111年度北訴字第41號｜民事：給付管理費｜裁判日期：111 年 10 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度北訴字第41號原告僑福新邨管理委員會法定代理人傅俊立訴訟代理人陳威駿律師宋穎玟律師複代理人陳抱元律師被告財團法人臺灣福音書房送達址：臺北市○○區○○路000號地下一樓(健康路門市) 法定代理人劉遂訴訟代理人楊擴擧律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴（先位之訴及備位之訴）及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。原告起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,529,426元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣後聲明變更增加備位聲明為：被告應給付原告517,292 元，及自民事變更訴之聲明暨準備（二）狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及願供擔保，請准宣告假執行。查原告起訴時係依僑福新邨社區區分所有權人於民國103年區權人會議決議（下稱：103年區權人會議）調漲管理費決議，請求被告給付自起訴時起回溯5年所短繳管理費1,529,426元，嗣被告提出抗辯後，原告另依99年12月28日修訂之僑福新邨管理規約（下稱：系爭規約）第11條第3項規定，請求被告應給付原告起訴時回溯5年所短繳之管理費517,292元，是原告先、備位之訴均係基於被告依系爭規約或區權人會議之決議計算而認有短繳管理費之同一基礎事實，僅係其主張依據系爭規約或前述決議內容有別，且於訴訟進行中即為變更追加，雖有先位、備位之區分，惟請求之基礎事實同一，且此本為本件爭訟之爭點，自有一併解決之必要，其追加備位聲明，尚不妨礙被告訴訟之防禦權行使，被告亦無異議而且已為言詞辯論，自應予准許。二、又按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；第2項之訴訟，如案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數10倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，此民事訴訟法第427條第1項、第5項分別定有明文。本件原告主張之損害賠償金額為1,529,426元，雖給付管理費屬民事訴訟法第427條第2項範圍，但本件案情繁雜，兩造均聲請改行通常訴訟程序（見本院卷2第277頁、第291 頁），爰裁定本件改依通常程序審理，併予敘明。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠按公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，並依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，公寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第3項、第29條定有明文。是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體，而依民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，具訴訟程序上之當事人能力，原告選任傅俊立為原告之主任委員，此有110年11月16日僑福新邨管理委員會第36屆委員互選權責委員開會會議紀錄、申請報備書在卷可憑，原告列其主任委員傅俊立為法定代理人，而提起本件訴訟。被告為原告僑福新邨社區之區分所有權人，被告所有之不動產為門牌號碼臺北市○○區○○路000號地下一樓（下稱系爭建物），被告並於該地點設有財團法人臺灣福音書房健康路門市（下稱福音書房）。依原告於87年8月1日時訂定之系爭規約第11條第1項規定，區分所有權人應依區分所有權人會議決議向管理委員會繳納公共基金及管理費。因僑福新邨社區之共用設施日漸老舊，維修及整建工程不斷，管理費已日不敷出，遂於103年10月25日召開103年區權人會議（下稱103年區權人會議），提議將管理費調整為每坪為80元，經該次區分所有權人決議通過自104年1月1 日起將管理費調整為每坪80元。惟被告自96年10月1日購入系爭建物後，僅按月繳納15,331元之管理費即每坪約28元。直至110年3月，原告才被發現被告長期短繳管理費，經協商期能和平解決此事，但被告拒絕，有原告於110年5月21日請求被告給付短繳之管理費用信函及被告110年6月11日回覆信函可稽。原告於110年10月30日召開區分所有權人會議（下稱110年區權會），其中提案3，關於福音書房之管理費經討論後決議按每坪56元計收，而提案四，則授權原告依103年度區分所有權人會議（即每坪80元）向被告追討其短繳之管理費。被告只願意自110年7月起依每坪56元繳納管理費，原告雖試圖與被告協商請其按每坪56元繳納回溯5年所短繳之管理費，仍遭拒絕。因此，原告依103年度區分所有權人會議，即每坪80元，向被告請求自原告起訴時起回溯5年短繳管理費之總金額1,529,426元【計算式：（548.98坪x80元x12x4+548.98坪x80x5.5）－（15,331元x4x12+15,331元x5.5）=1,529,426元】。㈡依103年區權人會議：「議案1：按工程費用預算書估算，本邨管理費因公用設施日漸老舊，維護及整建工程不斷，管理費有捉襟見肘之嫌，建議予以調漲，以符需求，提請核准。決議：贊成65票、暫緩36票，本案通過。自104年元月起管理費將調整為每坪80元。」而公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」。被告既為僑福新邨社區之區分所有權人，其自96年10月1 日購入系爭建物後，僅按月繳納15,331元之管理費，故依系爭規約第11條第1項約定、103年度區分所有權人會議、公寓大廈管理條例第21條規定，自原告起訴時起回溯5年，被告應給付原告短繳之管理費共計1,529,426元。㈢訴外人常信建設公司，原為臺北市○○區○○路000號地下1樓地主，因常信建設公司之負責人林常春與其妻子楊台針為基督徒，故常信建設公司於96年8月31日，將系爭建物之持分出售予被告。林常春為掩蓋被告短繳管理費事實，長期把持原告管理委員會，其除長期維護被告短繳管理費外，被告進駐系爭建物時，另興建大面積採光罩之違建，並於一樓私設鐵捲門，強行占用通往地下1樓之坡道，亦將地下1層之公共區域納入被告之辦公區域使用，被告從未繳交任何費用予原告，故常信建設公司及林常春藉由把持原告管理委員會，藉此圖利被告。被告雖提出110年10月管理費繳費通知，此乃原告前任總幹事夏瑞亨於109年年底交付予被告110年1月至12月共12張之管理費繳款通知，方便被告繳納，但原告係於110年3月間，始知悉被告短繳管理費情事，經協商後原告於110年5月21日發函要求被告自110 年7月起，以每坪80元繳交管理費，被告竟於110年7月22日仍僅按月繳交15,331元，原告旋即於110年7月30日再度發函要求被告補繳，故原告並未同意被告僅按月繳交15,331元之管理費。因原告管理委員為無給職，一般住戶忙於工作、家庭等，鮮少過問相關管理事務，故原告管理委員會長期遭常信建設公司及林常春等人所把持，加上歷屆主任委員未必知悉被告實際權狀之使用坪數，導致原告未能知悉被告短繳管理費。原告於110年3月獲悉被告係依常信建設公司提供之「分攤表」自97年起，每月僅繳交15,331元之管理費，且13年來未曾調整。原告進而查閱歷屆區分所有權人會議紀錄，才發現該「分攤表」之內容，從未經過本社區區分所有權人會議之決議通過。被告為臺北市召會（其正式名稱為：「財團法人台北市教會聚會所」）所成立之財團法人，然財團法人臺北市教會聚會所與被告過往即有投資不動產之經驗，故被告對於公寓大廈之住戶應該繳交合理的管理費知之甚明。原告參考原告鄰近社區之「地下層」管理費，一般零售業使用之管理費每月尚有高達每坪150元，故被告僅按月繳交每坪28元管理費，卻享有與「地面層」同等之服務，顯失公平。㈣依據110年10月30日之110年區權人會議之決議：提案四：如福音書房議題未能圓滿解決，則提請區分權人會議授權管委會依據本新邨民國103年區權人會議之決議，針對福音書房多年短繳的管理費，委任律師對福音書房提出短繳管理費之民事訴訟，尋求法院公正裁判。決議：本提案獲得出席人數及權數過半數之同意，提案通過。系爭規約第11條漏未規定「地下層」專屬使用空間之管理費收費標準，但原告區分所有權人於103年區權人會議對於調漲管理費部分，並未區分「地面層」及「地下層」，此為彌補系爭規約第11條之疏漏，故原告依103年區權人會議，請求被告給付短繳之管理費，本屬有據。此外，原告區分所有權人已於110年區權人會議決議對於被告短繳管理費部分，應適用103年區分權人會議所調漲之管理費，即每坪80元為被告短繳管理費之計收依據，故原告本得依110年區權人會議之決議、103年區權人會議之決議，請求被告給付短繳之管理費1,529,426元。110年區權人會議決議之議案3，雖決議通過被告之管理費應依每坪56元計收，但此議案係針對被告110年11月以後之管理費收費標準，此可參該議案討論內容：「主席：有關補繳部分，我們會在下一個議題討論。」、「主席：現在福音書房的提議是管理費每坪每月56元，也就是樓上管理費的7折。如果提案通過，福音書房以後的管理費都會是按照樓上管理費的7折收取，亦即樓上管理費調漲時，福音書房也是跟著新的費率打7折...。」。上開議案係針對被告未來繳交管理費之計收標準，並非原告同意被告以每坪56元繳交其短繳之管理費。