臺灣高等法院108年度抗字第1555號

附件：
刑事自訴及理由㈠狀
自訴人:
（一）丙○○  身分證Z000000000
      戶籍：台北市○○區○○路000巷0弄0號
                送達地：高雄市○○區○○○路0號4樓之5  
（二）丁○○○  Z000000000
          戶籍：台北市○○區○○路000巷0弄0號 
共同代理人:林瑞富律師
事務所：台北市○○區○○路000巷0弄0號
送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5 
被告:
（一）甲○○居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所
                  年籍待查
（二）乙○○居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所
                  年籍待查
（三）戊○○居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所
      年籍待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財罪」及「詐欺
取財罪」，依法自訴事：
甲、共同被告所犯法條:
一、刑法第346條:
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第
      三人之物品交付者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併
      科一千元以下罰金。
(二項)以前方法得財產上不法之利益，或使第三人得之者，亦同
      。
(三項)前二項之未遂犯罰之。
二、 刑法第339條 
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第
      三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科
      五十萬元以下罰金。
(二項)以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同
      。
(三項)前二項之未遂犯罰之。
乙、 犯罪事實經過：
一、 謹呈仲介業招牌「東森房屋」所設計印刷之（一般委託）
     「委託銷售契約書影本（證一）：
（一）第1 項上方之方形紅色印文：「富地不動產仲介經紀有限
      公司契約專用章」（下稱富地）乃本件「仲介契約」之【
      簽字蓋印受託人】。然契約文字末頁右下角印刷註明：「
      加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨
      立。客戶服務電話0000-000-000。本合約書係由加盟總部
      付印供加盟店使用」。
      準此「富地不動產經紀有限公司」係加盟店，非「東森總
      部」本身。本件不法仲介行為應由實際行為人即被告三人
      負責。至於「東森加盟總部」僅就其所設計之空白「印刷
      條款」負責。
（二）該「委託銷售契約書」（下稱委託契約）第1 頁
      第一條委託標的標示：建物標示：台北市○○區○○路
      00巷0 號1樓
      自訴人按：該「光輝路48巷8 號1 樓」，並非自訴人所
      有。該契約本屬無效。
      第二條委託銷售價格：新臺幣（下同）壹仟捌佰零拾零萬
      元整（即1800萬元），
      自訴人按：
      自訴人房地委託下列三家仲介公司出售：永慶房屋、信義
      房屋、東森房屋（新店中興加盟店），總價相同均為1880
      萬元。
      故該1800萬元錯誤，非丁○○○真意。又因第一條標的錯
      誤（誤為48巷），委託標的與價格兩者均錯誤，不合丁○
      ○○真意。自始無效該錯誤係共同被告之故意或重大過失
      所致，應由共同被告負民刑事責任。
（三）請見委託契約，契約末端: 「中華民國年月日」空白。
      自訴人按：此訂約「日期空白」，「總價錯誤」、「地址
      錯誤」，均非丁○○○真意。
      非丁○○○所應負責。綜合而論，該委託契約，不可能生
      效。且完全無效。
（四）共同被告身為房仲「專業」。依專業品質要求的論理經驗
      法則。於訂立委託契約書時，理應主動要求委託人出示委
      託銷售之「房地產權狀、登記謄本」，據以在「委託契約
      」上記載「基地與建物之面積」，所有人即共有人持份。
      如此，被告即知委託銷售之房地產，丁○○○、丙○○母
      女各持分二分之一。非媽媽丁○○○一人單獨所有。
（五）自訴人丁○○○今年79歲，小學畢業。如同一般婆婆、家
      庭主婦，不可能有法律知識。當然也不知「房仲委託契約
      」之專業知識。但觀委託書上明載「土地標示」：
      台北市○○區○○里○○段00地號(正確)
      主建物建號：華興段三小段30建號(正確)
      證明共同被告於訂約前，有調取「土地登記謄本」，否則
      丁○○○與共同被告，均不可能背誦「土地地號坐落及房
      屋建號」。所以契約上載明：「權利範圍依地政事務所土
      地登記謄本所載本約土地應有部分」字樣。
（六）故綜合證一，「委託銷售契約書」上的上開錯誤與缺失，
      均係共同被告的「故意與重大過失」所造成。民法第222
      條規定：「故意與重大過失之責任，不得預先免除」。
      共同均須負全責。既有調取「土地登記謄本」，當然不可
      能知委託銷售之房地產自訴人丙○○係「二分之一所有權
      人」。
（七）上開情形，證明共同被告不可能不知、不明白「媽媽丁○
      ○○只是二分之一共有人」，也不可能不知。女兒丙○○
      是「另外二分之一共有人」。
      明知，而不記載「共有人丙○○」，即是自始故意「假裝
      不知」之詐欺，並誣丁○○○為「唯一所有人」。以方便
      專對79歲、小學畢業生黃寶春阿婆膽小，遂行詐欺與恐嚇
      取財的計謀。
（八）請明瞭：共同被告乙○○（證二，經紀人證書），戊○○
              蓋印簽名。
              甲○○係負責人經理（證三，名片影本）。係
              本件法律關係共同體，均應連帶負責。
二、共同被告知法犯法而「詐欺、矇蔽丁○○○簽訂契約」：
（一）身為「仲介專業」已調閱過委託銷售房地產的「土地登記
      資料」，共同被告當然明知所委託銷售房地產「非媽媽丁
      ○○○單獨所有」「女兒丙○○係另二分之一共有人」。
      謹呈丙○○與丁○○○系爭房屋及土地持分所有權狀，影
      本各一張（證十五）。
（二）依「委託契約」第一條「土地標示」與「建物標示」，共
      同被告當然明知：
      該委託銷售系爭房地產所有權全部。並非只限於「丁○○
      ○的持分二分之一」。當然也明知除非「共有人丙○○」
      也正式簽訂「書面委託契約」給共同被告，否則共同被告
      的「委託契約」不可能生效。明知「無效」而誣賴為有效
      。
      係共同被告遂行「詐欺恐嚇」之手段起點。同理，除非出
      具「書面正式委託」給媽媽丁○○○，否則媽媽也無權代
      理丙○○做任何決定。媽媽「口頭所言」皆無效力。
（三）謹呈108 年5 月5 日被告戊○○LINE給陳世豐（丙○○之
      弟）訊息內容（證四）：
      「這個稱為口頭授權，可做為呈堂證供的最重要證據」。
      此係違反民法第531 條、第758 條強制規定，共同被告與
      丁○○○、陳世豐，均無丙○○【文字書面委託授權】。
      依法【無效】，如下面述。
（四）然「不動產委託買賣」係「要式行為」，必須以「文字書
      面」為之。民法第531 條明定：
      「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依
      法應以文字為之者，其處理權之授與亦應以文字為之。其
      授與代理權者，代理權之授與亦同」。
      則被告戊○○上開LINE所言「口頭授權」云云，係屬無效
      【詐欺與恐嚇】語言，甚明。
      民法第758 條明訂：「不動產物權，依法律行為而取得、
                          設定、喪失及變更者，非經登記不
                          生效力。前項行為應以書面為之」
