96年度北簡字第26048號｜民事：給付租金等｜裁判日期：96 年 07 月 26 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 96年度北簡字第26048號原　　　告　臺北大眾捷運股份有限公司樓法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　丁○○ 乙○○ 被　　　告　吉甫國際股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　陳和貴　　律師陳君慈　　律師馮馨儀　　律師上述當事人間給付租金等事件，本院於民國九十六年七月十七日辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬伍仟陸佰叁拾陸元，及自民國九十六年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣壹萬零伍佰柒拾元由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。四、本判決得假執行。但被告以新臺幣叁拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、原告主張：（見起訴狀、九十六年七月十七日筆錄） 原告於民國九十一年一月二十二日，與被告吉甫國際股份有限公司（下稱：吉甫公司）簽訂「臺北大眾捷運股份有限公司南港線忠孝東路地下街（服飾區G標）十九號店鋪出租經營」契約（下稱：本件租約），被告承租原告東區地○街販賣店，契約期間自91年1月22日至94年4月24日，被告應支付租金與管理費，違約時應支付違約金： ⑴每月租金新台幣（以下同）二十萬八千元。（第三條第二項第二款） ⑵每月管理費：（第五條）營業額未達4000萬，管理費以6折計算─76,680元。營業額達4000萬以上未達4500萬，管理費以7折計算─ 76,680元+12,780元。 ⑶違約金：（第十三條第一項第一、二款）租金之懲罰性違約金─按日以5000元計算。管理費之懲罰性違約金─按日以2000元計算。 被告於94年3月31日要求展延租期至94年7月18日止，原告亦在94年4月4日回函同意租期展延。但被告自94年4月25日起，即未繳交租金及管理費，卻繼續營業至94年7月18日。原告以95年1月27日北捷業字00000000000號函、95年4月25日北捷業字00000000000號函等，五次定期催繳租金、管理費及懲罰性違約金，被告置之不理。 自九十四年四月二十五日至同年七月十八日，被告遲付租金578,374元、管理費223,444元（197,884+ 25,560）、租金違約金1,130,000元、管理費違約金284,000元，合計達2, 215,818元（詳如附表）。扣除水被告已支付履約保證金1, 248,000元，被告尚欠967,818元。 九十四年六月十五日收到被告請求由保證金扣款時，曾向上級請示，後來認為契約第四條第一款明定不能以履約保證金來支付租金及管理費。在95年1月27日就回函被告拒絕其提議；原告並非默示同意被告要求。被告認為違約金太高，應該在簽約當時表明。延長租期期滿後，被告即搬遷。 基於租金請求權等聲明：被告應給付原告967,818元整及自起訴狀送達之翌日起（九十六年七月十七日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。貳、被告答辯：（見九十六年七月十七日答辯狀） 原告與被告簽訂本件租約後，因地下街業績不理想，承租廠商陸續搬遷，原告於租期屆滿前通知被告希望延長租約至94年7月18日止，被告因而提出同意延長租約函文。簽訂本件契約時，被告已繳納履約保證金124萬8000元，延長租約期間之租金及管理費總計約為80餘萬元；故被告於94年6月請求由保證金扣抵延長期間租金與管理費，原告當時並未拒絕，應係默示同意被告提議，故被告未另繳納租金及管理費。94年7月18日租賃期間屆滿時，被告即交還租賃物，原告當時亦未催繳租金；事後竟來函表示「請求租金及管理費由履約保證金抵扣事宜，正研議考量中」，95年1月27日再來函稱「礙難同意」，並索取違約金141萬4000元。原告所為顯非可取。 按民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。本件租約乃原告對外招標而成立，是被告對於招標文件之契約條款並無任何修改或協商修改之權利。依契約第十三條之規定，承租人每遲延一日繳納租金，應按日給付5000元之懲罰性違約金；每遲延一日繳納管理費，應按日給付2000元之懲罰性違約金。