系爭規約第11條雖未規定「地下層專屬使用空間」之管理費收費標準，然103年區權人會議，已彌補原來系爭規約第11條約定之疏漏，且110年區權人會亦決議依每坪80元計收被告短繳之管理費，故原告依110年區權人會議之決議、103年區權人會議之決議，請求被告給付短繳之管理費1,529,426元，實屬有據，被告尚難免除其繳納管理費之義務。被告所有之系爭建物雖位於「地下層」，但系爭建物具有專用部分之獨立使用空間，並非停車區，且為販售宗教相關書籍、雜誌等營業用途。被告所有之系爭建物已佔地下1層總面積之55%，除有獨立出入之門戶外，被告享有原告社區之服務亦等同於「地面層」，如警衛室固定代收包裹、信件、垃圾之資源回收、警衛室之監視系統等，對於使用原告公共空間之依賴程度與「地面層」之大樓區住戶並無不同，被告自應以「地面層」之停車位繳交管理費。系爭規約第11條，雖未約定「地下層」專用部分之管理費收費標準，但系爭建物作為營業使用，且具有獨立專用使用空間，與系爭規約第11條第3項約定「地下層」之停車位有別。故原告依系爭規約第11條第1項、及103年區權人會議決議之收費標準，請求被告給付短繳之管理費，亦屬有據。㈤縱認定103年區權人會議之討論及決議，係僅對「地面層」調漲管理費，被告依系爭規約第11條第3項之規定，應按月繳納25,000元管理費，故被告每月僅繳交15,331元，原告亦可請求被告給付其5年內短繳之管理費，共計517,292元。此可由系爭規約第11條第3項：「地下1、2層管理費依車位單位之所有權人、承租人或使用人每月按車位之車輛停放數量計收管理費500 元…」。被告所有系爭建物所占地下1層之坪數為549坪【計算式：（2828.15平方公尺x5,563/10,000）+（4,053.55平方公尺x1,071/10,000x5,563/10,000）x0.3025=549坪】。又地下1層之停車位坪數為11坪【計算式：（2828.15平方公尺x1,129/100,000）+（4,053.55平方公尺x1,071/10,000x 1,129/100,000）x0.3025=11坪】。故被告所有系爭建物，面積相當於50 個停車位（計算式：549坪/11坪=50），依系爭規約第11條第3項規定，應按月繳納25,000元管理費（計算式：50個停車位x500元）。縱認103年度區分所有權人會議調整管理費僅限於「地面層」，但依系爭規約第11條第3項規定，原告計算出被告應按月繳納25,000元之管理費，故被告僅按月繳納15,331元，原告仍得依系爭規約第11條第3項規定，請求被告給付其5年內所短繳之管理費，共計517,292元【計算式：（25,000元-15,331元）x53.5=517,292元】。被告所有系爭建物位於原告社區內，且作為營業使用，則被告對於原告社區內共用部分之使用，與「地面層」之其他住戶無異，且103年區權人會議調漲管理費，並未區分「地面層」及「地下層」，而一體適用非停車區之專屬獨立使用空間，故原告依103年區權人會議決議、系爭規約第11條第1項、公寓大廈管理條例第21條等，請求被告給付短繳之管理費1,529,426元，亦為有理由。是以，縱經認103年區權人會議調漲管理費僅限於「地面層」，原告則依系爭規約11條第3項規定，亦得請求被告給付短繳之517,292元之管理費。㈥由證人鄭意玲、鄞文華證述及相關書證可知，重新召集99年區權人會議中，關於會議紀錄所載之議案3，確實係由支持被告之林常春把持通過，系爭議案及所附規約修正條文對照表，僅由當時之主任委員施焜松及常信建設有限公司負責人林常春拍板定案，原告委員會及區分所有權人並未實質討論，亦未知悉系爭議案之修改內容。證人鄞文華身為彼時原告社區之總幹事，將草擬之系爭議案相關資料提供予施焜松主任委員審閱、修正，並依其修改製作會議文件，顯符事理。系爭議案針對規約第11條第2項新增「地面層」3字，並未經由委員會及區分所有權人會議討論，係由當時之主任委員施焜松及林常春自行添加。證人鄞文華稱：「（原告訴訟代理人問：在僑福新邨管理委員會這個社區，他們在87年規約裡面，針對第11條第2項部分是沒有加註地面層的，那為何在99年修改規約中要把地面層加註上去？是否知道原因？）我真的不清楚，我印象中沒有這樣的字放在裡面，我一再強調是施焜松主任委員拍板定案的」、「地下層的部分我完全沒有辦法碰觸，因為林常春很熱心在意地下層，他的目的是什麼碰不得」。該議案並未於99年區權人會議逐條討論，也無人注意到「地面層」3字及可能產生之影響，且區分所有權人會議作成決議後，原告寄發書面表示反對單予各區分所有權人供表示意見，因於法定期間內所收回之反對系爭議案之票數未超過公寓大廈管理條例第32條第2項：「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」，99年區權人會議通過之決議視為成立。就被告所應繳交之管理費，其數額、繳納依據，除被告、林常春及其妻楊台針等外，長久以來皆未為原告社區之總幹事及多數區分所有權人所知。該議案關於修正規約第11條決議內容違反民法第72條，且與原告社區110年10月30日區分所有權人會議決議通過之規約修正條文牴觸，故應屬無效。不論99年區權人會議之召集形式及決議方法是否違法，99年區權人會議就系爭議案之決議內容，顯已針對不同區分所有權人所應繳納之管理費，訂立不同收費標準，而形成差別待遇，且該差別待遇並非完全合理，而與平等原則及公序良俗有違，故依民法第72條規定，99年修訂規約第11條第2項為無效。縱認99年修定規約第11條第2項有效，但99年修定之規約漏未明確規定被告應繳納之管理費數額，原告為彌補疏漏遂於103年區權人會議決議，對於管理費調漲部分未區分「地面層」及「地下層」，故原告依103年區權人會議之決議，請求被告給付短繳之管理費1,529,426元，核屬有據。103年區權人會議決議僅通過：「自104年元月起管理費將調整為每坪80元」未區分「地面層」及「地下層」為不同適用。原告於87年8月1日訂定規約時規約第11條第2項並未約定「地面層」，且99年12月18日之區分所有權人會議紀錄，議案2就管理費調整未加註「地面層」字樣，而議案3修訂規約第11條第2項竟有未加上底線（underline）之「地面層」字樣，顯見此為規避「地下層」專用部分調漲管理費刻意加註。103年區權人會議之決議通過調漲之管理費未限定於「地面層」，依文義解釋，管理費調漲部分即包含「地下層」非屬停車位之專用部分。原告依103年區權人會議決議，請求被告給付短繳之管理費1,529,426元，實屬有據，被告難免除繳納管理費義務。㈦並聲明： ⒈先位聲明：被告應給付原告1,529,426元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：被告應給付原告517,292元，及自民事變更訴之聲明暨準備（二）狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯，則以：㈠被告自96年10月1日購入系爭建物後，均依照原告僑福新邨管理委員會繳費通知繳納管理費迄今，均無遲繳或短繳，直至110 年10月30日之110年區權人會議，始決議被告應按每坪56元作為繳納管理費計算依據，即地面層（1至13樓）每坪80元之7折計算，原告起訴回溯而依據103年區權人會議，請求被告給付管理費，顯乏其據。又按公寓大廈管理管理條例所稱規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，而管理委員會之職務包括規約所定事項，此觀之公寓大廈管理條例之第3條第12款、第36條第13款規定自明。是公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人會議決議或規約，管理委員會或管理負責人僅為公寓大廈公共事務管理之執行機關，負責執行區分所有權人團體藉由區分所有權人會議形式決議之方式所展現區分所有權人之共同意思，依全體區分所有權人授權，代為向住戶收取管理費，管理委員會係代表區分所有權人團體執行管理服務，住戶對所有區分所有人團體則負有給付管理費之義務，管理委員會與個別住戶間就管理費並無權利義務關係存在，就管理維護費用之數額，管理委員會原則上亦無變更之權限。故管理委員會如欲變更個別區分所有權人之管理費，即須有規約或區分所有權人會議決議之授權，並於授權範圍內以訂立相關辦法或其他協議之方式來變更管理費數額，方得拘束個別區分所有權人。㈡僑福新邨社區103年區權人會議，關於調整管理費之決議，未及於被告所在之地下層之系爭建物，被告並無短繳管理費，可由下列證據證明： ⒈依照原告管理委員會製作之僑福新邨社區110年區權人會議會議之資料中，「陸、提案討論…提案3：B1福音書房管理費用收費」，提案者即為「35屆管理委員會」，提案說明為「因本新邨福自97年後已調升3次管理費用，但福音書房至今仍未調整費用，依公寓大廈管理條例管理費用調整須經區權人決議，故提出請區分所有權人決議後執行。」由原告之該提案內容，顯係構成訴訟外自認。該次會議資料，亦經證人鄭意玲111年5月6 日到庭證稱：係由原告之副主委彭甫寧所製作，內容應係正確無誤。而該提案內容係由原告所提案（提出）之事實，亦經證人鄭意玲證稱：「110年10月30日提案3...我們在110年10月30日才會替被告提出此議案，由他自己來說自己合理的管理費該繳多少，這個議案是管委會多次討論本來應該是被告要提出，可是被告一再拖延，…我們一直沒有等到他提出議案，所以為了準備區權會的會議資料，在110年10月27日我在B1群組裡面告知翟經理提案3，我們先幫他提，請他來報告。」事實上，僑福新邨社區110年區權人會議之會議資料，早在「110年10月18日」製作完成，並非如證人鄭意玲所稱是在110年10月27日才決定為被告提案，但無論如何，均無礙於前開提案者為原告、提案說明為原告所提出之事實，已可明確證明103年區權人會議所決議「自104年元月起管理費將調整為每坪80元」，並未及於被告所在之地下層。