                          。
（五）謹呈自訴人108 年5 月6 日台北火車站郵局000154號存證
      信函（證五），丙○○致共同被告聲明：「不動產買賣之
      委託，因無丙○○出具【書面文字委託】而不生效力」。
      故下列【委託】均不生效力，或無效。
      1.共同被告「未記載簽約年月日」的原始「委託銷售契書
        」（證一），不但對丙○○不生效力，且對丁○○○亦
        不生效力。蓋丁○○○未經丙○○【書面授權】。同理
        ，對共同被告亦不生【委託】之效力。丙○○之弟陳世
        豐當然亦非受託人，亦非被授權人，甚明。
      2.共同被告【未載簽約年月日】之「契約內容變更合意書
        」（證六）。無丙○○簽名或文字書面授權，所稱「變
        更總價為【新台幣1680萬元】云云，不生效力。
      3.丙○○與媽媽丁○○○，及弟弟陳世豐間一切【口頭討
        論】【家人相互間口頭不反對或同意】不論對內、對外
        ，皆不生本件「不動產買賣之【委託】或【授權】效力
        ，或拘束力」。
        家人間的內部談話與外人何干。戊○○竟大膽無恥，用
        親人母女姐弟間對話作為提告、威脅、恐嚇，詐取不義
      之財的手段，要傷害丙○○家人錢財的意圖，毫不掩飾。
（六）縱上，共同被告一方面明知、而欺矇、誤導丁○○○老人
      家，使之誤信「自己只有持分二分之一，雖無丙○○【書
      面委託】，亦有權以媽媽身分，代女兒「委託出售全部房
      地產」。另一方面，共同被告已明知「未經共有人丙○○
      有效【書面委託】」，而仍接連欺矇、誘導丁○○○，簽
      訂：證一、證六，兩契約文件。
（七）共同被告不但欺矇、誘導丁○○○成功，使之誤信而簽訂
      「兩契約文件」於先；且進一步欺矇、誘導丁○○○，使
      之相信自己【違約】，而有【賠償】共同被告之法律義務
      ，即加倍返還【訂金10萬元】，並賠償【仲介佣金服務費
      3 ％」，即新台幣50萬4000元（1680萬元x3％）。實則共
      同被告「從無給付丁○○○【訂金10萬元】」之事實。
三、共同被告「詐欺與恐嚇取財」的事實經過：
（一）因79歲媽媽丁○○○與弟弟陳世豐，均為善良老實家人。
      未能警覺本件詐欺奇技淫巧的法律手法，致與被告戊○○
      LINE對話中，「誤信自己【違約】而有【同意賠償】的語
      言」，如上所陳，弟弟陳世豐，對本件「委託銷售房地產
      」毫無權利關係。
      本身也毫無法律專業的常識與判斷力。也未曾經姐姐丙○
      ○【書面授權或委託】處理本件任何事項。其【同意賠償
      】的語言，實為共同被告法律上【詐欺】與【恐嚇的】結
      果證據。
（二）謹呈共同被告用以「詐欺恐嚇取財」之「不動產買賣斡旋
      契約書」（證七），向媽媽丁○○○及弟弟陳世豐欺誑，
      自稱【已經以1680萬元成功出賣委託銷售房地產】，而收
      取【斡旋金新台幣10萬元】云云，如證七，係第四條所定
      「斡旋金」支付。【簽署日期空白】。然究實質「斡旋金
      」的定義，乃買方所出價格，未達「賣方託售底價」，而
      賣方尚未同意者，才是「斡旋金」。當然絕對不是「買賣
      雙方正式簽訂【買賣契約】，而賣方依約收取的【訂金】
      」。
      證七，係共同被告於108 年5 月2 日提示於弟弟陳世豐面
      前，拍照而得。媽媽丁○○○根本不知道。該證七，右上
      、左下均以便條紙遮住。純係共同被告與【莫須有、不知
      名買方】所簽訂，與賣方即自訴人無涉。亦不無可能，係
      共同被告「偽造製作」，該買方根本不存在。
      用此詐欺丁○○○成功，誤認【系爭房屋已經出售1680萬
      元成交】云云。
（三）謹呈共同被告所製作「買方給付服務報酬承諾書」（證八
      ），上半頁有5 片不透明便條紙遮住，下半頁有1 片不透
      明便條紙遮住，出示給弟弟陳世豐，誑稱：【已成功出售
      系爭房屋1680萬元】，而收取「買方給付服務報酬」云云
      。當然毫無丁○○○【簽字】，而不可能對丁○○○有任
      何效力，自屬【無效】。係共同被告用以向丁○○○及陳
      世豐【詐欺、恐嚇取財】的不實虛偽文件。
（四）利用證七、證八兩文件，共同被告戊○○以LINE電訊，向
      丙○○之弟陳世豐【詐欺、恐嚇、勒索】，所謂【新臺幣
      10萬元訂金之加倍返還】，實為【斡旋金】並非【訂金】
      ，如證七，所示。蓋丁○○○、丙○○迄今未曾與任何人
      訂定「不動產買賣契約」的正式契約，也從不知買方是誰
      ，從未收受【一毛錢訂金】。何來【加倍返還定金】之問
      題。
（五）依民法第531 條、第758 條強制規定，丙○○從未出具【
      書面委託】共同被告【委託銷售房地產】。共同被告，即
      東森房屋木柵加盟店「富地不動產仲介經紀有限公司」根
      本不具有【受託人身份地位】，根本無權銷售系爭房屋，
      更無權索賠。證一「委託銷售契約書」，證六的「「契約
      內容變更合意書」」根本【無效】。媽媽丁○○○從沒有
      、也未出具，更毫無可能出具女兒【丙○○的書面授權或
      委託】，媽媽當然不具「代理人、受託人身分」。丁○○
      ○僅因不知仲介法律，自己簽名於證一與證六之契約文件
      。該兩文件就「台北市○○區○○路00巷0 號」房地產而
      言，根本是【不生效力】的【無效】的【委託契約】。
（六）依論理法則與經驗法則，證一、證六之【委託關係】既不
      生效力或無效，乃共同被告所明知，則證七、證八，均不
      可能有效。毫無爭論餘地。
（七）下列共同被告戊○○發給【無代理權、無受託人】身份地
      位的弟弟陳世豐的LINE電訊，充分顯現，證明共同被告以
      【詐欺、恐嚇】手段，勒索虛偽不實【訂金10萬元】之加
      倍返回，及【仲介服務費3 ％】（1680萬元X 3 ％=50 萬
      4 仟元）：
      1.「陳先生，很抱歉，這麼晚打擾您我實在是睡不著，這
        房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會
        寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走
        法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母
        簽字了，成交了，但不得已，也只能依總公司的規定處
        理。除非，我們解約，您們付1680的3 ％及賠給買方10
        萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思」
        （證九，108 年5 月4 日LINE)
        自訴人按:
        ⑴系爭房屋迄今未賣出，毫無【一屋二賣】情事，在【
          一般委託】非【專售】委託情形下「我方未來有權出
          賣自己的房屋」，是另一回事。
        ⑵我方迄今未收到一毛錢訂金，何來加倍返還？
        ⑶「富地不動產仲介公司」無【受託人】身分，無權利
          出售，已如前述。
        ⑷【假扣押】系爭房屋，【走法律程序】云云，即是符
          合【恐嚇取財】的構成要件
        ⑸丁○○○無【丙○○受託人、被授權人】身分，甚明
          。
      2.請見108 年5 月6 日丙○○傳給戊○○的中華電信簡訊
        （證十）：
        「你於108 年5 月4 日星期六打了多通電話到我家給我
        媽媽，向我媽媽要100000元，我媽媽說沒有錢，你要他
        去ATM 領，還說家裡怎麼會沒有100000元，你這樣欺負
        一個80歲的老人家，讓我媽媽擔心害怕，你於心何忍，
        請你不要再打電話給我媽媽要錢，否則就構成刑事威脅
        詐欺取財罪。丙○○」。
        上訴人按：實為戊○○向陳寶春索取60萬4000元遭拒絕
                  ，便要求先支付10萬元現金。此無賴言行，
                  與光天化日當街搶劫何異？