而租金為每月20萬8000元─即每日租金約6933元，每月管理費為76680元─即每日管理費約2556元。違約金已等於或高於租金及管理費本身，顯屬過高。請求鈞院就本件懲罰性違約金予以酌減。 並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，請准供擔保免假執行。叁、本院得心證理由： 雙方同意、不爭執事項： ⑴雙方於民國九十一年一月二十二日簽訂本件契約（臺北大眾捷運股份有限公司南港線忠孝東路地下街（服飾區G標）十九號店鋪出租經營），契約期間自91年1月22日至94 年4月24 日，事後延長至94年7月18日止。租金、管理費、違約金如理由欄壹之所述。被告並繳付履約保證金 1,248,000元。（見原證一） ⑵自94年4月25日延長租期之日起，至94年7月18日止，被告未另行繳交租金及管理費共801,818元，94年7月18日延長租期屆滿時即自動搬遷。如被告違約，應支付附表所示租金、管理費、違約金共2,215,818元（但被告否認違約） 被告辯稱在九十四年六月即要求以履約保證金扣抵延長期間租金與管理費，原告並未拒絕，顯已默示同意此一建議。原告否認曾默示同意。經調查： ⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。 ⑵被告辯稱原告默示同意其於九十四年六月十五日書面要求，以履約保證金抵付延長期間租金與管理費（見被證一）云云。惟默示意思表示係指以間接方法表示意思而言，本身亦為一種積極行為，只是經由表示其他意思的方式而間接表示此意，或以事實行為表示某種特定意思。例如：租期屆滿後繼續收取租金，即係默示延長租賃。至於沈默則係單純不作為，並非間接意思表示，除法律或契約明定外，沈默不能發生法律效果。 ⑶依被告所言，其要求以履約保證金抵付租金與管理費，原告沈默未回應。參以契約第四條第一款又明定承租人不得逕以履約保證金抵付租金、費用；原告又無任何間接舉動顯示其同意被告提案，是以原告沈默並非默示同意。被告未能證明原告同意其提議，被告自應依約按月支付租金與管理費─合計801,818元。 違約金方面：被告另辯稱租金與管理費違約金過高等語，原告聲稱被告對於違約金有意見，應於訂約前表明云云。經調查： ⑴按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（參見最高法院七十九年台上字第一六一二判決）。 ⑵本院認為違約金是否過高，應參酌違約金與租金、管理費之比例，違約未付款之期數、租期屆滿是否及時騰空租賃物等各項因素，以決定是否酌減違約金。依本件契約所示，租金與管理費每日違約金為7000元（5000+2000），而租金與管理費每日金額約為9489元（6933+2556），違約金相當於年息135%。但是原告自承被告僅係延長期間 801,818元租金與管理費未付，延長租期屆至即自動搬遷，其違約情節尚非嚴重，欠款又在履約保證金額度內，本院認為本案違約金應酌減為欠付租金與管理費總額即 801,81 8元。 ⑶合計被告欠付租金與管理費共801,818元，加計同額違約金，被告應支付原告1,603,626元。以履約保證金扣抵後，被告仍應清償355,636元。因此，違約金經本院酌減後僅餘801,818元，履約保證金扣抵租金、管理費、違約金後，被告僅積欠355,636元。 原告依據租金請求權等提起本訴，請求被告給付主文第一項所示本金、利息，合於法律規定，應予准許；超過部分為無理由，應予駁回。 原告勝訴部分係適用簡易程序，應依職權宣告假執行；並依職權酌定相當擔保金額宣告免為假執行。 本件訴訟費用如下：裁判費10,570元。 綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　26　　日台北簡易庭法官吳燁山上為正本，係照原本作成。如對本判決不服，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（按對方人數提出影本，免附郵票）。並應繳納上訴費─請洽本院服務中心，或至司法院網站便民服務專區之「民事徵收費用標準」閱覽、下載相關程式。〔附錄〕民事訴訟法第三百九十二條第二、三項：法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　26　　日書記官林鈴芬

臺北簡易庭96年度北簡字第26048號

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