108年度上易字第2462號｜刑事：背信｜裁判日期：109 年 03 月 19 日

臺灣高等法院刑事判決 108年度上易字第2462號上訴人臺灣士林地方檢察署檢察官被告林俊言選任辯護人林淑惠律師上列上訴人因被告背信案件，不服臺灣士林地方法院107年度易字第284號，中華民國108年11月14日第一審判決（起訴案號：臺灣士林地方檢察署106 年度偵續一字第13號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。理由一、公訴意旨略以：被告林俊言原係永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋仲介公司）之不動產營業員，受告訴人曾玲秀委託購屋，係為他人處理事務之人，竟損害告訴人本人之利益，為儘速仲介賣方楊彥彥出售門牌號碼為臺北市○○區○○ 路0 段000 號3 樓之建物（下稱系爭建物）及其周邊如附表所示土地（合稱系爭不動產），以獲取佣金，在未充分確認土地使用狀況之情形下，隱瞞坐落臺北市○○區○○段○○段0000 0 地號土地（下稱系爭795-5 地號土地）為法定空地，坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭795-3 地號土地）係道路用地等資訊，於民國104 年7 月25日，在臺北市內湖區永慶房屋簽約中心內，催促告訴人以高於同期區域行情之新臺幣（下同）15,000,000元之價格與楊彥彥簽立買賣合約，致生損害於告訴人之利益，因認被告涉犯刑法第342 條第1 項之背信罪嫌云云。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法為裁判基礎；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即無從為有罪之認定；認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。又依刑事訴訟法第161條第1項之規定，檢察官對於起訴之犯罪事實，仍應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號、76年台上字第4986號、92年台上字第128號判例參照）。三、公訴意旨認被告林俊言涉犯刑法第342 條第1 項之背信犯行，係以被告之供述、證人曾玲秀、呂淮暘、楊彥彥、楊千磊、楊千慧、林家弘之證述、不動產買賣契約書、不動產說明書、地籍圖謄本、臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築物套繪圖、告訴人與遠東廠辦有限公司總經理唐尚祿、達城興業有限公司總經理林家君、閎達會計事務所總經理賴泳潭、三重賴代書、岳軒建設有限公司經理蔡睿哲、代書陳信志間之通訊軟體對話截圖、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料、天易不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書、屋況照片等證據，為其主要論據。然訊據被告固供述其於上揭時地居間斡旋告訴人曾玲秀以1500萬元購買系爭不動產之事實，惟堅決否認有背信犯行，辯稱：㈠被告在簽約前業已帶同告訴人前往現場實地查看，並檢附系爭不動產之地籍圖、建物測量成果圖、土地使用分區、不動產說明書等資料，向告訴人說明系爭不動產之坐落位置及使用現況，而不動產說明書之「產權調查表」項下，明白記載告訴人所購買之系爭建物乃坐落在臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，難認有何故意隱瞞系爭795-3 、795-5地號土地現況為道路用地及法定空地等資訊之舉。㈡系爭不動產之售價並無高出附近區域之成交行情，難認有何致生損害於告訴人財產之結果或損害告訴人利益之意圖等語。經查：㈠被告於案發時係永慶房屋仲介公司之不動產營業員，受告訴人委託向系爭不動產之賣方斡旋出售條件，居間仲介告訴人於104 年7 月25日簽訂不動產買賣契約書，約定告訴人以1500萬元向訴外人楊彥彥購買系爭不動產，並向告訴人收取服務報酬等情，業經被告先後於偵查及原審審理中均供述明確（見臺灣士林地方檢察署105 年度偵字第9810號偵查卷宗〈下稱偵卷〉第36頁，原審卷第180 、365 至366 頁），並有系爭不動產之不動產買賣意願書（見原審卷第344 至346 頁）、不動產買賣契約書（見臺灣士林地方檢察署105 年度偵續字第369 號偵查卷宗1〈下稱偵續卷1-1〉第36至48頁）等件在卷可憑，又系爭建物所坐落之基地為臺北市○○區○○段○○段 000 ○00000 ○00000 ○000 地號土地，而系爭795-5地號土地為法定空地，系爭795-3 地號土地之現況則為供公眾通行之道路，並與坐落臺北市○○區○○段○○段00000 ○00000 ○00000 地號土地均為臺北市內湖區金龍路222 巷1 