100年度消上更㈠字第1號｜民事：損害賠償｜裁判日期：100 年 08 月 16 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　100年度消上更㈠字第1號上　訴　人　陳建章熊秋華附帶上訴人　黃瑛琳曾文燦曾伊徵共　　同訴訟代理人　傅文民律師上　訴　人　綠竹建設股份有限公司法定代理人　謝財盛訴訟代理人　張麗玉律師洪淑芬律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國99年2月10 日臺灣板橋地方法院97年度重消字第2號第一審判決各自提起上訴及附帶上訴，經最高法院發回更審，本院於100年8月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回曾伊徵、黃瑛琳、曾文燦、陳建章、熊秋華第二項之訴，並命綠竹建設股份有限公司負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。綠竹建設股份有限公司應再給付曾伊徵新臺幣玖拾柒萬陸仟柒佰肆拾元；再給付黃瑛琳、曾文燦新臺幣捌拾柒萬零參佰伍拾伍元；再給付陳建章新臺幣捌拾伍萬零玖佰伍拾伍元；再給付熊秋華新臺幣捌拾玖萬零參佰肆拾元，並均自民國九十七年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。綠竹建設股份有限公司之上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由綠竹建設股份有限公司負擔。本判決關於命綠竹建設股份有限公司再為給付部分，於曾伊徵以新臺幣參拾貳萬元，黃瑛琳、曾文燦以新臺幣貳拾玖萬元，陳建章以新臺幣貳拾捌萬元，熊秋華以新臺幣貳拾玖萬元，為綠竹建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但綠竹建設股份有限公司以新臺幣玖拾柒萬陸仟柒佰肆拾元為曾伊徵、以新臺幣捌拾柒萬零參佰伍拾伍元為黃瑛琳、曾文燦、以新臺幣捌拾伍萬零玖佰伍拾伍元為陳建章、以新臺幣捌拾玖萬零參佰肆拾元為熊秋華預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、陳建章、熊秋華、黃瑛琳、曾文燦、曾伊徵（下合稱陳建章等5人）主張：（一）綠竹建設股份有限公司（下稱綠竹公司）明知其所興建之「旺族名邸」A棟其中門牌號碼臺北縣三峽鎮（已改制為新北市三峽區，下仍以舊名稱之）中園街126-22、126-23、126-24、126-27號房屋（下稱系爭房屋），均僅能作為「鄉村住宅、停車空間」之用，竟假借報紙「傳子千萬不如店面一間」為標題大肆廣告，並聲稱系爭房屋乃「二樓半金店面」、「店面坪數無公設、騎樓」可供經營便利商店、餐廳、玩具店云云，致伊等5人陷於錯誤而各向綠竹公司購買系爭房屋，以便開店營業。張巧螢（其提起本件訴訟後，將其就系爭126-22房地買賣契約對綠竹公司之損害賠償請求權讓與曾伊徵，曾伊徵並經兩造同意而承當訴訟）以新臺幣（下同）1,300萬元購買系爭126-22號、黃瑛琳與曾文燦以1,280萬元合買系爭126-23號、陳建章以 1,168萬元購買系爭126-24號、熊秋華以1,310萬元購買系爭126-27號房屋。嗣因台北縣政府（已改制為新北市政府，下仍稱台北縣政府）工務局於民國97年3月31日、6月12日函知系爭房屋1樓屬停車空間，依法不得作為店舖使用，伊等5人始得知系爭房屋之1樓實係屬停車空間，根本無法開店營業，市價僅分別為9,972,080元、9,029,010元、9,306,410元及9,815,400元而已。（二）依張巧螢與綠竹公司所簽訂房地產買賣契約書第2條約明，關於車位之標示係獨立於門牌號碼之房屋外；而黃瑛琳、曾文燦與綠竹公司簽訂買賣契約書中第1、2條更特別表明有關車位價款係獨立於房屋價款之外；陳建章與綠竹公司簽訂買賣契約書，除標明車位價款係獨立於房屋價款之外，復另行特別支付綠竹公司32萬元購買地下第1層標號第26號法定平面式停車位，足見陳建章等5人與綠竹公司簽訂買賣契約時，乃相信綠竹公司廣告所言系爭房屋係「二樓半金店面」，而毫不知悉系爭房屋1樓其中部分有屬停車空間。