臺北簡易庭九十三年度北簡字第一О一七О號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十三年度北簡字第一О一七О號

原告

即反訴被告

丙○○○

訴訟代理人

郭承昌律師

被告

即反訴原告

味爵有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間九十三年度北簡字第一О一七О號遷讓房屋等事件，經本院於中華民國九

十三年九月七日言詞辯論終結，同年九月二十一日下午四時在本院台北簡易庭第四法

庭公開宣示判決，出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

被告應給付原告新台幣貳拾柒萬捌仟伍佰玖拾壹元，及自民國九十三年七月七日起至

清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣貳拾柒萬捌仟伍佰玖拾壹元為原告

預供擔保後，得免為假執行。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

理 由：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴法第二百五十五條第一項第七款、第二項分別定有明文。再因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬於同法第四百二十七條第一項及第二項之範圍者，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，同法第四百三十五條亦有明文。本件原告原起訴請求：

（一）被告應將坐落台北市○○區○○路四段四四五號一樓房屋遷讓交還原告。

（二）被告應給付新台幣（下同）五十七萬二千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十三年四月六日起至遷讓房屋之日止，每月給付四十四萬元。嗣訴訟進行中，於九十三年七月六日言詞辯論期日具狀變更請求被告給付一百五十四萬七千零九十一元，及自九十三年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另反訴原告原請求反訴被告應給付二十二萬元，及自九十三年四月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣訴訟進行中，九十三年七月二十六日具狀（本院收文日）除仍為上開請求外，增加請求（一）撤銷本院九十三年四月十五日發文字號北院錦九十三執辰字第一三二九二號給付租金執行命令。（二）撤銷新竹地方法院九十三年四月二十三日發文字號新院月九十三年執助孔字第二一一號給付租金執行命令。核上開兩造各所為聲明之變更，或屬擴張應受判決事項之聲明，或屬訴之追加，惟均不甚礙兩造之防禦及訴訟終結，並兩造無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：被告於九十一年一月十四日與原告簽訂房屋租賃契約書，承租原告所有門牌號碼台北市○○區○○路四段四四五號一樓房屋，租期自九十一年二月六日起至九十九年二月五日止，租金每月二十二萬元，按月於每月六日前繳付詎被告自九十三年二月六日起至同年四月五日止，積欠二期之租金逾二月，經原告分別以口頭及存證信函催告被告限期給付，逾期不付，依法終止租約，惟被告仍置之不理，是兩造租約業已終止，茲為避免被告拖詞抗辯，爰再以本件起訴狀送達為終止租約之意思表示。則兩造租約既經終止，被告自應將租賃物返還原告，然被告並未騰空返還，直至本件訴訟九十三年六月一日言詞辯論期日始同意將系爭房屋交還原告，原告於確定被告已拋棄系爭房屋之占有後，乃於同年六月五日顧工開啟門鎖，而經派員開啟屋內鐵捲門花費四千五百元，及因回復原狀打除及清運店內原有裝潢花費五萬零五百零五元。又依租約第七條第一項約定，房屋水電費應由被告自行負擔，原告為被告墊付四月份電費三萬八千九百四十九元、自來水費用一千一百三十七元。以上原告共為被告支付九萬五千零九十一元。另被告截至九十三年四月五日止積欠二期租金四十四萬元，及依租約第六條第一項約定，被告自九十三年二月六日起至同年四月五日止，每日應再給付原告二千二百元（即二十二萬元之百分之一）之滯納金，二月計十三萬二千元。以上共計五十七萬二千元。再被告於租賃契約終止後，無權占用系爭房屋，致原告受有損害，爰依不當得利及侵權行為之規定，請求被告每月給付原告相當於租金之損害賠償，並依租約第六條第二項約定請求按房屋一倍計算之違約金，共計八十八萬元。為此，求為判命被告給付一百五十四萬七千零九十一元（95,091+572,000+880,000=1,547,091），及自九十三年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告則以：伊當初承租系爭房屋，有交付原告六十六萬元保證金，而依土地法一百條第三款規定：「出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上者，不得收回房屋。」，該保證金足以支付房租三個月，則租期應至同年五月五日止，非如原告所謂積欠二期之租金，故原告不得片面終止租約。再者，縱認原告九十三年三月十八日存證信函終止為合法，伊於收到該函後，即於同年四月五日結束營業並遷出房屋，則該保證金經扣除二期租金尚餘二十二萬元，原告應返還予伊，惟經伊催討，原告置之不理。又伊於九十三年四月五日已遷讓房屋，原告主張同年六月一日始遷讓云云，並不實在。又伊於九十三年六月三日路過系爭房屋門口，正見工人做裝修工程，可見原告所言六月五日請人開鎖為不實，原告所稱其花費四千五百元部分，實為更換門鎖而非開啟門鎖。至原告主張其墊付之水、電費部分，伊同意給付至九十三年四月五日（承租期）之電費三萬六千九百六十一元、水費五百六十九元，均由上開應退還之保證金中扣減。另原告請求系爭房屋回復原狀打除及清運店內伊原有裝潢花費五萬零五百零五元部分，係其另行裝修，且事實並未做全部打除，尚保留伊原本裝潢花費鉅資部分，故不應請求伊給付，方符公平等語，資為抗辯。另據以提起反訴，請求：（一）撤銷本院九十三年四月十五日發文字號北院錦九十三執辰字第一三二九二號給付租金執行命令。（二）撤銷新竹地方法院九十三年四月二十三日發文字號新院月九十三年執助孔字第二一一號給付租金執行命令。（三）原告應給付伊二十二萬元，及自九十三年四月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、兩造不爭執之事實：查被告於九十一年一月十四日與原告簽訂房屋租賃契約書，承租原告所有門牌號碼台北市○○區○○路四段四四五號一樓房屋，租期自九十一年二月六日起至九十九年二月五日止，租金每月二十二萬元，按月於每月六日前繳付，而被告自九十三年二月六日起未按期給付等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、原告寄給被告之存證信函在卷可稽，堪信為真實。