弄之現有巷道，有系爭不動產之建物登記謄本、土地登記謄本、地籍圖謄本（見偵卷第18頁、臺灣士林地方檢察署105 年度偵續字第369 號偵查卷宗2 〈下稱偵續卷1-2 〉第3 至4 、8 至13、41至 42、49至53、70至82、136 至150 、194 至197 頁、臺灣士林地方檢察署105 年度偵續字第369 號偵查卷宗3 〈下稱偵續卷1-3 〉第12至13、22至24、33、54、65、77、110 、140 、150、164 、178 頁）、臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築物套繪圖（見偵卷第26至30頁）、天易不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告在卷可據（見臺灣士林地方檢察署106 年度偵續一字第13號偵查卷宗〈下稱偵續一卷〉第10 至18-1頁）等件在卷可資佐證，均堪信為真實。㈡證人即告訴人曾玲秀雖一再表示被告為求促成系爭不動產之交易，刻意強調坐落基地建物之土地持分高達33餘坪，物超所值，隱匿系爭795-3 地號土地係既成巷道、系爭795-5 地號土地係法定空地之交易重要資訊乙情（見偵卷第5 至6 、35頁、偵續一卷第57至59、167 頁，原審卷第206 至209 頁），復經證人呂淮暘於偵查中附和其詞，證稱：被告在簽約過程中一再表示道路用路僅有0.3 坪，刻意隱瞞系爭795-3地號土地係既成巷道、系爭795-5 地號土地係法定空地之交易重要資訊（見偵續一卷第51至54頁），並提出104 年11月17日錄音譯文為證（見偵卷第38至39頁）。然證人曾玲秀雖於原審審理中證稱：渠因被告一再強調土地價值而決定購買系爭不動產，本案購買主要考量因素在於土地乙事（見原審卷第222 頁），然觀諸渠與被告間在通訊軟體之談話內容（見原審卷第77頁），證人曾玲秀係在被告傳送先前成交案件之格局圖、裝潢照片，並表示「這是我客戶之前跟我買的，格局跟早上那間幾乎一樣」、「標準前1 後2 的黃金比例格局」、「而且你那間還有2 間廁所」、「裝潢好一定更更更厲害！」等語後，同意委請被告居間仲介購買系爭不動產，其字裏行間均僅在強調系爭建物之格局與裝潢後之增值性，則證人曾玲秀上開指述是否與事實相符，已非無疑；另者，證人曾玲秀經辯護人於原審審理中詢以：依照以往購買不動產之經驗，是否會在購買前瞭解所欲購買土地之坐落位置、面積與使用現況乙事，渠僅一再表示對於仲介業者有一定之信賴關係，無法回答辯護人之問題（見原審卷第210 至211頁）；復經辯護人詰以：渠在聽聞被告表示系爭不動產之土地持分高達33餘坪且物超所值時，是否有向被告確認所欲購買土地之坐落位置、面積與使用現況乙事，證人曾玲秀均有意迴避不答，僅一再空泛表示：消費者欠缺此一專業知識，且永慶房屋強調業界產權七審，信任永慶房屋此一品牌，乃基於信賴關係而委請被告居間仲介購買系爭不動產等語（見原審卷第211 至212 頁）；再佐以證人曾玲秀於原審審理中亦自承有前往現場查看系爭不動產，被告亦有提供以反黑底色標示系爭不動產之土地坐落位置之地籍圖謄本，且清楚知悉系爭建物為五層樓公寓之第三樓層，建坪與地坪均為30餘坪，正常土地持分不可能高達30餘坪等情明確（見原審卷第213 、218 頁），果真證人曾玲秀所言渠係因被告一再強調土地價值而決定購買系爭不動產，何以在上開所欲購買之不動產標的價額高達上千萬元之情況下，既未在現場向被告確認系爭不動產之土地坐落位置，亦未在檢視地籍圖謄本所載各該土地地號時，確認有關購買標的之坐落位置，全然未思在決定是否購買之初對於所欲購買之標的加以確認，以掌握及評估日後得否順利轉售之投資風險，凡此種種實與一般人購買高價位之不動產前，事先瞭解與確認所欲購買不動產標的所在位置之常情迥然不同。且證人曾玲秀復又於原審審理中證稱：渠因被告一再強調系爭不動產之土地價值，致令渠主觀上認為系爭795-3 、795-5 地號土地均為坐落在系爭建物下之建築基地，日後得以興建房屋等語（見原審卷第211、219 至220 頁），而依證人曾玲秀上開證言觀之，渠似意有所指被告利用刻意強調土地價值之仲介話術，致使渠誤認系爭不動產之土地均為坐落在系爭建物下之建築基地，自然毋須向被告確認系爭不動產之土地實際坐落位置。然渠經原審詢以被告有無強調系爭795-3 、795-5 地號土地均為建地，日後可以在其上興建房屋乙事，亦證稱：被告並未強調系爭795-3 、795-5 地號土地為建地等語明確（見原審卷第219 、221 、223 頁）；復觀諸證人曾玲秀於104 年7 月25日簽約當時所審閱之不動產說明書（見原審卷第43至70頁），其上業已分別載明：「一、〈建物資料〉……﹝建物基地座落﹞：碧湖段一小段795 地號土地」（見原審卷第45頁）、「二、〈土地資料〉……﹝開發方式限制﹞：本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市計畫法及建築法規等相關規定辦理」等語（見原審卷第47頁），並在說明系爭795-3 、795-5 地號土地之法定建蔽率及法定容積率時，均有註記：「法定建蔽率及法定容積率依中央或各地方政府之都市計畫法或區域計畫法之非都市或都市土地使用分區管制規則規定為準」等語（見原審卷第46至47頁），是依上開不動產說明書所記載之建物基地坐落地號土地、法定建蔽率、法定容積率、開發方式限制等項相互對照以觀，亦難認被告有何佯稱系爭不動產之土地開發價值藉以居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產之情事。