僑福新邨社區110年區權人會議關於原告所提前揭提案3B1福音書房管理費用收費，於決議時，會議主席稱：「請大家把第3個提案的表決單，也就是藍色的表決單交上來。如果同意，就表示同意福音書房的管理費每坪56元，也就是以後都以樓上的管理費打7折來繳管理費。如果不同意，表示要比照樓上每坪80元向福音收取管理費。」果若103年區權人會議決議「自104年元月起管理費將調整為每坪80元」，有包含被告所在之地下1層，原告根本不用大費周章於僑福新邨社區110年度區分所有權人會議，提案調整被告之管理費。提案3就是因為被告應納之管理費每月15,331元，原告認地面層1至13樓已經調升3次，被告雖在地下1層也相應調整，因此才提案針對被告未來（110年10月區分所有權人會議以後）繳交管理費之計收標準，經區分所有權人會議決議後，始得請求被告依每坪每月56元繳納，否則原告110年5月、6月收支財務總表，關於本期欠繳管理費記載「0」。 ⒉由僑福新邨社區103年度區分所有權人會議決議歷程，系爭規約第11條第1項、第2項、第3項前段，係分別約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項：（一）、公共基金。（二）、管理費」、「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」、「地下1、2層管理費依車位單位之所有權人、承租人或使用人每月按車位之車輛停放數量計收管理費500元；機械停車位設有上下車位者，每單位（上或下）以二輛車位計收管理費。‧‧‧」乃係約定管理費地面層每坪每月65元計（第11條第2項），並不包含地下1層、地下2層之管理費（第11條第3項）。系爭規約第11條自99年修正後，直至110年區權人會議召開前，均係如此，並經常年擔任原告管理委員之證人鄭意玲於本院時證稱：「（提示原證4僑福新邨社區規約、本院卷第37頁以下）（問：該規約是否是103年區權人會議召開前僑福新邨社區之規約？）證人鄭意玲：是。」、「（問：承上，該社區規約第11條第2項係規定：「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元」，是否如此？）證人鄭意玲：是。互核系爭規約之規定，103年度區分所有權人會議決議管理費由每坪65元調升至80元，乃係將系爭規約第11條第2項所指地面層建物，每坪每月由65元調整至80元，顯未包含地下層建物之管理費。 ⒊在僑福新邨社區於103年10月25日召開103年度區分所有權人會議前，原告曾於103年10月8日召開之第9次會議，關於管理費調漲討論，係決議「管理費目前為每坪65元，請總幹事詢問鄰近社區管理費用收費情況，提供本社區管理費調整參考。」茲因當時系爭規約第11條第2項乃係規定：「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」因此關於管理費調漲討論，必定是指地面層每坪每月由65元需要調漲，若包含地下層，勢必需要修改規約，至於調漲幅度，則是請總幹事詢問鄰近社區管理費用收費情況，作為調整參考之用，也才有同年103 年10月25日僑福新邨社區103年區權人會議「議案1：調整管理費自每坪65元調升至80元」之議案及決議。103年10月8日原告會議記錄、103年區權人會議之討論脈絡，可證103年區權人會議決議，關於議案1：調整管理費自每坪65元調升至80元，僅針對地上層調整管理費，並未及於地下層。原告於103年10月8日於103年度區分所有權人召開前最近1次第9次會議以及103年區分所有權會議記錄，均完全「未」提及證人鄭意玲所證述「停車格費用調整的討論及決議」，亦「未」有原告所主張「103年區權人會議提案前管委會委員有針對議案進行討論，當初討論時，各委員有表示說這議案內容並未區分地下層、地面層事情」，證人鄭意玲於法院證稱：「我們那屆的委員認為要提報區權會的提案，一定要經過管委會多次的討論，…當時有的委員也提出是否地下的停車格1格500元的管理費是否同時調整，經委員的討論，先不調整。」、「在區權人會議有區權人反對調整80元，因為100年2月才剛調整為65元，可是經過表決，還是同意除了車格500元之外，管理費調整為1坪80元。」為虛構不實。103年度區分所有權人會議之提案六，曾通過「財務收支作業標準」，而依該次區權會發給全體住戶之會議資料中即有檢附「僑福新邨財務收支管理辦法」草案，依該財務收支管理辦法「貳、常態性收入」第1項即為「1至13樓管理費：按坪數繳納，每坪65元」，可證103年度區分所有權人會議決議管理費由每坪65元調升至80元，乃係將系爭規約第11條第2項所指地面層建物每坪每月由65元調整至80元，並未包含地下層之管理費。 ⒋原告所提出103年度區分所有權人會議紀錄，其中就「財務報告」部分，係為「1.B1帳戶：上年度結餘292,234元。….本年度累計總結餘計167,519元。2.B2帳戶：上年度結餘439,893元。…今年累計總結餘1,418,690元。3.1~13帳戶：上年度結餘2,10 2,478元。…今年累計總結餘12,183,031元。」可證明僑福新邨社區管理費之收取、支出、結餘乃是區分為3個成本中心，即B1F（地下1層）、B2F（地下2層）及地面層1至13樓係分別計算收入、支出及結餘，並未混同處理。就此對照本件爭點即103 年區權人會議「伍、議案討論：議案1：按工程費用預算書估算，本邨管理費因公用設施日漸老舊，維護及整建工程不斷，管理費有捉襟見肘之嫌，建議予以調漲，以符需求，提請核准。說明：參酌鄰近社區收費情形…均高於本社區，建議管理費由每坪65元調升至80元。發言概要：①楊財委：管理費結餘自9 9年的560萬元，累計至今年約1,200萬。按工程預算書編列，動支後結餘將剩400萬，恐不足以支應突發性的大額支出，因此需調增管理費收費。②目前結餘尚多，建議明年再討論。…決議：贊成65票、暫緩36票，本案通過。自104年元月起管理費將調整為每坪80元。」由發言概要其中楊財委稱管理費結餘累計至今年約1,200萬元，正是指當次103年區權人會議財務報告中，地面層1~13樓帳戶結餘12,183,031元，二者完全相合。斯時該議案討論管理費由每坪65元調升至80元，指地面層1至13 樓每坪之管理費調整為80元，並未包含地下1層及地下2層之建物，否則為何未將地下1層、地下2層之結餘款運用，一併納入該次討論。當時僑福新邨社區系爭規約第11條第2項，即已約定地面層管理費為每坪每月65元，因此在當時之時空討論及決議調升管理費議案，根本不可能包含地下1、2層之建物，原告稱103年區權人會議決議在調整管理費1坪80元，乃包含地下層非停車區之獨立使用空間部分等主張無稽。 ⒌由系爭規約第11條之規範內容及修訂歷程，僑福新邨社區99年度區分所有權人會議係決議管理費自100年2月起每坪由56元調整為65元，該次調整管理費之決議僅及於地面層即1至13樓之建物，對照當次區分所有權人會議將系爭規約第11條第2項修訂為「地面層每坪每月65元。」故103年度區分所有權人會議決議將管理費由每坪65元調整為每坪80元指地面層建物（即1 至13樓）之管理費，未包含地下層建物之管理費。證人鄭意玲為了迎合原告主張99年度區分所有權人會議議案3將系爭規約第11條第2項修訂為「地面層每坪每月65元」但會議紀錄上並對於新增的「地面層」沒有畫底線（underline），完全異於其他新增之文字均加上底線表達，99年規約修正極可能是由少數幾人所操控之情況…」，於111年5月6日證稱：「…被告訴代告訴我們99年規約上面有「地面層」3個字，為何在110年修正規約把「地面層」刪除，因為我是負責處理B1赤字的專責委員，所以我拿出99年的區分所有權人會議紀錄，赫然發現修改規約的原決議條文並沒有「地面層」3個字，可是在下方的規約修正部分，被加上了「地面層」3個字，在110年修改規約的時候，我們也詢問了當時的主委施焜松為何決議文沒有地面層、修正條款有地面層，施焜松主委也說可能當時有疏忽，所以我合理的懷疑是有人特意把地面層暗渡陳倉加上去的…」。惟依僑福新邨社區第24屆管理委員會99年11月10日第10次會議會議通知，該次會議討論事項即討論規約修訂內容，並同於該會議通知檢附會議資料包含規約修訂之草約及規約修正草案條文對照表，其中第11條第2項修正為「二、管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月70元。」。再依僑福新邨社區99年11月10日會議紀錄，該次會議經討論後，將前開規約修正條文提區分所有權人議決，之後遂有99年度區分所有權人會議會議紀錄。令人難以理解是前開會議紀錄、規約修正草案等附件資料，均係原告管理委員會所製作之文書，原告未曾於本件提出，甚至反於記載誆稱：「會議紀錄上並對於新增的「地面層」並沒有畫底線（underline），完全異於其他新增之文字均加上底線（underline）之表達方式」，證人鄭意玲之配偶陳紹德明明出席99年11月10日僑福新邨社區第24屆管理委員會之會議，必定也取得規約草案內容並參與規約修訂之討論，也知道第11條第2項修正草案內容為「二、管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月70元。」（有地面層之記載，亦針對修改處有劃底線標示），證人鄭意玲竟證述：「…修改規約的原決議條文並沒有「地面層」3個字，可是在下方的規約修正部分，被加上了「地面層」3個字…」，顯然不實。僑福新邨社區11 0年10月30日110年度區分所有權人會議中，曾通過規約之修正案，將系爭規約第11條第2項「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」修正為「除區分所有權人會議另有決議外，非停車位之管理費由各區分所有權人、住戶、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，每坪每月80元。」