上列當事人間98年度北簡字第26969號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：98 年 11 月 19 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　尤伯祥律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　吳慶隆律師上列當事人間98年度北簡字第26969號返還租賃物等事件，於中華民國98年11月10日言詞辯論終結，同年11月19日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法　官　范智達書記官　簡素惠通　譯　楊雅瑄朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主文：被告應將門牌號碼臺北市中山區○○○路四一○巷二八號一樓房屋，全部遷讓返還予原告，被告並應自民國九十八年十月二十一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣玖萬陸仟零肆拾元由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖佰陸拾萬元預供擔保後，得免為假執行。訴訟標的：返還租賃物等請求權。理由要領：一、原告訴之聲明：（一）被告甲○○應將門牌號碼臺北市中山區○○○路四一○巷二八號一樓房屋，全部遷讓返還予原告。（二）被告甲○○應自民國九十八年六月二十一日起至交屋日止，按月給付原告乙○○新臺幣（下同）四十萬元。（三）如獲有利判決，願供擔保請宣告准予假執行。二、原告主張之事實及理由：（一）原告自八十八年六月二十日起，將其配偶邱李此名下之臺北市中山區○○○路四一○巷二八號一樓房屋，出租予被告，租期至九十年六月二十日屆滿，被告租得系爭房屋後，在該址開設六福珠寶金飾名店。租期屆滿後，原告乃與被告約定續租兩年。至九十二年六月二十日第一次續租租期屆滿後，原告乃與被告第二度約定續租二年，並約定租金每月八萬元。至九十四年六月二十日第二次續租租期屆滿後，原告乃與被告第三度約定續租二年，至九十六年六月二十日屆滿後，第四度續租二年。從九十四年六月至九十八年六月期間，租金均為每月八萬元。（二）在九十八年六月二十日租期屆滿前，被告未經原告同意，突以快捷郵件寄來面額均為八萬元之下年度（九十八年六月一日至九十九年六月二十日）之租金支票十二紙，以此作為續租一年之要約。惟原告因故需收回系爭房屋自用，故決定租期屆滿即不再與被告續租，故委本件原告訴訟代理人律師代為發函予被告，表示期滿不再續租，並請其依約於租期屆滿翌日即按原狀遷空交還之意思，否則將依約請求其給付按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日為止，同時以該函返還上述十二紙租金支票。（三）詎，被告甲○○收到上開存證信函後，竟於九十八年四月二十二日以台北一二一支局○八七號存證信函回覆原告，表示雙方簽訂之書面契約租期自九十二年六月二十日至九十四年六月二十日止，之後雙方未簽訂書面契約，顯係不定期租賃，原告所稱租期屆滿，顯屬誤會云云，之後另函再度將租金支票寄送至原告家中，對原告造成極大困擾。原告只好委本件原告訴訟代理人律師再以臺北公館九十八年四月三十日第○○一五九號存證信函，告知被告，為免支票退還後其復行寄來，致生無謂困擾，將暫代為保管支票，但絕不會兌領，被告屆期仍應返還房屋，此外並正告被告，縱屬不定期租賃，惟前既已於九十八年四月十七日函申明收回自用之旨，則縱係不定期租賃，亦已依法終止，被告更不得拒絕返還房屋。（四）被告甲○○收悉上開九十八年四月三十日存證信函，相應不理，至九十八年六月二十日租期屆滿後，仍繼續無權佔用系爭房屋，並未返還。為此，原告依兩造租賃關係、民法第四百五十五條及土地法第一百條第一款之規定，請求被告返還租賃物即系爭房屋，如訴之聲明第一項所請。（五）原告係為供自己營業使用而收回系爭房屋。原告之子邱文偉領有冷凍空調裝修技士執照，並經中華民國安全衛生發展協會乙炔熔接等作業人員訓練班訓練合格，在上亞冷凍機械有限公司受雇有年，工作十分勤奮，目前與原告同住，原告愛子心切，因認寄人籬下，終非長久之計，加以自己本身已屆退休之齡，乃亟思助其創業，因而與邱文偉共同計劃在系爭房屋開設家電行，兼營冷凍空調器材之裝修，既可免去另覓營業場所須負擔之租金成本，並因係家庭創業，也無人事開銷，初由父子共同經營，待營運步上正軌後，再全部交由邱文偉主持，原告既可因營運獲利而安度晚年，邱文偉亦得圓創業夢想，可謂一舉兩得。