臺灣高等法院100年度上字第245號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 100 年 11 月 15 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第245號上　訴　人　吳品寰
訴訟代理人　歐宇倫律師
林煜翔律師
連雲呈律師
被上訴人　　黃翠萍
訴訟代理人　蔡文彬律師
林明賢律師
游敏傑律師
上列當事人間解除契約等事件，上訴人對於中華民國100 年1 月14日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第325 號第一審判決提起上訴，本院於100 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人經由訴外人中信房屋木柵加盟店宏駿房屋仲介股份有限公司（下稱宏駿公司）之媒介，向被上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段2 小段439 、440 、443 等地號土地，及其上616 建號建物（建物門牌：臺北市○○路30巷10號1 樓），約定價金新臺幣（下同）650 萬元。上訴人於不動產買賣契約書簽訂時，簽發金額487 萬元之無記名本票交宏駿公司保管供作履約之用，並於97年8 月27日匯款4,724,692 元至中國信託商業銀行房屋安全交易帳戶，被上訴人則於97年7 月28日完成系爭房地所有權移轉登記。上訴人於系爭房地未點交前，向被上訴人借屋裝修時，發現系爭房地在入口門面樑柱於取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4 至5 公分以上，主樑亦有位移之情形。經上訴人委託黃政達建築師鑑定發現系爭房地經檢核各測點高程差並計算斜率顯示，五個邊已超過1 ：200 之斜率，並有兩個邊超過1 ：50之斜率，最高點與最低點落差達28公分，目測外觀已可看出垂直之傾斜，以二樓板之傾斜度而言，大於1 ：50斜率的樓板已達重建標準，對室內空間而言已不適合居住，系爭房地之瑕疵已達重建之程度。上訴人乃於97年8 月2 日寄發存證信函予被上訴人告知系爭房地存在客廳門口樑構建材鋼筋外露、地板裂縫、房屋結構歪斜嚴重及建物傾斜嚴重等瑕疵，然被上訴人拒絕承認系爭房地存在上開瑕疵。上訴人嗣復發現被上訴人為宏駿公司負責人劉昌黎之配偶，系爭買賣介紹人翁振雄、買方專員蔡育如、賣方專員王聖文、賣方代理人李沛晴，均為宏駿公司秘書、職員，始瞭解被上訴人早已知悉系爭房地具有傾斜之嚴重瑕疵。系爭房地之瑕疵為系爭買賣契約簽訂前已存在之固有瑕疵，且瑕疵已達重建程度，現值已不足原買賣價金之50﹪，上訴人自得依民法第359 條規定請求減少價金325 萬元，茲上訴人已交付價金650 萬元，被上訴人自應返還上訴人325 萬元，爰依不當得利之法則，請求被上訴人給付325
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴人已依系爭買賣契約第6
條第1 款約定將系爭買賣尾款存入中國信託商業銀行房屋安全交易帳戶中，清償被上訴人在華泰商業銀行之貸款，然被上訴人竟未依系爭買賣契約第6 條第5 款、第7 條第4 款約定，將地政機關發給上訴人之新所有權狀、他項權利證明書交付上訴人，並將先前500 萬元之抵押權設定登記予以塗銷，爰依民法第348 條、第349 條規定，請求被上訴人交付系爭房地土地及建物所有權狀、他項權利證明書，並塗銷系爭房屋所設定之抵押權登記等語。（原審判決：被上訴人應給付上訴人210,467 元，及自98年3 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應交付系爭房地土地、建物所有權狀、他項權利證明書予上訴人，暨塗銷系爭房屋所設定之抵押權登記，而駁回上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定。上訴人就其敗訴部分中之160
萬元提起上訴，其餘部分即1,439,533 元部分則未聲明不服，該部分亦已確定）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3
