101年度上易字第2500號｜刑事：違反不動產經紀業管理條例等｜裁判日期：101 年 12 月 19 日

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　 101年度上易字第2500號上　訴　人即　被　告　傅文程選任辯護人　張　權律師陳育祺律師上列上訴人因違反不動產經紀業管理條例案件，不服臺灣士林地方法院101年度簡上字第23號，中華民國101年8月22日第一審判決（聲請簡易判決處刑案號：臺灣士林地方法院檢察署100年度偵字第12607號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決撤銷。甲○○非經紀業而經營仲介業務，經主管機關禁止其營業後仍繼續營業，累犯，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣貳仟元折算壹日。事實一、甲○○前因詐欺案件，經臺灣臺北地方法院以97年度易字第875號判決處有期徒刑3月確定，於民國（下同）98年6月11 日易科罰金執行完畢（本件構成累犯）。復因違反公司法、不動產經紀業管理條例等案件，分別經臺灣士林地方法院以99 年度湖簡字第108號判決判處有期徒刑3月確定、以99年度湖簡字第529號判決判處有期徒刑4月、4月確定、以100年度審簡字第50號判決判處有期徒刑3月確定，前揭案件並經同院以100年度聲字第577號裁定應執行有期徒刑10月確定，嗣於100年9月14日易科罰金執行完畢。詎猶未悔改，明知其未經設立公司登記，不得以公司名義經營業務，又經營不動產經紀業，應向主管機關即臺北市政府地政處（已改制為臺北市政府地政局）申請許可後，依法辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，竟未依規定申請許可，即以「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」及「喬治裝璜設計公司」名義印製名片，在臺北市○○區○○路000號1樓、臺北市○○區○○路0段00號1樓，對外經營不動產仲介經紀業務，而從事仲介工作，嗣經臺北市政府地政局於99年12月8日前往上揭2址稽查，發現其違反上揭規定而營業，並於100年5月3日以北市地權字第00000000000號裁處書處以新臺幣（下同）20萬元罰鍰並禁止營業後，嗣經臺北市政府地政局人員於100年7月22日再次前往上開2址稽查，發現仍然營業而移送臺灣士林地方法院檢察署偵辦，經該署檢察官於100年10月15日聲請簡易判決處刑後，再經臺北市政府地政局人員分別於100年12月12日、101年4 月5日再次前往上開2址稽查，發現甲○○仍然違反前揭規定而營業，而查獲上情。二、案經臺北市政府地政局函送臺灣士林地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑。理由一、按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5第1項、第2項定有明文。經查，本判決下列所引用之被告以外之人於審判外之陳述，檢察官、上訴人即被告甲○○及其辯護人於本院言詞辯論終結前均未聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，爰依刑事訴訟法第159條之5規定，認前揭證據資料均有證據能力。二、上揭事實，業據被告於偵查、原審簡易判決及本院審理時均自白認罪不諱（見100年度他字第3132號偵查卷第48頁、原審100年度審簡字第1537號第23頁背面、本院卷第32頁背面、第66頁背面、第69頁），核與證人即臺北市○○地○○○○○○○○○於○○○○○○○○○於00○00○0○○○○ ○○○○路○○○路000號有非經許可經營不動產經紀業，故於100年5月3日做裁處，嗣後稽查情形：⑴於100年7月22 日去忠誠路、松山路兩個地址進行查核，在外面有張貼不動產銷售的物件，現場並有廣告等文書資料，並在室內的辦公桌上並有找到名片，現場雖有工作人員，但他們沒有簽收查處紀錄，要我把查處紀錄表寄給被告，他們表示說被告是負責人，我們現場也有看到被告的名片。