臺灣臺北地方法院民事判決

原告

郭淑均

訴訟代理人

林輝豪律師

被告

作良時有限公司

法定代理人

劉璦綸

訴訟代理人

林泓毅律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分

㈠按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第9條約定，兩造合意以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，是原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合。

㈡次按因動產租賃或使用借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數10倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。民事訴訟法第427條第2項第9款、第5項亦有明定。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）9,710,000元，已逾民事訴訟法第427條第1項所定數額數10倍，並經被告具狀聲請改行通常訴訟程序（見本院卷第97、99頁），爰依上揭規定裁定改用通常訴訟程序審理，合先敘明。

二、原告主張：被告向伊承租門牌號碼坐落臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造於民國110年5月6日簽訂系爭租約，約定租期自110年6月2日起至112年1月16日止，每月租金）80,000元，惟租約到期後伊無意繼續出租系爭房屋，多次以存證信函告知被告租賃期限屆至後不再續約，並請被告屆時回復原狀、將設址於系爭房屋之公司遷出，惟被告拒不搬遷，且自112年1月1日起至112年1月16日止尚有40,000元租金未付，為此依系爭租約、民法第450條第1項、第455條、第439條前段、第179條、第181條提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空，並遷讓返還原告。㈡被告應給付原告40,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年1月17日起至遷讓返還第1項房屋日止，按月給付原告80,000元。㈣被告應給付原告70,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：被告自104年4月2日起向原告承租系爭房屋作為營業使用，簽訂時與原告協議期滿續約，除原告收回自住外，被告有優先續約權，最近一次簽署之租賃契約自110年6月2日起至112年1月16日（被告誤載為6日）止。被告於111年1月間因有新投資人注資，詢問原告可否提前續約並請求房東修繕系爭房屋時，與原告之授權人即訴外人許中華發生爭執，原告即以存證信函通知被告不再續租，許中華並於111年3月12日侵入系爭房屋並將系爭房屋圍牆拆除，被告後續自行僱工修繕圍牆，並請律師發函向原告請求修繕費用及營業損失，詎原告租約尚未屆期即關閉租金收款帳戶，雖一度協調續租，但因稅額係內含或外加無法達成協議。兩造間係因修繕圍牆費用之負擔發生爭執，原告收回系爭房屋自用之條件未成就，原告受領租金遲延係其違約在先等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件兩造於110年5月6日簽訂租約，約定租金80,000元，租期自110年6月2日起至112年1月16日止，租期屆至前原告即曾函知被告不再續租，租約屆期後兩造亦未再續訂租約，系爭房屋目前仍在被告占有使用中，且被告尚欠租金40,000元未為繳，上情有原告提出之系爭租約、存證信函等件（見本院卷第15至29頁）可佐，並為被告所不爭執（見本院卷第97頁），堪可信實。

五、惟原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠租暨相當於租金之不當得利等，則為被告所拒，並以前詞置辯。

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段亦有明定。且按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。

㈡經查，系爭租約已於112年1月16日屆滿，兩造未再續訂租約，被告復仍占有使用系爭房屋，此為兩造所不爭執，一如前述，是原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。被告雖抗辯原告係因兩造對修繕費用分擔有爭執，原告才不願續租，且被告有優先承租權云云，惟為原告否認，並主張係為收回自住等語。姑不論被告所辯容屬臆測之詞，且被告所提出之照片、對話紀錄、簽約授權書、監視器截圖暨照片、崇錦法律事務所112年1月13日函、租金遭退回之交易明細、存證信函等件（見本院卷第79至93頁、第103至109頁、第123至129頁、第155至160頁），充其量亦僅得證明原告曾委託訴外人許中華處理系爭房屋簽訂租約、收租、點交等事宜，及被告曾發函請求原告給付修繕費用營業損失，並不足以證明原告主觀上不再續租之原因為何，況原告收回自住之主張，核與系租約第2條第2項「租賃期滿，除非甲方（即原告）收回房屋為自用，則乙方（即被告）仍享有優先承租權」之約定，並無相違，此外，被告亦未陳明並舉證原告不再續租、收回系爭房屋之目的係為出租他人，依前開規定，被告承租人於租賃關係終止後，自應返還租賃物；至被告另辯以前期已有投資，如不能續租將損失一兩百萬元，縱係屬實，亦非得據以拒絕遷讓返還系爭房屋之事由，是被告前開所辯，均屬乏據，並無可取。

㈢第按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第第234條、第237條、第238條分別定有明文。原告主張被告尚欠半個月租金40,000元未為給付， 被告是承在卷，惟被告抗辯係原告先行將收取系爭房屋之租金所用之帳戶關閉乙節，亦為原告所不爭執（見本院卷第135頁），依前揭規定，是屬可歸責原告之受領遲延，被告自無庸負擔原告遲延受領所生之不利益，是原告此部分請求給付未付租金，固屬有據，惟其請求該部分租金給付遲延之法定利息，即屬無據，不應准許。

㈣復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。查原告已分別於111年2月24日、同年10月11日、112年1月5日以存證信函通知被告於112年1月16日系爭租約到期後不予續租（見本院卷第19至27頁），則被告未搬離而繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，是原告依系爭租約及前開規定請求被告返還系爭房屋，並自到期日翌日即112年1月17日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付80,000元之相當租金之不當得利，即屬有據。

㈤被告又辯以其前曾催告原告修繕系爭房屋，原告置之不理只好自為修繕，並以修繕金額與本件債權互為抵銷，惟查，觀之被告所提出111年3月7日國史館郵局000116號存證信函（見本院卷第155至158頁），固記載其曾催告原告修繕系爭房屋之圍牆，而原告亦於同年3月12日委請許中華雇用工人修繕且遭被告提起侵入建築物告訴（見本院卷第83、85頁、第161至164頁），另被告所提112年1月13日之律師函，其主旨在說明因原告前於111年12月13日時要求被告拆除違規修繕之違建，核與「因被告催告修繕系爭房屋，原告不理會只能自行修繕並向原告請求費用」尚屬無涉，再者，依被告所提欲為抵銷抗辯之估價單其一為111年3月8日、111年6月23日開立，然111年3月8日距被告向原告發出前開國史館郵局000116號存證信函僅相隔一日，嗣後亦無其他向原告催告之依據，遑論被告提出欲行抵銷抗辯之其餘估價單甚至有早於107年5月、同年7月開立者（見本院卷第107、109、123、125頁），顯與被告前開所辯未見相符，是被告此部分抗辯，礙難憑取。

㈥繼查，兩造業於系租約第7條第2項約定任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費或其他相關費用，此有系爭租約可憑，而原告以本件訴訟請求被告遷讓房屋，因此涉訟支出律師費用70,000元，其律師費用未逾一般交易行情，復有律師服務費收據、委任書（見本院卷第31、49頁）可參，是認原告此部分之請求，亦屬有據，應予准許。

㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件請求給付因被告違約所生之律師費，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告請求被告給付前項律師費暨自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月18日（見本院卷第39、41頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法自屬有據。

五、綜上，原告依上開法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告欠租40,000元，另自112年1月17日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告80,000元，另應給付原告律師費70,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。

七、本件原告勝訴部分，兩造業已分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。依職權確定訴訟費用額為97,129元（第一審裁判費），由被告負擔。

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