果若僑福新邨社區103年度區分所有權人會議決議管理費由每坪65元調升至80元係包含地下層之管理費，則僑福新邨社區110年度區分所有權人會議無庸修改前揭規約第11條第2項之約定，並刪除「地面層」字樣，且亦無須通過提案3即被告管理費以每坪56元計算。提案3被告管理費調整每坪56元之決議就是修正後規約第11條第2項所指「區分所有權人會議另有決議外」，足證103年度區分所有權人會議決議管理費由每坪65元調升至80元，不包含地下層。㈢依原告僑福新邨管理委員會107年7月19日第32屆第7次會議第一次開會記錄，提案1之說明：「1-13F歷經99年及103年兩次調高管理費自1坪56元至80元，漲幅43%；但是B1F及B2F從未調漲…」，可證明103年度區分所有權人會議決議將管理費調整為每坪80元，係指地面層建物（即1至13樓）之管理費，並未包含地下層建物之管理費。原告107年7月19日第32屆第七次會議第1次開會記錄決議：「B1F今年度將加收1個月之管理費」，被告斯時亦依原告之通知，增加繳納1個月的管理費，果若僑福新邨社區103年度區分所有權人會議決議將管理費調整為每坪80元，包含被告所在之地下1層建物，原告何以未向被告請求給付短繳之管理費？與常情不合。原告僑福新邨管理委員會110 年3月財務收支月報表，該財務收支月報表乃係B1F部分，地面層1至13樓、B1F、B2F之管理費收款帳戶均各自獨立、財務報表亦各自獨立製作及區分，其中關於「前期未收管理費」記載為「0」，益徵103年度區分所有權人會議決議將管理費調整為每坪80元，係指地面層建物（即1至13樓）之管理費，並未包含地下層建物之管理費，被告並無短繳管理費之情。依證人鄭意玲於104年度以B1F（地下1層）財務委員身份所簽認之原告管理委員會B1F（地下1層）104年1月至104年11月財務收支月報表，經時任財務委員之證人鄭意玲簽署確認無誤，證人鄭意玲證稱：「（提示原告B1F，104年1月至11月財務收支月報表、本院卷第365頁以下）（問：該等財務收支月報表，是否由證人本人於財務委員欄上簽核？）證人鄭意玲：是。」其中無一報表顯示被告應依103年區分所有權會議決議會議議案1決議以每坪80元計算並繳納管理費，甚至該等經過證人鄭意玲簽認之財務報表，關於「前期未收管理費」多記載為「0」，足證被告並無短繳事實。依原證7函文，原告自認被告自97年起繳交每月15,331元管理費，直至110年6月事實，被告10多年來均依照原告之繳費通知按時繳納，從未遲延，直至原告起訴前，均依照原告開立之繳費單繳納管理費，證人鄭意玲111年5月6 日證稱：「（提示被告繳納管理費之收據）（問：被告於110 年區權人會議召開前，每月客觀上繳納管理費之數額是否為15,331元？）證人鄭意玲：110年1月到6月每個月是繳15,331元，在這之前也是。」依照原告尚在110年10月開出繳費通知給被告，繳納管理費每月15,331元整，被告甚至如期繳納110年7至9月之管理費，從未遲繳或短繳。㈣依臺北市○○區○○路000號地下一樓建物及土地登記謄本可知，被告乃係該建物之共有人之一（非單獨所有），權利範圍為10000分之5563，系爭建物共有部分即西松段一小段2396號（公共設施部分），權利範圍10000分之1071，即系爭建物關於僑福新邨社區共有部分應有部分比例約為10分之1，也因此於僑福新邨社區96年4月16日第21屆管理委員會決議：「樓上與地下1層與地下2層有關費用分擔比率，採用常信建設公司提供之比例為依歸：說明如下：地面層為80%，地下1層與地下2層各為10%。」原告所有地下1層約定分管範圍含其他車位使用空間，占僑福新邨社區大樓公共設施（松山區西松段一小段2396建號）4053.55平方公尺，權利範圍10000分之1071，因此由地下1層全部所有權人共同負擔僑福新邨社區保全費用、樓管服務費及機電保養費等公共設施費用總額之10分之1，乃係符合公寓大廈管理條例第10條第2項所定「按共有之應有部分比例分擔」之原則性規定，並此前開原告僑福新邨管理委員會第21屆96年4月16日決議「樓上與地下1層與地下2層有關費用分攤比率，地面層為80%，地下1層與地下2層各為10%」可為參照。證人鄭意玲雖證稱：適用範圍就是停車格及非停車區，依照我們的規約，停車格1格就是500元，其他的非停車格，就是包括商家跟樓上的住戶都是用坪計算，所以沒有地上層跟地下層的說法。」、「…我剛開始講過分攤表是110年的3月才正式提出，之前沒有人知道被告繳多少，我個人認知我是B1委員，我管的就是停車區，因為被告樓上有招牌、門面、辦公室，是營業場所，當時我的認定他就是樓上的商家是一樣的，所以為什麼財報都是0我也解釋過了，而且我認定他是商家…」、「（問：103年管委會在討論過程中有提到被告部分嗎？）證人鄭意玲：管委會只提到停車格要不要調整，這很正常，完全沒有人想到被告，就我的認知，被告他就是商家，當年1坪80元，被告比商家還商家，因為他有500坪。」、「（問：在你認知，被告於當時非你所管理的範圍？）證人鄭意玲：就我認知是樓上商家，由其他財委管的範圍。」屬虛偽證述，亦有以下證據： ⒈103年區分所有權會議決議會議紀錄，其中關於議案1決議：「自104年元月起管理費調整為每坪80元」，證人鄭意玲於104年度以B1F（地下1層）財務委員身份所簽認之原告管理委員會B1F（地下1層）104年1月至104年11月財務收支月報表，無一報表顯示被告應依前開103年區分所有權會議決議會議議案1決議，以每坪80元計算並繳納管理費，甚至該等經過證人鄭意玲簽認之財務報表，關於「前期未收管理費」多記載為「0」並無短繳之事實。如依照證人鄭意玲證述103年度區分所有權人會議決議將管理費調整為每坪80元，並未區分「地面層」及「地下層」，則被告應於104年1月起，每月繳納管理費由15,331元調整為43,918元（548.98【坪】x80【元】=43,918），地下1層每月應收管理費應調整為63,918元，但與前開證人鄭意玲所簽核之104年1月至11月財務收支月報表顯然不符，足證證人鄭意玲證稱103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議適用範圍如原告所主張包含地下層，係屬虛偽。 ⒉證人鄭意玲於110年7月5日所簽核原告B1F，110年5月至6月財務收支月報表，若未區分「地面層」及「地下層」，則被告應於104年1月起，每月繳納管理費由15,331元調整為43,918元（548.98坪x80元=43,918），被告既於110年區權人會議召開前，每月繳納管理費15,331元（證人鄭意玲亦承認此情），但證人鄭意玲所簽核之110年5月至6月財務收支月報表卻記載本期欠繳管理費為「0」，且證人鄭意玲證稱管理委員會在110年5月21日發函請求被告依每坪80元繳納，但該等報表在證人110年7 月5日簽核時仍記載欠繳管理費為「0」，顯然無法自圓其說。證人鄭意玲連位處地下1層建物的被告都可以說成是「樓上商家」由其他財委管理，顯然不實。原告僑福新邨管理委員會107年7月19日第32屆第7次會議第1次開會記錄提案1「本邨B1F財務收支問題討論」，該提案說明：「1-13F歷經99年及103年兩次調高管理費自1坪56元至80元，漲幅43%；但是B1F及B2F從未調漲…」，證人鄭意玲斯時乃原告管理委員會之委員，同時為B 1F之財務委員，亦參與該次管理委員會之會議，證人鄭意玲發言：「調高管理費並不容易，建議調整B1F、B2F保全費用分擔比例」，且該次會議，謝葉文德副主委亦表示「新邨B1F、B2F為獨立產權，與1-13F區權人結構並不相同，目前1-13F、B1F 、B2F之管理與保全費用分攤比例實施已久，當初也經過精算及討論，管委會不宜貿然修改。」證人鄭意玲於斯時提出調整B1F、B2F保全費用分擔比例之建議並認為調高管理費並不容易，設若103年區分所有權會議決議議案1決議：「自104年元月起管理費調整為每坪80元」之適用範圍如原告所主張包含地下層非停車區之獨立使用空間部分，證人鄭意玲為何未於當時曾提出要求被告應依103年區分所有權會議決議增加給付管理費？甚至斯時證人鄭意玲也承認1-13F歷經99年及103年兩次調高管理費自1坪56元至80元漲幅43%；但是B1F及B2F從未調漲之事實，何以到了本件訴訟竟能反於自己在107年7月19日第32屆第七次會議第一次會議所主張，改稱103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議適用範圍如原告所主張包含地下層建物？益徵證人鄭意玲證述虛偽。 ⒊依照原告製作僑福新邨社區110年度區分所有權人會議會議資料，其中「陸、提案討論…提案3：B1福音書房管理費用收費」，提案者為：「35屆管理委員會」，提案說明：「因本新邨福自97年後已調升3次管理費用，但福音書房至今仍未調整費用，依公寓大廈管理條例管理費用調整須經區權人決議，故提出請區分所有權人決議後執行。」由原告提案內容自認103年區權人會議所決議：「自104年元月起管理費將調整為每坪80元」，並未及於被告所在之地下1層建物。證人鄭意玲斯時為原告管理委員會委員，並同時為B1F之財務委員，於原告既已於訴訟外自承僑福新邨社區自97年後已調升3次管理費用，但福音書房仍未調整費用，卻能證稱103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議，適用範圍如原告所主張包含地下層建物，證人鄭意玲顯然虛偽證述。被告係為地下1層建物之共有人，根本不是地上層商家，所繳納之管理費均係繳納至地下1層專用帳戶，證人鄭意玲虛偽證述，證人鄭意玲於該次會議向原告管理委員會表示：「福音書房是獨立空間，並有營業執照及營業用電，與一樓商家並無不同，故應比照樓上一樓商家，1坪80元收取，才符合公平公正原則。但福音書房聲稱其內並有部分是倉庫，是否可依非辦公區，管理費打折收取？」。若如證人鄭意玲所證述「103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議適用範圍包含地下層」何以還需要用「比照」方式向被告收取1坪80元之管理費、「打折收取」？