（六）依兩造租賃契約第六條「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日為止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」之約定，甲方即出租人原告得按月向乙方即被告承租人請求按照租金五倍計算即每月四十萬元之違約金，如訴之聲明第二項所示。三、被告則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴暨假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行：（一）不爭執事項：（１）系爭臺北市○○區○○段四小段四二二建號建物即門牌臺北市中山區○○○路四一○巷二八號一樓房屋及其基地坐落臺北市○○區○○段四小段五二七地號土地（面積1,007平方公尺）應有部分1000分之23之所有權，均登記為原告之配偶邱李此所有。（２）自八十六年六月二十日起至九十八年十月二十日租賃系爭建物期間之租金，被告均已付訖原告及邱李此夫妻無訛（至九十八年六月二十日以後之租金，乃因原告及邱李此夫婦片面毀約，不收受被告交付之租金，被告遂依法提存於法院）。（二）被告依兩造間就系爭建物所存在之不定期租賃契約，對系爭建物係有合法占有使用權源：（１）按民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。復按，最高法院三十三年度上字第三七六三號判例要旨「上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第四百五十一條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續」。（２）被告於八十六年六月二十日即已向原告及邱李此夫妻兩人租賃系爭建物，原告供稱被告係於八十八年六月二十日向伊租賃系爭建物云云，洵與事實不符，不足採信：１、查原告及邱李此夫妻於八十六年六月二十日共同將上開登記為邱李此所有之系爭建物，出租予被告經營六福珠寶金飾名店使用，由邱李此與被告簽署租賃契約書面，約定租賃期間自八十六年六月二十日迄八十九年六月二十日止，並約定八十六、八十七年度之每月租金為四萬五千元，其餘八十八、八十九年度之每月租金為四萬八千元，足知被告於八十六年六月二十日即已向原告及邱李此夫妻租賃系爭建物，惟原告供稱被告於八十八年六月二十日始租賃系爭建物云云，乃與事實不符，不足為信。２、嗣因原告及邱李此夫妻於八十八年間調漲租金，乃由原告與被告另簽署原證二租賃契約，約定租賃期間自八十八年六月二十日迄九十年六月二十日止，並約定八十八年度之每月租金為五萬元，其餘八十九、九十年度之每月租金為五萬五千元。３、租期於九十年六月二十日屆滿後，被告仍繼續租賃系爭建物，由原告與被告簽署租賃契約，約定租賃期間自九十年六月二十日迄九十二年六月二十日止，並約定每月租金為六萬元。是以原告供稱九十年至九十二年間沒訂立書面契約云云，不僅與事實不符，亦匪夷所思，不足採信。４、之後，租期於九十二年六月二十日屆滿後，由原告與被告簽署原證三租賃契約，約定租賃期間自九十二年六月二十日迄九十四年六月二十日止，並約定每月租金為八萬元。５、又最初被證二八十六年六月二十日租賃契約雖僅由原告之妻邱李此名義與被告簽署，惟簽署時原告及邱李此夫妻均在場共同與被告洽談租賃事宜，且每月租金均係由原告向被告收取。嗣後原證二、被證二、原證三租賃契約雖僅以原告名義簽署，惟就被告記憶所及，被告所交付原告之租金支票，其付款人若非空白則指名支付邱李此。６、九十四年六月二十日原證三租賃契約期滿後，雙方即未再訂定書面契約，亦為原告所不爭執，被告仍按前開租金每月八萬元支付原告夫妻，原告夫妻亦收受並無異議，或為反對承租之意，亦即自斯時起開始不定期租賃，期間被告所交付原告及邱李此夫妻之租金支票，其上付款人係指名支付邱李此，原告及邱李此夫妻均予以兌領，並無任何疑議。且徵諸被告所交付卻遭原告及邱李此夫妻無理扣置不還之支票十二紙，其上所載付款人亦均指名為邱李此，而原告並無任何異議亦明。揆諸上述，足知系爭建物確實是由原告及邱李此夫妻共同出租予被告使用，並非僅是原告，至為灼然。（３）亦即原證三租賃契約之租賃期間於九十四年六月二十日屆滿後，原告及邱李此夫妻並無反對被告繼續租賃系爭建物，且還收取被告交付之每月八萬元租金，依上揭民法第四百五十一條之規定及最高法院三十三年度上字第三七六三號判例見解，足知原告及邱李此夫妻兩人與被告於九十四年六月二十一日開始，就系爭建物應成立不定期租賃契約，從而原告片面供稱兩造就系爭建物之租賃契約已於九十八年六月二十日屆滿終止云云，洵無所據不足採信。