      3.戊○○於108年5月4日給陳世豐LINE電訊：
        「陳先生，您好，非常感謝您的幫忙及支持，我們內心
        充滿感謝，您辛苦了。今天上午10：24陳媽媽來電表示
        下週一下午3 ：00會帶10萬元賠償買方及1680萬元的3
        ％服務費到東森房屋木柵加盟店解約」（證十一）。
        自訴人按：
        ⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，無法律常識，
          其任何言語，皆無效力。
        ⑵如果媽媽丁○○○真的同意「帶10萬元及1680萬元的
          3 ％服務費去解約」，證明媽媽丁○○○，係因被【
          詐欺、恐嚇】所致。丙○○的父母勤儉持家，若非遭
          到【詐欺、恐嚇】心裡害怕，豈有可能甘願付出一毛
          錢？但結果並未讓共同被告如願。證明【「詐欺與恐
          嚇取財【未遂】」。
      4.戊○○108 年5 月4 日LINE給陳世豐【無代理人、無被
        授權人】身分之電訊：
        「原訂買方，賣方，代書，東森2019.5.4晚上8 ：00進
        行簽約，我們同步通知了買方，賣方及代書（我們也必
        須照著流程走) ，剛剛買方如約來了，我們依程序寫下
        買方到場證明，並且再次跟買方說明狀況，及表明下周
        一下午3 ：00屋主會賠償買方違約金10萬元及1680萬元
        的3 ％服務費，也請您提醒陳媽媽下周一下午3 ：00務
        必到東森房屋木柵店處理」（證十二）
        自訴人按：
        ⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，任何語言如不
          利我方，均係被【詐欺、恐嚇】所致
        ⑵被告自編自說自話的虛偽故事，無解於「未受丙○○
          【書面委託】」的真相，毫無受委託【出售丙○○房
          地產】的資格身份及效力。
        ⑶已再三承認【勒索】【違約金10萬元及1680萬元3 ％
          仲介服務費】等【詐欺取財恐嚇取財未遂】罪行。
      5.戊○○108 年5 月4 日晚上8 ：56，LINE訊息傳給陳世
        豐
        「聲明書：茲因透過東森房屋木柵加盟店（富地不動產
        仲介經紀有限公司）居間成交台北市○○路00巷0 號1
        樓房地。經東森房屋木柵加盟店（富地不動產仲介經紀
        有限公司）通知於民國108 年5 月4 日晚上8 點到東森
        房屋木柵加盟店（富地不動產仲介經紀有限公司）簽訂
        買賣契約書，本人依通知到場，經等待許久未見賣方赴
        約簽訂買賣契約，特此聲明本人已依東森房屋木柵加盟
        店（富地不動產仲介經紀有限公司）通知到達非本人有
        違約情事。聲明人：（貼便條紙遮蓋，不知何人）」（
        證十四）。
        自訴人按:
        ⑴同前，「富地不動產」自始「委託契約」未經丙○○
          【文字書面委任】。媽媽丁○○○亦未經丙○○【書
          面文字出具委任書或授權書】，依民法第758 條、第
          531 條自始無效。
        ⑵同前述，被告身為專業仲介，明知【丙○○共有二分
          之一】，自應由丙○○共同簽字於證一，【委託銷售
          契約書】，否則自始不生效力。
        ⑶上開大前提不存在情形下，以後共同被告一切仲介行
          為，皆屬無效。
        ⑷共同被告設計該「無效」委託契約之目的在於利用陳
          黃寶春高齡、善良、無法律知識，遂行【詐欺恐嚇取
          財】之目的。
        ⑸古今中外，依法沒有任何房地產「委託契約」可以未
          經【所有權人書面委託】而成立者。本件係前所未見
          的狀況，即是詐【欺恐嚇取財】的鐵證。
        ⑹此粗糙造、莫名其妙的「聲明書」，亦不無可能為共
          同被告為達到【詐欺恐嚇取財目的】而偽造之【假文
          件】。
      6.戊○○108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如
        下：
        「好的對妳們實在很抱歉！這房子是後來我姊夫的姪子
        看了要買我姊要賣給他、完全沒有考慮到我們已經收了
        訂金！」
        自訴人按：
        ⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，未受丙○○【
          書面委託】，不具任何「代理人身分」其對自家人所
          說語言，純粹是共同被告的法律手段【詐欺恐嚇】成
          功所致。
        ⑵所說「完全沒有考慮到我們已收了訂金」一句，鐵證
          乃證明是被共同被告【詐欺】而誤信的錯誤語言。因
          為迄今陳世豐與丁○○○，未曾見過、未曾收受【一
          毛錢訂金】，也未曾簽定任何【買賣契約】。【訂金
          】之說，實為共同被告將「莫須有」的【斡旋金】，
          詐欺為【訂金】而受其誤導所致。
        ⑶陳世豐與丁○○○，在當時也都不明白，證一，【委
          託契約】沒有【丙○○簽名】是無效的。故兩人不利
          於丙○○的語言，皆因共同被告法律上【詐欺恐嚇】
          手段所致。
          母子手足的血緣親情，都因【詐欺恐嚇】手段的恐懼
          而影響，共同被告對丙○○家庭造成的傷害，不可言
          諭。
      7.戊○○108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如
        下：
        「我媽和我無法改變她的做法近乎家庭革命！昨天我媽
        媽跟她溝通到最後也是沒辦法所以也不知道該怎麼跟妳
        們講！」：自訴人按：
        ⑴陳世豐除不懂仲介法律專業外，也不知自己沒有陳羿
          璇【書面委託授權】，不適合對系爭房屋買賣「發表
          意見」而干涉，所發表意見也【無效力】，
        ⑵實況是陳世豐完全相信證據一，「委託契約完全有效
          」，也從未見過一毛錢【斡旋金】，更不知質問被告
          ：「【訂金10萬元】為何迄今未依法交給我方（屋主
          ）簽收】。
          總而言之，陳世豐與丁○○○母子，已被共同被告的
          法律詐欺騙得團團轉、而深信不疑。失去判斷，加上
          共同被告以【假扣押】法律手段的威脅，心生恐懼，
          而有認錯的語言。
      8.戊○○108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如
        下：
        「我姊夫是律師所以我姊也打算要跟妳們打官司來解決
        ！這就是我不給她妳們公司電話的原因！而且我媽媽不
        可能讓她們這樣胡亂來！做人做事要講道理的！所以昨
        晚我媽媽就是打電話給妳看看要怎麼賠償妳們！那就照
        妳說的我們解約、付妳們1680的3 ％及賠給買方10萬元
        ！這是我媽媽用老本賠的！無奈。等一下我問我媽媽，
        看今天什麼時候（原告按：指108 年5 月4 日週六），
        可以去處理！再請妳們約買方我們當面賠償給他、也告
        訴買方這不是妳們出的問題！如此這房子妳們也賺到錢
        沒有吃虧！那麼那就這樣把事情解決了！」
        自訴人按：
        ⑴以上是陳世豐完全【無條件投降】的不利己語言。
        ⑵何以【無條件投降】？很簡單，只因不懂法律，不知
          證一，「委託契約」沒有丙○○出具【書面文字委託
          】是無效的。盲目相信共同被告的詐欺專業。也不知
          質疑【斡旋金】的真實性不知懷疑：「何以迄今未能
          簽收【10萬元訂金】」「何以迄今未簽【買賣契約】
          」「未收【訂金10萬元】」，竟須賠10萬元。
