100年度上字第827號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：101 年 04 月 17 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第827號上　訴　人　許智強許智傑浩詮建設股份有限公司上一人之法定代理人　許浩權共　　　同訴訟代理人　蕭明哲律師被上訴人　　單翠瑛訴訟代理人　蔡志揚律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國 100年6月27日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2517號第一審判決提起上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於㈠命上訴人浩詮建設股份有限公司給付逾新台幣捌拾玖萬元貳仟元本息部分；㈡命上訴人許智強、許智傑給付各逾新台幣伍拾壹萬玖仟元本息部分；及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審（除確定部分外）訴訟費用，由上訴人浩詮建設股份有限公司負擔百分三十四、上訴人許智強負擔百分之二十、上訴人許智傑負擔百分之二十，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國（下同）95年12月26日委由訴外人葉建利（下稱葉建利）代為與上訴人浩詮建設股份有限公司（下稱浩詮公司）簽訂房屋預定買賣契約書，及與上訴人許智強、許智傑（以下稱許智強、許智傑，二人合稱為許智強等二人，與浩詮公司則合稱為上訴人）簽訂土地預定買賣契約書，以總價款新台幣（下同）1750萬元購買浩詮公司所興建「富麗旺」社區之預售屋D2一樓，及編號56、57號之停車位（含坐落基地所有權應有部分，下稱系爭房地）。惟伊依約按期繳納房屋款145萬2000元、土地款187萬8000元（合計33 3萬元）後，發現該屋之使用用途竟登記為店鋪及商業用途，與伊原購買該屋係單純作為住宅使用之用途不符，乃拒絕依約給付價款，經上訴人於98年8月26日函知伊解除系爭房地買賣契約，並依約將前開已繳付價金計333萬元沒入充作違約金；惟上訴人與伊解除系爭房地買賣契約後，旋即於同年11月26日將系爭房地以1760萬元出售他人，並未受有損害。足見被上訴人前開違約金實屬過高，應予酌減等情。爰依不當得利法則，求為命浩詮公司、許智強、許智傑應分別給付伊117萬2000元、72萬9000元、72萬9000元，及加計本判決確定之翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另被上訴人逾上述金額之請求，及依系爭房屋買賣契約第19條、土地買賣契約第8條、民法第349條、第35 4條、第227條、第256條、第259條第1款等規定，主張解除買賣契約請求權等部分，均經原審為其敗訴之判決，被上訴人並未聲明不服，已告確定，本院就此已確定部分，即不再贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：㈠伊於98年8月26日與被上訴人解除系爭房地買賣契約後，另委託代銷公司再代為銷售系爭房地，固於同年11月26日將系爭房地再以1760萬元出售，但期間為該房地所支出之銷售及管理費用，均係因與被上訴人解除契約所致之損害，故伊因被上訴人前開違約事由，依房屋買賣契約第20條、土地買賣契約第9條之約定，將被上訴人已繳之價款 333萬元沒入充作違約金，並無過高之情事；㈡縱本院認伊前開違約金有過高之情事，則參以財政部公布之98年度不動產投資業利潤標準，伊與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約，可得之淨利率為10%（即以總價款1750萬元之10%計算），亦即175萬元抵充違約金為適當等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、查，㈠葉建利於95年12月26日，以總價1750萬元向上訴人買系爭房地，嗣於98年1月10日經上訴人同意，將系爭房地買賣契約轉讓由被上訴人承受；被上訴人依約業已按期繳納房屋款145萬2000元、土地款187萬8000元，合計333萬元；㈡浩詮公司98年4月15日通知被上訴人繳付「領取使用執照」該期應繳之價金43萬元，然被上訴人並未繳納，上訴人於98年8月26日以存證信函解除系爭房地買賣契約，並沒收已繳納價金333萬元，該解除買賣契約之意思表示，經被上訴人於同年11月12日收受；㈢上訴人於98年11月26日再將系爭房地以17 60萬元出售予第三人梅以德，並於同年12月22日完成系爭房地所有權移轉登記等情，有卷附切結書、系爭房地買賣契約書、付款收據、存證信函及回執、土地及建物登記謄本可憑（見原審卷第189頁、第8至42頁、第102至103頁、第202至207頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。