九十三年度北簡字第二六一四三號｜民事：給付管理費｜裁判日期：93 年 12 月 23 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十三年度北簡字第二六一四三號原　　　告　乙○○○○寓大廈管理委員會法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　甲○○ 右當事人間九十三年度北簡字第二六一四三號給付管理費事件，於中華民國九十三年十一月一日言詞辯論終結，同年十二月二十三日上午十一時在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如左︰朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：主文：被告應給付原告新臺幣拾壹萬陸仟壹佰零捌元，及自民國九十三年八月四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣拾壹萬陸仟壹佰零捌元預供擔保後，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：一、原告主張其係乙○○○○寓大廈（下稱系爭大廈）全體區分所有權人依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所選任之社區管理委員會，依該區分所有權人會議所訂立「乙○○○○寓大廈規約」之規定，各區分所有權人應繳納按各區分所有權之坪數大小分等級收費之坪數管理費、公共水電費、停車位管理費等各項社區管理費，而被告為本社區之區分所有權人之一，自應繳納上開社區管理費。詎被告自民國九十二年五月份起即未繳納社區管理費，迄今尚積欠新臺幣（下同）十一萬六千一百零八元之管理費仍未清償，屢經原告催討未果，為此，爰依法訴請被告給付十一萬六千一百零八元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息等語，並提出臺北市政府府工建字第○九二二○五七三五 ○○號函、公寓大廈管理組織報備證明、乙○○○○寓大廈規約、存摺內頁、收款日報表、應收款收帳單、社區管理費未繳費用統計表、社區管理費用繳費確認（通知）書、掛號函件執據、潤泰東昇（社區）九十三年區分所有權人會議紀錄、存證信函、應收未收款統計表、剪報、掛號郵件收件回執、潤泰東昇地主管理費催收情形表、潤泰東昇未繳管理費計算明細表、往來銀行存簿、社區公告、分攤表及水電費單據等件影本為證。二、被告則抗辯：其原為系爭大廈坐落基地之地主之一，連同其他地主與訴外人即建商潤泰建設股份有限公司（下稱潤泰建公司）合建系爭大廈而分得房屋二間，該屋係為粗坯屋，牆壁、地板俱未裝潢整理，房屋內部空無一物，無法供人居住，被告自無以遷入，目前係為空屋，是⑴於原告接任管理委員會前，系爭大廈係由建商之關係企業即訴外人潤泰公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱潤泰管理公司）進行社區之管理及管理費用之收取，本於被告所有房屋係為粗坯屋、不適人居，及參酌臺北縣市中同業對大樓空屋均以打折收取管理費之慣例，而與被告達成協議，同意被告僅繳納一般住戶之六成之管理費，是被告亦按時繳納至九十二年八月前之各項管理費。⑵另依民法上關於代理人、受任人所為之法律行為，其效力及於本人之規定，原告既於其所提出之九十三年五月八日潤泰東昇（社區）九十三年區分所有權人會議紀錄上載明，原告係委由潤泰管理公司「代管」系爭大廈，則被告與潤泰管理公司間所為折價繳納管理費之協議之效力，亦應及於原告，況被告前曾多次向原告所僱請之管理保全人員繳交管理費，惟其均以原告未交代為由予以拒收，且被告嗣後並依上開協議繳足六成管理費，並無拖欠或故意拒繳管理費用之情事。⑶被告所有二間房屋均為空屋，並未與一般用戶有人居住，自無使用公用水電及社區設備之可能，而原告竟以高於一般市價行情之費用來計算被告之上開各項管理費用，顯有違「使用者付費」之原則等語，請求駁回原告之訴，並提出跨行匯款回條聯、九十三年五月八日潤泰東昇（社區）九十三年區分所有權人會議紀錄節本、繳款帳號、應收未收款統計表、費用分析表、收費證明單、應收款收款單、電費收據、工程備忘錄內部簽擬單、協議書、便籤等件影本為證。三、本件原告主張其係為系爭大廈合法選任之社區管理委員會，依該「乙○○○○寓大廈規約」之規定，向住戶收取其所有於上開公寓大廈中之二間房屋應繳納按各區分所有權坪數大小分級收費之坪數管理費、公共水電費、清潔人員費用、電梯維修、停車位管理費等各項社區管理費等情，為被告所不爭執，且有原告所提出之臺北市政府府工建字第○九二二○五七三五○○號函、公寓大廈管理組織報備證明、乙○○○○寓大廈規約、存摺內頁、收款日報表、應收款收帳單、社區管理費未繳費用統計表、社區管理費用繳費確認（通知）書、存證信函、應收未收款統計表、潤泰東昇地主管理費催收情形表、潤泰東昇未繳管理費計算明細表等件影本為證，自應信上開原告所主張之事實為真實。