預付全年的權利金，就是使用招牌、技術移轉、生財器具、客源。當初兩造在110-111年間，我們是用委託經營的方式，為何原告1年內要給付我300萬元，哪有人1年之內給付300萬元房屋的租金？原告知道那就是權利金。

㈤另外，原告指稱現在是訴外人王銘玄在使用等語，實屬辯詞。訴外人王銘玄是原告的兒子，以前原告是因為他的兒女沒工作才希望被告將高雄黑輪大王交給他經營，原告的兒女以前就在高雄黑輪大王工作，此有證人周麗娟之證詞可證。該店是原告在經營，交由訴外人即原告之兒女王銘玄、王憶慈實際顧店工作，此為眾所周知之事實，原告指稱都是其兒王銘玄在做，顯有不實。且如果是訴外人王銘玄、王憶慈在做，為何原告或王銘玄或王億慈，新設立的公司行號叫做「金記黑輪店」，該名與原告成立之「金記佐料行」名字同一，可證該店就是由原告實際負責。

㈥綜上，資為答辯。並聲明⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造有簽立107年3月31日房屋租賃契約書、110年3月26日委託書，110年之契約期間為110年4月1日至111年3月30日，原告並已有將110年部分之3,000,000元匯款予被告等事實，有上開房屋租賃契約書、委託書、匯款委託書等在卷可按（見本院卷第15-21、61頁），且被告就上開事實亦不爭執，是原告所主張之上開此部分事實，堪予信採。

四、本院得心證之理由：原告主張因地主即訴外人王庚鑫與大洋橋果公司有派人通知因被告有違約轉租之情事，欲收回土地及房屋，是以原告無權繼續使用系爭534號店面，故原告請求依系爭534號租賃契約附註之特約事項、第5條約定及不當得利等法律關係退租並返還未到期之預繳租金1,500,000元等情，惟經被告所否認，並以前詞置辯，茲析述如下：

㈠被告向訴外人王庚鑫與大洋橋果公司承租坐落臺北市○○區○○段0○段00○00地號土地上之未辦所有權第一次登記建物，並於108年9月9日簽訂租約，租賃期間自108年9月1日起至111年6月30日止，惟經訴外人王庚鑫、大洋橋果公司以被告違反與渠等間之租約第6條第3項及第8條第2款約定，於110年10月29日以台北雙連存證號碼第000665號存證信函終止渠等租約，經被告於110年11月1日收受，而發生終止之效力，故被告於該件主張「請求確認兩造間就系爭建物於110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在」，業經臺灣高等法院認定被告「請求確認兩造間就系爭建物於110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在」，為無理由，不應准許，而於112年3月21日以111年度上字第1337號民事判決駁回被告該件之訴，因該判決依法不得上訴，故已確定，此有臺灣高等法院111年度上字第1337號民事判決及該案卷證光碟在卷可證（見本院卷第139-147頁及證物袋），可知訴外人王庚鑫與大洋橋果公司確實已寄送存證信函自110年11月1日起合法終止與被告間之租約關係，堪認原告主張地主即訴外人王庚鑫與大洋橋果公司有派人通知因被告有違約轉租之情事，欲收回土地及房屋乙節，當屬有據。

㈡承前，被告辯稱兩造間之契約關係實僅為委託經營關係，並非租賃關係云云，並提出其與原告簽訂之110年委託書為據。經查：

⒈證人即代書周麗娟於另案中證稱：原告與被告係於107年3月13日在全家便利商店簽約，此前兩人已經合作一段時間，原告與被告希望能訂立書面；伊於107年3月13日簽約當日聽聞兩人合作模式係被告將黑輪大王小吃店經營權還有店面交給原告，伊在全家便利商店購買制式租約再加上手寫之約定，手寫部分係由原告與被告告知伊加註，原告與被告間107年租約、108年延長租約及110年委託書均係由伊撰寫；雙方簽訂委託書時，被告先主動表示舊租約沒有帶到，且原本約定寫很長，所以用白紙簡單寫一下，才寫成委託書；107年間原告與被告已經談好經營模式為被告將黑輪大無小吃店經營權交給原告，經營1年代價為300萬元，大洋公司、倉庫之租約均由原告支付租金，收益亦由原告收取，經營店面之所有費用均由原告負責支付，之前每年雙方都是為延期之意思表示，110年間伊告知原告與被告當初模式已講定，所以回復為原始、簡單形式之委託書；伊有聽聞被告表示系爭建物於108年6月至9月間租約有2份，原係由訴外人李東諺承租，後來改為被告等語，此有臺灣高等法院111年度上字第1337號民事判決及本院111年度北訴字第5號卷第393頁、第395-396頁、第398-401頁之審理筆錄可按（見本院卷第139-147頁及證物袋之卷證光碟）。

⒉證人林明智於另案中證稱：伊原係受僱於大洋公司擔任法務，後期轉任總務，於110年間離職；被告找伊表示希望將承租人由訴外人李東諺變更為被告，並允諾會給付伊報酬；早在承租人為訴外人李東諺時，訴外人李東諺已將系爭建物交予被告經營黑輪大王小吃店，於變更承租人時，伊有將訴外人李東諺、被告約至台北馬偕醫院旁之星巴克商談，因需訴外人李東諺簽署同意書放棄承租權，待訴外人李東諺簽署拋棄承租權之文件後，訴外人李東諺始向伊表示被告將系爭建物轉租予他人，以此收取1年300萬元之權利金；伊曾向被告表示伊知悉被告轉租予他人經營之事，被告未否認此事等語，此有臺灣高等法院111年度上字第1337號民事判決及該案卷第94-96頁之審理筆錄可按（見本院卷第139-147頁及證物袋之卷證光碟）。