四、兩造之爭點及論斷：原告主張依租約、不當得利及侵權行為之法律關係，被告應給付積欠租金、滯納金、相當於租金之損害金、違約金、開啟門鎖費、回復原狀費、代墊水費及電費等共一百五十四萬七千零九十一元等語，為被告所否認，除以前揭情詞置辯外，並對原告提起反訴。經查：

（一）依租約第六條第一項前段約定，被告拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止租約。查被告自九十三年二月六日起未按期給付租金，原告以其積欠九十三年二、三月份租金，於九十三年三月十八日以存證信函催告其於函到五日內繳納，逾期不付，逕以該函為終止租約之意思表示，而被告逾期仍未支付之事實，為被告所自認，並有原告所提該存證信函在卷可稽，堪信為真。則被告積欠租金達二期以上，經原告定相當期限催告給付，被告未於期限內為支付，原告依上開約定以存證信函終止租約，自屬合法，兩造租約應已於九十三年三月二十三日（即上開催告期限屆滿日）終止。另被告雖辯稱伊租屋時有交付原告保證金六十六萬元，依土地法一百條第三款規定，該保證金足以支付房租三個月，租期應至同年五月五日止，非如原告所謂積欠二期之租金，原告不得片面終止租約云云。惟查土地法第一百條係適用於不定期限租賃收回房屋之限制，與本件定期租賃有異，被告援引該條款為抗辯，並無可採。

（二）其次，兩造租約既於九十三年三月二十三日終止，則自翌日起被告無權占有系爭房屋，自應返還予原告。就此被告雖主張其已於同年四月五日遷讓返還原告云云，惟為原告所否認，被告就此自負有舉證責任。惟查被告不僅無法舉證其確有於該日將系爭房屋交還原告之事實（如交付鑰匙或會同原告點交等），且觀之被告所提卷附其於九十三年四月十六日寄給原告之存證信函謂「......迄今未辦理承租契約終止，且台端又惡意拒退還房屋押金，依法房屋使用權尚屬本公司所有。台端於九十三年四月十四日趁無人注意時竟私自於後門出入扣口用鐵鍊加鎖固定，嚴重影響人員逃生、消防及性命安全....。」等語，果其早於四月五日已還屋，何以於四月十六日仍寄發該函指責原告妨礙其使用系爭房屋之權益，此豈不互相矛盾？足見被告所稱其於四月五日遷讓返還乙節，尚難採信。原告主張被告直至本件訴訟九十三年六月一日言詞辯論期日始同意將系爭房屋交還，原告於確定被告已拋棄系爭房屋之占有後，始於同年六月五日收回房屋等語，應屬可採。

（三）茲就原告向被告請求給付之各項金額，是否有理，分述如下：

１、開啟門鎖費用四千五百元：此部分原告雖提出收據一紙為證，惟觀之該收據記載係換鎖（遙控器、鐵門鎖）之費用，尚難憑認係因被告不交付鑰匙，致使原告須顧人開啟門鎖所支出之費用，原告主張應由被告負擔，尚非可採。

