九十二年度上易字第二八九一號｜刑事：詐欺｜裁判日期：93 年 12 月 09 日

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第二八九一號上　訴　人　臺灣板橋地方法院檢察署檢察官被　　　告　甲○○ Ｂ○○ 共　　　同選任辯護人　紀鎮南律師右上訴人因被告等詐欺案件，不服臺灣板橋地方法院九十一年度易更字第二號，中華民國九十二年八月二十九日第一審判決（起訴案號：臺灣板橋地方法院檢察署八十七年度偵字第一六二一九號、第一七七五八號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。理由一、公訴意旨略謂：被告甲○○係中國力霸股份有限公司（下稱力霸公司）之工程總部副總經理，被告Ｂ○○則係力霸公司之首席協理，負責該公司於民國八十年間所推出坐落台北縣中和市○○段尖山腳小段第二八一二一、三０一一、三０一二、三０一三、三０一五及三０一七等地號土地名為「力霸山河大廈」之預售房屋案。其二人為順利銷售房屋，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，並基於概括之犯意，在前開建築案之銷售廣告中佯稱：「嫉妒從門開始：：：：力霸山河的堂皇門廳比較於凱悅大飯店亦毫不遜色，在每一次進出的同時，你可以暗自竊喜，為什麼你的家，是別人眼中的砂：：：門廳挑高十二點八米、寬二十七米」，以表彰該房屋之不凡氣質；復將廣告中室內平面圖傢俱配置之尺寸比例刻意縮小，以混淆客戶對於實際房屋坪數之判斷；又於該推案之「丁棟部份」，將原同樓面之四戶設計，逕自變更為五戶；又就該建築案之「Β五樓層」部份，於八十年八月間建築案推出時並未有「交叉樑」之設計，且明知「交叉樑」之設計將導致房屋使用高度遠低於正常使用需要，嚴重影響客戶之承買意願，竟隱匿上情未告知承購客戶，致被害人Ｔ○○、Ｓ○○、地○○、Ｑ○○、宙○○、酉○○、申○○、午○、戌○○、Ｊ○○（以上十人於八十七年二月二十五日告訴），黃 ○○、癸○○、子○○、玄○○、己○○、Ｄ○○、Ｌ○○、Ｍ○○、丑○○、Ｎ○○、Ｅ○○（起訴書誤載為廖巧鳳）、Ｃ○○、Ｒ○○、Ｏ○○、Ｐ○○、戊○○、亥○○、寅○○、未○○○、乙○○、Ｈ○○○（以上二十一人於八十七年三月十三日告訴），Ｉ○○、Ａ○○、宇○○（以上三人於八十七年五月四日告訴），壬○○、庚○○、辛○○、卯○○、Ｆ○○（以上五人於八十七年三月二十四日告訴）、辰○（於八十七年八月十五日告訴）、Ｋ○○、Ｇ○○、巳 ○○、天○○（以上四人於八十七年六月二十六日告訴）等四十四人因此陷於錯誤，而購入前開房屋。迨房屋完工時，上開被害人始發現該大樓門廳可供住戶使用部份僅有十七點五公尺，其餘部分則提供其他賣場使用，並非住戶可得使用，與原先廣告標榜之堂皇形象顯不相符；而以市購之傢俱，亦無法如同廣告圖般放入房間之中；其中丁棟住戶，更因每層樓面增加一戶，嚴重影響電梯及設備使用之分擔性，及住戶複雜度考量之承買意願；而Β五樓房屋每戶亦均因屋內二個房間有交叉樑設計，使房間高度僅剩二百十八公分，造成房屋價值嚴重低落，均足以生損害於被害人Ｔ○○等人，因認被告甲○○、Ｂ○○二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。二、公訴人認被告甲○○、Ｂ○○二人涉犯右揭詐欺犯行，無非以被害人Ｔ○○等人之指訴，並認：㈠「房屋廣告」雖僅係吸引消費者前往承購之物，且係房屋仲介公司受被告甲○○ 、Ｂ○○委託所製作，放置在銷售現場供人取閱，固屬契約之引誘。然房屋於預售階段，除前開平面廣告圖及樣品屋外，並無其他可供客戶參考之資料，則房屋廣告對於客戶之影響自不可言喻。本件房屋銷售廣告內所標榜、強調之「被仰望的天空」字體係八ｘ五公分，且標寫在明顯位置，但下方所註「本資料僅供參考」字體，僅０．三ｘ０．三公分，且標寫在下方不明顯處，二者相距甚多。是本案被害人等人既係受該廣告之引誘，進而與力霸公司訂立房、地買賣契約，則該廣告內容若有不實，負責廣告製作之被告二人，均應負詐欺罪責。㈡前開房屋廣告之內部平面圖「傢俱配置建議圖」中，其傢俱之體積均較正常尺寸為小，如將前開床鋪依比例尺放大，僅有一百六十公分長，顯係為混淆承買人意願之不實詐欺行為。㈢又一般人對於房屋之承買意願，與同棟大樓使用人數多寡息息相關，住戶越多，不僅出入愈複雜，更可能減低對於使用相關設施之便利性。而本案丁棟每一樓面由原設計之四戶增加為五戶，則每一棟大樓即增加三十餘戶，對於相關設施使用影響至鉅。而被告二人在被害人陸續繳款之過程中，並未就此重大事項告知，以取得被害人之同意，或儘早更換他棟建築，自屬詐欺之犯行。㈣另Β五樓房屋內，在訂約時並無「交叉樑」之設計，則被害人購屋時之認知係樓高三百二十公分高度，且一般國民住宅之高度依規定亦不得小於二公尺五十公分，此種伸手可即屋頂之高度，將嚴重影響房屋使用，而足以左右承買意願，並非單純之瑕疵可擬。果被告二人確係為房屋安全需要考量，亦應先期告知各承買人，而非逕自變更設計，並對被害人隱匿此項事由，故被告二人對此亦有詐欺行為。