證人鄭意玲當時回答呂嘉嵐委員之提問：「它目前管理費是多少？共幾坪？若以它現在不足額計算，該付多少管理費？」，證人鄭意玲答稱：「15,331，1坪為35元。若以福音書房現在每月管理費不足額2870計算，每月共需繳交18,201元，即每坪41元，每坪增加6元。」。若如證人鄭意玲所證述「103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議適用範圍包含地下層」，則證人鄭意玲怎麼會說每坪增加6元？關於證人鄭意玲提案調整被告管理費之議案，最後由主任委員傅俊立拍板稱：「管理費都應依區權人大會決議收取，此案請鄭委員繼續與福音書房溝通。」，正與原告之後於110年區權人會議時提案3調整被告管理費，並經區分所有權人會議通過之意旨相符。亦可證明證人鄭意玲所證述「103年區權人會議關於調升管理費1坪80元之決議適用範圍包含地下層」云云，屬虛偽不實。 ⒌證人鄭意玲表示：「若以福音書房現在每月管理費不足額2,870 計算，每月共需繳交18,201元，即每坪41元，每坪增加6元。」無提及或討論103年區分所有權會議決議管理費自每坪65元調升至80元效力及於地下層，卻仍證稱：「…103年區權人會議議案1適用範圍就是停車格及非停車區，依照我們的規約，停車格1格就是500元，其他的非停車格，就是包括商家跟樓上的住戶都是用坪計算，所以沒有地上層跟地下層的說法…」云云，顯與其在110年5月6日原告會議之陳述相去甚遠，足見虛偽不實。㈤系爭規約第6條管理委員會組織約定，原告管理委員會係由主任委員1名、副主任委員2名、財務委員3名及委員11名，合計為17名管理委員，光是管理委員就列席18名，試問不論是林常春或常信公司擔任B1之管理委員，代表地下1層至多僅2人，要如何能夠把持原告管理委員會。原告胡亂指摘。被告與「財團法人台北市教會聚會所」，係屬獨立的2個財團法人，由法人登記上顯然得知，原告未經查證僅持新聞報導將被告視為「財團法人台北市教會聚會所」成立之財團法人（事實上，該二財團法人並無法律上之任何關係），原告混淆。原告明知①103年區權人會議所決議：「自104年元月起管理費將調整為每坪80元」並未及於被告所在之地下1層、②調整管理費必須經過區分所有權人會議決議。若非如此，原告何必於僑福新邨社區110 年度區分所有權人會議，提案調整被告所在地下1層之管理費用？也因為如此，議案3就是因為被告應納之管理費15,331元，原告認地面層1至13樓已經調升3次，被告雖在地下1層也相應調整，因此才提案針對被告未來（110年10月之區分所有權人會議以後）繳交管理費之計收標準，經區分所有權人會議決議後，始得請求被告依每坪每月56元繳納。被告所有之系爭建物乃係與其他地下1層車位所有人共有，基於分管契約而得使用特定之區域與範圍，地下1層建物之結構與使用型態與地面層集合式住宅顯不相同，被告所在之地下1層建物係屬獨立產權，與各停車位之所有權人共有地下1層建物，與目前新大樓地下室均為地面主建物的附屬建物（無獨立產權）不同，被告所使用之約定分管範圍，因具有獨立之出入口，與地面層之集合式住宅不同，且於結構及使用型態上顯然不同，被告就所使用之地下1層約定分管空間，是作為「倉儲」使用（銷售門市於○○○路0段00號），符合地下1層法定用途為商場及倉儲之用途，原告僅因被告分管範圍，並非作為停車場用，且原告已自認系爭規約第11條未約定地下層專用部分之管理費收費標準，即推論得依照系爭規約第11條第1項及103年區權人會議決議之收費標準，請求被告給付短繳之管理費云云，惟由系爭規約第11條第1項及103年區權人會議決議之文義，並無從得出原告所推論之結果，原告之主張顯然逾越系爭規約第11條第1項之文義及103年區權人會議決議調升管理費之決議內容。原告主張依系爭規約第11條第3項約定，請求被告給付5年內短繳之管理費，顯然無據，應予駁回。至於，原告提出原證28書證即書面表示反對單，應係為「雙面影印」，原告僅提單面資料於法院，該反對單主張：「…因99年區分所有權人會議第一次開會係以流會告終，故於99年12月28日重新召集通過99年區權人會議決議後，當屆之管理委員會曾發出『書面表示反對單』予各區分所有權人供其表示意見，其中關於管理費調漲之記載為「議案二：本邨管理費從每坪56元調整為70元，始能充裕公共基金，以支應相關修繕之需要」，亦未提及僅調整「地面層」管理費…」。但細究原證28書面表示反對單，對於該書面表示反對單，形式真正雖無意見，但經被告核對被告所保留之「書面表示反對單」，發現原告未提出完整之書面表示反對單，反對單議案3：規約修訂，提案討論。「決議修正通過條文」第十一條第二項係為「二、管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按期於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」，不僅與原證4規約記載相符，與「僑福新邨重新招集99年度區分所有權人會議會議紀錄」相符，更與僑福新邨110年度區分所有權人會議會議紀錄之附件一「僑福新邨管理規約部分條文修正案」「修正前」條文完全相符。依前開完整之書面表示反對單，更可證明系爭規約於99年新增「地面層」3字，確係經過區分所有權人會議討論及決議。原告指摘，顯屬不實。㈥依證人鄞文華證述，可證明僑福新邨重新召集99年度區分所有權人會議會議記錄內容係屬真正，系爭規約第11條修正係經區分所有權人會議依法決議通過，屬有效適法。證人鄞文華證稱略：提示之99年區權人會議記錄為伊製作的，對於會議記錄有印象。伊當天有參加會議，伊記得99年有1項規約的修正，伊對於規約修正內容有印象，有關於調漲管理費的時候，當時開會的情形討論時沒有很熱烈，送交會議的修正項目，由主任委員施焜松來拍版定案，請伊列印發給各區分所有權人，在會議中，也沒有熱烈討論，因為住戶對於規約內容不熱衷也不了解，所以一般會議由少數人引導到結果出來。會議記錄當中附表所作的修正條文這個內容草稿是伊擬的，後來送給施焜松委員…。修正條文當中有關於管理費增加的第11條部分，修正後的條文當然對照表裡面我看到寫法。過程中是施焜松主任委員拍版定案的。對照表還有議題討論在區分所有權人會議召開都會一併送給區分所有權人。...99年區分所有權人會議無逐項討論修改規約的內容，大體上會唸一下重點，但沒有辦法每1條詳細的念，召集人會大概講一下。印象中從來沒有人站起來舉手講話。...99年度規約修訂後理當會向主管機關報備，這次有沒有印象沒有很清楚，但這次應該要向主管機關報備。（提示系爭規約）系爭規約最後1頁記載。足見系爭規約第11條第2項修正為：「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」區分所有權人無人表示意見，修正規約之議案資料於區分所有權人會議前召開前已併印發給各區分所有權人，並於區分所有權人會議討論後決議通過。該次規約修訂後理當會向主管機關報備，應該要向主管機關報備，如原證4僑福新邨管理規約最後1頁記載相同。據證人鄞文華之證述根本沒說過林常春拍板定案，也「未」曾證稱規約第11條第2項新增「地面層」3字並「未」經委員會及區分所有權人會議討論，而是由當時之主任委員施焜松及林常春自行添加等情，原告何以能從該證述來得出不存在事實。內容真正99年11月10日會議紀錄，該次會議紀錄「貳、討論事項…二、案由：本邨規約修訂內容之草案，提請討論。說明：1.10/29經出席委員研討相關條文內容，並擬妥草案。於本次會議提請討論定案後，提今年度區分所有權人會議，規約修訂議題議決。2.修訂內容經本次會議討論後，再做修改已獲共識。決議：經討論後，提區分所有權人會議議決。」，其中記載「本邨規約修訂內容之草案」就是前開被證13附件1「僑福新邨管理規約草約（字體縮小版）」、附件2「僑福新邨管理規約修正草案條文對照表」，且該次會議經討論後，將前開規約修正條文提交區分所有權人議決，遂有被證4所示之99年度區分所有權人會議會議紀錄。原告主張顯與證人鄞文華之證述不符。㈦原告於本件本不爭執系爭規約第11條第2項係規範地面層以上分層之集合式住宅之每坪每月應納管理費數額，並提出99年修正之系爭規約為其請求權基礎，所以對於系爭規約有效性應無爭執，設若99年規約修訂程序違法或無效，原告又何必在110年區權會刪除第11條第2項「地面層」字樣？可證明區分所有權人會議亦認第11條第2項地面層之規定合法有效（必定是經過合法討論及決議），否則，何必再經過決議刪除。僑福新邨社區103年區權人會議關於調整管理費決議，係調整系爭規約第11條第2項地面層以上分層之集合式住宅之每坪每月應納管理費數額，並未及於被告及其他區分所有權人所屬地下層建物。原告請求被告按每坪80元繳交管理費及補繳短繳管理費等主張，顯然與系爭規約第11條第2項約定及僑福新邨社區103年度區分所有權人會議決議未符，更與原告訴訟外自認之事實不符。原告之訴係無理由，應予駁回。㈧並聲明：原告之訴駁回。以及如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院首查：㈠被告為僑福新邨社區內系爭建物之所有權人，並為僑福新邨社區之區分所有權人之一，被告在系爭建物，經營財團法人臺灣福音書房之門市，被告依系爭規約第11條之約定，有繳納公共基金及管理費之義務，且依同條第4項約定，僑福新邨社區各項費用之收繳、支付方法，係授權管理委員會訂定，原告則為僑福新邨社區之管理委員會等事實，兩造均不爭執，且有系爭規約（見本卷1第37至48頁）可按。㈡僑福新邨社區關於管理費之歷次會議情形如下所示，有卷存各該會議紀錄、附件資料為憑： ⒈僑福新邨社區前於96年4月16日第21屆管理委員會會議決議為：「樓上與地下1層與地下2層有關費用分擔比率，採用常信建設公司提供之比例為依歸：說明如下：地面層為80%，地下1層與地下2層各為10%。」