        ⑶「姐夫是律師，打算跟你們打官司」純粹是因共同被
          告威脅找【東森總部法務實行假扣押】所致。然陳黃
          寶春一生未與任何人打官司，一向極害怕打官司，所
          以即使女婿是律師，也不要打官司，甚至未即時將被
          共同被告威脅恐嚇的實情告知林瑞富律師，只想委曲
          求，全完全是共同被告【法律步步進逼威嚇】的結果
          。
        ⑷迄今為止，系爭房屋【尚未賣出】，根本無【一屋二
          賣】的情事。LINE當時，陳世豐也沒有想到。其實本
          件是【一般契約】開放委託，並非【專約】。自訴人
          委託房屋仲介公司：
          永慶、信義、東森（新店中興加盟店），委託銷售系
          爭房屋的【底價都是1880萬元】，
          且丙○○特別交代已合法簽約的三家房屋仲介公司「
          所定的出售價格1880萬元，很實在，是低於市場行情
          ，議價空間不多，請轉告其同事及客人，如想殺價
          就不用帶來看房子。」。
          陳世豐與丁○○○，不知要與三家已合法簽字委託的
          「房屋仲介遵守公平原則」，共同被告以【有買方】
          為由誘騙降價為【1680萬元】如證六，亦即再度誘騙
          丁○○○簽下【契約內容變更合意書】變更總價新台
          幣為【1680萬元正】，造成對三家丙○○與丁○○○
          有【簽字委託】的合法房屋仲介業者市場競爭的不公
          平。如證六，然又未經丙○○【書面委託授權】而不
          生效力。皆為陳世豐與丁○○○，同證一情形，不知
          不懂法律而簽「契約內容變更合意書」所致。其實如
          前述，證一、證六，皆因無【丙○○簽字委託】而無
          效。
        ⑷陳世豐雖在上開LINE中，全面無條件投降。正是共同
          被告【詐欺取財】【恐嚇取財】初步
        ⑸成功的犯罪證據。無論如何【10萬元】與3 ％（50萬
          4000元）的賠償，實為共同被告企圖不勞而獲的鉅款
          。      
        ⑹綜上，本件共同被告所誆稱：【已完成1680萬元系爭
          房屋買賣交易】云云，完全謊言、子虛烏有。完全係
          【詐欺取財】【恐嚇取財】的罪行。
        ⑺丙○○向媽媽丁○○○及弟弟陳世豐，指出「該客戶
          係丙○○、丁○○○合法委託的永慶房屋在108 年5
          月1 日告知此客戶只願【出價1500萬元】，不可能在
          2 天內，願提高【168 萬元】即以【1680萬元】加價
          承買」。
      8.丙○○與丁○○○合法授權委託的三家房屋仲介公司，
        「委託銷售系爭房屋的底價均為【1880萬元】」之公平
        。丙○○均告知
        「所定的出售價格1880萬元，很實在，是低於市場行情
        ，議價空間不多，請轉告其同事及客人，如想殺價就不
        用帶來看房子。」。
        故共同被告之該客戶，在永慶房屋碰壁後，才去詢問共
        同被告。「富地不動產仲介公司」之戊○○告訴該客戶
        「可以幫忙講價」。該客戶乃轉就共同被告，及「富地
        不動產仲介公司」而由共同被告電話找到陳世豐，在疏
        忽、不懂法律、不知徵詢丙○○出具書【面委託書】，
        且如前述，因共同被告【詐欺專業】，明知丁○○○年
        老、善良、膽怯，不懂法律知識，容易受詐欺恐嚇的特
        性，乃發生本件【詐欺及恐嚇取財未遂】事件。
      9.丙○○雙親80歲以上老人，忠厚善良的弟弟，受共同被
        告的法律【詐欺、恐嚇】全家人心惶惶雞犬不寧。黑暗
        、無良房屋仲介的惡形惡狀，在此顯現。
     10.謹呈108 年5 月7 日11：00丙○○以中華電信簡訊傳給
        共同被告（證十三），
        丙○○與先生林瑞富律師於108 年5 月7 日上午約11時
        ，赴共同被告店面，即木柵路二段115 號，要求取回【
        媽媽丁○○○簽字、無效委託契約原本，及房屋鑰匙】
        。共同被告悍然拒絕，並由員工傳話說：【要告就去告
        】。        
        當日約11：40共同被告所委託律師羅啟恆來電林瑞富，
        聲稱：
        「本件委託【與丙○○無關】，係【針對丁○○○求償
        】」云云。顯然為證一，
       【無效】的【委託契約背書】，對方【法律手段的恐嚇
        】迫在眉睫。
        故不得不提起本件自訴，敬請明察，依法判決被告應得
        罪行，以維護交易安全。
        實為感幸。      
        謹狀
        台灣台北地方法院  刑事庭  公鑑
刑事陳述及聲請調查證據㈡狀
案號：108年自字第50號
自訴人：
（一）丙○○    送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5
（二）丁○○○  戶籍：台北市○○區○○路000號2樓
                送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5 
共同代理人：林瑞富律師
                事務所：台北市○○區○○路000 巷0 弄0 號
                送達地：高雄市○○區○○○路0號4樓之5   
被告：
（一）甲○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍
              待查
（二）乙○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍
              待查
（三）戊○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍
              待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財罪」及「詐欺
取財罪」事件陳述事：
一、謹呈內政部所頒布行政命令「不動產說明書應記載及不得記
    載事項」（證十六），並陳述如下。應記載：
㈠土地及基地所有權，係【單獨】、或【持分共有】
㈡建物是否為【共有】
㈢請見自訴狀，附證十五，自訴人「土地及建物所有權狀」
                                        影本共4 張。
㈣然證一「未記載簽約日期」「委託銷售契約書」、
    證六「未記載簽約日期」之「契約內容變更合意書」，
  兩契約卻不實，僅記載：
  「媽媽丁○○○為單獨所有權人」。卻完全不記載
  「女兒丙○○為該房地產，另二分之一共有人」。
  仲介專業在該基本交易委託文件，有此重大錯誤，絕非一時疏
  忽，必導致潛在買方「誤信」賣方丁○○○為完全所有人，發
  生重大買賣糾紛的禍源。而是針對賣方小學畢業80歲，無仲介
  專業知識阿婆丁○○○一人，方便遂行「詐欺恐嚇取財」的開
  始。
㈤證一、證六，所欲出賣者，係該房地產所有權全部。
  1.則證一、證六，的委託契約，當然需共有人丁○○○與丙○
    ○母女「共有人全體簽字蓋章才能生效」，
  2.該證一、證六，卻只有丁○○○一人簽字。依法「一半的委
    託」，當然對全部房地產及丙○○完全不生「委託出售」的
    效力。
二、證一，「委託銷售契約書」，另有下列其他錯誤、缺失：
㈠建物標示門牌錯誤：即「台北市○○區○○路00巷0 號」，
  誤記載為「光輝路48巷8 號」，既非丁○○○真意，則該約對
  丁○○○一人，亦不生效力。
㈡該證一、證二，兩委託文件的「訂約日期中華民國年月日」均
  空白沒有【簽約年月日】效力當然有重大缺失，該契約的其他
  效力事項，有連帶不可分關係。
㈢證二，未載明「簽約日期」的「契約內容變更合意書」，將降
  為「1680萬元」，也只有媽媽丁○○○一人簽字，
  沒有「共有人丙○○簽字」，完全不具【合法委託】的效力。
必導致潛在買方「誤信」賣方丁○○○為完全所有人，發生重大
買賣糾紛的禍源。「富地仲介」是何居心？
三、本件「富地仲介」的證一、證二，委託文件應由該公司何人