四、本件應審究者為系爭違約金應以若干為允當？茲分別論述如下：㈠、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。㈡、經查： ⒈依系爭房屋買賣契約第20條、土地買賣契約第9條：「買方（指被上訴人）反悔不買、未依約付款或有其他違約情事者，賣方（指上訴人）得解除本約，並沒收買方依房屋總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額高過已繳價款者，則以該已繳之價款為限。」約定以觀（見原審卷第15頁、第36頁），可知若被上訴人有違反系爭房地買賣契約之約定時，上訴人即可解除系爭房地買賣契約，並沒入被上訴人已繳納之價款抵充違約金。 ⒉被上訴人購買系爭房地總價款為1750萬元，並約定依系爭建案之工程進度分期繳納價金，惟浩詮公司於98年4月10 日領取使用執照，浩詮公司於同年月15日通知被上訴人繳付「領取使用執照」應付之價金43萬元，被上訴人未繳納。浩詮公司又於98年4月23日發函催告被上訴人繳納上開價款，惟被上訴人仍未繳納，故上訴人於98年8月26日以被上訴人違反系爭房屋買賣契約第20條、系爭土地買賣契約第9條為由，主張解除系爭房地之買賣契約，並沒入被上訴人已繳價金計333萬元等情，有卷附使用執照、存證信函及回執可稽（見原審卷第97至98頁、第102至103頁），並為兩造所不爭執，堪認被上訴人既有違約之情事，則上訴人依前開規定解除兩造間之系爭房地買賣契約，核屬有據。 ⒊是以，上訴人以被上訴人未依約繳納價金，並經催告後仍未繳納，解除系爭房地買賣契約，並將被上訴人已繳納之價款計333萬元抵充違約金，固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，既為民法第252條所明定，則本院審酌上訴人業已繳納系爭房地價款 333萬元，因未於98年4月15日依約繳款，經上訴人於98年8月26日解除系爭房地買賣契約，並經被上訴人於同年11 月12日收受該解除契約意思表示而生效力，上訴人雖於98年11月26日將系爭房地以1760萬元出售予第三人梅以德（見原審卷第202至207頁），但因此而支付委託服務費用70萬4000元（即出售價格1760萬元之4%計算，見本院卷第81至87頁不動產銷售暨工程承攬合約書、請款單；並經證人即三盛廣告實業有限公司經理梁海峰於本院證述綦詳，見本院卷第99至100頁）；暨上訴人因被上訴人遲延繳付系爭房地價款，致上訴人自被上訴人應繳款之日即98年4月 15日至出售系爭房地之日即同年11月26日止（合計7個月又10日），受有無法使用房地價款之利息損失，以法定利息為年息5%（民法第203條參照）計算，約43萬2975元（計算式：00000000-0000000＝00000000，00000000×0.05 ÷12＝59042，59042×7＋〈59042÷30×10〉＝432975，元以下4捨5入）；另上訴人於系爭房地銷售前，尚須委由專人代為管理等人事費用之支出等情狀，認本件違約金以系爭房地買賣總價金1750萬元之8％即140萬元（計算式：00000000×0.08＝0000000，亦即房屋及停車位價金700萬元×8%＝56萬元，土地價金1050萬元×8%＝84萬元）為允當。 ⒋準此，被上訴人業已依約繳納房屋（含停車位）、土地價金依序為145萬2000元、187萬8000元（計333萬元），扣除前開違約金140萬元（房屋及停車位部分為56萬元、土地部分則為84萬元）後，被上訴人依不當得利法則，請求浩詮公司、許智強等二人應分別返還其89萬2000元、103 萬8000元（計算式；①房屋及停車位部分：00000000000 000＝892000；②土地部分：00000000000000＝0000000 ），核屬有據，應予准許。又按，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文。而許智強、許智傑依土地買賣契約既已共同收受被上訴人前開已繳之土地價金187萬8000元，並應返還被上訴人扣除違約金後之土地價金餘額103萬8000元，故被上訴人主張其二人應平均分擔各別返還其51萬9000元，於法亦無不合，應予准許。五、從而，被上訴人依不當得利法則，請求浩詮公司、許智強、許智傑應分別給付其89萬2000元、51萬9000元、51萬9000元，並各加計自本判決確定之翌日起至清償日之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國 101 年 4 月 17 日民事第十七庭審判長法官藍文祥法官張競文法官楊絮雲正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中華民國 101 年 4 月 18 日書記官蔡慧娟附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度上字第827號

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