臺灣高等法院100年度抗字第1042號｜法律人

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 100年度抗字第1042號抗　告　人　張家富上列抗告人因債權人合作金庫商業銀行股份有限公司與債務人潘美惠間清償債務強制執行事件，聲明異議，對於中華民國100年6月20日臺灣桃園地方法院99年度執事聲更字第5號裁定，提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：本件債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱債權人）前向原法院民事執行處聲請執行債務人潘美惠（下稱債務人）所有之財產，即坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段營盤坑小段149-7地號土地所有權應有部分暨其上同段4104建號，門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○○路1之13號3樓之房屋（下稱系爭房屋）。經該院民事執行處以97年度司執字第64480號清償債務強制執行事件受理後，抗告人於民國（下同）98年5月8日聲明異議，主張其與債務人就系爭房屋訂有租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期限自95年1月16日至103年1月15日，租金為每月新臺幣（下同）1萬5,000元，債務人並以此租金債權抵償其所負欠抗告人之債務145萬元，而抗告人已將系爭房屋轉租予第三人云云。其後，系爭房屋改為「應買後不點交」之拍賣條件，並進行特別變賣程序而無人應買，而原法院民事執行處於98年11月9日公告減價拍賣，屆期仍無人應買，債權人亦不願承受，視為債權人撤回執行，惟另有併案假扣押執行（原法院97年度司執全字第2049號假扣押事件）並未撤銷，故仍繼續查封系爭房屋。嗣債權人於99年2月2日再次就系爭房屋聲請強制執行，經原法院以99年度司執字第7783號清償債務強制執行事件受理後，先後於99年5月17日、99年6月21日進行第1、2次拍賣程序，並均於其公告附表「使用情形」欄位載以「拍定後不點交」，惟屆期均無人應買，原法院民事執行處旋於99年6月21日為第3次拍賣公告，其附表亦同前2 次拍賣公告註明拍賣條件為「拍定後不點交」，經債權人於99年6月25日聲請除去上開抗告人、賴國立就系爭房屋之租賃權，該院民事執行處遂停止上開拍賣程序，改第3次拍賣定期於99年8月16日，並變更其附表「使用狀況」欄位註明為「本件標的物現由第三人賴立國無權占有中，拍定後點交。」等語，抗告人即於99年8月12日為此聲明異議，並請求系爭房屋之拍賣條件應定為不點交，經原法院司法事務官於99年8月17日以99年度司執字第7783號裁定駁回異議，抗告人不服，向原法院提起異議，認為執行法院僅能就執行事項為形式審查，不得自為實質認定，但本件司法事務官所為之裁定非僅就系爭租賃契約為形式審查，更以抗告人與債務人間之租賃契約是否存在之事實為實質認定，亦即該裁定以系爭租賃契約未經雙方當事人親筆簽署，以及債權人所提出之切結書，且抗告人未提出其他積極事證，即認系爭租賃契約不實，並據此駁回抗告人之異議，顯非適法；又抗告人於原法院即表明原占有人即第三人賴立國業因租約到期未再承租，已非系爭房屋之占有人，現由抗告人自行占有，並請求更正拍賣公告內容，該裁定就此亦未敘明不採之理由云云。原裁定則以抗告人主張其於95年1月16日與債務人簽立系爭租賃契約，已與上述點交切結書之內容不符，無從採信；此外，抗告人亦不能提出其餘證據證明其於查封前即合法占有系爭房屋之事實，則本件執行事件將系爭房屋之拍賣條件定為拍定後點交，於法即無不合，因而駁回其異議。二、抗告意旨略以：抗告人早於98年5月8日即主張為系爭房屋之承租人，並陳報租約在案，詎原法院民事執行處所為第3次拍賣公告竟載明「拍定後點交」，經抗告人聲明異議後，原裁定竟與第1次拍賣公告之事實認定不符，其前後認定占有時點亦有矛盾，是原裁定據此駁回抗告人之異議顯已違反經驗及論理法則；況依抗告人於原法院所提房屋租賃契約書所示，債務人早於95年1月16日即將系爭房屋出租予抗告人，抗告人再將之轉租予第三人朱宏煜，租期至97年6月30日止，而原執行法院於97年10月3日查封系爭房屋時，時值轉租期間之空檔，方有無人在家之情形，實則抗告人仍在繼續承租並占有中，並以對債務人之債權，抵充租金，不能認為系爭房屋為無人占有；又系爭房屋之「不動產現況調查表」乃債權人片面製作，且系爭房屋之管理委員會、警衛、鄰居是否果為上開調查表所示之陳述，亦未可知，從而原裁定未調查其真偽即逕認系爭房屋於查封時無人居住，顯為錯誤；事實上，因抗告人未居住於系爭房屋內，根本無從知悉系爭房屋業遭查封之情，至98年5月間準備再將系爭房屋轉租他人，始發現上情，隨即具狀聲明異議，並將系爭房屋租予第三人賴立國；另原裁定雖採證人于家福之證詞，認定抗告人主張之事實因與點交切結書不符而不足採云云，惟其證詞僅能證明點交切結書之交屋日期不符，不能證明系爭房屋未經債務人點交予抗告人，或抗告人與債務人間之租賃契約不存在，是原裁定駁回抗告人之聲明異議，顯屬違誤云云。三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。因此，拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。再占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。