95年度北簡字第18762號｜民事：返還租金等｜裁判日期：95 年 10 月 11 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 95年度北簡字第18762號原　　　告即反訴被告　香榭沛頓科技股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　陳浩華律師複代理人　蔡政宏律師乙○○ 被　　　告即反訴原告　福隆建設股份有限公司法定代理人　丁○○○ 訴訟代理人　戊○○ 上列當事人間請求返還租金等事件，於中華民國95年9月11日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟壹佰貳拾叁元，及自民國九十五年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟壹佰貳拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、兩造合意本院為因租賃物涉訟之第一審法院，有原告提出之安泰登峰租賃契約書（下稱系爭租約）第19條可稽，依民事訴訟法第24條規定，本院就本件請求返還押租金等事件有管轄權。二、原告主張：兩造於民國94年8月12日訂立房屋租賃契約，約定由原告向被告承租門牌號碼臺北縣淡水鎮○○○路○段29號30樓房屋，租賃期間自94年8月10日起至95年2月9日止，合計房屋及車位租金每月新臺幣（下同）65,413元，原告已預付半年房租並於訂約時給付196,239元押租保證金，原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還房屋後無息返還，又租賃期限未滿，原告擬終止租約時，應賠償被告2個月月租金作為違約金，嗣因原告擬提早遷離，乃於94年10月1日通知被告將於同年11月9日終止兩造間租賃契約，並於同年 11月3日完成遷出，扣除原告應賠償被告2個月月租金之違約金，被告應返還3個月月租金之押租保證金及前已預繳之1個月租金共計261,652元，詎被告屢經催討仍拒不返還，爰依兩造間租賃契約請求被告返還，並聲明：被告應給付原告261,652元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。三、被告則以：對於租約內容、原告已繳納租金至95年2月9日以及押租保證金196,239元部分無意見，惟被告於94年11月23 日接獲原告通知稱已恢復當時承租狀況並清潔完畢，但仍可見地毯髒污且未將房屋鑰匙返還，自難認為已經交還房屋，迄今仍未見原告將房屋之鑰匙及門禁卡交還被告，被告曾於94年12月2日以存證信函告知原告，請原告提出回復原狀之證明並辦理退還保證金事宜，原告均置之不理，其間被告無法使用收益該房屋，自95年2月9日起至95年6月30日止，被告已損失租金收益523,304元，原告尚積欠94年11月起至95 年2月止之管理費47,864元、電費662元，另回復房屋原狀之費用17萬元，原告所繳納之押租保證金，尚不足以扣抵前述費用，被告自無庸返還等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本件原告主張其向被告承租系爭房屋，雙方於94年8月12日簽訂系爭租賃契約書，原告並交付196,239元及6紙與租金同額為65,413元之支票予被告做為前6個月租金，原告嗣於94 年10月1日以信函通知被告於94年11月9日終止系爭租約，94年11月22日復以存證信函通知被告返還押租金，原告並已於94年11月3日依約遷出交還系爭房屋予被告，被告迄未依約退還上開租賃保證金等情，業據提出與所述相符之租賃契約書、解約通知函、掛號郵件及收件回執等件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實，惟原告主張被告應返還押租金及租金261,652元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯；惟查：㈠、按「租賃期限未滿，乙方（指原告）擬終止本約時，應於三個月前以書面通知甲方（指被告），經甲方同意後，並賠償甲方二個月月租金作為違約金，前述違約金應以現金或即期支票交付，或甲方得由保證金中扣除，乙方不得向甲方請求遷移費及其他任何名目之權利金，並應無條件將租賃標的物回騰空、復原狀返還甲方；但甲方應將未到期之租金及保證金餘額退還乙方。」兩造間租賃契約第14條定有明文，系爭租約既表明原告如欲終止租約，需於三個月前通知被告，則原告於94年10月1日以傳真信函通知被告欲終止租約，有信函內容影本在卷可考，又參酌被告於95年6月12日到庭自承：對於94年11月9日雙方提前終止租約無意見等情，復於其 95年7月17日民事答辯狀中表示：「……原告於94年10月3日傳真函文通知被告辦理解約亦屬事實（除原告答辯狀中誤植日期為10月1日外），然自同年11月4日以後，被告即不斷與原告溝通有關交屋事宜，……」等語，足見被告對原告提前終止租約並未為反對之表示，則依被告前揭自承該傳真信函於94年10月3日送達，加計兩造間租約所定3個月預告期間，兩造間租賃契約於95年1月9日始終止。㈡、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。是租賃關係終止後，承租人僅須從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則。