（４）又查，九十八年六月二十日以前被告租賃系爭建物期間之租金，被告均有按期交付原告及邱李此夫妻，並未積欠任何租金，此為原告所不否認。嗣後，被告曾交付新光銀行五常分行支票十二紙 (面額均為八萬元，票號為HC0000000至HC0000000)，用以支付九十八年六月二十日以後之租金。惟原告竟片面毀約，於九十八年四月十七日以原四存證信函諉稱兩造租約應於九十八年六月二十日終止云云，令被告難以置信，亦無法苟同。（５）因此，被告遂於九十八年四月二十二日以原證五存證信函，向原告及邱李此夫妻函告雙方就系爭建物於九十四年六月二十日日以後，係依法成立不定期租賃契約，無法同意渠等片面毀約而欲終止租約之行為。然而，原告仍是執意毀約，卻又無理將上開十二紙支票非法扣置不還，被告迫於無奈，將九十八年六月二十日以後到期之租金提存法院，由此足知被告均有依原不定期租約之約定履行支付租金之義務，被告並無任何可歸責之事由。（６）揆諸上述，足知原告及邱李此夫妻兩人與被告就系爭建物於九十四年六月二十一日開始，依上揭民法第第四百五十一條之規定，即視為成立不定期租賃契約，而被告依該不定期租賃契約，對系爭建物係有合法占有使用權源，原告片面毀約諉稱兩造租約已於九十八年六月二十日終止云云，且訴請被告遷讓返還房屋云云，洵屬無據，不足採信。（三）原告以收回自用云云為由，片面毀約主張終止本件系爭建物之不定期租賃契約云云，不僅未確實舉證以實其說，虛偽不實，不足採信，甚且構成權利濫用及違反誠信原則，對被告自不生任何終止本件不定期租賃契約之效力：（１）按出租人非因收回自住，不能收回房屋，土地法第一百條第一項第一款固定有明文。惟所謂收回自住，乃收回自己居住之意，而原告於原證四存證信函供稱伊要收回自用云云，實不知其所謂「自用」意指為何？已不符上揭土地法第一百條第一項第一款之規定。（２）復按，最高法院四十八年度台上字第二二八號判例要旨「租賃契約定有存續期間，同時並訂有以出租人確需自住為收回之解除條件者，必於條件成就時，始得終止租約。所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足。」。（３）再按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第一項及第二項分別定有明文。（４）退萬步言，假設原告所謂「收回自用」意指收回自住，惟系爭建物為「商業用」用途之建物（詳參原證一建物謄本所載），依吾人社會生活之經驗，並無可能用以自住而白白坐失出租他人營業使用之租金收入利益，否則原告及邱李此夫婦不會將系爭建物出租予被告經營六福珠寶金飾名店使用，足知原告供稱伊要收回自用云云，實與經驗論理不符，虛偽不實，不足採信。（５）復查，原告及邱李此夫婦目前均居住於登記原告所有門牌坐落臺北市○○區○○路一四四巷二十號三樓之房屋，並無收回系爭建物自住之需求及必要，由此亦足知原告供稱伊要收回自用云云，無非設詞意圖片面毀約，虛偽不實，不足採信。（６）又查，被告自八十六年六月間向原告租賃系爭建物，用以經營六福珠寶金飾名店生意，迄今已有十多年，客戶均已熟知此營業地點，且被告亦投入不少資金裝修店面，如果遷移他處營業，不僅此等裝修費用付諸流水，還須另支出他處之裝潢費用，並通知客戶新營業地點位址，況被告均有按時履行支付租金之義務，並無任何可歸責之事由。惟原告卻片面毀約，不履行上開不定期租賃契約，於原告自己並無獲取任何利益，反坐失高額租金之收入，卻致被告於經濟上受有莫大之損害，此等損人不利己之作為，依民法第一百四十八條之規定，不僅已構成權利濫用，亦違反誠信原則。（７）揆諸上述，原告以收回自用云云為由，主張終止本件系爭建物之不定期租賃契約云云，不僅未確實舉證以實其說，虛偽不實，不足採信，甚且構成權利濫用及違反誠信原則，依上揭最高法院四十八年度台上字第二二八號判例見解及民法第一百四十八條之規定，對被告自不生任何終止本件不定期租賃契約之效力。（四）原告請求被告自九十八年六月二十一日起至交屋日止應按月給付原告四十萬元云云，並無所據，洵無理由：（１）如上所述，被告依兩造間就系爭建物所存在之不定期租賃契約，對系爭建物係有合法占有使用權源，且原告以收回自住為由，片面毀約主張終止本件不定期租賃契約云云，對被告不生任何終止之效力，足知被告並未構成任何違反租約之事由。況且被告均按期繳付租金每月八萬元，甚或提存法院，均無不付或遲付租金之情形，何來違約之有？（２）又兩造間既係成立不定期租賃契約，則原證三租賃契約既到期已不存在，原告何能主張失效之租賃契約書而欲依租賃契約第六條之約定，訴請被告自九十八年六月二十一日起至交屋日止應按月給付原告四十萬元云云，洵屬無據，不足採信。