上列當事人間98年度北簡字第2848號｜民事：給付管理費｜裁判日期：98 年 03 月 25 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄原　　　告　國庭大廈管理委員會法定代理人　丙○○ 訴訴代理人　鄭凱鴻律師被　　　告　汎泰建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 上列當事人間98年度北簡字第2848號給付管理費事件，於中華民國98年3月11日言詞辯論終結，同年3月25日下午4時在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主　　文：被告應給付原告新台幣參拾萬壹仟零陸拾參元及自民國97年9月 4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣參仟參佰壹拾元由被告負擔。本判決得假執行。被告以新臺幣叁拾萬壹仟零陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由：一、原告法定代理人原為王婷婷，訴訟進行中變更為丙○○，有台北市政府函影本附卷可按，丙○○具狀聲明承受訴訟，應予准許。二、原告主張：㈠被告為座落台北市○○○路○段24號2樓、2樓之1、26號、26 號2樓、28號、28號2樓等6戶房屋區分所有權人，按月應付原告管理費新台幣 (下同)43,009 元，惟被告自民國97年1 月份起，計7個月未付，共積欠管理費301,063元，爰請求被告給付。㈡被告依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議及住戶規約之規定，有給付管理費之義務： ⒈按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第 21條分別定有明文。是以，公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議及住戶規約繳納管理費。 ⒉被告為國庭大廈之區分所有權人（門牌號碼為臺北市中正區○○○路二段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28 號、28號2樓），該等房屋係原告管理之住戶，依國庭大廈區分所有權人會議決議、住戶規約第10條第2項第1款「房屋每月每坪分擔管理費100元」之規定，以及公寓大廈管理條例上開規定，被告自應依其持分比例繳交應分擔費用每月管理費43,009元。詎被告自97年1月份起迄今，均未按其應有部分繳納管理費予原告。而被告欠繳之管理費已逾二期，原告乃定相當期限催告，然被告仍置之不理，故原告向鈞院聲請核發支付命令，請求被告給付97年1月起至同年7月止共計7個月欠繳之管理費合計共301, 063元（43,009＊7=301,063），洵屬有理。 ⒊國庭大廈為位於忠孝東路菁華路段之大坪數豪宅，四樓以上為純住宅，住戶均為各界政商名流及名人，建商即被告公司於銷售時亦標榜住商分離，會提供住戶安全、隱私、安靜、安寧之居家環境和生活空間。又被告所有之應有部分為一樓店面及二樓，被告並規劃、興建二部專屬電梯以供其能自由出入大樓，並於銷售時帶住戶參觀該二部專屬電梯，強調本大廈商業區與住宅區間有不同電梯可供使用，能將住商區隔，避免閒雜人等任意進入住宅區。該二部專屬電梯目前尚存，顯見被告能自由進出大樓，未受任何限制，此外，被告亦能自由使用共用樓梯，並能自由進出、使用一樓大廳，並未受有任何限制。原告基於整體住戶安全及隱私之維護，貫徹住商分離之原則，避免閒雜人等任意出入大樓，且考量本大廈為樓高20層，地下6層，共26層，卻僅有2部電梯可供全體住戶使用，已嫌嚴重不足，而被告所有之1、2樓部分並無住戶居住，且已有2部專屬電梯可供使用，以及三樓之公共空間依使用辦法之規定，限於實際住戶始可以使用等理由，而為合理合法之管制措施，顯屬有據。 ⒋有關被告所有應有部分之安全管理、維護，以及其週遭環境之整潔清理等，均屬大樓內住戶間息息相關之事務，況依公寓大廈管理條例第十條第二項規定意旨，有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，係由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，此所謂「區分所有權人」，並未再細分為「實際使用之區分所有權人」及「未實際使用之區分所有權人」，足見不論是否實際使用，公寓大廈之區分所有權人均應按其應有部分比例分擔管理費，是被告抗辯主張：其無法使用住戶之電梯及公共設施，依使用者付費原則，原告要求被告給付管理費顯無理由云云，於法不合，顯屬無稽。㈢被告繳交管理費，與管理委員會之職務間，並非立於互為對待給付之關係，被告抗辯管理費之給付與原告管理職務二者間有同時履行抗辯適用云云，委無足取： ⒈所謂同時履行抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院59年台上字850號判例可資參照。 ⒉台灣台北地方法院92年度簡上字第298號判決揭櫫：「依公寓大廈管理例第三十四條第十款之規定，管理委員會之職務包括：會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告，然上訴人繳交管理費，係依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約之約定，與管理委員會之職務間，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。」⒊台灣台北地方法院95年度小上字第61號判決亦揭示：「公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定自明。又管理委員會之職務依同法第29條規定可知係承全體住戶之委託處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。而區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第 2款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦即，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。換言之，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，其性質應為公共基金，區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生；而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，乃就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，亦即管理委員會僅代替全體住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務，並非以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任務之代價或以之為報償，在性質上與住戶所負之繳交管理費用之義務間，並不具有對價關係存在。是以，上訴人抗辯被上訴人未盡管理義務之事實，既與上訴人給付管理費之義務不具同時履行抗辯關係，上訴人前開主張自非有據。」 ⒋顯見非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，區分所有權人繳交管理費，係依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約之約定。