２、水費一千一百三十七元及電費三萬八千九百四十九元：依租約第七條第二項約定，此部分應由被告支付，為被告所不爭執，並原告就其主張已據提出為被告所不爭執其真正之水、電費收據為證，所請應屬有理。被告雖辯稱僅能算至九十三年四月五日止云云，惟查該日並非被告遷讓房屋之日，已如前述，且被告亦未舉證其於四月五日後即未使用系爭房屋，所辯不可採。

３、回復原狀打除及清運店內原有裝潢花費五萬零五百零五元：此部分原告主張，已據提出估價單及統一發票為證。按租約終止後，被告本負有將租屋回復原狀交予原告之義務，惟被告未履行，致原告顧人打除及清運店內所花之費用，自得請求被告負擔。另被告雖辯稱該費用係原告另行裝修，且未做全部打除，尚保留伊原本裝潢花費鉅資部分云云，並提出房屋現場照片、發包承攬合約及設備費用一覽表為證，惟不僅從原告所提證物，尚難認其主張為真實，且即便屬實，亦係被告可否向原告求償或主張抵銷之另一問題，要難據此謂原告之請求為無理。

４、積欠租金四十四萬元及滯納金十三萬二千元：被告積欠原告二個月租金，已如前述，則原告依每月租金二十二萬元計，請求被告給付租金四十四萬元，自屬有理。至原告另主張依租約第六條第一項後段規定「乙方（被告）應逾一日支付相當於租金百分之一之滯納金予甲方（原告）。」，請求被告給付二個月之滯納金共十三萬二千元（每日二千二百元計）部分，查該滯納金性質核屬違約金，而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人仍能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（參照最高法院四十九年度台上字第八○七號判例意旨）。本院衡酌被告違約致原告所受之損害，及被告如依約履行，原告所能獲取之利益等情狀，認該滯納金應酌減至二萬元為適當公允，原告逾此範圍之請求，不應准許。

５、相當於租金之損害金及違約金共八十八萬元：查系爭租約於九十三年三月二十三日終止，並被告於同年六月五日始遷讓返還房屋，已如前述，則被告於九十三年三月二十四日至同年六月四日間，無權占有系爭房屋而獲有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用系爭房屋之損害，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告返還其在此期間內所獲相當於租金之利益或賠償原告所受損害三十萬八千元（220,000+220,000×12/30=308,000），應屬有理。逾此之請求，不應准許。又原告主張依租約第六條第二項規定「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止或租任期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」，請求被告給付按房屋一倍計算之違約金部分，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人仍能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（參照最高法院四十九年度台上字第八○七號判例意旨）。本院衡酌被告違約致原告所受之損害，及被告如依約履行，原告所能獲取之利益等情狀，認該違約金應酌減至八萬元為適當公允，原告逾此之請求，亦不應准許。

６、綜上所述，被告應給付原告之金額共九十三萬八千五百九十一元（1,137+38,949 +50,505+440,000+20,000+308,000+80,000=938,591），經扣除被告交付原告之保證金六十六萬元後，被告尚應給付原告二十七萬八千五百九十一元。

（四）至於被告提起反訴部分：查被告主張撤銷本院九十三年四月十五日發文字號北院錦九十三執辰字第一三二九二號給付租金執行命令及新竹地方法院九十三年四月二十三日發文字號新院月九十三年執助孔字第二一一號給付租金執行命令乙節，不僅未據說明事實及理由，亦未提出相關資料佐證，空言主張，委無可採。其次，被告主張其交付原告保證金六十六萬元，經扣除二期租金尚餘二十二萬元，原告應予返還乙節，如前所述，經扣抵其應給付原告之金額後，已無剩餘，故其請求原告給付二十二萬元及遲延利息，亦不可採。

五、從而，本件本訴部分：原告請求被告給付二十七萬八千五百九十一元，及自九十三年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，為無理由，應予駁回。反訴部分：反訴原告請求撤銷本院九十三年四月十五日發文字號北院錦九十三執辰字第一三二九二號給付租金執行命令、撤銷新竹地方法院九十三年四月二十三日發文字號新院月九十三年執助孔字第二一一號給付租金執行命令，及請求反訴被告給付二十二萬元及自九十三年四月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告為原告預供相當擔保金額後，得免為假執行。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官　周淑貞