（３）退萬步言，「假設」被告構成違反租賃契約第六條約定之事由時（被告否認，尚且被告迄今仍每月繳付租金八萬元或提存法院，並無違約之情事），惟原告請求按月給付租金五倍之違約金即四十萬元云云，洵屬過高，請求鈞院依民法第二百五十二條之規定惠予酌減。（五）綜上所述，被告依兩造間就系爭建物所存在之不定期租賃契約，對系爭建物係有合法占有使用權源，而原告片面毀約，並主張本件不定期租賃契約已於九十八年六月二十日終止云云，對被告不生任何終止之效力，況被告均有按時履行支付租金之義務，並無任何可歸責之事由，是以原告提起本件訴訟請求被告遷讓返還系爭建物及至交屋日止按月給付違約金四十萬元云云，均無所據，洵不足採。三、法院之判斷：（一）原告主張其自八十八年六月二十日起，將其配偶邱李此名下之臺北市中山區○○○路四一○巷二八號一樓系爭房屋出租予被告之情，有房屋租賃契約書附卷可憑，並為被告所不爭執，堪認此部分之事實為真實。（二）按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條定有明文。經查，兩造原簽訂之書面租賃契約，租期至九十四年六月二十日屆滿，而之後兩造並未再以書面簽立租賃契約，且依原告所稱「至九十四年六月二十日第二次續租租期屆滿後，原告乃與被告第三度約定續租二年，至九十六年六月二十日屆滿後，第四度續租二年」之情，可認兩造於原書面租賃契約記載之九十四年六月二十日租期屆滿後再簽訂逾一年期限之租賃契約，因未以字據訂立之，依民法第四百二十二條規定，兩造就系爭房屋之租賃契約應視為不定期限之租賃關係。（三）按出租人收回自住或重新建築時，出租人得收回房屋，土地法第一百條第一款規定反面解釋可知。復按土地法第一百條第一款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言，故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住，而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內，最高法院四十一年臺上字第一三八號判例、八十三年臺上字第一九四二號判決要旨可供參照。經查，原告主張其與同住之子邱文偉共同計劃在系爭房屋開設家電行，兼營冷凍空調器材之裝修之情，業據提出之邱文偉冷凍空調裝修技術士證、中華民國安全衛生發展協會乙炔熔接等作業人員訓練班結業證書、上亞冷凍機械有限公司服務證明書、戶口名簿等影本附卷可證，堪認原告收回系爭房屋供其與共同生活之子邱文偉營業使用，客觀上自屬正當及必要。則原告於九十八年四月十七日以臺北國史館郵局第二八九號存證信函通知被告收回系爭房屋自用，依土地法第一百條第一款規定即屬有據，系爭房屋不定期租賃契約即因被告收受上開存證信函而生合法終止效力。系爭房屋租賃關係既經原告合法終止，被告自應交還系爭房屋。又承租人於租賃契約終止後仍未依約履行返還房屋之義務，致出租人因而受有相當於租金額之損害，即屬違背民法第四百五十五條之規定，自難免於賠償之責，且被告已將應給付原告九十八年六月至十月之租金金額提存至本院，有提存書附卷可稽，從而原告訴請被告遷讓交還系爭房屋，並自九十八年十月二十一日起至遷讓交還房屋之日止，按每月租金額八萬元計算之損害金部分，洵屬相當，應予准許。至於原告主張依兩造租賃契約第六條約定請求被告應自九十八年六月二十一日起至交屋之日止按月給付原告四十萬元之部分，惟查本件並非被告於租期屆滿時未遷讓交還系爭房屋，而係原告因收回自住才終止租賃契約之情形，便不符合原告得請求被告給付按租金五倍違約金之約定內容，且被告既已將應給付原告九十八年六月至十月之租金金額提存至法院，是原告請求被告給付自九十八年十月二十一日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按每月租金金額八萬元計算之損害金以外之金額，則無理由，應予駁回，該駁回之部分假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。（四）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。四、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭書記官　簡素惠法官　范智達上列筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　19　　日書記官　簡素惠

臺北簡易庭上列當事人間98年度北簡字第26969號

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