被告自此有依原告開立之繳費通知之記載，按月繳交15,331元管理費之事實（見本院卷1第247至249頁）。 ⒉僑福新邨社區於99年12月18日，召開僑福新邨重新召開99年區權人會議，其紀錄議案二：僑福新邨社區之管理費自100年2月起從56元調整為70元議案。決議結果為：管理費自100年2月起每坪調漲為65元。議案3：修正本邨規約。修正規約條文原條文及修正通過之條文如附表表列（內容如後）等語。而系爭規約第11條該次修正通過後條文為：「二、管理費由...每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。3、地下1、2層管理費依車位單位之所有權人...每月按車位之車輛停放數量計收...」（見本院卷1第267至273頁）。 ⒊僑福新邨社區於103年10月25日，召開103年區權人會議。其決議，關於伍、議案討論、議案1：建議調漲管理費議案，多數決議通過：管理費自每坪65元調漲升至80元之議案，並決議自104年元月起調整為每坪80元，將列入規約修正等語。又依該次會議資料附件記載有：...貳、常態性收入記載：一、1至13樓管理費：按坪數繳納，每坪65元。....二、B1、B2管理費：每1輛車500元...等語（見本院卷1第49至57頁、第251至257頁）。 ⒋原告於107年7月19日，召開第32屆第7次會議第1次開會記錄，其中，提案1：本邨B1F財務收支問題討論，該提案說明為：「1-13F歷經99年及103年2次調高管理費自1坪56元至80元，漲幅43%；但是B1F及B2F從未調漲，依然維持每1輛車500元管理費…」等語。該議案發言概要記載為：證人鄭意玲發言：「調高管理費並不容易，建議調整B1F、B2F保全費用分擔比例」、謝葉文德副主委表示：「新邨B1F、B2F為獨立產權，與1-13F區權人結構並不相同，目前1-13F、B1F、B2F之管理與保全費用分攤比例實施已久，當初也經過精算及討論，管委會不宜貿然修改。」該次決議：維持現行1-13F、B1F、B2F之管理及保全費之分攤比例，...B1F今年度將加收1個月之管理費等語（見本院卷1第275至278頁）。 ⒌原告於110年5月6日召開第35屆第5次會議開會記錄，當次有證人鄭意玲有提案：A.協調處理福音書房歸還BC區多年所代付福音書房不足的管理費、Ｂ.調整福音書房管理費、Ｃ.福音書房車輛及貨車管理與收費。該次會議決議管委會授權給鄭意玲委員，代表管委會與福音書房協商。證人鄭意玲並發言：「福音書房是獨立空間，並有營業執照及營業用電，與1樓商家並無不同，故應比照樓上1樓商家，1坪80元收取，才符合公平公正原則。但福音書房聲稱其內並有部分是倉庫，是否可依非辦公區，管理費打折收取？」、（回答呂嘉嵐委員提問：「它目前管理費是多少？共幾坪？若以它現在不足額計算，該付多少管理費？」時稱：）「15,331，1坪為35元。若以福音書房現在每月管理費不足額2,870計算，每月共需缴交18,201元，即每坪41元，每坪增加6元。」；傅主委發言:「管理費都應依區權人大會決議收取，此案請鄭委員繼續與福音書房溝通。」（見本院卷2第23頁） ⒍僑福新邨社區於110年10月30日，召開110年區權人會議，其中，關於陸、提案討論部分之提案3：B1福音書房管理費用收費。提案人：「35屆管理委員會」。被告亦有列席。該次會議原告發送之會議資料，提案3提案說明為：「因本新邨福自97年後已調升3次管理費用，但福音書房至今仍未調整費用，依公寓大廈管理條例管理費用調整須經區權人決議，故提出請區分所有權人決議後執行。」提案人為：「35屆管理委員」。該提案獲得過半數同意通過。該次管理規約部分條文修正案第11條將原列載之二、...地面層每坪每月65元，議案修改為：二、除區分所有權人會議另有決議外，非停車位之管理費....按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，（刪除地面層）每坪每月80（刪除65）元等語（見本院卷1第153頁、第161至162頁、第165至171頁、第180頁、第361頁）。㈢再者，原告主張被告為系爭建物之所有權人及為系爭大廈之區分所有權人，依系爭大廈103年度區分所有權人會議決議自104年2月1日起區分所有權人每月應繳管理費每坪為80元，被告雖曾願意繳納每月每坪56元（7折），但均未繳納，故原告依103年度區分所有權人會議，向被告請求自原告起訴時即111年1月14日起回溯5年短繳管理費之總金額1,529,426元（106年1月15日至111年1月14日），則為被告所否認，並以前詞置辯，則本件兩造所爭執者應為： ⒈僑福新邨社區103年區權人會議決議，關於議案1調整管理費自每坪65元調升至80元議案之適用範圍，是否包含地下層1樓被告所有之系爭建物？原告得否依該次之決議，請求被告給付計算後尚有不足之管理費1,529,426元？ ⒉原告得否依系爭規約第11條第3項關於地下室停車位管理費之規定，以前述方式計算，請求被告給付計算後尚有不足之管理費517,292元？四、本院得心證之理由㈠僑福新邨社區103年區權人會議決議，關於議案1調整管理費自每坪65元調升至80元議案之適用範圍，本院認為依調查結果及卷證資料，無法認為已有包含地下層1樓被告所有之系爭建物，故原告先位部分，無從依該次決議請求被告給付計算後尚有不足之管理費共1,529,426元： ⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，此民事訴訟法第277條定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又按公寓大廈管理條例立法意旨為尊重住戶自治及加強公寓大廈之管理維護以提升居住品質。區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效，但此當然為經過合法程序所訂定、提案、討論及議決通過之規約或決議內容。至於，區分所有權人會議決議或規約是否無效，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議或規約之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議或規約對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認為係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。由於公寓大廈之使用況狀甚為複雜，決定各部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，而非屬易事，是以，公寓大廈管理條例第10條第2項規定，並未採取按使用受益程度分擔管理費之原則，而係規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式，另為決定，以期公允妥適。此情乃對於多數決制度下可能導致之不公平情形，依法審認、調整，以達到公平性之目的，目的在平衡多數決暴力違法狀況，與本件所涉及之情形並不相同。而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，既為民法第98條定有明文，於審認管理委員會或區分所有權人會議議案或決議結果、社區規約等內容，當然有其適用。 ⒉原告主張被告應給付短少管理費，無非係主張被告於僑福新邨社區103年10月25日之103年區權人會議決議通過後，因為前揭建議調漲管理費議案，多數決議已通過：管理費自每坪56元調漲升至80元並自104年元月起調整為每坪80元，嗣列入規約修正，自然應包括被告位在地下1樓之系爭建物，被告卻始終未依此計算繳納，故向原告請求補繳自本件起訴時起，回溯5年短繳管理費總額1,529,426元等情。被告則否認103年區權人會議之決議調整為每坪80元管理費，適用對象尚有包含地下1樓被告之系爭建物；並以此可從僑福新邨社區99年區權人會議係決議管理費自100年2月起每坪由56元調整為65元時，該次決議內容明文僅及於地面層即1至13樓建物，對照當次區分所有權人會議後，將系爭規約第11條第2項修訂為：地面層每坪每月65元，故103年度區分所有權人會議決議將管理費調整亦同指地面層建物（即1至13樓部分）而不包含地下層非車位建物之管理費即明等語。則兩造即應依民事訴訟法第277條前段規定，原告就其主張權利，應先負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；且原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。查僑福新邨社區於103年10月25日之103年區權人會議之決議，關於建漲管理費多數決議通過每坪56元調漲至80元並決議自104年元月起調整為每坪80元、列入規約修正，該議案並無在敘述上區別地上、地下層字樣，但於當時所附會議資料，在管理費之收支上記載，確實區分：1至13樓管理費：按坪數繳納，每坪65元，以及B1、B2管理費：每1輛車500元（見本院卷1第251至257頁），足認當時在管理費收取及管理上，提案者及與會者確實有區分地上層（即1至13樓）及地下層（即B1、B2）之概念存在。此又可由僑福新邨社前於99年12月18日召開之99年區權人會議紀錄，在同類型之管理費調漲議案中，99年區權人會議紀錄決議管理費自100年2月起每坪調漲為65元議案討論、決議後，在該次會議紀錄議案2及3之後之決議記載為：一、本議案經過逐條說明討論，...其於規約修正通過之條文如原條文及修正通過條文對照表，其中，系爭規約第11條修正通過後條文為：「二、管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。3 、地下1、2層管理費依車位單位之所有權人、承租人或使用人每月按車位之車輛停放數量計...」