是系爭795-3 、795-5 地號土地雖經臺北市政府編定為第三種住宅區，此有臺北市政府都市發展局─都市使用分區申請及查詢系統之分區單筆查詢結果列印資料存卷可考（見原審卷第67頁），而內政部依據不動產經紀業管理條例第22條第3 項規定訂頒作為不動產經紀業者製作不動產說明書準據之不動產說明書應記載及不得記載事項，關於法定空地，迄今尚非屬不動產說明書應記載事項，有無供公眾通行之私有道路，迄至104 年10月1 日始將之列為不動產說明書應記載事項，此有不動產說明書應記載及不得記載事項之法規沿革、101 年10月1 日、104 年10月1 日、105 年1 月1 日生效條文存卷可稽（見原審卷第295 至324頁）；而參照被告上開居間仲介告訴人簽訂之不動產買賣契約書（見偵續卷1-1 第36至48頁），其簽約時間為104 年7月25日，彼時並未要求經紀人員應將有無法定空地或供公眾通行之私有道路等情事列為不動產說明書應記載事項；又購買不動產為一重大經濟行為，證人曾玲秀於購買系爭不動產前，既已實地查看系爭不動產之現況，並在簽約購買前閱覽建物測量成果圖、地籍圖謄本等資料瞭解系爭不動產坐落位置後，依現況購買系爭不動產；而被告上開居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產所提供用以解說系爭不動產之地籍圖謄本、建物測量成果圖等資料（見原審卷第63、64頁），其上所載各該土地地號坐落位置、面積均與系爭不動產之土地坐落位置與移轉持分相符，足見被告上開居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產時所檢附之資料均為實際查詢所得資料，未見被告有何竄改查詢所得資料之情事，亦無刻意隱匿系爭795-3 、795-5地號土地所在之實情，難認被告客觀上有何違背其任務之背信犯行，或主觀上有何為自己或第三人不法之利益，或損害告訴人利益之意圖。㈢證人曾玲秀證稱：被告居間仲介購買系爭不動產之成交價格偏離合理行情云云，並提出臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築物套繪圖、告訴人與遠東廠辦有限公司總經理唐尚祿、達城興業有限公司總經理林家君、閎達會計事務所總經理賴泳潭、三重賴代書、岳軒建設有限公司經理蔡睿哲、代書陳信志間之通訊軟體對話截圖、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料、天易不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書、屋況照片等物佐證。然臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築物套繪圖（見偵卷第26至30頁）、告訴人與代書陳信志間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵續一卷第27至31頁）、告訴人與遠東廠辦有限公司總經理唐尚祿間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第43至47頁）、告訴人與達城興業有限公司總經理林家君間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第48至52頁）、告訴人與閎達會計事務所總經理賴泳潭間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第53、75頁）、告訴人與三重賴代書間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第54頁）、告訴人與岳軒建設有限公司經理蔡睿哲間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第55至56、74頁），固能證明系爭795-3 地號土地為供公眾通行之既成巷道，系爭795-5 地號土地並非建物坐落基地，無法供作移轉容積率之用途，且此類土地之價值低於一般建地，市場上較無單獨買賣之價值等事實，然觀諸上開通訊軟體所載討論內容之主軸，均旨在確認法定空地或既成巷道有無單獨買賣之市場價值。