月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯：系爭房地經被上訴人委託馬康俊建築師事務所進行安全鑑定，認整體安全無虞，足見系爭房地並未存在影響整體結構安全之瑕疵，上訴人主張系爭房地具有傾斜等重大瑕疵，並非事實。且上訴人要求先借屋裝修，兩造簽訂借屋裝修同意書，同意以97年7 月5 日之房屋現況點交，點交後，上訴人拆除系爭房地客廳落地鋁門窗並同時敲除外牆，造成上方之樑構材保護層剝落及底層主鋼筋外露，至結構技師98年11月24日至現場鑑定時，期間共計發生155 次4 級以上地震，並經訴外人李建益將地坪全部拆除、測量水平後重新鋪設地磚，系爭房地傾斜之瑕疵究係何時發生無從判斷，上訴人請求被上訴人負瑕疵擔保責任，並無理由。又上訴人雖於97年8 月2 日反應系爭房地存有結構問題，然持續進行裝修作業至97年11月6 日裝修完成，並於98年2 月13日將系爭房地出租第三人使用，顯見上訴人已承認其所受領之物，自不得主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金。縱上訴人得請求減少價金，然系爭房地買賣面積僅88.66 平方公尺，增建部分不包括在買賣契約之內，該部分修復費用82,280元，應予扣除。而系爭房地原為磨石子地坪，上訴人自行更換為磁磚，如以原材料磨石子地坪抹漿重磨，按單價620 元計算，其地坪修復費用應為124,834 元等語。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人經由中信房屋木柵加盟店宏駿公司之媒介，向被上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段2 小段439 、440 、443 等地號土地，及其上616 建號建物（建物門牌：臺北市○○路30巷10號1 樓），約定價金650 萬元，上訴人共給付6,364,590 元予被上訴人（原審卷一第9-22頁、第121 頁）。
㈡上訴人為先行裝修系爭房地，於97年7 月5 日與被上訴人簽訂借屋裝修同意書，兩造同意以97年7 月5 日之房屋現況點交完成，且約定裝修期間所發生之水、電、瓦斯、電話、材料管理、管理費、房屋稅、地價稅等費用及所生之危害，概由上訴人自理。上訴人嗣委託李建益即正益工程行進行系爭房屋之裝修工程（原審卷一第74、41頁）。
㈢上訴人於97年8 月2 日以臺北44支10044 郵局第901 號存證信函通知被上訴人，系爭房地於裝修之入口門面樑柱在取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4 至5 公分以上，且系爭房屋之主樑有位移之情形，並請被上訴人提出系爭房屋結構安全無虞之鑑定報告。被上訴人於97年8 月14日以臺北文山樟腳里郵局第66號存證信函回覆上訴人，並提出由馬康俊建築師事務所於97年8 月8 日所作之安全鑑定報告書。上訴人再於97年11月14日委請黃政達建築師事務所就系爭房屋為現況鑑定，並於97年12月8 日作成現況鑑定報告書。系爭房屋現已裝修完成（原審卷一第29-32
頁、第76-78 頁、第79-86 頁、第33-36 頁）。
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋存有傾斜之瑕疵，該瑕疵非因上訴人借屋裝修施工所致：
關於系爭房地是否存有傾斜之瑕疵、該瑕疵是否上訴人借屋裝修施工所致，經原審依兩造合意囑託臺北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定結果，認：「系爭房屋有傾斜現象」、「標的物垂直向傾斜度測量結果，最大傾斜率為1/133 ，超過1/200 」、「標的物入口沉陷處恰位於建物有無地下室範圍的交接處，有地下室的基礎採用連續版基，無地下室的基礎則採用獨立基腳，兩種基礎之承載面，深度相差約3m，另由鑽探報告資料顯示，獨立基腳承載面之土層較連續版基承載面之土層差，承載荷重所產生之沉陷量較大，研判原設計即存有差異沉陷的疑慮；且上述配置，於地下室開挖施工時，亦容易因擋土措施變位而造成一樓下方土壤沉陷情形」、「由原告提供之原設計計算書及相關圖說，研判系爭房地原設計為鋼筋混凝土造樑柱立體鋼構架系統，並無承重牆設計，入口處牆面為一般隔間用磚牆」、「依據現場勘查結果，標的物入口處上方各樓層皆有損害現象，系爭房屋入口損壞處鋼筋已有鏽蝕現象，且裂縫處已有相當多堆積物，顯示已損害相當時間，研判拆除落地鋁門窗及1. 