（見本院卷1第269至273頁），徵以，於103年當次會議召開時之僑福新邨社區規約第11 條第2項，即為已因99年區權人會議紀錄之決議而修改之前述內容，故於103年間經過討論後，決議再次調升管理費之議案內容，衡之常情，應無提及或包含地下1、2層非停車位之建物，且當時亦未提到地下停車位部分之議題，更不可能於討論時意會到有被告系爭建物之適用問題，原告主張103年會議決議調整管理費為1坪80元乃包含地下層非停車區之獨立使用空間，依前所述，尚難由卷存會議記錄內容、會議過程及當時所附具之相關附件等資料推論而出。亦即，姑不論當時時空背景為何，究否有無原告所稱有主任委員力挺或支持被告之情形，原告委員會或區分所以權人會議，仍為合議組織型態，所適用之程序仍為民主且平等之多數決制度，並非僅有1人獨斷獨裁即可，若因其他原告之委員於職務心有未逮、力有不及情事，若被告所有之地下層系爭建物繳納之管理費應否變更或調漲，實際上當時並未經注意、知悉、且無經過一併提議或討論時，仍無法以被告以外部分住戶事後主觀上認為有不公平之感受，即認為應溯及對被告系爭建物發生效力，此亦為事理之當然。且原告主張以111年區權人會議決議 ⒊誠如前述，解釋、探求兩造歷次會議中，提案、討論及決議，或制訂、修改系爭規約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如明文文義已經明確，當以之作為內容解釋之重要依據。原告主張當時之真意如與文義不符，雖非不得本於當時之各種主客觀因素、目的、誠信原則，資以探究。然主張當事人之真意與會議紀錄或規約上記載之明文文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於明文文字文義，為真意之探究，此為文義解釋之基本原則。被告本件舉出之99年區權人會議決議、製成紀錄後，並依該次決議內容所修正系爭規約第11條條文，明確為：「二、管理費由...每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。三、地下1、2層管理費依車位單位之所有權人...每月按車位之車輛停放數量計者...」等語，則其範圍明確為適用地上層樓層及適用地下層車位單位兩部分，在用字文義上無從推論何者尚可以適用到被告位於地下層之系爭建物範圍。另由原告提出之103年會議決議記載雖然僅有：管理費自每坪65元調漲升至80元之議案...將列入規約修正。而查系爭規約於103年該次會議召開時，確實即以前述地面層每坪每月65 元之記述方式規定，而依一般人生活經驗及認知，均可知悉此乃指非位在地下室之系爭建物範圍，故本院仍認為103年區權人會議決議之前提，顯即為系爭規約當時未修正前第11條第2 項關於地上層管理費之範圍，該用字及文義已明確，並充分表現區分地上層及地下層停車位之意思，即應本於文義為真意之探究，不得逾越文義，另外為擴張解釋，否則即與當時區分所有權人開會時認知及因而決議之真意相違。 ⒋原告雖舉證人鄭意玲、鄞文華等人證述，主張系爭規約於99年決議討論時並無「地面層」3個字、其後系爭規約修正部分被加人加上「地面層」，故不論99年之決議或嗣後103年之決議之管理費用調漲，均應包括被告系爭建物云云。然查： ⑴依證人鄭意玲證述：我是原告的現任副主委，在100、103、104 、107、109、110與111年都擔任委員，103年、104年我才擔任副主委執行委員，工作內容主要是協助主委執行分配的工作。我有參與103年10月25日之103年區權人會議（見本院卷1第53頁），議案1：「按工程費用預算書估算，本邨管理費因公用設施日漸老舊，維護及整建工程不斷，管理費有捉襟見肘之嫌，建議予以調漲，以符需求，提請核准。」，此議案當時因為老舊、污水管工程、排煙管工程都要施作，記得是當時主委蘇仲瑜提出要調整管理費，我們那屆的委員認為要提報區權會的提案，一定要經過管委會多次的討論，當時要調整管理費一坪80元，有的委員認為太高，可是後來決議還是用80元提報，當時有的委員也提出是否地下層停車格1格500元管理費是否同時調整，經委員的討論先不調整。區權人會議有區權人反對調整80元，因為100年2月才剛調整為65元，可是經過表決，還是同意除了車格500元外管理費調整為1坪80元，適用範圍就是停車格及非停車區，依照規約停車格1格就是500元，其他的非停車格，就是包括商家跟樓上的住戶都用坪計算，所以沒有地上層跟地下層說法。110年10月30日會議提案3是因為我在110年擔任B1財委時發現出現赤字，研究到3月底才拿到分攤表，被告告訴我，他繳的管理費都是按照分攤表，分攤表是由我們的長年資深委員林常春交給他的，但分攤表沒任何委員知道，被告用分攤表每月繳15,331元未曾調整，分攤表未經管委會、區權會討論之決議，在110 年10月30日才替被告提此議案，由被告說自己合理的管理費該繳多少，議案管委會多次討論，本來應該是被告要提出，可被告拖延，只願意繳分攤表不足額就是每月19,200元，而且我們跟被告多次協商，110年10月13日被告代表翟兆平告訴我們，他要提出管理費1坪56元，他願意賠償以分攤表短繳金額172,200元，他會在10月20日召開區權會前提議案，可是我們一直沒等到他提議案，所以在110年10 月27日，我在B1群組裡面告知翟經理提案3我們先幫他提，請他來報告。110年10月30日區分所有權人會議資料提案3說明記載「福音書房至今未調整費用」係依據103年之會議要調整1坪80元，但被告從103年到110年都沒調整，我到110年3月才發現，地下層B1自96年迄今之重大工程記得103年停車區因為消防需求要做泡沫消防裝置，所以金額龐大，每位車主都要繳2萬多元。103年會議召開前僑福新邨社區規約第11條第2項規定：「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元」、110年會議紀錄(本院卷1第103 頁) 附件1將該第11條第2項修正為：「除區分所有權人會議另有決議外，非停車位之管理費由各區分所有權人、住戶、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，每坪每月80元」，刪除「地面層」字樣，但被告110年1到6月每月繳15,331元，在之前也是。財務收支月報表上記載，應收管理費為35,331係地下停車區繳的管理費。我雖擔任B1財委，但只是家庭主婦，前任的B1委員常信建設林常春，他告訴我們住戶他捐地給被告，當時被告入住，我們住戶都非常的開心，成為美談，我並不是財務專家，而且常信建設長年的委員所設計財報，我當然就照簽，也看不出有被告繳多少錢，被告分攤表是110年的3月才提出，之前沒有人知道被告繳多少，我個人認知B1委員管的就停車區，因為被告樓上有招牌、門面、辦公室，是營業場所，我的認定他和樓上的商家一樣，110年3月分攤表出來後，被告一直堅持用分攤表19,200元來繳，管委會才發函要他依照103年之會議決議繳1坪80元，主委跟我一再地跟被告協商，說如果被告認為1坪80元太高，被告可以提出自己認為的管理費，或者是被告先繳1坪80元到當年區分所有權人會議決議被告管理費，如果超過1坪80元，我們委員會會退還，可是被告拒絕溝通，還是只照分攤表19,200元繳交。我在110年7 月5日簽核時仍記載被告欠繳管理費0，因為我們興訟不得已的，不斷協商跟等待，到了110年7月財報就記載被告應該是繳4萬多元，不足額都有記載。99年系爭規約有「地面層」3個字，在110年將「地面層」刪除，因為我是負責處理B1赤字專責委員，拿出99年區權人會議紀錄發現修改系爭規約原決議沒有「地面層」，可是在下方的規約修正被加上了「地面層」，在110年問施焜松也說可能當時有疏忽，所以我合理懷疑有人特意將地面層暗渡陳倉加上去的，因為管理費就兩種費率一停車格，一用坪數計，為何還須要地面層，地面層很明顯就是要保護被告，常信建設在96年4月管委會代表林常春提出了支出的分攤表，也就是樓上是10分之8 、B1是10分之1、B2是10分之1，這份分攤表被告都有，被告96年底入住，我懷疑設計是為了被告量身訂作，故在110年時規約修改經過委員表決，管委會的討論，區權人會討論後，地面層部分就拿掉了。103年管委會討論過程中只提到停車格要不要調整，完全沒有人想到被告，就我的認知他是商家，當年1 坪80元，比商家還商家，因為他有500坪，就我認知被告是樓上商家，由其他財委管負責，但我不曾經跟其他財委意見交流。原來在99年的主委說當時修改規約，幾個人在討論，然後沒有要多少人出席、討論的這個過程，所以當我提示區分所有權人會議為何沒有地上層，修改規約才被特意加上地上層，而且修改規約下面要改的都會劃線，他也無法回答，後來110年他同意修改等語（見本院卷2第93至101頁），然查，證人鄭意玲在前述107年7月19日原告第32屆第7次會議第1次開會記錄，關於地下樓財務收支問題討論內容僅涉及地下層車位部分，該次決議之討論過程及議決內容仍維持當時現行1至13樓地上層、B1F及B2F地下層之管理費分攤區別，且並無提及地下層關於被告系爭建物標的。另由證人鄭意玲於110年5月6日第35屆第5次會議開會記錄提案內容，才提及要協調處理被告歸還不足管理費及調整管理費、車輛及貨車管理與收費問題，決議由其代表去協商，當時證人鄭意玲發言內容，尚還提及：被告系爭建物與1樓商家並無不同，故應比照樓上1樓商家，1坪80元收取，才符合公平公正原則，並考量到被告有稱其內並有部分是倉庫，是否依非辦公區管理費打折收取，並明確稱被告當時管理費係15,331元（1坪為35元），若以當時每月管理費不足額2,870計算，每月需缴交18,201元，每坪41元，每坪增加6元等語，足見直至107年間，原告或證人鄭意玲均並非認定被告應依系爭規約第11條第2項地上層計算方式繳納管理費，且於當時尚須進行協調，並有考量不同方案可能，於此，自無可能倒推認定證人鄭意玲早於103年間時即有認知系爭規約第11條第2項包括地下樓被告系爭建物亦應適用，證人鄭意玲乃因親身經歷原告與被告歷次就管理費用計算之協商，故前、後記憶已受影響，其證稱之內容，既與卷證有所不符，如前所述，即難憑採為對原告有利之認定。