本件兩造間租賃契約至95年1月9日終止，業如前述，而原告早已依其表示終止租約前搬離系爭房屋，並經證人即當時任職原告行政經理丙○○於95年8月4日到庭證述翔實，被告雖辯稱原告並未依雙方約定將租賃物回復原狀，致無法完成點交云云，惟原告既已通知被告於95年1月9日終止租約，並之前即已遷空搬離系爭房屋，依上開說明，應認原告已依債之本旨提出給付，至被告辯稱原告未回復房屋原狀等語縱認屬實，亦為被告得否自押租保證金取償之問題，尚難執以拒絕點交受領系爭房屋，是被告泛稱原告未依約定回復原狀而拒絕點交受領系爭租賃物，並請求自95年2月10日起至95年6月30日止相當於租金之損害523,304元，顯乏依據。㈢、又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文，故承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務，系爭租約第5條雖約定原告應於租約屆滿時，應將室內恢復原狀，然所謂之回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態，被告陳稱原告污損該房屋地毯，雖提出現場照片為證，然依被告所提出現場照片3張，前開部分僅屬若干油漬，被告復未舉證證明該油漬係因原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋所生之損害，則其要求原告回復系爭房屋之原有狀態，即屬無據，又依前揭現場照片所示，原告於遷出系爭房屋時，已將屋內所有垃圾、雜物清運一空，應認原告遷出系爭房屋時，已將合於契約應有狀態之房屋返還予被告，是被告辯稱原告應負擔回復原狀費用17萬元，尚無可採。㈣、本件兩造間租賃契約至95年1月9日始終止，每月租金65,413元，原告已預繳至95年2月9日之租金，迭已敘明，依系爭租約第7條約定，租賃期間內大樓管理費及公共水電費由原告負擔，原告僅繳付94年10月以前之管理費，另94年11月至95年12月之大樓管理費13,703元【計算式：每月「坪數管理費」5,583＋「汽車管理費」400＝5,983，共2個月又9天：5,983×（2＋9/31）＝13,703】仍應由原告負擔，逾此範圍之請求，則屬無據，至被告另主張之94年11月至95年4月之電費662元，惟細繹被告提出附卷之臺灣電力公司收據2紙，該用電計費期間係自95年1月4日起至95年5月4日止，然斯時兩造間租賃契約既已經終止，原告亦已遷離租賃物房屋，則該等費用自不應由原告負擔。㈤、按押租保證金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，是以租賃關係消滅，租賃物已返還，承租人無租賃債務不履行之情事，且押租金尚有餘額時，出租人即負有返還押租金之義務。本件原告於系爭租約期限屆滿後，被告得以押租保證金196,239元扣抵原告提前終止租賃契約之違約金即2個月月租金130,826元、欠繳之大樓管理費13,703元，另加計原告已預先繳納之95年1月10日起至同年2月9日止租金65,413元後，猶有剩餘，被告應負返還之義務。五、綜上所述，原告請求被告給付117,123元（196,239－130,826－13,703＋65,413＝117,123），及自起訴狀繕本送達之翌日即95年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供相當之擔保後，得免為假執行。貳、反訴部分：一、被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條之規定相符，應予准許。二、反訴原告主張：兩造就門牌號碼臺北縣淡水鎮○○○路○段29號30樓房屋原約定租賃期限至95年2月9日止，反訴被告雖以存證信函表明欲提前終止租賃契約，但並未交還房屋鑰匙，致反訴原告無法使用收益該房屋，反訴原告從未拒絕取回鑰匙，迄今已損失自95年2月9日起至95年6月30日止之租金收益523,304元，反訴被告尚積欠94年11月起至95年6月止之管理費47,864元、電費662元，以及回復房屋原狀之費用17 萬元，共計741,830元，扣除押租保證金261,652元後，反訴被告尚應給付反訴原告480,178元，爰依兩造間租賃契約請求，並聲明：反訴被告應給付反訴原告480,178元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。三、反訴被告則以：反訴被告已通知反訴原告取回鑰匙及門禁卡，實因反訴原告藉故不受領鑰匙，並非可歸責於反訴被告，又兩造既已合意終止租約，租賃關係即消滅，反訴原告請求之損害賠償，皆因契約終止後反訴原告拒絕受領房屋所致，亦不可歸責於反訴被告，況反訴原告對於損害之計算亦乏依據，反訴被告均否認之等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。四、於本訴中反訴原告於租賃契約終止時，尚積欠反訴被告117,123元，本院已於上開事實中認定明確，反訴原告於本訴主張抵銷後，對反訴被告已無債權存在，則反訴原告提起反訴訴請反訴被告應給付480,178元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　11　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官　鄧德倩以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　17　　日書記官唐步英

臺北簡易庭95年度北簡字第18762號

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