2公尺承重牆之施工震動，應非系爭房屋入口處損壞之主因」、「依據原設計結構設計圖說，標的物為鋼筋混凝土造樑柱立體鋼構架系統，隔間磚牆非主要結構。系爭房屋現況用途與原設計相同，一層樓版為PC地坪，新增磚牆大部分直接落在PC地坪上，重量直接傳至下方土壤，並未增加建物基礎結構荷重，研判（系爭房屋改建為6 間套房）尚無影響系爭房屋之結構安全」，有結構技師公會鑑定報告書鑑定結論可參（鑑定報告書第5-7 頁）。參諸建築物有無傾倒之危險而影響居住安全，應以垂直傾斜是否超過容許標準而認定，系爭房屋最大傾斜率達1/133 ，超出臺北市政府工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之1/200 ，足見系爭房屋存有傾斜之瑕疵。而該傾斜之瑕疵，係因原設計即存有差異沉陷之疑慮，其配置於地下室開挖施工時，易因擋土措施變位而造成一樓下方土壤沉陷情形，拆除落地鋁門窗及1.2 公尺承重牆之施工震動、將系爭房屋改建為6 間套房，非系爭房屋傾斜、損害之主因，亦堪認系爭房屋傾斜之瑕疵，非因上訴人借屋裝修施工所致。被上訴人抗辯系爭房屋無傾斜之瑕疵，縱若有之，亦係上訴人借屋裝修施工所致，核非可採。
㈡上訴人並未怠於檢查、通知，其瑕疵擔保請求權並未喪失：被上訴人雖以上訴人已完成系爭房屋之裝修，並出租予第三人使用，抗辯上訴人已承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保責任等語。惟查：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。此項規定之立法趣旨，重點在於通知，僅於買受人怠於為上述通知時，始視為承認其所受領之物，並喪失其瑕疵擔保請求權。系爭房屋存有傾斜之瑕疵，該瑕疵非肉眼或外觀判斷即能知之，上訴人於97年7 月5 日借屋裝修，點交後，旋於97年8 月2 日以臺北44支10044 郵局第901 號存證信函通知被上訴人，系爭房地於裝修之入口門面樑柱在取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4 至5 公分以上，且系爭房屋之主樑有位移之情形，並請被上訴人提出系爭房屋結構安全無虞之鑑定報告，為被上訴人所不爭，並有存證信函在卷可稽（原審卷一第29-32 頁），足徵上訴人已依通常程序從速檢查，並將傾斜等瑕疵通知被上訴人，而無違反檢查、通知義務之情事，按之上開規定，上訴人自無視為承認其所受領之物可言。至上訴人事後是否就系爭房屋繼續進行裝修工程，與其是否主張瑕疵擔保責任，係屬二事，上訴人既已履行檢查通知義務，其瑕疵擔保請求權即未喪失，上訴人非不得待系爭房屋裝修完成後再行使其權利，被上訴人應負擔之瑕疵擔保責任，自不因此而解免，被上訴人執以抗辯上訴人已承認其所受領之物，不得主張瑕疵擔保責任，洵非可採。
㈢上訴人得依民法第359 條規定請求減少價金，其得請求減少之價金為345,877 元：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。於房屋買賣，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，此為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又房屋具有傾斜、沉陷現象，房屋即有頹倒、滅失之虞，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，轉售第三人時，亦有減少價值之瑕疵。系爭房屋經結構技師公會鑑定結果，認有傾斜現象，其垂直向傾斜度經測量結果，最大傾斜率為1/133 ，超出臺北市政府工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之1/200 ，已如前述，揆諸前揭說明，應認該傾斜依通常交易觀念已足以影響交易價值，而有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人主張系爭房屋具有傾斜瑕疵，足以減損其價值，尚非無據。⒉關於系爭房屋傾斜瑕疵之損害補償，經原審依兩造合意囑託結構技師公會鑑定結果，認：「依據臺北市政府工務局審定之鑑定手冊規定，房屋損害補償分為工程性補償、非工程性補償」、「工程性補償：房屋傾斜率（△/ H ）超過1/200