再觀之嗣後原告於110年10月30日召開之110年度之會議決議結果，將系爭規約第11條第2項原記載之「管理費由各區分所有權人、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，地面層每坪每月65元。」修為「除區分所有權人會議另有決議外，非停車位之管理費由各區分所有權人、住戶、承租人或使用人每月按其於地政事務所登記之面積（坪數）分攤，每坪每月80元。」如若於110年修正前區分所有權人會議即有討論地下層被告系爭建物部分時，則110年會議僅需重申之前決議案及決議內容，更正以符合系爭規約文義即可，但110年區權人會議之決議，係透過通過決議修改系爭規約第11條第2項約定內容，達到排除規範原規定地面層範圍之意義，被告以此抗辯證人鄭意玲前開證述並不符合99年或103年區權人會議之決議實情等語，尚非無由。亦即，原告所舉證人鄭意玲之證述，主張103年區權人會議決議調漲之客體範圍包括位在地下層之被告系爭建物，尚難採認。 ⑵又觀之證人鄞文華係證述：我98年到102年約有4年期間擔任總幹事，職務通常就是處理會議召開、製作會議記錄、製作財務報表、管理費的收取、主任委員指示。99年區權人會議記錄（見本院卷1第267頁）是我製作的，有印象，當天有參加會議，99年時有規約修正，調漲管理費時開會情形討論時沒很熱烈，送交會議修正項目由主任委員施焜松來拍版定案，請我列印發給各區分所有權人，在會議中也沒有熱烈討論，因為住戶對於規約內容不熱衷、也不了解，所以會議由少數人引導出結果。該次會議記錄附表修正條文內容草稿係我擬的、送施焜松委員，他對公寓大廈管理條例非常了解，當我有事請示施焜松時，施焜松常在請示條載要問林長春，我印象中他這樣寫好幾次，我認為施焜松受到影響很大。修正條文第11條（見本院卷1第273頁）修正後條文，當然依照原來開會通過的條文，在對照表裡我看到有這寫法，施焜松主任委員拍版定案的，對照表還有議題討論在區分所有權人會議召開前都會一併送給區分所有權人，書面影印之書面反對影印單（本院卷2第245至247頁）是我做的，這是因為公寓大廈管理條例有規定如果區分所有權人會議召開不成立，有給予召集人重新召集1次、重新召集會變成有1假決議，好像是10天內要由區分所有權人反對，這個單子當然是會後交付給區分所有權人，回收後因為反對未過半數，所以通過了，修正草案對照表第11條就調漲管理費有地面層每坪每月65元，我印象中完全沒有討論，因為修正的對照表也不少，也沒有人注意到，整個過程就是這樣呼攏過去了，通常召集人會去簡單的講一下有沒有意見，因為所有權人會在意的跟他們有利害關係，此次調漲利害關係應該是樓上會在意，僑福新邨管理委員會99年召開管委會會議，規約修訂的內容管委會沒有逐項討論，大體上會講說要修訂規約條文。（本院卷2 第171頁）第11條第2項加註地面層下方有劃線，我完全沒有印象，（本院卷1第273頁）99年區分所有權人會議記錄，地面層下方沒有劃線，我完全沒有印象，很多部分尤其金額，是由施焜松主任委員拍版定案。87年系爭規約第11條第2項，沒加註地面層，為何99年修改規約中，加地面層，我真的不清楚，印象中沒有這樣的字放在裡面，我一再強調是施焜松主任委員拍版定案的等語（見本院卷2第356至360頁）。遍查其證述內容，雖一再提及斯時系爭規約修正或區分所有權人召集、開會及決議時，主任委員施焜松之主導力、與訴外人林長春之積極參與及對施焜松之影響力等情，但其亦明確稱於99年間之會議議程程序、會議及決議過程、系爭規約之修正及對照表製作、會後區分所有權人反對權利程序之踐行等，均係依法按程序為之，並無原告所謂係未經提案內容、未經決議、個人擅自增添等違反情形，被告抗辯原告所舉證人鄞文華證述，並無可證原告主張之99年之決議或當時修正系爭規約第11條第2項無效情事，應屬可採。是原告主張99年區權人會議時修正系爭規約第11條之決議內容違反民法第72條，應屬無效云云，並無理由。至原告主張99年之決議，與原告110年10月30日之會議決議通過之系爭規約修正條文牴觸云云，僅為原告區分所有權人會議歷次決議結果對修正內容決議有所不同而已，於110年之決議後固然可以推翻原決議而依新決議內容施行，並非可以其後110 年之決議結論不同於前，即認99年之決議結論或因而修改之系爭規約第11條第2項為無效。 ⒌原告雖又主張99年區權人會議決議內容，顯針對不同區分所有權人應繳納管理費訂立不同收費標準，形成差別待遇，該差別待遇並非完全合理，而與平等原則及公序良俗有違，依民法第72條規定，99年修訂之系爭規約第11條第2項為無效云云。誠如前述，依一般現在社會通念，公寓或大廈中一般住戶與店面之管理費收費標準，常會有區別，區別之理由諸多，不勝枚舉，多以區分所有權人間最初形成之規約或經長久時間協調或討論之結果為斷，通常主要以有無使用公用設備及增加社區安全維護管理、費用之負擔等情判斷，而基於使用者付費原理，始有收費標準之差別待遇適用，被告所在位置與地上層商家或住戶仍屬有別，且被告繳納管理費用之依據，亦係依社區最初之系爭約定及收取管理費之往例，原告雖主張99年決議調漲管理費用未及於被告將導致不公平云云，然查就被告系爭建物與其他地上層商家或住戶對全體公寓大廈使用公共設備增加社區維護、管理費用負擔、有無有益社區之相關效應等情事，並未慮及，又不論部分區分所有權人有意疏漏、或部分區分所有權人疏忽未查，導致99年之決議即因此修正之系爭規約第11條第2 項規定明文不及於被告地下層之系爭建物，仍為召集全體區分所有權人經過正式、合法開會、議決程序所得，不論實際支持或反對者為何，仍為當時經過多數意思決之表現，若認為當時決議考量之因素及理解，於日後已有不同，自應依照相同會議程序開會並決議為之，始為適法，原告主張僅以被告所有系爭建物，若以99年區權人會議決議，將與地上層一般商家或住戶區分所有權人收費標準不同，認為有差別待遇、非完全合理，與平等原則及公序良俗有違，違反民法第72條規定無效，尚難認為有據。㈡原告備位部分，無法依系爭規約第11條第3項規定，請求被告給付管理費517,292元： ⒈系爭規約第11條第3項，雖經歷次修改，但乃係針對停車位管理費、地下1、2層管理費依車位單位之所有權人、承租人、使用人等車輛之計費，此有系爭規約修正條文對照表可按（見本院卷1第273頁），則該條款乃對於停車位管理費為規範，至為顯然，依原告主張之計算方式，亦未否認該款不同於住宅管理費之規定，為停車位部分管理費之計算方式規範，則被告系爭建物雖然座落位置為地下室無誤，但顯非該條款規範之客體停車位區域，縱然歷次會議決議範圍或系爭規約約款，在特殊之被告系爭建物型態上漏無討論、決議及為相當之調整等規範，但仍無從比照既有系爭規約關於地下層之規定，直接作為被告系爭建物計算管理費之依據。則原告執此作為被告系爭建物計算繳納不足管理費之計算基礎及依據，已於其於當時按月發送予被告之繳款通知或單據、記帳紀錄（見本院卷1第249頁）有所不同，顯然僅因原告嗣後主觀上對被告管理費用計算之認知，已與當時不同導致，如若容認原告嗣後得以不同之停車位區域作為依據，逕以一方意思變更當時管理費用請求或繳納金額之依據，並溯及使用，將使法律關係不安定，況且，兩造在前述110年修正系爭規約使被告依約繳納與地上層區分所有權人、住戶相同方式計算之管理費用前，顯然並無就被告系爭建物部分管理費用之計算或調整事項，為具體討論，並曾經原告召開之區分所有權人議決而達成多數決決議，抑或原告得提出經事後審認仍得具備明確性質之系爭規約約款，而被告並非從未繳納，而係一直依照尚未經議決或修改規約及於調整前之原告會議紀錄按月繳納管理費用，則原告事後縱主觀認定系爭規約原約定之計算區域、方式恐有失整體公平，仍不得以地下層其他不同區域之規範，要求被告事後遵守並就原無從知悉之差額如數繳足。 ⒉而原告固以系爭規約第11條關於地下層地下停車位之管理費，係依每月按車輛停放數收管理費500元，並自行以被告系爭建物所占地下1層坪數、每停車位坪數11坪，估算系爭建物面積相當於50個停車位，依系爭規約第11條第3項規定計出按月繳納25,000元，故請求被告因此計出給付起訴時回溯5年內短繳之管理費517,292元。但亦經被告否認有給付依據及義務。且如前所述，原告所舉之系爭規約第11條第3項規定顯然針對地下層停車位部分，被告系爭建物並非停車位性質，而系爭建物與停車位使用方式、位置、功能、計算管理費用之方法，均無相同，難認為系爭規約於訂定及修正討論形成決議時，有將被告位在地下層之系爭建物併為適用系爭規約第11條第3項之決議及意思可言，原告乃備位請求以類推適用系爭規約第11條第3項之規定，並自行計算該等管理費用及回溯應補繳之金額，顯乏所據，亦無可採。亦即，原告備位請求被告應給付原告不足之管理費用517,292元，並無理由。五、綜上所述，原告先位之訴，請求被告依103年會議決議議案1調整管理費自每坪65元調升至80元內容，給付其依此計算被告尚有不足之管理費1,529,426元，並無理由、續而審認其備位之訴部分，請求被告依系爭規約第11條第3項規定比照停車位即系爭建物面積比例推算而給付尚有不足之管理費517,292元，亦無所據，故均為無理由，故其先位及備位聲明之請求，均不應准許。又原告本件前開之訴，既本訴部分均經駁回，其假執行之聲請，亦俱失所附麗，而應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果，均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 111 年 10 月 6 日民事庭法官徐千惠如不服本判決，0應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　6 　　日書記官蘇冠璇

臺北簡易庭111年度北訴字第41號

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