㈤又於前開房屋廣告中，對於門廳標榜以「嫉妒從門開始」，並稱「門廳挑高十二點八米，寬二十七米，比諸於凱悅大飯店亦不遜色」等語，惟前開門廳經履勘現場結果，已一切為二，一半供作賣場，一半作為住戶進出使用，其中供住戶進出之部分，僅有十七點五公尺與廣告不合。且門廳之挑高壯闊與否，將嚴重影響高樓住宅整體質感，況本件廣告中，對於門廳之強調，已佔據其廣告篇幅中「四大主題」之一，且放置在右上角一般閱讀之優先順序，面積亦佔十八ｘ十六公分，與左下角「本資料僅供參考」字樣二．七ｘ０．三公分相距甚遠，加以精確尺寸之標示，且該等門廳設計，亦屬得以人工興建者，並非如同一般房屋廣告以電腦合成美化過之四周建物、山水及行人之情形，只要客戶抵達工地，察看四周即可辯其真偽不同。是各被害人因信賴被告二人所特別標榜之廣告進而為締約，然被告二人並無特殊情形，竟逕自變更該等設計，嚴重影響被害人之承買意願，實難謂被告二人無詐欺犯意存在，為其主要論據。三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項，分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院四十年台上字第八六號、三十年上字第八一六號著有判例可稽。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用之方法不能認為詐術亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院亦著有四十六年台上字第二六０號判例可考。四、訊據被告甲○○、Ｂ○○二人固坦承於右揭時地，分別擔任力霸公司之工程總部副總經理、首席協理，於八十年八月間，負責在台北縣中和市○○段尖山腳小段第二八一二一、三０一一、三０一二、三０一三、三０一五及三０一七等地號土地推出名為「力霸山河大廈」之預售房屋案。而前開建築案之銷售廣告中載有：「嫉妒從門開始：：：：力霸山河的堂皇門廳比較於凱悅大飯店亦毫不遜色，在每一次進出的同時，你可以暗自竊喜，為什麼你的家，是別人眼中的砂：：：，門廳挑高十二點八米、寬二十七米，以表彰該房屋之不凡氣質」等語；又於推案丁棟部份，將原同樓面之四戶設計，變更為五戶之設計；且Β五樓層部份，於興建中增加「交叉樑」之設計等事實不諱，但堅決否認有何詐欺取財之犯行，均辯稱：本件房屋係委託力霸房屋股份有限公司（下稱力霸房屋）銷售，銷售廣告屬事務性之事項，非其二人所決定，僅要求力霸房屋人員在銷售海報圖說之左下角或右下角均應註明「本資料僅供參考」字樣，對各銷售人員如何進行銷售，並未涉入，亦不知情；且本件建築推案係在八十年八月間，而「消費者保護法」係在八十三年一月十一日公布施行，「公平交易法」則係在八十年二月四日公布，於八十一年始開始實施，並不適用於本案，故本案廣告內容並非房地買賣契約之一部分；而圖說傢俱配置僅供參考，各承購戶之需求各不相同，不能因個人認知不同即稱受騙；而丁棟在銷售之初即採四戶、五戶之彈性規劃，各項圖說均放置在現場，承購客戶均知悉上情，而樓面之戶數增加，亦未影響各承購戶對於房屋公，其等完全依照審查結果就安全部分加強施作，係依政府規定辦理，有關「交叉樑」之施作係在本案興建過程中所生事由，非在訂約時發生，且原契約亦未約定此項變更應告知承買客戶。其施作後，天花板之淨高仍符合建築技術規則，而非公訴人所指之二百十八公分；本件係因被害人於八十年間購屋後，因經濟景氣循環致房價大幅下跌，始以此刑事訴訟手段欲規避剩餘價金之給付，其二人並無施用詐術詐欺各被害人等語。五、經查：甲：被告甲○○於八十年間擔任力霸公司工程總部副總經理，督導該公司工務處、營業處、開發處之業務（迄九十一年十一月退休時止）；被告Ｂ○○於八十年間則係擔任力霸公司營業處首席協理，負責該公司營業事務。於八十年八月間，力霸公司與力章企業股份有限公司（下稱力章公司，原名力新投資股份有限公司）、世湘企業股份有限公司（下稱世湘公司）、嘉新食品化纖股份有限公司（下稱嘉食化公司，原名為嘉新麵粉飼料油脂股份有限公司）共同投資，在台北縣中和市 ○○段尖山腳小段二八一二一、三０一一、三０一二、三０一三、三０一五及三０一七等地號土地興建名為「力霸山河大廈」之預售房屋案，規劃興建地上三十三層、地下四層之集合式住宅二座，委託「華業建築師事務所」薛昭信、翁祖模建築師設計（實際由該事務所鍾舜訓建築師負責），並於八十年八月六日取得台北縣政府工務局所核發之捌拾中建字第一０七四號建造執照後，由被告甲○○負責該工地之施工，被告Ｂ○○則負責房屋簽約等工作。至該預售案之實際銷售，則另委由力霸房屋仲介股份有限公司（下稱力霸房屋）搭設樣品屋，派駐人員進行銷售之事實，業據被告甲○○、Ｂ○○於偵查時及原審法院審理中供述綦詳，核與證人即「力霸房屋」現場銷售人員石凡迪、李佩芝、康麗雲，及「華業建築師事務所」合夥人鍾舜訓建築師於原審法院八十八年七月二十九日調查時證述之情節相符，並有合建契約書、建照執照（參照原審八十八年度易字第四九一號外放證物袋被證一、二）在卷可稽。