，但未達1/40者，應評估工地施工對標的物結構所造成影響，並依評估結果估列標的物損害部分之修復補強費用」、「非工程性補償：房屋傾斜率（△/ H ）超過1/200 ，但未達1/40者，除依前項規定估列工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額」、「標的物垂直向傾斜度測量結果，最大傾斜率為1/133 ，超過1/200 ，依鑑定手冊之規定須估算非工程性補償費；水準測量結果雖顯示系爭房屋各測點高程落差大，但因無原始測點可供比對，亦無法排除樓板原始平整度（如洩水坡度等）及裝修等因素之影響，難以作為判定房屋傾斜率之依據，惟因土壤下陷所造成之地坪損壞，應予修復」、「工程性補償：梁修復費用36,860元、執照範圍地坪修復費用214,557 元、增建範圍地坪修復費用82,280元。非工程性補償：執照範圍重建造價98,527元、增建部分重建造價37,784元，合計470,008 元」，有結構技師公會鑑定報告書鑑定結論、附件十一可參（鑑定報告書第6-7 頁、附件11-1頁）。惟系爭房屋原為磨石子地坪，經上訴人裝修為50cm×50cm之磁磚，其修
復費用應以原磨石子地坪估價。而磨石子地坪抹漿重磨（本色水泥）每平方公尺單價為620 元，有臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊可憑（原審卷三第65-66 頁），依此計算，執照範圍地坪磨石子地坪抹漿重磨費用為54,969.2元（計算式：620 元×88.66 平方公尺＝54,969.2元），增建範
圍地坪磨石子地坪抹漿重磨費用為21,080元（計算式：620
元×34平方公尺＝21,080元），則執照範圍地坪修復費用為
124,834 元〔計算式：舊有鋪面打除8,866 元＋水泥砂漿整平粉刷49,650元＋磨石子地坪抹漿重磨54,969.2元＋其他11,348.5元（即前開總和113,485.2 ×0.1 ）＝124,834 元，
元以下四捨五入〕，增建範圍地坪修復費用為47,872元〔計算式：舊有鋪面打除3,400 元＋水泥砂漿整平粉刷19,040元＋磨石子地坪抹漿重磨21,080元＋其他4,352 元（即前開總和43,520×0.1 ）＝47,872元〕。加計梁修復費用36,860元
、非工程性補償執照範圍重建造價98,527元、非工程性補償增建部分重建造價37,784元，其修復費用合計345,877 元（計算式：124,834 ＋47,872＋36,860＋98,527＋37,784＝345,877 ），上訴人請求減少之價金以345,877 元為適當，逾此範圍之請求，難謂有據。
⒊上訴人固主張工程性補償地坪修復費用應以磁磚計算，非工程性補償並未包含市場交易價值減損金額，不得逕以之作為減少價金之判斷基礎等語。惟查：
⑴工程性補償費用，係以建築物、工作物之實際損害狀態為其補償範圍，其計算基礎應以建築物、工作物實際損害情況為判斷。系爭房屋交付上訴人裝修時為磨石子地坪，為上訴人所是認，依民法第354 條規定，被上訴人所須擔保者為交付時該磨石子地坪無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人主張瑕疵擔保責任請求減少價金，自應以系爭房屋交付時之狀態即磨石子地坪判斷因傾斜瑕疵所滅失或減少之價值，上訴人主張工程性補償地坪修復費用應以磁磚計算，尚非可採。