    應負責任：甲○○經理、經紀人乙○○、承辦人戊○○，
    是否均為【合格】不動營業員及是否【合法登錄】？
茲聲請調查證據：查明甲○○、戊○○有無「不動產仲介業務員
」合格證照？及是否合法「登錄」？
四、請見自訴狀，附證七，謹呈該公司出示於陳情人丁○○○下
    列文件，家人照相轉呈：
㈠「不動產買賣斡旋契約書」影本（證七），該契約係「仲介」
  與「買方」所簽訂，本與丁○○○無關。
  其第4 條「斡旋金」支付「新臺幣壹拾萬元」。
  1.「富地仲介」既非【合法、有效受委託人】，該證十七與自
    訴人母女無關、且無效，甚明。被告用多張便條紙蓋住「斡
    旋買方」姓名，使自訴人拍照存證時，仍不知「斡旋買方」
    究竟是否真有其事。此乃被告用以「詐欺」丁○○○的「真
    假不明」的私文書，如無「斡旋買方」其人，自屬「偽造私
    文書及行使」罪行（刑法第210 條、第216 條）係另一罪責
    。
  2.「斡旋」的意義是：買方出價不及底價1680萬元，故尚須仲
    介公司「斡旋」。「斡旋金」不是訂金，甚明。
  ㈡請見「富地仲介」於證一僅與丁○○○一人簽字之無效委託
    契約) 第八條第二款：「契約成立後，除甲方（賣方）同意
    授權乙方代為收受買方支付之訂金外，否則視為不同意授權
    甲方。同意不同意，授權乙方代為收受買方支付之訂金。」
  ㈢由於79歲小學畢業的丁○○○，視力模糊，故不會看契約，
    也看不懂，在毫不知情情況下，事後家人發現該「富地仲介
    」暗渡陳倉在「同意欄內打V 」，偽造「富地仲介」「有權
    代收訂金」的效力。
  ㈣因以上「富地仲介」私自在「同意欄內打V 」，該
    「富地仲介」三位應負責之人：甲○○、乙○○、戊○○
    ，乃事後將「斡旋金」，誆稱為「訂金」云云。
  1.而「斡旋金」的定義，即證明買方出價未達約定底價。
    根本尚未成交，尚待「斡旋」。
  2.「斡旋金」不但不是已成交的證明，反而是「尚未成交」的
    證明。
  ㈤然該「富地仲介」承辦人三人從未曾將所誆稱「訂金10萬元
    」轉交丁○○○收受，依證一、契約第八條第三款：
    「乙方（富地仲介）應於收受定金後廿四小時內送達甲方（
    丁○○○）。但如因甲方（丁○○○）之事由致無法送達者
    ，不在此限。」
    自訴人按：「富地仲介」三人從未將其所誆稱之「訂金10萬
              元」送交丁○○○，當然更毫無「無法送達」情
              事。
  如送「訂金10萬元」給丁○○○，則「先已支出10萬元」豈非
  詐欺恐嚇未成功前，就付出「10萬元成本」？
  故自留子虛烏有的訂金，而謊稱「已收訂金10萬元」，而要求
  「加倍返還訂金」，及「3 ％仲介佣金」，乃其「詐欺恐嚇取
  財」的方法手段。且證一，係【未成立】【未生效】【無效】
  的【委託契約】「富地仲介」根本無權代理銷售。如「不動產
  經紀管理條例」第21條（證十七) 所明定。
㈥依證一，契約第八條第四款： 
  「前項但書情形者，乙方（富地仲介）應於二日內寄出書面通
  知表明收受定金及無法送交之事實通知甲方（丁○○○）。甲
  方同意訂金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時，作為簽約款之
  一部分。」
  自訴人按：「富地仲介」三人因無該第三款但書情事，也未曾
            依該第四款2 日內寄出「書面通知」之事情，更無
            暫由乙方保管訂金情事（其實無收訂金之事實，詳
            後述）。
因其自始未有【合法委託授權】，故上開【訂金】之欺誑故事，
自始無效，甚明。
㈦依證一，契約第八條第五款：
  「買賣雙方價金與條件一致時，甲方應於五日內至乙方指定處
  所與買方簽訂不動產買賣契約書」。 
  自訴人按：因第三款、第四款之情形未曾發生，也完全無效。
            當然不可能發生「五日內至乙方指定處所簽訂『不
            動產買賣約書』的問題」。被告亦未曾「催告五日
            內」至「乙方指定處所」與「買方」「簽訂不動產
            買賣契約」之事。
事後直到證十九，被告委託己○○律師發存證函，才「催告五日
內」與買方簽訂「不動產買賣契約」云云。自訴人以證二十，與
證二十一存證函回覆，並明訂時間、地點，請被告一方「準時赴
約並履約」詳後述。
㈧民法第531條規定：
  「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應
  以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。
  其授與代理權者，代理權之授與亦同。」
  自訴人按：由於共有人丙○○從未以「文字委託或授權」媽媽
  丁○○○，亦未以「文字委託或授權」「富地仲介」之三位承
  辦人，則證一、證二、證七均對丁○○○、亦對丙○○不生效
  力，甚明。
  民法第758 條：
  「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非
  經登記不生效力。前項行為應以書面為之。」
  故「富地仲介」三承辦人就系爭丁○○○與丙○○的房地產，
  即「台北市○○區○○路00巷0 號」因未曾有共有人丙○○的
  「文字書面委託或授權」，本件證一、證二、證七，均不可能
  生效。
㈨同理，證依一，無效委託契約，第八條第二款，
  所謂「契約成立後」當以【白紙黑字的正式契約】【已經買賣
  雙方簽字】者為限。不但尚未發生，且不可能發生。
  1.丁○○○當然不可能有任何違約、反悔不賣房地產情事。
  2.迄今該房地產，仍未賣出。更無「一屋二賣」情事。
  3.但「一般委託」情形下，所有權人有權另外自行出售「自己
    的房屋」係兩碼事。「富地仲介」無權置喙。
㈩請見自訴狀，證四，「富地仲介」三位承辦人108 年5 月5 日
  由戊○○LINE給丁○○○兒子陳世豐
  （無丙○○與丁○○○「文字書面委託授權」）電訊所稱：
  「這個稱為口頭授權，可作為呈堂證供的最重要證據」（證四
  ）。
（十一）戊○○又於108 年5 月4 日LINE（證九）給陳世豐（丙
        ○○之弟）：
  「這房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會寄
  出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走法律程序
  ，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母簽字了，成交了
  ，但不得已，也只能依總公司的規定處理，除非，我們解約，
  您們付「1680的3 ％」及賠給買方「10萬元」，但這對您們絕
  對是雙重損失，請三思」云云。
  自訴人按：
  1.此即「富地仲介」對丁○○○、丙○○家人【詐欺取財】且
    【恐嚇取財】的鐵證。
  2.蓋「假扣押」、「法律程序」云云，對無法律知識民眾是重
    大威脅。民刑事責任問題，自當依法追究，以保護家人及財
    產。
（十二）綜上，「富地仲介」單位承辦人，違反「不動產經紀業
        管理條例」（證十七）第21條：
（一項）：經紀人與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及
          銷售。
（二項）：前項廣告及銷售內容，應與事實相符…」。
  1.證一，「委託銷售契約書」未明載「共有人丙○○持分二分
    之一」「完全委託」的效力未發生、不存在。等於徹底完全
    「無效」。
  2.未經丙○○「書面文字委託」。
  3.房屋地址：「光輝路48巷8號」與實況不符合。
  4.更無權誆稱「已經以1680萬元成交」。
  （誑稱之「買方」係子虛烏有、根本不存在。詳後述。）
  5.委託契約不完全、無效，便進行「銷售」行為。當然違反上
    開條例第21條規定，應處新臺幣30萬元以上60萬元以下罰鍰
    。
  6.其違反第22條第1 項第5 款「不動產說明書」（證一，附表
    一) 應記載事項：亦未載明「共有人丙○○持分二分之一」
    ，未經「共有人合法共同委託」，即行廣告銷售。埋下未來
    買賣糾紛的禍源，富地仲介居心叵測。
  7.該「委託契約」未生效前，在無效期間的不法銷售，符合該
    條例第3 款行政罰鍰構成要件。也符合第31條第1 項第1 款
    的申誡要件，係另一問題。
  8.「富地仲介」違反法定「審閱期」規定，故意誘導79歲老太
    婆小學畢業的丁○○○，在證一「委託銷售契約書」（契約
    審閱期間至少三日），寫下「本人已了解此契約無須再審閱