期間被害人Ｔ○○（Ａ１２、十五樓）、Ｓ○ ○（Ａ１３、二十五樓）、地○○（Ａ９、十八樓）、Ｑ○○（Ａ１２、十八樓）、宙○○（Ａ６、十一樓）、酉○○（Ａ１３、十七樓）、申○○（Ａ１３、十八樓）、午○（Ａ１１、十二樓）、戌○○（Ａ１０、三十一樓）、Ｊ○○（Ｂ２、二十五樓）、黃○○（Ｂ４、十二樓）、癸○○（Ａ１、九樓）、子○○ （Ａ１、八樓）、玄○○（Ｂ３、二十四樓）、己○○（Ａ３、五樓）、Ｄ○○ （Ｂ８、十四樓）、Ｌ○○、Ｍ○○（以上Ａ１、五樓共一戶）、丑○○（Ａ２三十一樓、Ａ４三十二樓、三十三樓、Ｂ５三十二樓、三十三樓）、Ｎ○○（Ｂ７、十六樓）、Ｅ○○（Ｂ２、二十七樓）、Ｃ○○（Ｂ５、二十七樓）、Ｒ○ ○（Ｂ３、三十一樓）、Ｏ○○（Ａ１１、二十四樓）、Ｐ○○（Ｂ３、十八樓）、戊○○（Ａ１０、九樓、十樓）、亥○○、寅○○（共Ｂ４、三十二樓、三十三樓）、未○○○（Ｂ４、二十四樓）、乙○○（以丙○○、丁○○名義購買，Ａ６、二十九樓、Ａ６三十樓）、Ｈ○○○（Ｂ３、三十二樓、三十三樓）、Ｉ○○（Ｂ９、七樓）、Ａ○○（Ｂ４、二十二樓）、宇○○（Ａ１３、二十九樓）、壬○○（Ａ３、十八樓）、庚○○（Ａ３、十二樓）、辛○○（Ａ３、十七樓）、卯○○（Ｂ４、十三樓）、Ｆ○○（Ａ十三、十樓）、辰○（Ｂ４、二十九樓）、Ｋ○○（Ｂ５、三十一樓）、Ｇ○○（Ａ１＋Ａ２、二十九樓）、巳 ○○（Ａ２、三十二樓、三十三樓，Ａ３、三十二樓、三十三樓）、天○○（Ａ１、二十樓、二十一樓，向侯海熊購買後換約）等人，即向力霸公司（或視房屋坐落區域不同，分別與力章公司等訂約）購買該預售房屋之事實，亦據各被害人於偵審中陳明在卷，並有各人之房地買賣契約書（均置外放證物袋或告訴狀中）附卷可按，此部分之事實自堪認定。乙：被告甲○○負責上開工地之興建，而被告Ｂ○○則係於力霸房屋銷售人員簽發預約單，將購屋者所交付之定金交付力霸公司收受後，於另行指定之日期簽訂正式買賣契約書時，負責督導簽約手續，此為其二人供承在卷。至負責現場銷售之力霸房屋銷售人員簽發購屋者之預約單，及簽發預約單以前之其他一切洽談過程，被告甲○○及Ｂ○○二人均未參與其事，此觀各被害人於原審法院審理中均指稱係與現場銷售小姐洽談，未見過被告二人。甚至被害人天○○所購Ａ１二十樓、二十一樓，係事後另向案外人侯海熊所購得，僅係事後與力霸公司利用換約方式辦理，更未與力霸房屋銷售人員接觸。是本案各被害人於八十年間之所以購買系爭房屋，究係因被告二人施用何種詐術，或因現場銷售人員不實之承諾，或係因其買方個人需求而影響其購屋決定等等，均不得而知，自不能僅因被告二人任職於力霸公司，負責本案工地興建及督導簽約，於系爭房屋之買賣發生爭執時，即令其二人負刑事詐欺罪責。丙：按本案系爭之「力霸山河大廈」售屋案，共有六百四十二戶，總銷售金額約四十八億八千萬元，起造人力霸公司、力章公司投入大量之人力、財力及物力，而承購戶應付之自備款僅約百分之二十左右，其餘百分之八十則為銀行貸款，力霸公司及力章公司依主管機關核准之圖說施工，嗣並取得台北縣政府工務局所核發之捌拾陸中使字第參陸貳號使用執照，並完成大部分住戶之交屋，整體而言，並無證據證明力霸公司及力章公司推出「力霸山河大廈」售屋案，自始即有不法所有之意圖，被告甲○○、Ｂ○○任職於力霸公司，基於其等職務所為業務之推行，亦無證據證明其等自始即有為力霸公司或力章公司或為自己不法所有之意圖，進而施用詐術，使購屋者陷於錯誤而決定購屋，其等之行為與詐欺罪之構成要件尚有不合。丁：廣告契約之內容是否涉及詐欺部分：㈠公訴人認本案房屋銷售廣告上之若干用字，係影響消費者決定購屋與否之重要因素，若銷售廣告上記載不實，則屬詐欺行為，固非無據。然購買房屋係一重大之經濟行為，其所需金額動輒數百萬元，甚至達千萬元，不僅金額龐大，且對個人及家庭日後生涯規劃影響深遠。衡情，購屋者當係經過深思熟慮後而審慎為之。且個人在購屋時考慮因素眾多，所重視之點互不相同，諸如房屋總價、付款方式、地段、所屬學區、增值能力、建商之信譽、建材、交通、坪數大小、公設比、公共設施、管理是否完善、自備款多寡、銀行利息高低、個人日後償債能力等等，不一而足，銷售廣告僅係吸引或促使消費者前往購屋動機之一，其他諸如路經該地發現樣品屋工地、已購親友之介紹等，均有可能，自難指各被害人均係因該銷售廣告而決定購買本案房屋。況本案銷售現場之接待中心，除放置平面廣告圖及樣品屋外，尚有建造執照影本、核准藍圖及模型等相關資料，均可供客戶就廣告資料與建築主管機關實際核准圖說等資料相互參閱，以瞭解產品規劃內容及各項空間尺寸，上開事實，均經當時負責銷售之證人石凡迪、李佩芝、康麗雲等人，於原審法院調查時到庭證述綦詳 (見八十八年易字第四九一號案卷第一八０頁、第一八一頁反面、第一八三頁）。是消費者在聽取各項解說，綜合各項資訊，評估自我能力後，始簽訂載明雙方合意內容之買賣契約，尚難遽認購屋者，均係因廣告上之若干用字，即足以陷於錯誤，而決定購買系爭房屋。㈡本件銷售廣告上雖有「被仰望的天空」等文句，但上開文句僅係整大張銷售廣告中之一部分，純屬廣告上對於所興建大廈之形容詞句。且在銷售廣告中，除前開「被仰望的天空」六個字外，尚有其他大小不同字體之文字及圖面，有銷售廣告一份存卷可憑，此應係銷售廣告為求美觀之美術設計方法。況本案「力霸山河大廈」係地上三十三層高樓層建築物，故以「被仰望的天空」等字形容建築物之高度，應不為過。