⑵結構技師公會所為之鑑定，除工程性補償費用外，已加計非工程性補償，該非工程性補償係指依其使用不便及價值折損之程度，額外估列之費用，有上開鑑定報告書可稽（結構技師公會鑑定報告書第6-7 頁、附件11-1頁），結構技師之鑑定結果已包括房屋價值減損金額。而關於系爭傾斜瑕疵是否影響市場交易價格一節，經原審依兩造合意囑託財團法人臺灣經濟科技發展研究院（下稱臺經院）進行鑑定，該院參酌上開結構技師公會鑑定報告書、臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊計算房屋損害補償，及中華民國企業價值理算協會認證之建物結構毀損價值減損計畫準則公報，計算系爭房屋傾斜對市價之影響，認可能影響房地總價3%至7%，且考量消費者心理因素、市場狀況、替代選擇範圍，並參酌市場調查結果，經研討決定影響交易當時之價格為47萬元，有臺經院鑑定研究報告書在卷供參（鑑定研究報告書第55-59 頁）。其鑑定結果核與結構技師公會上開工程性補償、非工程性補償合計金額470,008 元相近，益徵系爭房屋因傾斜瑕疵減損之價值，如以地磚地坪計算，約為47萬元左右，結構技師公會、臺經院就系爭房屋因傾斜瑕疵減損價值所為之鑑定，自可供作上訴人請求減少價金之參考。
⒋上訴人復主張臺經院並未就系爭房屋之市場交易價值為鑑定，且所為之鑑定多有疏漏，其鑑定結果不足供作系爭房屋價值減損之參考等語。經查：
⑴上訴人雖以臺經院將本鑑定案轉由台新不動產估價師事務所進行市場價值估價，而該所僅就無瑕疵房屋進行評估，主張臺經院並未就系爭房屋減損之價格進行鑑定等語。然查：臺經院鑑定之事項包括：①在不考慮系爭房屋任何狀況下，該房屋於交易當時之正常合理市值為何？②在不考慮系爭房屋任何狀況下，該房屋於現在之正常合理市值為何？③依結構技師公會鑑定報告書之結論，鑑定系爭房屋因傾斜致交易當時之價格影響為何？④依結構技師公會鑑定報告書之結論，鑑定系爭房屋因傾斜致現在之價格影響為何？⑤依系爭房屋現在之使用狀況，鑑定其年收益為何？其中第一、二、五項係委由獨立不動產估價師即台新不動產估價師事務所估算之結果，其中第三、四項鑑定，則由臺經院專業研究人員依上開估算結果及其他鑑定依據資料所為之專業分析，有臺經院鑑定研究報告書、99年11月4 日（99）經研俐字第11006 號函可憑（鑑定研究報告書第1-2 頁、原審卷四第5 頁），足見台新不動產估價師事務受理鑑定之事項本以不考慮系爭房屋任何狀況即房屋無瑕疵之狀態為前提，系爭房屋因傾斜瑕疵所減損之價格非該所受託鑑定事項，該所人員吳麗玉於原審證稱：「我們只是作正常房屋價格，瑕疵及減價的部分不是我們作評估的範圍，是臺經院做的判斷，我們是評估系爭房屋如果沒有瑕疵的市場價格」等語（原審卷四第20頁），核與臺經院上開鑑定研究報告書、函文內容相符，要難據此即謂臺經院未就系爭房屋減損之價格進行鑑定。
⑵上訴人固以臺經院係以「主觀」、「內部討論」之方式為鑑定，並無客觀資料支持其結論，主張其鑑定結果不足供作裁判之基礎等語。惟查：原審係依兩造之合意囑託臺經院就系爭房屋因傾斜瑕疵所減損之價值進行鑑定，而除本鑑定案外，臺經院亦曾受理法院囑託房屋因瑕疵價格減損鑑定業務，有相關案例為憑（如：臺灣臺北地方法院96年度訴字第5460號、98年度訴字第1064號等事件），堪認臺經院非無鑑定瑕疵房屋價格減損之專業能力。細繹臺經院鑑定研究報告書，關於房屋傾斜瑕疵對市價之影響，臺經院臚列結構技師公會鑑定報告書計算之損害補償費用、以臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊計算之損害補償費用、以中華民國企業價值理算協會認證之建物結構毀損價值減損計畫準則公報計算之損害補償費用，及市場調查可能影響房地總價之比率供參，其所為之鑑定非無客觀數據為憑。至臺經院研討決定認傾斜影響系爭房屋交易當時之價格為47萬元，係因其參酌上開損害補償費用，並考量消費者心理、市場狀況、替代選擇範圍、市場調查結果等因素所得。其作成決定之理由在於系爭房屋經台新不動產估價師事務所按其現有租金年收益依收益法評估結果，其收益價格為10,291,975元，較上訴人買受價格650 萬元高出逾50% ，而系爭房屋淨收益約為40萬元，相對於原買賣價格650 萬元，其淨收益率達6.2%，屬一般住宅高收益率者，市場承接度較一般住宅高，在不隱瞞傾斜之條件下，多數仲介人員認有以650 萬元成交之可能性，系爭房屋傾斜之瑕疵，原不致對其房屋價格構成影響。