100年度上字第1021號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：100 年 12 月 20 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上字第1021號上　訴　人　匯懋股份有限公司法定代理人　楊鴻洲訴訟代理人　陳建勳律師張弘明律師被　上訴人　蕭名哲訴訟代理人　李漢鑫律師蕭美玲律師陳建偉律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年8月10日臺灣臺北地方法院99年度訴字第5443號第一審判決提起上訴，本院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人於原審起訴主張：㈠伊係坐落臺北市○○區○○段3小段418地號土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路100巷1號建物（下稱系爭建物）地下室、1樓、4樓及5樓房屋之所有權人，而被上訴人為系爭建物6樓房屋之所有權人。詎被上訴人明知系爭建物6樓頂樓平台屬系爭建物全體區分所有權人共有之部分，未經全體區分所有權人之同意或分管協議，自前手受讓系爭建物6樓頂樓平台如附圖所示面積73.5平方公尺之混凝土造建物（下稱系爭增建物）之事實上處分權，供自己居住使用，並無權占有系爭建物6樓頂樓平台迄今。爰依民法第767 條第1項、第821條之規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，並將占用之頂樓平台回復原狀後返還予伊及其他共有人全體等情。並聲明：①被上訴人應將系爭增建物拆除，將頂樓平台回復原狀後返還伊及其他共有人全體；②願供擔保請准宣告假執行。㈡系爭建物區分所有權人就頂樓平台並無訂立分管契約，亦無默示分管約定存在，縱認確有分管契約存在，亦未包括同意由系爭建物6樓房屋所有權人於頂樓平台搭建系爭增建物，被上訴人自屬無權占有該頂樓平台。又伊縱20餘年未起訴請求系爭建物6樓之所有權人拆除系爭增建物，僅為怠於行使權利，提起本件訴訟並無權利濫用或違反誠信原則可言。二、被上訴人則以：㈠系爭建物原地主為上訴人法定代理人楊鴻洲之家族，楊鴻洲為鼓吹訴外人馮碧雲與林山中夫婦購買系爭建物6樓房屋，乃向渠等表示系爭建物6樓房屋所有權人有權加蓋頂樓平台等語，馮碧雲遂於民國（下同）74年間向上訴人購買系爭建物6樓房屋，並於75年10月30日辦理所有權移轉登記，且馮碧雲基於信賴楊鴻洲所言，於購入系爭建物6樓房屋後即於系爭建物頂樓加蓋系爭增建物，並於完工後邀請楊鴻洲參觀，此後歷20餘年均無任何人表示異議。㈡系爭建物6樓房屋及系爭增建物嗣遭法院查封拍賣，上訴人為求低價得標，竟冒用系爭建物全體區分所有權人之名義於系爭建物公共區域張貼公告，表示已報請臺北市政府工務局進行拆除系爭增建物，俾達嚇阻他人參與投標之目的，實則上訴人並未就系爭增建物向臺北市政府工務局檢舉，況系爭建物2及3樓房屋現區分所有權人臺灣營理投資股份有限公司（下稱臺灣營理公司）及前區分所有權人盛達國際物流股份有限公司（下稱盛達公司）對系爭增建物之存在早已知悉且同意系爭增建物之存在，亦即已同意系爭建物6樓房屋所有權人使用頂樓平台，是系爭建物區分所有權人就系爭建物頂樓平台已有分管契約存在。㈢縱認系爭建物區分所有權人無「明示」合意系爭建物頂樓平台得由伊使用之分管契約存在，然因系爭建物6樓房屋自馮碧雲於75年10月30日買受起至98年9月10日止，系爭建物各樓層係由上訴人、盛達公司及馮碧雲分別持有，而上訴人、盛達公司明知馮碧雲於75年10月30日買受系爭建物6樓房屋後隨即增建系爭違建物，卻歷經20餘年均無異議，已非單純的沉默可比擬，應認區分所有人間已默示合意成立分管契約，即約定系爭建物6樓頂樓平台由系爭建物6樓房屋所有權人獨自占有管領，並同意其可於平台搭建系爭增建物，是上訴人自應受該分管契約之拘束，不得向伊請求拆屋還地。㈣系爭建物原始設計之安全內梯僅有自地下樓至6樓，並未再繼續通達頂樓平台，故系爭建物其他區分所有權人本即無法經由安全內梯直通頂樓平台，亦不會使用頂樓平台，伊縱使獨立占領使用管理頂樓平台亦不會對其他住戶造成任何影響。上訴人於伊之前手買受系爭建物6樓之初，為吸引伊之前手購買，以出賣人之身分告知可於系爭建物頂樓平台加蓋，20餘年間從未異議，現提起本訴請求拆屋返還頂樓平台，顯有違誠信及禁反言之原則，且顯係專為損害他人之目的，係屬權利濫用，自不應予准許。又系爭頂樓增建部分僅占頂樓平台面積約47%，頂樓平台之消防安全功能未因此而減損。而系爭增建物依現行法規已無面臨主管機關強制拆除之虞，貿然拆除系爭增建物反恐將嚴重危害系爭建物之安全等語置辯。