而本件銷售廣告上亦明載「本資料僅供參考」乙句，其使用之字體與其他一般廣告通常所用之字體大小相近，並與同份廣告上屬重要內容之「建材、設備欄」中，所使用說明文字採用同一字體，上下各預留相當間隙，應無不能注意情事。且在實際美編製作上，亦不可能將「本資料僅供參考」乙句放大至與其他美編使用之形容詞相同八ｘ五公分字體，並編排在廣告正中央。又廣告上強調門廳氣派與否、能否成為被仰望的天空等文字，均屬感性之訴求，依各人之生活經驗不同，其感受、認知亦各相異，是能否將此美編設計之內容，以其使用大型字體、排列在明顯處，即當然認為銷售廣告上所言，係房屋買賣契約條款之一部分，尚非無疑。告訴代理人於本院調查時，請求勘驗現場，就「力霸山河大廈」現場一樓門廳與廣告圖上「嫉妒從門開始」之圖示相距太大，進行比對，以證明廣告內容誇大不實，為被告二人施詐之手段，惟所謂「嫉妒從門開始」，亦屬廣告感性之訴求，何種建築物之門廳會令住戶引以為豪或住戶於何種狀況下認二十三日至現場履勘時，距離「力霸山河大廈」取得使用執照完工交屋之八十六年間，已有六、七年之久，該大廈之現況受使用者管理使用情形及自然環境變化等影響，自難期待與廣告圖說所顯示的感性訴求全然一致，是尚難以完工交屋多年後之現場狀況，推論被告二人於「力霸山河大廈」銷售之初，即利用不實廣告，詐騙購屋者。㈢本案於八十年八月間推出時，相關之銷售廣告，係委由「力霸房屋」設計及印製，在銷售廣告草稿設計完成當時，因銷售廣告草稿上並未載明建造執照號碼，亦未註明本資料係僅供客戶參考之用，為避免買受之客戶將來藉詞挑剔，或發生認知上之差異及誤會，被告甲○○乃於開會時要求負責製作銷售廣告之「力霸房屋」務必在銷售廣告上註明「台北縣政府工務局」所核發之建造執照號碼，並在銷售廣告左、右下角以黑色粗體字明確註明「本資料僅供參考」，業據被告甲○○ 於原審法院審理中陳明，核與本案銷售廣告企劃負責人項昌明於原審法院調查時證述之情節相符，並有銷售海報廣告兩份可稽。且依卷附力霸山河大廈買賣契約書第十八條之記載，該契約之附件 (即房地分期付款表一份、房屋建材設備概要一份、住戶公約一份、委辦房地貸款契約書、保管使用印章委託書、本層本戶建築物平面圖一份）視為買賣契約之一部分，而附件中並未包含本案之房屋銷售廣告。況本案係在公平交易法、消費者保護法實施前發生，自難逕引公平交易法、消費者保護法等法律規定，認此銷售廣告為契約之一部。縱依上開法律之精神解釋，認此廣告為買賣契約一部分（含其上所繪製之泳池、球場等公共設施），此亦屬消費者得否依廣告內容要求出賣人履行契約或損害賠償之問題而已。本案被告甲○○、Ｂ○○二人在審閱銷售廣告時，當時有關銷售廣告是否納入契約之一部分，尚無法律依據，甚且主動要求「力霸房屋」銷售人員加註「建造執照號碼」及「本資料僅供參考」等字樣，供購屋者查詢並避免發生認知差距及誤會，自難認其二人確有利用廣告詐欺承買客戶之犯罪故意。戊：傢俱配置圖說尺寸與門廳尺寸問題：㈠公訴人指依房屋廣告之內部平面圖傢俱配置建議圖，將床舖依比例尺放大，僅有一百六十公分長，不能正常使用，認此混淆承買人意願，涉有詐欺行為云云。惟上開房屋廣告上傢俱位置圖並無具體尺寸記載，且各承買人應依其個人需求配置不同傢俱，此觀各被害人所購房屋相對應位置之甚明。又現場銷售人員李佩芝於原審法院調查時亦證稱：當時廣告室內平面圖之傢俱尺寸客戶如認為比例有問題，我們會請他去看施工圖，施工圖最標準的，較不會有誤差等語 (見八十八年度易字第四九一號案卷第一八二頁），顯見被告二人並未指示現場人員以房屋廣告之內部平面圖傢俱配置建議圖為唯一之標準，用以詐騙購屋客戶。況被告係依圖施工，所交付之坪數亦符合契約所定，至其內部隔間如何變化，空間如使用，當依各承買人之規劃自行變更。此觀被害人Ｔ○○ 、Ｓ○○、宙○○、丑○○（買三戶，其中兩戶辦理變更設計）、Ｎ○○、未○ ○○、Ａ○○、宇○○、黃錦松（二戶）、天○○（二戶）均於事後依自己之需求辦理變更設計，另有五戶即黃○○、Ｃ○○、卯○○、辰○、Ｋ○○等人同意臥室隔間變更，並明確標明所要求之尺寸，有其等簽認之同意表各一份在案（參照原審外放證物袋被證六）。換言之，被害人對於自己所訂購房屋之圖說內容及房間尺寸，均充分瞭解後，依其個人之需求向力霸公司辦理變更設計，或同意臥室隔間變更，若力霸公司未依此項變更尺寸施作，或所交付之房屋坪數不足，應負債務不履行之違約賠償或相互找補，又豈能於事後指摘房屋廣告之內部平面圖傢俱配置建議圖所示位置僅能放置一百六十公分之床鋪，致被害人使用不便，遽指被告二人涉有詐欺犯行。㈡又本案銷售海報內確有刊載門廳挑高十二．八米、四層樓寬二十七米等數據，而依據使用執照之竣工圖一之三所示，縱座標間挑高部分均屬門廳範圍，經丈量縱座標線，全寬已達二十七米，有使用執照竣工圖四份為證（參照外放證物袋被證十七），此係建築工程專業人員進行之丈測，自屬正確。而依地籍測量實施規則第二百七十一條規定，測繪建物位置圖及平面圖，應以「平板儀」或「經緯儀」實施測繪之，並註明邊長。同規則第二百七十三條又規定，建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界，兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出物者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。