四、原告主張被告拖欠管理費未繳，而請求被告給付所餘欠之管理費等情，均為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造爭執分敘如下：（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項分別定有明文。是以，社區管理費之繳納義務，乃區分所有權人分擔社區管理、維護費用義務，凡為公寓大廈之區分所有權人，即應依規約規定之坪數比例而負擔繳付社區管理費之義務，故被告有無居住使用所有房屋及停車位之事實與其應否分擔社區管理費之間無涉。查，原告係於九十二年五月十日成立，並訂立乙○○○○寓大廈規約，有原告所提出之規約可查。則依上開規定，關於共用部分之管理及維護即應依應有部分比例或規約之內容分擔。而原告所提出之上開規約第十條第二項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議前時，買賣契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之。（空戶之管理費亦不打折）。」則依此規約之規定，被告所有房屋縱係空戶，且未使用停車位，仍應依上開規約之規定繳納管理費，不因此得據以少繳。（二）復按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市)主管機關報備。（修正前為第二十六條第一項：公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。）公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。（修正前為第二十七條第一、二項：公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。）為公寓大廈管理條例第二十八條第一項、第二十九條第一、二項定有明文。是在公寓大廈依法召開區分所有權人會議，並成立管理委員會前，起造人於該公寓大廈之各種管理行為，並不當然代表該公寓大廈管理委員會，僅係該起造人代為管理該公寓大廈之行為而已，而該公寓大廈管理委員會於成立後，亦不當然承受起造人為管理公寓大廈之各種權利義務。是被告與系爭大廈之建商潤泰建設公司之關係企業潤泰管理公司，縱認有管理費依一般管理費打六折之約定，依上所述，原告並不當然承受該等權利義務。況且系爭大廈於召開區分所有權人會議時，已然決議空戶不得打折，並訂明於規約之中，被告既為系爭大廈區分所有權人之一，即應受此規約約束，其主張原告應受潤泰管理公司與被告間管理費折價協議約束等語，尚不足採。（三）被告復辯稱原告所收公電費過高，坪數大者分攤公共水電費較坪數少者多，然被告為空戶，自不能單純以坪數計算等語。經查，被告對於住戶應分攤公電公水費用一節並不爭執，而關於公共水電費用既亦屬為管理維護系爭大廈所支出之費用，則原告依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，依應有部分比例收取，於法自屬有據，是被告上開抗辯自無足取。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項、公寓大廈管理條例第六條第一項第五款（修正前為同條第一項第四款）分別定有明文。查，依原告所提出而為被告所不爭執之乙○○○○寓大廈規約第十條第五項約定：區分所有權人若在規定之日期未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。而此規約依法為系爭大廈所有區分所有權人經區分所有權人會議決議之共同應遵守事項，則關於管理費未繳所約定之遲延利息，即屬系爭大廈所有區分所有權人及住戶間之共同約定，依前開規定，自應從其所約定之利率。從而，原告訴請被告給付十一萬六千一百零八元，及自支付命令送達翌日即九十三年八月四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。右筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　二十三　　日書　記　官陳香伶

臺北簡易庭九十三年度北簡字第二六一四三號

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