管理委員會僅代替全體住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務，並非以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任務之代價或以之為報償，區分所有權人繳交管理費與管理委員會之職務間，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。㈣被告於銷售房屋時，對於大廈二樓為法定機車停車位之事實欺騙隱瞞，被告將大廈二樓中規劃出四個各約一坪大的面積為事務所用途，登記為被告之公司所有，並將二樓之法定機車停車位約定為被告專用。被告又意圖將二樓出租作為商業用途為其自身牟利，並以拒繳管理費之手段阻礙原告管理大廈公共事務之推行、並以此方式要脅原告交付住戶用電梯之磁卡，其所作所為無非僅為謀求其一己之私利。而當初被告承諾、保證大廈「住商分離」，然觀諸被告迄今之所作所為，均與其當初之承諾大相逕庭、背道而馳，希被告秉持商業良心道德，依法繳納管理費。綜上，足證原告訴請被告依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約之約定給付管理費，為有理由。三、被告抗辯：原告無故拒不核發磁卡，以供被告進出大樓及上、下電梯之用，致被告無法由一樓大門進出大樓，並使用大樓之公共設施，基於使用者付費之原則，被告既未能使用大樓之公共設施，豈有要求被告與其他住戶依同一標準給付管理費之理，原告請求被告給付管理費，顯無理由。原告拒不交付通行磁卡，而使被告無法使用所有公共設施，被告於原告交付磁卡前，自得主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費。四、兩造不爭執之事項：㈠被告為國庭大廈之區分所有權人（門牌號碼為臺北市中正區○○○路二段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28 號、28號2樓）。㈡被告未繳納97年1月起至97年7月止共計7個月之管理費301, 063元。五、本件爭點及本院之判斷：㈠被告應依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，按月給付管理費。 ⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第23條第1項、第18條第1項第2款分別定有明文。原告社區內房屋每月每坪分擔管理費100元，亦經系爭規約第10條第2項第1款訂有明文。本件原告社區既藉區分所有權人大會決議訂定系爭規約及組成管理委員會，被告即應依前開法律規定及規約約定，就系爭房屋給付管理費用。 ⒉被告固抗辯原告拒發磁卡，致無法由一樓大門進出並使用大樓公共設施，故其無需繳納管理費等語，惟： ⑴按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3 條已有定義。是以規約既係就公寓大廈內部管理及使用事項之約定，牽涉全體區分所有權人之利益，有賴全體住戶藉區分所有權人會議召開之機會，予以共同討論、溝通及協調，而達成多數人得以同意遵守及忍受之規範。故規約形式上既已經全體住戶藉區分所有權人會議依民主程序決議通過，即應屬公寓大廈管理的最高指導原則，對全體區分所有權人均生拘束之效果，縱反對規約內容、實質上未參與規約形成之區分所有權人，除該區分所有權人會議決議訂定規約有民法第56條決議無效或得撤銷之事由外，仍應同受規約之拘束。否則，區分所有權人均得藉反對規約之內容、拒絕參與區分所有權人會議之方式，主張不受規約之拘束，將使規約形同虛設，公寓大廈之管理即失準則，公寓大廈管理條例所欲追求之加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質之立法目的亦無法達成。從而，是以不論被告是否曾參與區分所有權人會議及系爭規約之訂定，仍應受系爭規約之拘束。 ⑵查共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖有明文，然本件被告應依系爭規約繳交管理費，係本各於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關。被告如認管理委員會所為管理不善或決議內容不合理，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或更改規約內容之範疇，尚無由拒絕給付管理費。被告上開抗辯，尚非有據。㈡被告給付管理費與原告管理職務二者間，並無同時履行抗辯適用。 ⒈按民法第264條第1項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件，而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有59年台上字第850號判例意旨可資參照。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。 ⒉公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定自明。又管理委員會之職務依同法第29條規定可知係承全體住戶之委託處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。而區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1 項第2款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦即，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。換言之，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，其性質應為公共基金，區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生；而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，乃就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，亦即管理委員會僅代替全體住戶以收取之管理費來進行管理、維護、修繕之職務，並非以向個別住戶收取之管理費作為其完成修繕及管理任務之代價或以之為報償，在性質上與住戶所負之繳交管理費用之義務間，並不具有對價關係存在。是以，被告抗辯原告未盡管理義務，於其交付磁卡前，得主張同時履行抗辯拒絕給付管理費云云，自非有據。㈢綜上，被告自97年1月起至7月止之管理費用未曾給付，故原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約請求被告給付7個月共301,063元（43,009元×7期）之管理費用，自屬有據。從而，原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，請求被告給付301,063元，及自支付命令送達被告翌日即97 年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　3 　　月　　25　　日書記官　黃鈺玲計　算　書項　　　　目金　額（新臺幣）　　備註第一審裁判費　　　 3,310元合　　　　計　　　 3,310元

臺北簡易庭上列當事人間98年度北簡字第2848號

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