又依簡化建物第一次測量作業要點記載：建築平面圖繪製與計算共同使用部分，應依據建造執照設計圖或使用執照，竣工平面圖之平面邊長計算面積記載；至平面邊長係以建造執照設計圖或使用執照竣工平面圖上註明之邊長為準。再依台北市政府地政處北市地一字第三四二七一號函，有關工務局於核發使用執照及竣工圖時，規定於圖中註明分層分區建物之面積，計算至牆壁外緣之位置、範圍、基地號與門牌號權屬及用途案」之釋令中亦載明：各區分所有建物遇有獨有牆壁時，其臨接邊長應加上該牆壁中心至外緣之距離計算面積，有上開函文可稽（附於原審卷被證二十四）。申言之，依前開各項測量規定，本案建物門廳寬度尺寸之測量，應測量至外牆面之外緣，始為正確。然公訴人於八十七年六月十五日履勘現場時，並未依照前開地籍測量實施規則第二百七十一條規定，以「平板檥」或「經緯儀」測量，僅命現場人員逕拉皮尺測量內部空間，且未測量至外牆之外緣，則公訴人勘驗現場測量門廳寬度之方法，顯然違反前開規則第二百七十一條之規定，尚難以該次量測情形，遽為被告二人不利之認定。㈢依本案大樓使用執照竣工圖四、五層平面圖所載（附於原審卷被證二十五），其「橫座標」與「縱座標」間之挑高部分均屬門廳範圍。由竣工圖四層、五層平面圖上計算，兩橫座標線間之尺寸為二六．九七米，與海報平面圖所稱門廳寬廣為二十七米，並無不合。另本案大樓一至四層之樓層高度皆為三．二米，則計算其一至四層挑空之門廳結構體高度，應為十二．八米。縱因門廳結構體完成後，加建天花板及大理石地板等裝修，致實際天花板淨高度較十二．八米略少，此應屬建築常規所許可範圍，竣工圖之專業測量符合建築技術成規，若與被害人之主觀認知不同，亦屬契約解釋及債務履行問題，非可因此即認被告二人於訂約之初，即係施用詐術。㈣另告訴代理人於本院調查時請求履勘現場，勘驗「力霸山河大廈」游泳池之大小與廣告圖之比例是否不合，池畔四周有無休閒腹地，空間是否狹小，有無廣告圖所示之綠地等情，本院於九十三年八月二十三日勘驗現場時發現游泳池三面池畔仍有空間，可供人走動，亦有休閒桌、椅集中排放於一角，惟於勘驗當日游泳池內無水，有本院勘驗筆錄在卷可憑，是尚不能認定現場與廣告圖說全然不合，至於游泳池之現況，是否盡如購屋者之意？其現場狀況與使用者使用、管理情形及其他自然環境變因有關，尚難以此推認被告二人於銷售「力霸山河大廈」之初，即有何為自己不法所有之意圖，而認與詐欺罪之構成要件該當。己：丁棟Ｂ區戶數由四戶增加為五戶，是否涉及詐欺情事：㈠本案涉及戶數由四戶變更為五戶者，有Ｊ○○、黃○○、玄○○、Ｅ○○、Ｒ○ ○、Ｐ○○、未○○○、楊佩琪、Ａ○○、卯○○、辰○等十一戶而丁棟四十戶中，Ｂ１區銷售面積原為三十六．五四坪，變更為五戶後（改為Ｂ１及增加Ｂ９），其中新Ｂ１區之銷售面積為二十五．０三坪；所增加Ｂ９區之銷售面積則為十一．五一坪，以上Ｂ１加Ｂ９之面積合計仍為三十六．五四坪（參照外放證物袋被證九計算表）。換言之，變更後門口退縮之走道面積仍由Ｂ１及Ｂ９共同分擔，並分別計入該兩戶之銷售及產權登記面積內，故並未將門口退縮之走道面積分擔給Ｂ２、Ｂ３、Ｂ４各戶，是自所有權登記而言，原購買者之權益，未受影響，若被害人Ｊ○○等人認所購坪數因此而有不足，亦係債務是否依約履行之問題，尚不可依此即推認被告二人有詐欺犯行。㈡被告二人固不否認上開變更戶數之事實，但辯稱：丁棟原四戶之Ｂ１平面廣告圖與彈性變更為五戶後之平面廣告圖，在房屋預售時，即已印製兩種並放置在現場供客戶作為選購之參考資料，該棟三至三十一樓標準層，除二十二樓及二十四樓外，其餘各層均訂購彈性變更為五戶之房屋，並提出四戶、五戶之平面圖為證（參照外放證物袋被證八、九）。雖各被害人於法院審理中否認訂約時事先知情，但現場銷售時，係各樓層同時進行，若非事前確定大樓何區塊已售出，將導致一屋二賣之違約，被害人在購屋時，係就各樓層、各區塊中挑選，且各有不同之坪數需求，對各樓層戶數、坪數，豈有可能不知。而證人即力霸房屋現場銷售人員石凡迪於原審法院八十八年七月八日調查時亦明確證稱：知道四戶變為五戶之事，這是一開始我們開會決定的，做彈性隔間來銷售，看客戶須要決定五戶或四戶，但稍後發現五戶的訂單高，故二星期後便改為五戶等語 (見八十八年度易字第四九一號案卷第一八０頁）。證人即銷售人員李佩芝亦證稱；一開始銷售擺有二份圖，一份四戶、一份五戶，按客戶須要是彈性方式，一直這樣下去沒變等語 ( 見八十八年度易字第四九一號案卷第一八二頁）。證人即銷售人員康麗雲亦證稱：當初丁棟有四戶變為五戶，一開始賣時即有四戶及五戶各一份，我們因為彈性變更，視客戶需要決定等語 (見八十八年度易字第四九一號案卷第一八四頁），核與被告甲○○、Ｂ○○所辯情節相符。而依卷附被害人楊佩琪之契約所載（參照外放證物被證十），其於八十年九月二十八日所選購之Ｂ９七樓，其銷售面積即為十一．五一坪。另Ｂ３二十四樓之被害人玄○○（八十年九月二十四日訂約，外放證物袋被證十一），其胞兄即案外人陳庭嘉（八十年九月十八日訂約，外放證物袋被證十二）購買本案Ｂ１二十二樓房乙戶時，其銷售面積即為三十六．