    」。
    係「詐欺」消費大眾的手法。
   (1)實則丁○○○絕無可能了解【審閱期】的法律意義。
   (2)上開文字，純粹是「富地仲介」詐欺丁○○○的自始邪惡
      設計。要規避【審閱期】的法律規定。作為方便「詐欺」
      與「恐嚇取財」的伏筆。
   (3)也剝奪丁○○○「契約審閱期間至少為三日」的權利。
      請見消費者保護法第十一條之一全文。
（十三）上開委託契約「共有人丙○○持分二分之一」，係
        「定型化契約應記載事項」而未記載事情，
  1.此情形，形成「無受委託銷售權利」而「出售共有人不動產
    」，與強盜、偷盜行為無異。係冒名、盜賣共有人不動產之
    重大罪行。
  2.符合消費者保護法第33條、第36條、第37條、第57條、第58
    條、第59條、第60條、第61條規定。
五、謹呈被告委託己○○律師約於108 年5 月15日所發「台北古
亭郵局存證函000530號」致丙○○及林瑞富律師（證十八）聲稱
：
㈠系爭不動產委託仲介銷售「丁○○○（丙○○媽媽），「涉及
  表現代理」主張丙○○共有人「應與上開契約之效力無涉」云
  云。
  自訴人按：此明知丙○○為「二分之共有人」前提下，仍堅持
            針對79歲老人丁○○○，完全違反房屋仲介銷售的
            良知與論理經驗法則，居心何在？
㈡「請林瑞富律師（丙○○配偶）及丙○○催請丁○○○女士（
  丙○○媽媽）儘速與本公司協商後續處理事宜，切勿避不見面
  」云云。
  自訴人按：此明知丙○○為「二分之共有人」前提下，仍堅持
            針對79歲老人丁○○○，完全違反房屋仲介銷售的
            良知論理經驗法則，居心何在？被告只想「買賣陳
            黃寶春的二分之一持分」，不想「買賣丙○○的二
            分之一持分」？
  1.被告委請律師寫存證信函要二分之一共有人丙○○「催促」
    另二分之一共有人丁○○○出售系爭房地，而不是促請丙○
    ○同時出面處理出售系爭房地相關事宜。
  2.被告此違背常情、事理、法理的詭異設計，無非看準老人丁
    ○○○善良無知好欺負，豈是正當仲介房屋應有的行為。
  3.被告若誠意仲介房屋買賣，豈該「不須」共有人丙○○共同
    處理系爭房屋之銷售事宜？其委請律師以存證信函，撇清、
    排除、否認丙○○為系爭房屋二分之一所有權人的權利與事
    實，即是「非善意」所在。「詐欺」與「恐嚇取財」的動機
    目的溢於言表
  3.上開證十八的存證信函要求丙○○「催請」媽媽丁○○○
    「儘速與本公司協商後續處理事宜」云云，無異明示丙○○
    ：「你的房屋二分之一，與丁○○○二分之一持分的買賣，
    沒有關係，不用你丙○○同意，富地仲介就可全權處理」，
    全世界還有比此更離譜、囂張、無法無天，吃定民眾的惡行
    仲介嗎？
  5.被告委請律師出具存證信函，強調再強調只針對丁○○○一
    人，顯然不是為了順利完成房屋買賣交易，而是加強「威嚇
    」，加深丁○○○及的恐懼與擔憂，而達「詐欺恐嚇取財」
    的目的。
六、謹呈被告委託己○○律師約於108 年5 月15日所發「台北古
    亭郵局存證函000531號」（證十九），「催告」丁○○○
    「於函到五日內與買方簽訂不動產買賣契約書，逾期本公司
    將以違約處理」云云。
    自訴人按：此明知丙○○為「二分之共有人」前提下，仍堅
              持針對79歲老人丁○○○，完全違反房屋仲介銷
              售的良知論理經驗法則，居心何在？
    1.丙○○與丁○○○早已委託信義房屋、永慶房屋、東森房
      屋中興微風分公司三家仲介，目的是要出售系爭房地。
    2.「富地仲介」如果真的找到買主願意用「1680萬元」買系
      爭房地，則只要依契約規定，將「10萬元訂金」於24小時
      內送給屋主，而屋主「簽收」便可順利進行房屋銷售的必
      要程序。
    3.距離之前108年5月4日以「聲明書」誣賴丁○○○「違約」
      ，且訛詐共「60萬4000元違約金」已逾11天後，才於108
      年5月15日存證信函，「催告五日內簽約」。
    4.反證：證十一、證十二「富地公司」誆稱「丁○○○違約
      」，要求「10萬元訂金賠償」與「3 ％仲介佣金賠償」云
      云，完全是自我矛盾、自我打臉，也反證：在證十九，存
      證函「催告前」，自訴人丁○○○毫無可能「違約」。被
      告所要求賠償，包括「訂金10萬元」及「佣金3％ ，50萬
      4000元」皆屬「詐欺恐嚇取財」之證據。
    5.被告「再次陰謀設計丁○○○違約」，以詐欺非法「違約
      賠償」的企圖明顯。
七、謹呈自訴人108 年5 月16日所發「文山景美郵局存證函第00
    0220號」（證二十）回覆被告上開證十九，存證函：
㈠表明自訴人丁○○○，係台北市○○區○○路00巷0 號1 樓」
  房地共有人，持分二分之一。被告早已知悉。
  請見自訴狀，證五，存證函。
  「仲介委託」之效力，限於該二分之一部分。
㈡表明被告所稱「覓得買方願意與1680萬元買受前開房地」云云
  ，當然也以丁○○○「二分之一持分房地產為限」。
㈢丁○○○「同意將該持分二分之一房地產，以新臺幣1680萬元
  」與買方訂立正式「買賣契約」「全權委託林瑞富律師（丁○
  ○○女婿）」洽談。
㈣被告給「富地不動產仲介經紀有限公司」（下稱富地仲介）」
  如不能「交付訂金10萬元」並「簽訂該二分之一持分價格1680
  萬元之房地買賣契約」，將追究民事賠償及刑事「背信」罪責
  。
㈤另系爭房地持分二分之一共有人丙○○，從未曾以
  「文字書面委託」任何人與「富地仲介」簽委託契約。
  「富地仲介」就丙○○共有部分即系爭房地二分之一持分，毫
  無「銷售代理權」。
㈥引據民法第531條及第758條，再闡明：
  「非經文字書面委託」任何人對丙○○共有部分即系爭房地持
  分二分之一，無「代理銷售」之權利。
㈦應允被告委託羅齊恒律師之催告，「於五日內就丁○○○名下
  二分之一共有權簽訂買賣契約書，逾期「依法以違約」處理，
  並追究民刑事責任」。
八、謹呈自訴人108 年5 月17日所發「高雄地方法院郵局存證函
    第001615號」（證二十一) 回覆上開證十八、證十九，己○
    ○律師存證函，下列各點：
㈠第531 號函係貴方自我糾正或補正，而要求丁○○○依委託銷
  售契約第八條第5 項「於5 日內至乙方指定處所與買方簽訂不
  動產契約書」云云。
  乃自承「在前貴方（富地）欠缺、而未履行為此催告義務」。
㈡其實貴方迄今亦未履行契約第八條第三項義務：
  「乙方應於收受訂金後24小時內送達甲方」，是更前、更重大
  的前提要件。「交付丁○○○該訂金」未履行前，兩大前提均
  欠缺，本無權催告丁○○○「簽訂不動產買賣契約書」。
㈢該第531 號存證函，乃自承「之前丁○○○毫無違約、不簽約
  情事」；且自承貴方無「加倍返還定金」、亦無「賠償3 ％、
  仲介佣金」之請求權。則貴方LINE來電要求「加倍返還訂金」
  與「3 ％仲介佣金」（請見自訴狀，證九）之賠償云云，係「
  詐欺與恐嚇取財」罪行，甚明。
㈣丁○○○108 年5 月16日所發「文山景美郵局第000220號存證
  函」（證二十），係「書面委任全權委託林瑞富律師洽談系爭
  不動產買賣契約簽訂一切事宜」。請依該存證信函辦理。
㈤台端所自定五日期限內，貴方如不能履行該「不動產買賣契約
  之簽訂義務」，丁○○○即具備民法第256 條「解除權」行使
  要件而「解除本件委託銷售契約」。並保留損害賠償請求權。
㈥我方108 年5 月6 日所發台北火車站郵局第000154號存證函，
  已依民法第531 條、第758 條強制規定聲明：
  系爭委託銷售契約「本人丙○○未曾簽字依法無效」。
  「口頭授權」純屬子虛烏有，依法本屬無效。
㈦貴方明知丙○○係台北市○○區○○路00巷0 號1 樓房地二分
  之一共有人，且明知丙○○未曾「文字或書面」授權給媽媽丁
  ○○○及弟弟陳世豐，兩人均無權「代理丙○○」為任何「意
  思表示」。其在家人內部之一切不利於己的口頭討論意見，均
  屬無效。且係貴方「詐欺與恐嚇」所發生之現象與結果，甚明
  。依民法第531 條、第758 條自始無效。民法第169 條「表見
  代理」之但書：
  「但第三人（貴方）明知其無代理權，或可得而知者，不在此
  限」，即排除「表見代理」甚明。
㈧丙○○在108 年5 月20日下午3 點後，親赴「富地仲介」地址
  前，與甲○○、戊○○「未曾見過面」，毫無可能發生民法第
  169 條前段「表見代理」情事。