又內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料（見偵續一卷第221 至222 頁）、天易不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（見偵續一卷第10至18-1頁）、系爭不動產屋況照片（見偵續一卷第103 至112 、114 至131、132-1 頁），雖能證明系爭不動產之屋況欠佳，且系爭795-3 、795-5 地號土地之開發性與收益性較低等事實，然一般不動產之價格，除繫於客觀之經濟景氣、不動產坐落位置、面積大小、有無裝潢、屋齡、屋況、格局、景觀、附近之就學就業環境、交通便利性、生活機能、環境發展、都市計畫分區及原始取得價格等因素外，往往亦受到買賣雙方之主觀意願、價值判斷、財務條件等因素之影響，即使在相同時間、同一地段之不動產價格，亦難期完全一致；何況證人曾玲秀自承居住在系爭不動產附近有20年之久，相當瞭解附近環境，且先前已有買賣不動產之經驗，具有一定社會歷練等情明確（見原審卷第206 、217 至218 頁），是不動產估價縱係以正常條件即公開市場一定期間交易、正常交易動機及付款等情形而為價格評估，仍無法涵括個別不動產之差異性，故不得僅以不動產估價報告所載價格作為判斷系爭不動產價格之絕對依據。況證人曾玲秀自承最終以高於購買價格之1550萬元出售系爭不動產乙情明確（見原審卷第366 至367 頁），是果如證人曾玲秀所言因系爭795-3 地號土地係既成巷道、系爭795-5 地號土地係法定空地，系爭不動產之價值僅有1000萬元（見原審卷第220 至221 頁），何以在證人曾玲秀裝潢房屋、整修梯間後，尚得以1550萬元出售系爭不動產，顯見系爭不動產縱有連同既成巷道、法定空地出售之情事，買方仍可審酌其所在位置、增值空間等情而買受之，自難認被告上開所為有何致生損害於告訴人之財產或其他利益之結果。㈣至證人林家弘雖於偵查中證稱：有向被告說明系爭795-3 地號土地係既成巷道云云（見偵續卷1-1 第93至94頁），但依渠於偵查中所為證述內容觀之，僅足以說明被告知悉系爭795-3 地號土地係既成巷道之事實，尚不足佐證證人曾玲秀之指述具有相當程度之真實性，亦難遽認被告有公訴意旨所指背信犯行。㈤綜上所述，檢察官所提出之證據，尚不足以為被告犯背信罪之積極證據，或其指出證明之方法，經本院逐一剖析，相互參酌，仍無從形成被告有罪之心證，是不能證明被告犯罪。四、本院審理結果，認原審對被告為無罪之判決，已於原判決詳細論述其理由，其認事用法，均為妥適，應予維持。檢察官上訴意旨略以：㈠被告於攜帶告訴人至現場查看系爭房地，並於當日下午簽立不動產買賣契約前，即已知悉系爭房地實際使用情形，然被告卻於現場查看時未向告訴人詳加說明每筆地號實際之使用情形，足見被告有故意隱匿之實。㈡告訴人雖於108年5 月21日以1550萬元將系爭房地售出，然原審未審酌告訴人出售系爭房地之時間，與買受時間相差四年之久，其中房價之波動、房屋貸款利息之支出，及重新裝潢房屋所支出之成本等花費，認告訴人並未因之受有損害，被告之行為不該當刑法背信罪之構成要件，顯有違誤。原判決認事用法尚嫌未洽，請將原判決撤銷，更為適當合法之判決云云。然查：背信罪之成立，以處理他人事務之人，有圖自己或第三人得不法利益，或圖加損害於本人之意思，而故為違背其任務之行為為要件，如僅因處理事務怠於注意，致其事務生不良之影響，則為處理事務之過失問題，既非故意違背任務之行為，自不成立背信罪（最高法院22年上字第3537號判例參照）。原審就被告無故意隱匿系爭房地所在之實情，難認被告主觀上有為自己或第三人不法利益或損害告訴人利益之意圖，在客觀上有違背其任務之行為，及就被告之行為不致生損害於告訴人之財產或其他利益，認定被告之行為與背信罪之構成要件不該當，均已於判決內逐一詳論其理由及所憑證據（見原判決第4至9頁），洵難認被告有背信之故意。是檢察官仍就原審採證認事適法職權行使及原判決已明白論斷之事項，再為法律上之爭執，指摘原審判決被告無罪不當，為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官許祥珍到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　109 　年　　3 　　月　　19　　日刑事第八庭審判長法　官陳世宗法　官呂寧莉法　官周明鴻以上正本證明與原本無異。不得上訴。書記官謝雪紅中　　華　　民　　國　　109 　年　　3 　　月　　19　　日附表編號土地坐落地號面積（平方公尺）權利範圍 1 臺北市○○區○○段○○段000地號 1 十分之一 2 臺北市○○區○○段○○段00000地號 1 八分之一 3 臺北市○○區○○段○○段00000地號 12 十分之一 4 臺北市○○區○○段○○段00000地號 14 二五○分之五 5 臺北市○○區○○段○○段00000地號 27 二○○分之八 6 臺北市○○區○○段○○段00000地號 644 二五○分之十 7 臺北市○○區○○段○○段00000地號 574 十分之一 8 臺北市○○區○○段○○段00000地號 232 十分之一

臺灣高等法院108年度上易字第2462號

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