五四坪（即四戶之規劃），但在該戶房地買賣契約書內，除有本身之Ｂ１二十二樓平面廣告圖外，另附貼同意賣主嘉食化公司變更Ｂ１二十三樓設計平面圖，而該Ｂ１二十三樓即為五戶之格局，足證本案房屋預售階段初期之八十年九月間，即有四戶及彈性變更為五戶兩種式樣之平面廣告圖以供客戶選購，被害人等稱事先均不知情云云，自無可採。㈢公訴人雖指一般人對於房屋承買意願，與同棟大樓使用人數多寡息息相關。蓋住戶越多，不僅出入愈複雜，更可能減低對於使用相關設施之便利性。因認本案每一樓面增加一戶，每一棟大樓即增加三十餘戶，對於相關設施使用影響至鉅，不可單以公設比例未增加，而謂不影響意願。惟房屋選購之考慮因素多，且各人所重視之點不同，諸如總價、學區、建商信譽、建材、交通、坪數大小、公設比、公共設施、管理是否完善等，不一而足，已如前述。本件原規劃者若為雙併建築，且戶數稀少，爾後若變更為五戶，固對生活品質有若干程度之影響，但本案規劃為六百餘戶之超大型社區，若其中某棟樓層由原本四戶規劃變更為五戶，就全體社區而言，是否有影響生活品質之虞，即非無疑。況前開被害人訂約時，是否均特重該棟每層四戶之規劃，若知悉由四戶改為五戶後，即不願承買？依卷附證據資料，尚屬無可證明。況住宅區及商業區，應依計劃容納人口、居住密度、每人平均居住樓地板面積、公共設施服務水準，訂定平均容積率、都市計劃法台灣省施行細則第三十二條之二第一項第一款定有明文。換言之，容積率管制之精神係以居住樓板面積來管制居住人口數量，因前開Ｂ１棟之彈性變更並不增減該棟之面積，亦即不增加居住人口數量，應無致出入複雜，影響其使用相關設施便利性之情形。㈣綜上所述，本案銷售之初，即規劃為四戶、五戶之彈性戶數，並為被害人所明知，業如前述，被害人並無證據證明被告二人有指示現場人銷售人員隱匿此項規劃，亦無證據證明此項隱匿係其購屋意願之主要考量點，自不能指被告二人涉有詐欺行為。庚：有關「交叉樑」變更設計涉及詐欺部分：㈠本案承購戶中，與室內交叉樑有關者，有Ａ１０、Ｂ４、Ｂ５三棟，主張有關此部分爭議者，計有戌○○、黃○○、丑○○、Ｃ○○、戊○○、亥○○、寅○○ 、未○○○、Ａ○○、卯○○、辰○、Ｋ○○等人。而依卷附其等與力霸公司所訂系爭房地買賣契約書第五條第一款已載明：本契約買賣房屋之標準，依照主管建築機關核准之圖說為準（參照外放證物被證四）。所謂主管建築機關核准之圖說，當指建造執照圖、變更設計圖及使用執照竣工圖等相關之一切圖說而言。是被告二人自應依主管機關核准之施工圖，依符合建築技術規則之方法施工。換言之，若設計圖中有「交叉樑」之設計，而被告二人服務之力霸公司未予施作，非但違反雙方之契約，亦無法取得使用執照。而本院依告訴代理人之聲請於九十三年八月二十三日履勘現場，至丁棟二十二樓、三十二樓勘驗，發現現場確有交叉樑存在，有勘驗筆錄在卷可憑，被告二人對於交叉樑之存在亦不爭執，是承購戶中，室內確有交叉樑存在之事實，勘以認定。㈡本案興建時，台北縣政府工務局為維護特殊結構建築物之安全，依建築法第三十四條規定，訂有「台北縣工務局建造執照申請有關特殊結構委託審查原則」，其中規定審查對象高度五十公尺以上之建築物一律委託審查；高度未達五十公尺而跨度較大，或結構行為與環境特殊，或地下室開挖超過三層，有安全顧慮之建築物，及高度超過九公尺之邊坡擋土結構物，經本局認有必要者，得委託審查，審查機關為中華民國建築學會、台灣省建築師公會、台灣大學地震工程研究中心、台灣省土木技師公會、台灣省結構技師公會、中華民國結構工程學會等單位，有台北縣政府工務局八十年九月三十日八十北工建字第乙七０五四號函及該局建造執照有關特殊結構委託審查原則乙份在卷可稽（參照外放證物袋被證十五）。本案房、地在八十年間與各被害人簽訂買賣契約時，建築主管機關已先行核發建造執照，被告亦據此規劃銷售。然本案大樓屬於高層建築，高度達一百零九．三公尺，結構部分按建築法第三十四條及台北縣政府工務局建造執照申請有關特殊結構委託審查原則之規定，於建造執照核發後，應再交由結構外審單位審核。故本案於推出銷售後，經台北縣政府工務局於八十一年七月四日以八一北工建字第乙五六七四號文函請中華民國建築學會代為審查，依據該會第一次審查會議審查意見：樓板剪力較大區域，請使用確實可靠之剪力傳遞設計；第二次審查會議，請改善樓板剪力較高區域之「交叉樑」與「柱接頭處」之細節，業據參與該會議之建築師鍾舜訓於原審法院到庭證述綦詳，並證稱：當初建照核准時，沒有「交叉樑」之設計，縣政府送外審時，外審專家怕大廈抗震扭力不夠，在開審查會時，要求我們將結構改成「交叉樑」設計，是在第二次審查會決議，要我們加強建物的結構安全。房子當初設計時，我們認為不須要「交叉樑」的設計也很安全，但經外審單位審查，認為「交叉樑」更安全，才會變更為「交叉樑」的設計。有「交叉樑」設計，仍是與一般樑的設計高度相同，不會對房屋使用高度有影響。做「交叉樑」在成本上一定會增加，鋼材也會增加，施工上也比較麻煩等語 (見八十八年度易字第四九一號案卷第一八五頁至第一八六頁），並有上開會議資料附卷可考（參照外放證物袋被證十六）。足證本案房屋變更為具有「交叉樑」之設計，係為加強大廈結構安全所需，對整棟大廈屬有利事項，被告二人自應依此決議、圖說確實施工。