臺北簡易庭111年度北簡字第16103號

• 裁判案由: 確認租賃關係存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 112 年 08 月 17 日
• 當事人: 王帝勝、余聲枱

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第16103號
原 告 王帝勝

訴訟代理人 林殷廷律師
複代理人 林天麟律師
被 告 余聲枱

訴訟代理人 林維堯律師
上列當事人間確認租賃關係存在事件，於民國112年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、雙方主張、聲明：
(一)原告：臺北市○○區○○○路00巷0號1樓(建號:臺北市○○區○○○○
段0000號、3028號)（下稱系爭建物）原屬第三人顏冠得所
有，後經顏冠得債權人聲請本院以109年度司執字第63315號強制執行，並由被告拍定取得所有權，訂於民國111年10月24日點交，有本院執行命令可參。原告與第三人顏冠得曾就
系爭建物於109年1月1日簽訂租賃契約(下稱系爭租約)，租
期自109年4月15日起至129年4月14日止，並於111年6月24日公證此房屋租賃契約並將系爭建物交予原告占有使用，且再由原告另將系爭建物出租予訴外人心花開日本料理股份有限公司(下稱心花開公司)；雖系爭建物所有權因拍賣程序而移轉被告，但依民法第425條買賣不破租賃之規定，系爭租約
對於拍定人即被告仍繼續存在。另原告曾於108年1月30日開立銀行支票250萬元，為顏冠得代償其與薛楷莉間之本票債
務，並以此抵扣系爭租約之租金；又原告轉租予心花開公司部分，由心花開公司之經營者羅敏軒以現金、轉存匯方式給付予原告，此足證原告已於104年承租系爭房屋，而後於109年為租賃契約之認證，並於111年為系爭租約之公證，系爭
租賃契約仍應繼續存在於被告。並聲明：確認原告與被告間就系爭建物有租賃關係存在。
(二)被告：本件無確認利益，原告不僅未占有系爭建物，且自109年8月5日執行法院現場查封系爭建物時起，至111年6月16
日被告拍定系爭建物之日止，將近二年期間，原告從未向執行法院聲明其就系爭建物有租賃關係存在，且依執行卷證，心花開公司亦早已停業，且系爭契約，與執行程序中，心花開公司所提供的租賃契約內容不同，又執行程序係經第三人即顏冠得以債務人身分要求執行法院更改拍賣公告為點交，以免影響拍賣；況系爭租約公證在現場查封及拍定後，不僅對債權人不生效力，對被告亦不生效力，更無民法第425條
第1項規定之適用；並聲明如主文。
二、不爭執事項：被告已取得系爭建物的所有權，系爭建物亦已點交給被告(本院卷第177頁)，系爭租約經民間公證人公證
。
三、本院判斷的簡要說明：
(一)關於確認利益：原告主張系爭租約存在於被告名下的系爭建物上，已經被告否認，若系爭租約經法院判決確定對被告有效時，原告即得依系爭租約享有對系爭建物的承租權，故原告本件起訴符合民事訴訟法第427條第1項前段之規定，被告抗辯原告無確認利益，尚有誤會，不可採取。
(二)關於系爭租約是否對被告有效：
1.按強制執行程序旨在滿足債權，故對於實現此目的有所妨礙之行為均應予排除，始足以貫徹強制執行之效果。強制執行法第51條第2項規定：實施查封後，債務人就查封物所為移
轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。所謂之「債權人」，解釋上包含拍定人在內，除為貫徹查封之公信力，且若拍定人不能主張債務人違反查封效力之行為對其不生效力，勢必影響投標意願，以致損害債權人及債務人之權益。況不動產經查封後，依同法第78條規定，債務人對該不動產之管理或使用收益權即受限制，於經執行法院允許時，其得使用收益或出租等管理行為，亦僅至拍定時為止，遑論未經執行法院允許而為之出租，是縱執行法院將是項查封後出租之事實記載於拍賣公告，拍定人主張該租約對其不生效力，要無違背誠信原則可言。(最高法院108年度台再字第3號民事判決意見)。依上述最高法院的判決意見，並參考強制執行法第51條第3項的明文規定，如果債務人
以外的第三人，於執行法院查封以後，方提出與債務人的租約時，除非該租約係經執行法院同意，否則，即不能以第三人所任意提出的租約拘束執行法院，且因該租約違反上述強制執行法的規定，自然不能對依執行程序拍定取得租賃標的的拍定人發生效力。
2.經查，依執行法院於109年8月5日現場查封系爭建物之查封
筆錄記載「本建物現租給心花開日本料理餐廳，債權人代理人表示該餐廳晚上才營業，因本件前經108年司執100504號
執行，逕提供當時已向承租人索取之租約。」(本院卷第51-53頁)，其租賃期間自106年5月10日起至111年5月9日止(本
院卷第55-57頁)，依上客觀的執行經過，可以認定心花開公司係向原債務人即第三人顏冠得直接承租，且係由心花開公司實際占有使用，原告系爭租約，僅屬原告與顏冠得間的債權債務關係，無從限制並阻礙上述客觀的執行程序，依上述最高法院的判決意見及本院的說明，亦無從對被告發生效力，原告依民法第425條規定，主張系爭租約對被告存在，違
反強制執行法第51條第2項、第3項規定，難以採取。
四、綜上，原告依民法第425條規定，聲請確認系爭租約對被告
存在，無理由，應駁回。
五、本件事證已明，雙方其餘陳述、所提證據及所為聲明(包括
原告聲請通知證人顏冠得、羅敏軒，此證據方法因與執行卷內所附由顏冠得直接出租給心花開公司之租約明顯不符，而無通知必要)等，經審酌後，並不影響上述的認定及說明，
故不逐一詳論。
六、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　17　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段
000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　17　　日書記官　徐宏華