㈨貴方已明知丙○○為「系爭房屋二分之一共有人」，上開第53
  0 號存證函，卻不要求丙○○二分之一共有權人「簽字」，以
  補足丁○○○二分之一委託契約「簽字」之欠缺。顯然明知而
  無意購買「丙○○名下」二分之一系爭房屋共有權。只願就「
  丁○○○二分之一系爭房屋共有權」簽約，無訛。
  請依我方108 年5 月16日文山景美郵局000220號存證函，
  洽林瑞富律師（有丁○○○書面委任狀）辦理。
㈩我方暫定108 年5 月20日週一下午二時正，在台北市○○區○
  ○路000 號2 樓「星巴克咖啡店」，洽談簽約及交付訂金事宜
  。如貴方要求更改時間地點，請於24小時內email 或LINE或手
  機惠覆。逾期不覆，視為拒絕。當依法「解約」，請知照為荷
  ！
（十一）本件丁○○○已正式「書面授權林瑞富律師全權處理」
        ，請富地仲介有相關人員，切勿再以任何方式，騷擾及
        恐嚇丙○○的家人，否則立刻報警處理。
九、然共同被告自食其言「不履行『五日內』簽約」的「催告」
  。於自訴人證二十一存證函，所邀約於108 年5 月20日（五日
  催告期末日）下午2 時正，無任何正當理由而爽約不到場簽約
  地點，既未交付「10萬元訂金」，也未有「買方」出面簽訂「
  不動產買賣契約」。自訴人等到當天下午2 時30分，全體不灰
  心，再於當天下午約3 時後，去被告「富地仲介」公司地址：
  台北市○○區○○路○段000 號，我方努力要實現完成「不動
  產買賣手續」包括「授受訂金10萬元」及「簽約」，其經過詳
  如自訴人108 年5 月22日所發「高雄德智郵局存證函000115號
  」（證二十二）其內容如下:
㈠依貴方己○○律師，108 年5 月15日所發「古亭郵局第000530
  號及第000531號」兩存證信函，
催告於「5 日內」出面訂立「房地買賣契約」一事，我方以108 
年5 月17日「高雄地方法院郵局第001615號存證函」應允，並通
知貴方於108 年5 月20日週一下午2 時正，即「5 日期限之末日
」，在台北市○○區○○路000 號星巴克咖啡店，與貴方及所稱
「買方」當面交付訂金10萬元，及洽談簽訂買賣「台北市○○區
○○路00巷0 號1樓」房地契約事宜。
㈡當天我方準時赴約，在星巴克景美店等到下午2 時30分，貴方
  「爽約」無正當理由未到場。未見任何「買方」人物。
㈢我方於當天下午3 時後，再赴貴公司「台北市○○區○○路○
  段000 號」地址。亦未見任何「買方」人物。甲○○自承負責
  人身分，並明知我方係依其「催告」，來收取訂金並洽簽上開
  房地買賣契約，
  卻毫無簽訂「房屋買賣契約」，及「交付訂金10萬元」之表示
  。
㈣我方現場拍照存證，以證明我方已依「催告」準時到場「履約
  」。而貴方自食其言，無法履約，也無「買方」到場。
㈤以上經過情形，百分之百證明：貴方所聲稱「台北市○○區○
  ○路00巷0 號1 樓房地產」已「以新臺幣1680萬元洽得買主成
  交」，並「已收受訂金新臺幣（下同）10萬元」云云，完全子
  虛烏有，「詐欺謊言」已不攻自破。
㈥以上經過情形，林瑞富律師已於108 年5 月20日下午約4 時在
  台北市文山區一分局木柵派出所，做成筆錄，報備在案。
  茲聲請貴院向該木柵派出所調取該「筆錄」自明。
㈦茲依民法第256 條、第226 條、第258 條及有關規定，
  以本存證信函通知：即日起（108 年5 月21日）「解除契約」
  。並依民法第92條第1 項「詐欺」事由，撤銷「委託仲介」之
  意思表示。貴我間無年月日「東森房屋委託銷售契約」（一般
  委任AAD5 4322 ）及無年月日「東森房屋契約內容變更合意書
  EAE06580」，均因「解約」且「撤銷意思表示」而自始無效。
㈧民法第260 條規定「解除權之行使，不妨害損害賠償之請求」
  。民刑事責任當另行追究。請知照。
十、茲聲請: 向「台北市文山二分局木柵派出所」調取108 年5
    月20日約下午4 時，由林瑞富律師陪同丁○○○與丙○○之
    「備案筆錄」。
說明：上開被告「無買方」「無成交」「無訂金」情事，而「詐
      欺」為煞有其事，「爽約」「詐欺」之經過，林瑞富律師
      陪同丁○○○與丙○○，於108 年5 月20日約下午4 時在
      「台北市文山二分局木柵派出」所完成「筆錄備案」手續
      。
十一、茲聲請：向不動產仲介主管機關「台北市地政局」，調查
      ：甲○○、戊○○是否有合格之「不動產經紀營業人員」
      資格？及是否有「合法登錄」？
十二、綜上，本件共同被告「詐欺取財」、「恐嚇取財」犯行、
      罪證明確，敬請依法判處被告應得罪行，以保護欠缺法律
      專業知識的消費大眾、委託人、消費者。由於共同被告係
      「仲介不動產銷售專業」，與自訴人有「委任關係」。其
      「詐欺」及「恐嚇」行為另，外構成「背信」罪（刑法第
      342 條），玆依法追加自訴，敬請依法為「有罪」之判決
      ，以符法治。
        謹狀
      台灣台北地方法院  刑事庭  公鑑
刑事追加被告及罪名㈢狀
案號:108年自字第50號                            
自訴人:
㈠丙○○      送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5 
㈡丁○○○    戶籍：台北市○○區○○路000 號2 樓        
              送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5 
共同代理人: 林瑞富律師
                事務所：台北市○○區○○路000 巷0 弄0 號
                送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5 
被告:
㈠甲○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查
㈡乙○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查
㈢戊○○  台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查
追加被告:
㈣己○○（律師）台北市○○區○○○路○段0 號8 樓身分證住
  所年籍待查
  為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財
  罪」及「詐欺取財罪」事件陳述事：
  ㄧ、追加被告己○○
  二、己○○所犯法條：
      刑法第339 條：（一項）意圖為自己或第三人不法之所有
      ，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有
      期徒刑、拘役、或科或併科一千元以下罰金。
      （二項）以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得知
      者，亦同。
      （三項）前二項之未遂罪罰之。
      刑法第346 條：意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇
      使人將本人或第三人之物交付者，處六月以上五年以下有
      期徒刑，得併科一千元以下罰金。
      （二項）以前項方法得財產上之不法之利益，或使第三人
      得之者，亦同。
      （三項）前二項之未遂犯罰之。
  三、己○○之犯罪事實:
      ㈠己○○係本件被告甲○○、乙○○、戊○○所經營「富
        地不動產仲介經紀有限公司」（下稱富地仲介）「東森
        加盟木柵店」，所委託之羅律師，明知本件自訴狀所提
        出被告犯罪事實及證據為真實，然出於與三位被告「共
        同詐欺取財「」共同恐嚇取財」之故意及動機目的，提
        供虛偽不實法律支持之「律師存證信函」，共同遂行「
        詐欺取財」「恐嚇取財」之犯罪行為。
      ㈡己○○律師108 年5 月15日所發台北古亭郵局存證信函
        第000530號（證十八），致本件仲介房地產，台北市○
        ○區○○路00巷0 號1 樓之二分之一共有人丙○○「催
        請」媽媽丁○○○女士「盡速與本公司協商後續處理事
        宜」云云，
        當然係經由「富地仲介」之委託，已明知丁○○○、丙
        ○○母女為二分之一系爭房地共有人，當然也明知「富
        地仲介」與丁○○○所簽訂（證一）「委託銷售契約」