系爭房屋既有無法供營業之用之欠缺，伊依民法第227條第1項、第226條第1項及消費者保護法第51條前段規定，得請求綠竹公司給付價差之損害及一倍之懲罰性賠償金等語。張巧螢於原審將其請求權讓與曾伊徵，並已通知綠竹公司，故張巧螢之系爭權利，自得由曾伊徵行使之。為此訴請判決命綠竹公司應給付陳建章、熊秋華、曾伊徵各6百萬元、給付黃瑛琳與曾文燦6百萬元，及均加計自支付命令送達翌日（即97年7月26日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原審判決命綠竹公司給付曾伊徵2,930,220元，黃瑛琳、曾文燦2,611,065元，陳建章2,552,865元，熊秋華2,671,020 元，及均自97年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回其餘之訴，就陳建章等5人勝訴部分並為准免假執行之宣告，而駁回其餘假執行之聲請（陳建章等5人對本院前審判決駁回其上訴及附帶上訴部分，並未提起第三審上訴，該部分請求及命其負擔訟費用部分業已確定）。陳建章、熊秋華就判決對其不利部分提起上訴，黃瑛琳、曾文燦、曾伊徵提起附帶上訴，聲明求為判決：⑴原判決關於駁回陳建章5人後開第2項之訴部分廢棄。⑵綠竹公司應再給付曾伊徵976,740元、再給付黃瑛琳與曾文燦870,355元、再給付陳建章850,955元、再給付熊秋華890,340元，及均自97年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。對綠竹公司之上訴，則求為判決駁回上訴。三、綠竹公司則以：（一）陳建章等5人所指於95年7月及11月刊登之自由時報廣告（下稱系爭廣告）僅為要約之引誘，兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為斟酌約定，並於買賣契約書中房屋平面圖之壹層平面圖明確約定1樓一部分係供作停車空間使用，兩造顯已排除廣告內容之適用。另伊交付陳建章等5人之使用執照亦載明第1層用途為鄉村住宅（停車空間），陳建章等5人確已知悉系爭房屋1樓有一部分是供作停車空間使用之事實。況陳建章於購屋後即向臺北縣政府申請「良偉機車行」之營利事業登記，另張巧螢於97年1月24日以贈與原因移轉系爭房屋所有權予訴外人陳婉瑜後，陳婉瑜亦向臺北縣政府申請「奇緣寵物用品社」之營利事業登記，均經核准成立，益認系爭房屋1樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，亦非不得供作營業店面使用。且依臺北縣政府工務局98年5月11日北工使字第0980351157號函即知，系爭房屋特性確實為1至3樓可兼括店面、辦公室及住宅使用，況兩造就系爭房屋係整棟1至3層之透天店面作為買賣之標的，並非分層買賣，從而陳建章等5人所購得房屋不僅1 樓可供作店面營業之用，2層以上均可作為營業店面使用。（二）陳建章等5人購買系爭房屋後，陳建章以房屋及土地向渣打國際商業銀行貸款設定第一順位抵押權本金最高限額 1,200萬元，另向新光銀行貸款設定第二順位抵押權本金最高限額72萬元、熊秋華亦以所購房屋及土地向華南銀行貸款設定抵押權本金最高限額1,632萬元、張巧螢亦以所購房屋及土地向新光人壽保險股份有限公司貸款設定抵押權本金最高限額1,080萬元，故伊出售予陳建章等5人之房屋係依一般市場行情計價，並無所謂因錯認系爭房屋可供店面使用以高於市場行情而購買之情形。（三）另系爭廣告係伊於95年7月及11月間，委由欣鼎廣告有限公司（下稱欣鼎廣告公司）製作及刊登，陳建章於系爭廣告刊登前之95年3月22日即與伊簽訂房屋買賣契約，故陳建章簽約時並無該系爭廣告內容存在。另張巧螢則係於96年8月7日方向伊購買系爭房屋，兩造訂約之時系爭廣告早已無刊登，系爭廣告標語「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等內容顯非伊與陳建章、張巧螢間房屋買賣契約內容之一部分，則陳建章、曾伊徵主張系爭房屋有無法供開店營業用之欠缺致其受有損害，應無可採。