三、原審對上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人應將系爭增建物拆除，並將系爭建物頂樓平台回復原狀後，返還上訴人及其他共有人全體；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人為系爭建物地下室、1、4、5樓之所有權人，臺灣營理公司則為系爭建物2、3樓之所有權人。㈡系爭建物6 樓及系爭增建物之所有權人原為馮碧雲，嗣系爭建物6 樓及系爭增建物經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）拍賣，由被上訴人拍定，於99年12月6日登記為系爭建物6樓之所有權人，現並占有使用中。五、本件之爭點：㈠系爭建物區分所有權人就被上訴人所占有使用之系爭建物頂樓平台是否存有分管契約？該分管契約是否包括同意系爭建物6樓所有權人於屋頂平台上搭蓋系爭增建物？㈡上訴人得否請求被上訴人將系爭增建物拆除後，將占用之頂樓平台返還上訴人及其他全體共有人？有無權利濫用或違反誠實信用原則？茲析述如下：㈠系爭建物區分所有權人就被上訴人所占有使用之系爭建物頂樓平台是否存有分管契約？該分管契約是否包括同意系爭建物6 樓所有權人於屋頂平台上搭蓋系爭增建物？ ①按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第 799條第2項後段定有明文。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度臺上字第 585號判決意旨參照）。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為該沉默有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院99年度臺上字第790 號判決意旨參照）。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號判決、99年度臺上第2278號判決意旨參照）。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度臺上字第2278號判決意旨參照）。 ②系爭建物為6層樓建築，系爭建物頂樓平台則未為所有權登記，系爭建物6樓於63年6月10日建築完成，原所有權人為上訴人，嗣於75年10月30日移轉所有權予馮碧雲，有建物登記謄本、異動索引在卷為憑。又系爭建物6樓及系爭增建物嗣經臺北地院拍賣，由被上訴人拍定，並於99年12月6日登記為系爭建物6樓之所有權人，現並占有使用中。上訴人則為系爭建物地下室、1、4、5樓之所有權人，臺灣營理公司則為系爭建物2、3樓之所有權人，為兩造所不爭執之事實，已如上四所述。是揆諸上開民法第799條第2項後段之規定，該頂樓平台為系爭建物全體區分所有權人，即兩造及臺灣營理公司所共有。 ③至系爭建物區分所有權人就被系爭建物之頂樓平台是否存有分管契約一節，兩造多所爭執。經查： ⑴證人即系爭建物6樓及系爭增建物之前手馮碧雲之夫林山中於原審證稱：「從74年起買受系爭房屋，向原告法定代理人楊先生購買，住到房屋被拍賣止。」、「購買時系爭6樓房屋之前方露台與頂樓平台尚未搭建，是楊先生當初賣我的時候，建議我說6樓的頂樓平台可以加蓋，因為當時頂樓有各樓層的冷氣水塔，有噪音與漏水問題，所以楊先生在賣我的時候，有口頭建議我加蓋，順便把漏水修好，所以頂樓平台部分的水塔是我出資把它移到旁邊，舊的水塔我也有處理，一切都是我自行出資。」、「…其他住戶都沒有表示意見，當時原告公司還在我們的5樓上班，當我在修建頂樓平台時，還有來抱怨漏水問題。直到房屋被拍賣後都沒有住戶來表示意見，等我房屋修繕完畢，我還有請原告法代來參觀過，原告法代當時也沒有表示意見，我頂樓加蓋的部份，大部分是露天花台。」、「當初是原告法代找我，要把6 樓賣給我，給我很好的價格與付款條件。我不清楚當時為何原告法代會建議我要加蓋」、「如果沒有原告法代的建議，我不會去加蓋」、「（頂樓加蓋完成後迄今）從來沒有（其他住戶表示異議）」等語（見原審卷第 103至第104頁）。足認上訴人於75年間將系爭建物6樓出售予馮碧雲時，建議馮碧雲可於頂樓平台加蓋於先，馮碧雲嗣果於頂樓平台搭蓋系爭增建物，迄被上訴人取得系爭建物6樓之所有權止，上訴人及其他共有人即臺灣營理公司及其前手盛達公司，從未表示反對。 ⑵又系爭建物2、3樓於75至98年間之所有權人盛達公司及系爭建物2、3樓現所有權人臺灣營理公司於100年6月2 日均出具聲明書，載明：「…對於該建物6樓前方平台增建及頂樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之情事，本公司確認知悉且迄無任何異議…」等字樣（見原審卷第126、127頁）；其等嗣於100年6月21日再度出具聲明書表明：「…對於該建物6樓前方平台增建及頂樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之情事，本公司確認自始知悉且同意其存在…」等情（見原審卷第158頁、第163頁）。