四、經查，系爭房屋係於97年9月17日由債權人向原法院聲請強制執行，而為原法院以97年度司執字第64480號清償債務強制執行事件辦理，並於97年9月22日囑託桃園縣蘆竹地政事務所辦理查封登記在案。嗣抗告人向原法院聲明異議後，原法院為瞭解系爭房屋查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，乃依前揭說明予以職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據。而經原法院調查後，認為：㈠依上開執行卷內所附97年10月3日執行筆錄後附之不動產現況調查表，記載系爭房屋使用狀況為無人居住（見原法院97年度司執字第64480號執行卷第23頁），並認該調查表係詢問管委會、警衛、鄰居後始得知系爭房屋之使用狀況，衡諸管理委員會及其所僱警衛等人乃係負責該社區共有部分維護、公共基金之收取、社區出入安全等事項之管理，難謂渠等不知系爭房屋究有無人員居住在內。㈡債權人於97年10月8日具狀陳報系爭房屋使用情形時，曾併提出照片2紙（見同上卷第30頁），足見系爭房屋於查封時係將查封公告揭示於系爭房屋大門明顯處，而原法院民事執行處註明拍賣條件為「點交」之第1次、第2次、第3次拍賣公告，亦均向系爭房屋之門牌號碼為送達，亦有送達證書3 紙附卷可稽（見同上卷第81頁、第99頁、第117頁），抗告人遲至第3次拍賣期日前2日，即98年5月8日始向原法院民事執行處聲明異議，主張其與債務人訂有系爭租賃契約，現並已將系爭房屋轉租予第三人云云，距查封系爭房屋已逾半年以上，抗告人若於查封前即因系爭租賃契約而占有系爭房屋，實應無可能在此期間內均不知系爭房屋已遭查封拍賣。㈢倘抗告人確係向債務人承租並取得系爭房屋之占有，其目的乃為抵償債務人所負欠之145萬元，則為免損及抗告人自身之權益，衡情自當於租賃期間就系爭房屋為充分之利用，以求儘速使抗告人之債權獲得清償；惟抗告人竟任由系爭房屋長期閒置，遲至98年7月1日始主張將系爭房屋出租予第三人賴立國，顯與常情有悖。㈣況抗告人主張與債務人係於95年1月16日簽立系爭租賃契約，並載明留有冷氣2台、電視機及電冰箱各1台，且交付大門鑰匙等情；惟債務人為購買系爭房屋，於95年1月23日向債權人辦理貸款時，曾於95年1月24日出具「同意書」切結「絕無出租或被第三人占有等情事，倘有不實，願負一切法律責任」等語（見原法院卷第45頁），兩者所載即有不符。㈤另依系爭房屋之建物登記謄本（見同上卷第43頁）所示，債務人係於95年1月23日始以買賣為原因登記為系爭房屋之所有權人，其取得所有權之時點尚晚於系爭租賃契約、點交切結書之簽訂日期，然債務人竟得於95年1月16日未取得系爭房屋所有權之前，即先取得其占有，並留有冷氣、電視機及電冰箱，且交付大門鑰匙出租予抗告人，實與一般社會常情有違。㈥此外，依系爭房屋之建物第一次登記謄本、「豪景四季」房屋買賣契約（見同上卷第25頁、第32頁至第41頁）所示，系爭房屋原為第三人鵬程建設股份有限公司（下稱鵬程建設公司）所興建完成，並於94年8月4日以該公司自己名義辦理第1次所有權登記，債務人則係於95年1月9日向鵬程建設公司買受，並簽立「豪景四季」房屋買賣契約，其中第7條約定：「．．．．甲方（即債務人，下同）應於繳清買賣總價款及代辦費用並履行全部義務後始得辦理交屋。…甲方應簽具設備點交清單並辦妥交屋手續始得遷入使用，否則不得以任何理由擅自進入裝修、裝潢或搬運物品堆置等。．．．．」（見同上卷第36頁），可知買賣雙方當時係約定應於債務人繳清買賣價款及代辦費用後始得交屋，並於交屋後始得進入裝潢及搬運物品堆置。㈦再者，證人即鵬程建設公司法定代理人于家福於原法院100 年5月30日調查時，業經到庭證述略以：「（問：辦好貸款你們才會移轉登記？）答：銀行把款項撥給公司之後我們才會辦理過戶，而且銀行同時辦理設定抵押。」、「（問：本件系爭房地，你賣給第三人潘美惠時，可不可能在貸款撥下來或過戶之前就把房子先交給第三人潘美惠使用？）答：這種情形一般來說是不會有的。…。查詢結果在95年1月20日的時候因為確定銀行會撥款…，95年1月24日就撥款到我們公司帳戶，交屋的時間為95年2月8日。」、「（債權人代理人問：95年2月8日交屋，鑰匙是否也是在當天給？）答：一般都是在交屋當天給鑰匙。」、「（抗告人代理人問：有無可能在交屋前先借給買受人裝修？）答：不可能。」等語在卷可參（見同上卷第79頁至第80頁），可見鵬程建設公司係於95年2月8日始將系爭房屋交付債務人占有，是債務人自當於斯日後始有交付系爭房屋鑰匙予抗告人，或進入系爭房屋安置各項家電之可能，故本件抗告人主張其於95年1月16日分別與債務人簽立系爭租賃契約及點交切結書之部分，已難認與事實相符，無從採信。五、綜上所述，原法院業依前揭規定詳細調查系爭房屋查封時之實際占有狀況，並為合理判斷後，認抗告人於系爭房屋查封後始為占有，自無排除原執行法院於拍定系爭房屋後點交之權利，是原執行法院於拍賣公告上載明拍定後點交，於法並無不合。從而原裁定駁回抗告人之異議，並無違誤，抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，請求將系爭房屋拍定後不點交列為拍賣條件，自非可採，不應准許。六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國 100 年 8 月 12 日民事第十五庭審判長法官林恩山法官黃國忠法官郭松濤正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000元整。中華民國 100 年 8 月 12 日書記官方素珍

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