⑵於100年12月12日再去稽查，松山路外面有廣告看板張貼銷售廣告，現場有工作人員，也是不簽收（查處紀錄），他們也是叫我寄給被告，他們表示負責人是被告，我們也有看到被告的名片，並帶名片回來；至於忠誠路當天的查處時間是下午5時20分，已經是傍晚，店門是關上的，但玻璃門上面有貼一張被告的名片。⑶今年4月5日再去查處，松山路的部分，被告原本招牌都是寫工信地產集團或公信力房屋，但這次去時招牌變成工信建設，外面也有放銷售廣告的看板及櫥窗有張貼廣告；忠誠路的部分，招牌變成工信建設，但外面看不出來有廣告物件，而且鐵門是拉下來的等語相符（原審101年度簡上字第 23號卷第93至96頁），並有前揭採證照片附卷足稽（見原審101年度簡上字第23號卷第73頁反面、第76頁正反面、第 82頁、第87頁）；又被告未經設立公司登記，亦未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會，即以「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」及「喬治裝璜設計公司」名義印製名片，在臺北市○○區○○路000號1樓、臺北市○○區○○路0段00號1樓等處所之透明落地玻璃窗張貼售屋廣告、地上並放置售屋三角看板廣告，嗣經臺北市政府地政局於99年12月8日前往上揭2址稽查，認其未經設立公司登記，即以公司名義經營業務，又未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會，即違規經營不動產經紀業，而於100年5月3日以北市地權字第00000000000號裁處書處以20萬元罰鍰並禁止其營業，嗣臺北市政府地政局人員於 100年7月22日再次前往上開2址稽查，發現被告仍然違規營業而移送臺灣士林地方法院檢察署偵辦，經該署檢察官於 100年10月15日聲請簡易判決處刑後，臺北市政府地政局人員再於100年12月12日、101年4月5日前往上開2址稽查，發現被告仍然違反前揭規定而營業等情，有經濟部101年7月13日經授商字第00000000000號函、臺北市政府地政局100年5 月3日北市地權字第00000000000號裁處書、臺北市政府地政局於99年12月8日、100年7月22日、100年12月12日、101年4月5日稽查前揭2址所製作之不動產經紀業業務查處紀錄表及採證照片等件在卷可佐（見原審101年度簡上字第23號卷第 66頁、第71至90頁）。而前揭裁處書送達證書上亦蓋有被告之印文，有送達證書附卷足稽（見原審簡上卷第40頁），且其上之印文，復經被告自承為其所有並有收受該裁處書（見同上卷第43頁、第97頁筆錄）。而被告前因違反不動產經紀業管理條例，自白犯罪而經臺灣士林地方法院以簡易判決判處罪刑確定之各該案卷內所附：⑴同院99年度湖簡字第108 號案件，有關98年5月18日稽查松山路235號址時之採證照片、98年7月15日稽查松山路235號及忠義街125號之採證照片；⑵同院99年度湖簡字第529號案件，有關99年3月10日稽查松山路196號及忠義街125號之採證照片、99年8月25日稽查 ○○路0段00號及松山路196號之採證照片；⑶同院100年度審簡字第50號案件，有關99年8月26日稽查○○路0段00號及松山路196號之採證照片觀之，前揭各址均有廣告招牌，而落地玻璃窗上張貼之售屋廣告、地上置放售屋三角看板廣告及室內辦公桌椅放置情形，均與本案採證照片相仿，復經原審調閱各該卷宗核閱各該址之查處紀錄表及採證照片等件屬實（見原審99年度湖簡字第108號、99年度湖簡字第529號、100年度審簡字第50號影卷）。此外，另有本案現場採證照片，在松山路196號室內桌面上放置有：⑴印有「受任代理公司：公信力房屋仲介有限公司」文字之契約書，其上並蓋有該公司名義之印文，⑵印有「工信地產集團」、「公信力房屋」、「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝璜設計公司」、「董事長甲○○」、「經理王明鈺」、「組長吳欣欣」、「行銷組長陳澐諼」等字樣之名片；在○○路0段00號室內桌面上放置有：印有「工信地產集團」、「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝璜設計公司」、「董事長甲○○」等字樣之名片，有前揭查處紀錄表及採證照片等件附卷可參（見原審簡上卷第70至90頁）；而查「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝潢設計公司」均無向經濟部為公司登記，亦有經濟部101年7月13日經授商字第00000000000號函在卷足稽（見原審簡上卷第66頁)，益證被告確有未經設立公司登記，而以公司名義經營不動產經紀業之行為，殆無疑義，堪認被告上開自白核與事實相符，可以採取。