        只有丁○○○一人簽字，而丁○○○只是系爭房地二分
        之一共有人，故欲「委託銷售契約」完全而生效，非經
        共有人丙○○簽字不可。否則該「一半的委託契約」就
        該房地全部，也對共有人丙○○不生效力。該「富地仲
        介」尚未有「完整受託的代理權」。
      ㈢己○○身為律師當然不得委稱: 不知、不懂
        民法第531 條規定：「為委託事務之處理，須為法律行
                  為，而該法律行為，依法應以文字為之者，
                  其處理權之授與亦應以文字為之。其授與代
                  理權者，代理權之授與亦相同」。
        當然係排除民法第169 條「表見代理」之適用。
      ㈣己○○當然也不得委稱不知、不懂民法第758 條規定：
        「（一項）不動產物權依法律行為而取得，設定、喪失
        及變更者，非經登記不生效力。（二項）前項行為應以
        書面為之」。
        上開法條當然排除民法第169 條「表見代理」之適用。
      ㈤己○○身為「富地仲介」的委託律師，當人不得推託不
        知、不懂「富地仲介」本件委託仲介之不動產的真相，
        即丁○○○媽媽僅係二分之一共有人，另外二分之一共
        有人丙○○女兒，未曾「書面委託或授權」丁○○○亦
        未曾「書面委託或授權」給「富地仲介」。依上開民法
        第758條、第531條「富地仲介」根本無權代理銷售丙○
        ○名下二分之一共有權，連帶也無權「仲介銷售該房地
        產所有權全部」。按社會論理經驗法則，也不可能為「
        委託銷售二分之一」之事。
      ㈥何況上開事實真相，自訴人早以108 年5 月6 日台北火
        車站郵局第100154號存證函告知「富地仲介」請見自訴
        狀，證五。
      ㈦何況上開事實真相，自訴人早於108 年5 月16日台北文
        山景美郵局存證信函00220 號存證函告知「富地仲介」
        請見刑事陳述及聲請調查證據（二）狀，證二十。
      ㈧何況上開事實真相自訴人早已「高雄地方法院郵局存證
        信函第001615號」通知被告己○○及共同被告甲○○、
        戊○○、即「富地仲介」，請見刑事陳述及聲請調查證
        據（二）狀，證二十一，
        該存證函明示: 「丁○○○僅系爭房屋一半共有權」外
        ，並表明「林瑞富律師有完全代理權」可接受訂金、並
        正式簽約。亦能帶同丙○○共同簽約，補正原委託契約
        之不足，但證十八，羅律師存證函毫無此善意，而堅持
        只要與丁○○○訂立系爭房地產「買賣契約」何故？真
        的要用1680萬元，只買一半系爭房地所有權？如要買全
        部完整產權，可以不要求丙○○一起收受訂金並簽約？
        「詐欺與恐嚇取財」之惡意在此顯現。
      ㈨何況上開事實真相，自訴人又以108 年5 月22日所發高
        雄德智郵局存證信函000115號，闡釋甚詳。
        1.請見自訴人證二十二，係保存自訴人已依被告己○○
          律師「催告」於「五日期限內」約定時間、地點收受
          訂金並簽約，然全體被告「爽約」而毫無正當理由。
        2.茲再呈自訴人於108 年5 月20日準時現場附約而被告
          「爽約」之現場照片8 張證二十三。
  四、以上共同被告毫無預告而「爽約」且毫無正當理由，又迄
      今
      「未交付訂金10萬元於自訴人丁○○○」亦無任何「買主
      」出現同意簽約，不論要簽「一半房地」或簽「全部房地
      」的正式契約，林瑞富律師皆有丁○○○，丙○○母女的
      完整、完全合法「書面授權」可「全權代理」收受訂金並
      簽約。
      1.顯係108 年5 月20日「爽約」「無買主」「無訂金」、
        「無約」可簽訂正式「買賣契約」的是共同被告。系爭
        不動產迄今仍未出售。自訴人當然仍願意出售。不可能
        「違約」不收訂金，不簽「買賣契約」。
      3.依自訴人，刑事陳述及聲請調查證據（二）狀，證二十
        二，108 年5 月22日所發「高雄德智郵局存證函第0001
        15號」，自訴人已依民法第92條「詐欺」事由「撤銷委
        託仲介」之意思表示。又依民法第256 條第226 條、第
        258 條「解除契約」在案。
      4.以上經過，林瑞富律師已於108 年5 月20日下午四時許
        在台北市文山一分局木柵派出所備案詳實，已聲請鈞院
        調取為證據。
  五、不意，被告己○○竟以108 年5 月24日古亭郵局存證信函
      000564號（證二十四）與共同被告沆瀣一氣，再為本件「
      詐欺取財」「恐嚇取財」之罪行。
      1.該存證信函主旨：「請台端依約出面與買方簽訂不動產
        買賣契約」云云，等於表示係「再度催告簽約」，等於
        承認自訴人「毫無可能發生不收訂金，不簽約情事」。
        然被告仍侵佔不交付「訂金 10 萬元」「爽約」「拒絕
        不簽約」，（ 108 年 5 月 20 日下午 2 時約在星巴
        克景美店），已如敘述。
      2.共同被告係仲介法律專業，從不動產登記簿，自始明知
        丙○○為另外二分之一共有人，明知林瑞富律師有自訴
        人丁○○○、丙○○母女百分之百合法授權，可以出面
        簽約，卻睜眼說瞎話堅持要與「黃寶春一人簽該房地產
        全部契約」。不與林瑞富律師簽約。也不交付訂金。被
        告已100 ％自承其「毫無買家」「毫無1680萬元成交」
        之事，也毫無收取「訂金10萬元」之事。否則「侵占訂
        金10萬元」，而自承「侵占罪」，無從逃於天地。
      3.竟於該函說明二:
        「請丁○○○於七日內加倍返還訂金10萬元，並給付本
        公司服務報酬50萬4 仟元」云云。
        與該函主旨: 「催告簽約」對照，顯係自我打臉、自我
        矛盾的窘境。故自訴人不得已追加己○○為被告。
  六、請見
      1.刑事陳述及聲請調查證據(二)狀，第15頁第6行，
      2.刑事陳述及聲請調查證據(二)狀，第21頁第十二段，
        「本件共同被告「詐欺取財」、「恐嚇取財」犯行、罪
        證明確，敬請依法判處被告應得罪行，以保護欠缺法律
        專業知識的消費大眾、委託人、消費者。由於共同被告
        係「仲介不動產銷售專業」，與自訴人有「委任關係」
        。其「詐欺」及「恐嚇」行為另，外構成「背信」罪（
        刑法第342 條），玆依法追加自訴，敬請依法為「有罪
        」之判決，以符法治。」
      3.共同被告甲○○、乙○○、戊○○又構成刑法第342 條
        「背信罪」；又請見同上狀第4 頁（一）「斡旋金10萬
        元」（自訴狀，證七「不動產買賣斡旋契約書JAB00233
        」與證八「買方給付服務報酬承諾書JAV00233」，因10
        8 年5 月20日共同被告無預告，無任何正當理由爽約，
        根本「無買方」其人，根本「無買方同意以1680萬元買
        受系爭房地產」之事。根本「無訂金10萬元」之事。這
        一切子虛烏有、編造「詐欺恐嚇」故事的真相，證明上
        開
        證七，共同被告所製作「未記載簽約日期」之「不動產
              買賣斡旋契約書」有3 張便條遮貼；
        證八，共同被告所製作「未載簽約日期」之「買方給付
              服務報酬承諾書」有6 張便條遮貼，係共同被告
        以「偽造私文書及行使為手段」而遂行「詐欺取財」與
        「恐嚇取財」之犯行。雖目前尚屬未遂，但所造成自訴
        人全家的不安與驚恐，已達雞犬不寧之精神上重大損害
        。不得不依法自訴。敬請依法調查以明真相，並依法科
        處被告應得之罪行，以維護房地產仲介的法律秩序，及
        消費大眾交易安全。實為公便。謹狀
        台灣台北地方法院  刑事庭  公鑑