然因系爭房屋傾斜，消費者即有藉以殺價之期待及行動，其合理價格仍應向下調整，賣方如願以稍低價格售出，一般多為10萬元位數之調整，其可能調降幅度在3%至7%間，經研究討論認應以臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊計算之損害補償費用即47萬元為系爭房屋之影響價格，有臺經院100 年7 月18日（100 ）經研良字第07015 號函在卷可憑（本院卷第74-77 頁），足見臺經院係參酌上開損害補償費用，並以系爭房屋之收益價格、淨收益率衡量消費者心理、市場交易狀況，作成上開結論，其所為之鑑定非無所本，亦甚為審慎、客觀，尚不得僅以其結論與結構技師公會鑑定結果幾近一致，即謂其未就減損之價格為鑑定或其所為之鑑定非屬客觀，上訴人主張臺經院之鑑定結果不足供作裁判之基礎，核非可採。⒌上訴人另主張系爭房屋減少之價金，應累加結構技師公會估算之修復費用470,008 元及臺經院鑑定之價格影響47萬元等語。惟查：結構技師公會所為之鑑定，除工程性補償費用外，已加計非工程性補償。所謂非工程性補償係指房屋房屋傾斜率（△/ H ）超過1/200 ，但未達1/40 者 ，除依前項規定估列工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額，業詳前述（結構技師公會鑑定報告書第6-7 頁、附件11-1頁），足見結構技師公會鑑定之470,008 元，非僅修復費用而已，尚包括價值折損之非工程性補償費用。至臺經院鑑定之47萬元，則係考量工程性補償、非工程性補償、交易價補償等因素，作成之交易減損價格（臺經院鑑定研究報告書第56-58 頁）。上訴人僅請求減少價金，倘將二者累加，關於系爭房屋價值減損之金額將重複計算，上訴人主張系爭房屋減少之價金應將470,008
元、47萬元累加計算，洵屬無據。
⒍至被上訴人抗辯增建範圍地坪34平方公尺非屬系爭買賣契約之範圍，增建範圍地坪修復費用82,280元應予扣除等語。惟查：系爭買賣標的，依簽約時固定裝潢現況點交，其他贈品依固定物交屋，其他約定事項更約明：「買賣標的增建部分是否佔用鄰地已經確實鑑界．．．」，有系爭買賣契約書第1 條不動產標示備註2 、第16條其他約定事項為憑（原審卷一第10頁、第11頁反面），佐以證人李建益於原審證稱：「我到現場去的時候，系爭房屋本來就有增建，增建1 個廚房、1 個房間、1 個廁所，是在房屋的後面，另外改了廚房跟廁所的位置」等語（原審卷二第78頁反面），即足徵系爭房屋增建部分亦為系爭買賣標的，否則兩造何以約明依簽約時固定裝潢現況點交？復就增建部分是否經鑑界加以註記？被上訴人抗辯地坪修復費用應扣除增建部分，難謂可採。
⒎上訴人雖聲請囑託不動產估價師事務所就系爭房屋市場交易價值進行鑑定，然原審已囑託結構技師公會、臺經院就系爭房屋因傾斜瑕疵減損價值進行鑑定，此二單位所為之鑑定堪認客觀、公正，可供作上訴人請求減少價金之參考，復如前述，本院認無再囑託鑑定之必要，併予敘明。
㈣被上訴人應返還上訴人之金額為210,467 元：
承前所述，系爭房屋應減少價金345,877 元，則上訴人應給付之價金為6,154,123 元（計算式：6,500,000 －345,877
＝6,154,123 ）。又上訴人已交付之價金為6,364,590 元，非650 萬元，為兩造所不爭，則被上訴人應返還上訴人之金額應為210,467 元（計算式：6,364,590 －6,154,123 ＝210,467 ），上訴人於此範圍之請求，洵屬有據，逾此範圍之請求，核非正當，不應准許。
五、綜上所述，系爭房屋應減少價金345,877 元，上訴人應給付之價金為6,154,123 元，以上訴人已給付價金6,364,590 元計算，被上訴人應返還上訴人210,467 元，上訴人主張除該210,467 元外，被上訴人尚返還160 萬元，為不足採。從而，上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人給付上訴人210,467 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。就上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分（確定部分除外）不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日書記官 葉國乾
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。