綜上，本案事證已臻明確，被告犯行堪以認定，應依法論科。三、核被告所為，係犯不動產經紀業管理條例第32條第2項，非經紀業而經營仲介業務，經主管機關禁止其營業後仍繼續營業罪及違反公司法第19條第1項之未經設立登記，不得以公司名義經營業務之規定，應依同條第2項之規定論處。又刑事法若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之，例如經營、從事業務、收集、販賣、製造、散布等行為概念者是（最高法院95年度臺上字第1079號判決、95年台上字第4686號判決意旨參照）。查被告本件違反不動產經紀業管理條例第32條第2項及公司法第19條第2項、第1項之犯行，係屬其從事不動產經紀仲介業之業務上行為，核其本質上即有延續性行為之特性及營業性，應各論以集合犯之實質上一罪。又被告以一行為同時觸犯上開2罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條之規定，從一重之不動產經紀業管理條例第32條第2項之罪處斷。另被告有事實欄所示之犯罪科刑執行紀錄，有本院被告前案紀錄表1份附卷可參，其於受有期徒刑之執行完畢後，5年以內故意再犯本件有期徒刑以上之罪，為累犯，應依刑法第47條第1項規定加重其刑。四、原審以被告犯行可以認定，予以論罪科刑，固非無見。惟被告於犯罪後，固於原審時否認犯罪，然嗣於本院審理時既已自白認罪而未妄費司法資源，犯後態度自有改善；況被告本件所犯罪名均為最重1年以下有期徒刑之罪，尚非重罪，且被告於本院審理時亦已陳明：伊已經沒做了，每一間都結束了等語明確，並提出台北市○○路0段00號1樓及台北市○○路000號1樓犯罪營業地點均已停業之現狀照片2紙為佐（見本院卷第32頁背面、第56至57頁、第67頁背面）。足認被告犯後已有悔意，並已終止繼續以公司名義違法經營仲介業務，而影響主管機關對於不動產經紀業之管理，量刑斟酌事項已有更易，原審未及審酌上情，容非允洽。被告上訴意旨，據此求為酌減其刑，即有理由，從而，原判決既有前揭可議之處而無可維持，自應由本院予以撤銷改判。爰審酌被告前已多次違反不動產經紀業管理條例，卻不知悔悟，仍漠視法令規範，復犯本件以公司名義違法經營仲介業務，嚴重影響主管機關對於不動產經紀業之管理，亦難以保障交易者權益，惟念其犯後於本院已自白認罪，犯後已知悔悟，並節省司法資源，兼衡其犯罪之動機、目的、手段、違法經營仲介業務之期間長短，及其生活狀況、智識程度、犯後態度等一切情狀，量處如主文第2項所示之刑，並從重諭知易科罰金之折算標準，以資懲儆。據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段，不動產經紀業管理條例第32條第2項，公司法第19條第2項、第1項，刑法第11條前段、第55條、第47條第1項、第 41條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃全祿到庭執行職務。中華民國 101 年 12 月 19 日刑事第九庭審判長法官葉麗霞法官劉興浪法官陳志洋以上正本證明與原本無異。不得上訴。書記官陳靜雅中華民國 101 年 12 月 19 日附錄本案論罪科刑法條全文：不動產經紀業管理條例第32條非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。公司法第19條未經設立登記，不得以公司名義經營業務或為其他法律行為。違反前項規定者，行為人處 1 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣 15 萬元以下罰金，並自負民事責任；行為人有二人以上者，連帶負民事責任，並由主管機關禁止其使用公司名稱。

臺灣高等法院101年度上易字第2500號

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