⒊合依前述，堪認被告確係於107年3月13日與王金紀約明將系爭534號店面出租予原告經營黑輪大王小吃店，被告收取每月25萬元即1年300萬元之租金，該小吃店之人事、水電費用由原告支付，且盈虧自負，嗣兩造續約數次，兩造方於110年間改以委託書形式締約，惟被告與原告間自107年3月13日簽訂租約以來，歷次續約未曾變更合意，兩造雖以委託書形式締約，然與先前系爭534號租賃契約之約定內容相同，再參諸原告與被告於107年3月13日簽訂之房屋租賃契約書，證人周麗娟手寫部分明載原告支付予被告之對價係「租金」一情(見本院卷第16、17、19頁)，被告與原告間歷年關係含11年委託書在內實為原租賃契約關係之延續等事實，洵足認定，是被告以其與原告係簽訂委託書為由，辯稱：係將小吃店委託被告經營，並非租賃關係云云，洵難採認。

㈢按系爭534號租賃契約第3條約定系爭534號店面每月租金250,000元，第4條約定店面租金一次支付一年計3,000,000元，附註第1項及第3項後段約定：「本租約一年一簽，於地主未收回土地之前，甲方（按即被告）不得於租約到期時不續租予乙方（按即原告）。」、「若...地主收回土地，乙方（按即原告）得退租，退租方式與本約第五條相同。」，系爭534號租賃契約第5條約定：「合約期間若甲方（按即被告）欲中止租約，應於15日前以書面通知乙方（按即原告），並於乙方於通知期限內遷離時，甲方即時一次返還未到期之租金。」，此有系爭534號租賃契約在卷可稽（見本院卷第15-20頁）。承前，兩造間就系爭534號店面為原租賃關係，業如前述，原告更進而主張已於110年11月8日寄發台北古亭郵局存證號碼001199號存證信函說明因地主收回土地而無法營業，故依系爭534號租賃契約附註及第5條約定：「地主收回土地，乙方（按即原告）得退租，退租方式與本約第五條相同。」、「甲方（即被告）即時一次返還未到期之租金。」，請求被告應返還預繳半年租金1,500,000元等情。惟查，依原告所寄發之上開存證信函內容略以：「一、本所律師受王金紀先生委任處理本事件。二、茲據王金紀委稱：『台端陳稱為本人欲終止租賃契約云云為虛構之事實，此為台端告知本人欲終止租賃契約，並非本人欲終止租賃契約，合先敘明。...』」等語（見本院卷第23頁），原告顯然係否認有欲終止租賃契約之意，又該存證信函雖尚有提及其它關於「終止」之文字用語，惟顯然係原告以「『被告』欲終止租賃契約」為前提所為之主張，是以依上開存證信函內容尚無從認原告有何以該存證信函終止系爭534號租賃契約之意，遑論原告得依系爭534號租賃契約附註及第5條請求返還未到期之預繳之租金1,500,000元。

㈣然按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」，民法第435及436條分別定有明文。次按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號民事判決意旨參照）。又按出租人未盡民法第423條規定義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨參照)。再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。經查，兩造間為租賃關係，且訴外人王庚鑫、大洋橋果公司於110年10月29日以存證信函終止與被告間關於本案建物之租約，經被告於110年11月1日收受，而發生終止之效力，故被告與訴外人王庚鑫、大洋橋果公司就本件建物於110年11月1日至111年6月30日已無租賃關係存在，均已如本判決前開貳、四、㈠㈡段之析論；且因訴外人王庚鑫與大洋橋果公司於110年10月間即已通知原告收回系爭534號店面，堪認原告自110年11月1日起即因訴外人王庚鑫與大洋橋果公司就系爭534號店面主張權利，致已無從為約定之使用、收益，且此係因不可歸責於原告之事由所致，從而原告自得免其支付系爭534號店面租金之義務。準此，原告就所預收之系爭534號店面之110年11月1日至111年3月30日租金1,250,000元（計算式：每月250,000元×5個月＝1,250,000元）部分，揆諸前揭民法第435條、第436條規定，現已無收受上揭租金之法律上原因，故已屬無法律上原因而受利益，致他人受損害者，則原告自得本於民法第179條不當得利規定，請求被告返還原告系爭534號店面之110年11月1日至111年3月30日租金1,250,000元。至原告就系爭534號店面業經所有權人終止後收回等前開事實，雖誤指其已以前開台北古亭郵局存證號碼001199號存證信函向被告終止系爭534號租賃契約云云，然亦無礙於原告就上開事實仍得依民法不當得利法律關係請求返還之主張，併予敘明。

㈤綜上，被告就所預收之系爭534號店面之110年11月1日至111年3月30日租金1,250,000元部分，依民法第435條、第436條規定，現已無收受上揭租金之法律上原因，且被告受此利益致原告受有損害，故原告自得本於民法第179條不當得利規定，請求被告返還1,250,000元。

㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。又原告主張以110年11月10日即臺北古亭存證號碼001199號存證信函送達翌日起算遲延利息，雖有原告提出之上開存證信函及送達回執可參（見本院卷第23-28頁），然因原告上開寄送地址並非原告戶籍地址，因此尚難認被告於此時點已經合法催告仍未為給付而需負遲延責任。準此，自仍應以民事起訴狀寄送予被告時作為催告時點，並於翌日負遲延責任始屬合理，故應認原告請求被告給付自111年11月16日即民事起訴狀送達翌日（見本院卷第39頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍，則屬無據。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告應給付原告1,250,000元，及自111年11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

計　算　書項目 金 　額（新臺幣） 備註第一審裁判費 15,850元 合計 15,850元