上開書證與證人林山中上開證言亦互核相符，足認系爭建物2、3樓之前所有權人及現所有權人就系爭增建物之存在自始知悉，且同意被上訴人及其前手使用。 ⑶又上訴人雖認林山中之證言係迴護被上訴人之詞，不足採信云云。然林山中於原審已具結而為證述，又其妻馮碧雲已非系爭增建物之所有權人，且被上訴人係經由臺北地院拍賣而取得系爭增建物之事實上處分權，臺北地院於拍賣公告上即已載明系爭增建物未辦理建築物所有權第一次登記，有拍賣公告附卷可稽（見原審99年度北簡字第17905號卷第12頁），被上訴人就系爭增建物屬違章建築無從諉為不知，是林山中當無甘冒偽證刑責而為虛偽證述，以迴護被上訴人之理。又系爭建物6樓之原始所有權人既為上訴人，嗣於75年間出售予馮碧雲，為求順利出售，由其法定代理人告知馮碧雲可於頂樓平台加蓋，並不悖於交易常情。且依林山中上開證言，買受人如於頂樓平台加蓋，可一併解決原頂樓平台冷氣水塔噪音及漏水問題等情以觀，益徵林山中所為之上開證言與經驗法則並無違背，當可採信。 ⑷至上訴人以被上訴人為盛達公司、臺灣營理公司之股東兼董事為由，認該二公司出具之上開聲明書證明力低不足採信云云。然查盛達公司、臺灣營理公司與被上訴人乃不同之人格主體，縱被上訴人與該二公司關係密切，亦非當然得據此否定上開書證之證明力。惟盛達公司、臺灣營理公司與系爭建物6樓及系爭增建物之前手馮碧雲並無何特殊密切之關係，盛達公司、臺灣營理公司於系爭增建物存在長達20餘年期間，皆未反對馮碧雲以上開方式占用系爭建物之頂樓平台，已如林山中上開證言所述，則該二公司於被上訴人取得系爭違建物事實上處分權後，未反對被上訴人繼續以上開方式占用系爭建物之頂樓平台，更屬人情之常。且被上訴人為系爭建物2 、3樓之先後所有權人之股東兼董事，其對系爭建物之狀況當知之甚詳，如系爭增建物未得屋頂平台全體共有人同意而存在，被上訴人當無參與競標之理。是盛達公司、臺灣營理公司出具之上開書證自可採信。 ⑸綜上所述，上訴人於75年間將系爭建物6樓出售予馮碧雲時，曾建議馮碧雲可於頂樓平台加蓋，馮碧雲嗣果於其上搭蓋系爭增建物，並一併解決頂樓平台原有之漏水問題。而系爭建物頂樓平台之全體共有人自75年間即已知悉系爭增建物存在，且迄被上訴人取得系爭建物6樓所有權及系爭增建物之事實上處分權止，各共有人均未為反對之表示。揆諸上開說明，當認系爭建物區分所有權人就被上訴人及其前手所占有使用系爭建物頂樓平台，已非僅為單純之沉默，至少存有默示之分管契約，同意由系爭建物6樓所有權人使用頂樓平台，並於其上搭蓋系爭增建物。㈡上訴人得否請求被上訴人將系爭增建物拆除後，將占用之頂樓平台返還上訴人及其他全體共有人？有無權利濫用或違反誠實信用原則？ ①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條前段、中段、第821條固分別定有明文。然按共有部分之使用，應按其本來之用法使用之，非經共有部分各共有人之特別約定，不得為特別之使用。屋頂平台既名之為平台，其本來之用法即為保持平台之現狀而為使用，如在平台上建造房屋，係以平台為基礎，添加構造物，顯然變易平台原來之性質、構造，而為不同種類之使用，自應依各共有人之特別約定始得為之（最高法院82年度臺上字第 2284號判決意旨參照）。是於頂樓平台上建屋，與頂樓平台之本來使用方法不符，然如共有人間有特別之約定，即非不得依該特別之約定為使用。 ②爭建物區分所有權人就被上訴人及其前手所占有使用系爭建物頂樓平台，已非僅為單純之沉默，至少存有默示之分管契約，同意由系爭建物6樓所有權人使用頂樓平台，並於其上搭蓋系爭增建物，已如上五之㈠所述。揆諸上開說明，被上訴人就頂樓平台之使用符合分管契約之約定，自非無權占用。上訴人應受該分管契約之拘束，自無從本於所有權，請求被上訴人將系爭增建物拆除後將頂樓平台返還予全體共有人。 ③至上訴人所引最高法院82年度臺上字第1802號判決所述情形係未經他共有人同意就共有物為特別之使用，自屬無權使用，與本件情形不同，附此敘明。 ④上訴人既不得請求被上訴人將系爭增建物拆除後將屋頂平台返還全體共有人，則上訴人所為請求究有無違反誠信原則或是否為權利濫用，自毋庸再予論述。六、綜上所述，上訴人本於民法第821 條、第767 條請求被上訴人將系爭增建物拆除後將屋頂平台返還全體共有人，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 12 月 20 日民事第十五庭審判長法官林恩山法官陳雅玲法官方彬彬正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 12 月 20 日書記官陳建邦附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度上字第1021號

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