且本案設計之初，依專業建築師之設計，並無此項要求，此項設計上之變更，係在簽訂房地買賣契約後一年，始依照中華民國建築學會之審查意見辦理變更設計，實非被告二人在興建、銷售之初所得預料，均如前述。則被告甲○○、Ｂ○○二人在進行銷售時自無刻意隱匿上情，對被害人戌○○等人施用詐術，致影響其等訂約意願之詐欺犯行。㈢雖公訴人於八十七年六月十五日下午三時十分許，前往本案現場履勘，並認Ｂ５樓房屋內有二間房間具有交叉樑存在，且逕自以皮尺丈量其樑高距地面僅有二百十八公分，並製有勘驗筆錄一紙可憑（見偵字第四六七三號卷第一百八十一頁），且認此瑕疵足以左右承買意願，並非單純之瑕疵，被告應先期告知，不可遽以變更設計。惟「樓層高度」、「天花板高度」、「天花板淨高度」三者意義迥不相同，其中「樓層高度」依建築技術規則建築設計施工篇第一章第一條第十款定義，係指自室內地板面至其直上層地板面之高度而言，而本案原銷售廣告中所標示之各樓層高度為「三米二」，而竣工後申請使用執照之竣工圖示亦為「三米二」，有竣工圖可憑，自已符合原契約所定高度。而建築設計施工篇第一章第一條第十一款所謂「天花板高度」，係指自室內地板面至天花板之高度，同一室內之天花板高度不同時，以其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度。另同規則第三十二條所定「天花板之淨高度」，則區分學校與其他居室，其中學校教室不得小於三公尺；其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺。另「國民自室內地板面至直上層樓地板下緣垂直高度之最小淨距，並僅適用國民住宅，復有內政部營建署八十八年九月三十日營署宅字第三０八二二號書函可證。依此，非國民住宅之一般建築物，其天花板之淨高度應無前揭國民住宅社區規劃及住宅亦有內政部台九十內營字第九０六七一六一號函在卷可稽。又國民住宅社區規劃及住宅設計規則第四十條有關「室內最小淨高度」之規定，係指自室內地板面至直上層樓地板下緣垂直高度之最小淨距，是項規定僅適用國民住宅，復有前揭內政部營建署營署字第三０八二二號函可稽（以上參照原審法院易更卷被證六）。是公訴人以逕自測量所得之高度（與竣工圖不符之高度），認高度低於二公尺五十公分，而認定本案屋室內高度過低，顯有誤會。縱購買戶依其個人之原因或特殊需求，認本案房屋部分室內有交叉樑設計，影響房屋室內高度及使用空間，買受人所受損害僅止於高度即立體空間使用之壓迫感，致其價值減損，此亦屬減少價金彌補之問題，與其訂約時是否因被告施用詐術受詐欺之情形有間。六、刑事訴訟法第一百六十一條已於九十一年二月八日修正公布，修正後同條第一項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。本件檢察官未提出適合於證明被告甲○○、Ｂ○○二人犯有詐欺罪之積極證據，本院就卷內訴訟資料，逐一剖析，參互審酌，仍無從獲得被告甲○○、Ｂ○○二人有罪之心證，應認不能證明被告甲○○、Ｂ○○二人犯詐欺之罪。七、原審認並無證據可認被告甲○○、Ｂ○○二人有施用詐術之情形，亦無證據證明各被害人係陷於錯誤，始簽定買賣契約給付財物。縱如各被害人所述「力霸山河大廈」興建中有未盡契約所約定之事由，不符債務本旨，亦應屬債務不履行之損害賠償，與詐欺罪意圖為自己不法之所有，以詐術使人陷於錯誤而交付財物之構成要件不合，應尚難以刑法詐欺罪相繩。至力霸公司將各被害人所繳價金遽以沒收充作違約金，是否有違約金過高，應就個案事由具體判斷，以為各被害人得否請求法院酌減違約金而已，亦與刑事案件之審理無涉。本案純屬民事糾葛，應另循民事途徑解決，而諭知被告甲○○、Ｂ○○均無罪之判決，經核認事用法並無不合。八、檢察官上訴主張：被告甲○○、Ｂ○○二人自始利用誇張不實之廣告詞彙，使告訴人等陷於錯誤而簽訂買賣契約，並為財物之交付，其詐欺之事實計有：坪數不足、傢俱平面圖不實、公共設施為違建、廣告圖上標示大樓為四併之房屋，惟興建完成後，竟多出一戶，使全棟三十三層樓高之大樓增加三十三戶，致公共空間更為擁擠、大樓高度不足、門廳高度未達十二點八米、寬度不足二十七米、房間內竟有交叉梁，且房間高度過低 (最低者不足二百十公分，無法居住）、欠缺垃圾處理空間、窗戶未按圖施工、違背廣告圖說上之註明，將警衛台、監控室與備勤室全部擠在一起，造成一樓入口空間凌亂、建材設備與契約不符，造成告訴人等之損失，被告甲○○、Ｂ○○二人在明知不能完成之情形下，仍在知情後以不實廣告，對告訴人等招攬販售「力霸山河大廈」預售屋，顯見具有主觀之犯罪故意，並有詐術之施用，應為有罪之判決。惟㈠檢察官上訴理由中所述之傢俱平面圖不實、廣告圖上標示大樓為四併之房屋，惟興建完成後，竟多出一戶，使全棟三十三層樓高之大樓增加三十三戶，致公共空間更為擁擠、大樓高度不足、門廳高度未達十二點八米、寬度不足二十七米、房間內竟有交叉梁，且房間高度過低 ( 最低者不足二百十公分，無法居住）等事由，均無法認定被告甲○○、Ｂ○○ 二人有詐欺犯行，已如前述，檢察官上訴就此部分重為爭執，難認有理。㈡有關公訴人指摘坪數不足部分，觀之卷附房地買賣契約書第一條，並未記載確實買賣之房地面積為若干，僅記載房屋產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準，如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部份按房地單價相互補貼核算，此有各該契約在卷為憑，是有關坪數不足之爭議，應係相互補貼核算之民事法律糾葛，尚難因此認定被告甲○○、Ｂ○○二人犯有詐欺之罪。㈢有關公訴人指摘公共設施為違建部分，被告二人對於公訴人所指上開各項公共設施之使用現狀未加以爭執，然本件「力霸山河大廈」銷售廣告並非契約之一部分，已如前述，告訴人等自不能執廣告內容謂被告二人未依銷售廣告所載內容提供公共設施，即屬詐欺。再者，本院民事庭另案 (九十一年上更㈠字第三一八號民事返還價金事件)就「力霸山河大廈」之法定空地如作為羽球場使用、登記之溜冰場使用部分如變更為戲水池、辦公室使用部分變更為健身房，有無違反相關建築法規的爭議函請臺北縣政府釋疑，該府覆稱：有關法定空地作羽球場使用，如無涉及建築法第四條所稱建築物之建造行為者，自無須申請建築許可，如涉及原有法定空地應留設之綠化面積異動，或涉及公寓大廈管理條例之規定者，仍應申請報備；另登記為溜冰場使用部分變更為戲水池乙節，尚無涉及建築物用途變更使用，惟仍應依上述規定檢討報備等情，有臺北縣政府九十二年三月十八日北府工施字第０九二０八一二三九號函 (附於本院民事庭九十一年上更㈠字第三一八號案卷第一０八頁、第一０九頁）及本院九十一年度上更㈠字第三一八號民事判決影本在卷可憑(見原審卷㈡第五一六頁反面、第五一七頁)，是公訴人上訴主張公共設施為違建，被告二人構成詐欺，尚屬無據。㈣有關公訴人指摘欠缺垃圾處理間部分，依「力霸山河大廈」建造執照圖與使用執照竣工圖所，三樓至三十三樓間，每棟每層皆設有「垃圾間」，此有「力霸山河大廈」使用執照竣工平面圖在卷為證 (見本院卷㈡被告答辯㈡狀被證二），且該大廈目前垃圾間使用情形，係將垃圾收集筒移至各棟各層樓梯間角落位置，以避免產生異味，亦有垃圾間使用照片三張在卷可按 (見本卷㈡被告答辯㈡狀被證二），是公訴人指摘欠缺垃圾處理間部分，尚有誤會。㈤有關公訴人指摘「力霸山河大廈」窗戶未按圖施工部分，按「力霸山河大廈」之起造人業依建築主管機關台北縣政府工務局核准之建築執照圖、變更設計圖、使用執照竣工圖等圖說所規定之窗戶型式、大小施工完成，並經台北縣政府工務局依建築法第七十條第一項規定查驗無誤後，核發使用執照在案，是公訴人指摘窗戶未按圖施工部分，亦不足採信。㈥公訴人指摘被告二人違背廣告圖說上之註明，將警衛台、監控室與備勤室全部擠在一起，造成一樓入口空間凌亂部分，因本件「力霸山河大廈」銷售廣告並非契約之一部分，已如前述，告訴人等自不能指被告二人違背廣告內容，即屬詐欺。再者，依建築主管機關核准之圖說施工完成並取得使用執照之「力霸山河大廈」，於一樓入口門廳左側設置有電腦化警衛台，於地下二樓設置有監控室與備勤室等設施，此有「力霸山河大廈」一樓及地下二樓竣工平面圖在卷可按 (見本卷㈡被告答辯㈡狀被證四），嗣「力霸山河大廈」完工交屋後，管理委員會或現有住戶對於既有設備如何彈性利用或是否加以改變？使用現況是否造成現場環境混亂，非被告二人於「力霸山河大廈」建築之初所能預料，自難謂被告二人於「力霸山河大廈」預售之初，即具有為自己不法所有之意圖，而故意施詐，並於完工後將警衛台、監控室與備勤室全部擠在一起，而構成詐欺之罪，公訴人以此為由上訴，亦乏所據。㈦公訴人指摘力霸山河大廈」所使用之建材與契約所載不符部分，業據被告二人堅決否認在案，公訴人就此部分並未盡實質舉證及說服之責任，尚難認為確有其事。退步言之，縱公訴人所指確有所本，亦屬民事物之瑕疵責任問題，尚不能據此「力霸山河大廈」完工後之瑕疵問題，遽認被告二人自房屋開始銷售之始，即有詐欺之犯行。綜上所述，檢察官之前揭上訴理由，均無理由，其上訴應予駁回。九、台灣台北地方法院檢察署檢察官於原審移送併案之台灣台北地方法院檢察署八十七年度偵字第二五七九六號（含八十六年度偵字第一九二０四、二四四００號卷）被害人丙○○、丁○○、廖陳松妹告訴被告甲○○、Ｂ○○詐欺等案件（併於本院原審案件，第二十八頁參照），其中丙○○、丁○○部分由乙○○於本案偵查中提出告訴，並就同一犯行提起公訴，為本案原起訴範圍之內，本院自得併予審究，並一併為無罪判決，附此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官周志榮到庭執行職務。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　　九　　　日臺灣高等法院刑事第二十二庭審判長法官蔡秀雄法官林　明　俊法官蘇　素　娥右正本證明與原本無異。不得上訴。書記官何　閣　梅中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　　九　　　日

臺灣高等法院九十二年度上易字第二八九一號

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