又伊對外銷售系爭房屋時，除95年7月至95年9月間曾於自由時報刊登系爭廣告外，於95年3月25日蘋果日報、95年3月31日聯合報、95年4月28日蘋果日報、95年5月19日蘋果日報有刊登關於旺族名邸房屋之銷售廣告，當時另有印製廣告傳單對外發送，觀之上開報紙銷售廣告及銷售傳單內容均與自由時報廣告內容不同，且均無陳建章等5人指稱售屋廣告標榜系爭房屋為店面之情事。陳建章95年3月22日與伊簽訂房屋買賣契約時，伊尚未刊登自由時報之廣告內容，陳建章主張信賴自由時報廣告內容進而與伊締約，該自由時報內容為契約之一部分，顯與事實不符。（四）關於臺北市不動產估價公會就系爭房屋之評估報告，該評估報告之鑑價前提係以系爭房屋2、3樓均以住家價格為評估，並未就2、3樓作為店面使用之價格為評估，是以該評估報告與現狀之事實不合，難逕自認定為本件價格損失之依據。而不動產估價師公會函覆不動產估價補充說明書，竟以市場調查方式，訪查區域內之仲介公司而作成結論，其補充鑑定估價方式顯已違反不動產之估價作業程序，且上開仲介公司受訪人員真實姓名為何、有無作成書面紀錄等均無就補充說明書中詳加說明，該補充說明書之估價方式實為草率，不足為採。且黃瑛琳、曾文燦、陳建章、熊秋華買受部分，綠竹公司僅係房屋之出賣人，土地出賣人係訴外人即地主許月瑛、陳意峰，並非綠竹公司，陳建章等人主張系爭房地均係向綠竹公司購買，並非實情等語，資為抗辯。（五）綠竹公司就原審判決對其不利部分提起上訴，其上訴聲明求為判決：⑴原判決不利部分廢棄；⑵上廢棄部分，陳建章等5人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。對陳建陳建章等5人之上訴及附帶上訴，其答辯聲明求為判決駁回上訴，如受不利判決願供擔保請免假執行。四、以下為不爭執事項，應可信為真實：（一）張巧螢以1,300萬元向綠竹公司購買系爭126-22號房屋及其基地；黃瑛琳、曾文燦以1,280萬元購買系爭126-23號房屋及其基地；陳建章以1,168萬元向綠竹公司購買系爭 126-24號房屋及其基地；熊秋華以1,310萬元購買系爭12 6-27號房屋及其基地。（二）綠竹公司於銷售系爭建案時，曾委由訴外人欣鼎廣告公司製作廣告及承攬建案之銷售，其對外所發廣告標語，包括「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等內容。其中於自由時報95年7月29日刊載廣告宣稱「三峽市中心，二樓半金店面」，自由時報95年7月29日刊載之廣告及銷售現場放置之「A1～A7家具配置參考圖」均載有「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」之宣稱，因商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，經行政院公平交易委員會公處字第098055號處分書，處分綠竹公司及欣鼎廣告公司於旺族名邸建案廣告，宣稱「三峽市中心，二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」等，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處綠竹公司100萬元罰鍰，處欣鼎廣告公司30萬元罰鍰。（三）綠竹公司業務經理陳意峰及欣鼎廣告公司負責人呂建順因「明知綠竹公司所興建之旺族名邸A1至A8建物，均因1樓有超過20坪之空間經核准限定為停車空間使用，且因建案整體容積率利用狀況幾達上限，欲將前開停車空間變更申請轉作完全之商業店鋪使用已無可能，為達順利銷售A1等建物之目的，求能取得服務費用與售屋對價，共同基於意圖為自己不法所有之詐欺犯意聯絡，於94年間，待綠竹公司正式委託欣鼎廣告公司進行建案之廣告辦理及銷售活動，並簽立委託銷售合約書後，呂建順便轉請不知情之若愚企劃人員代作廣告設計，並告以A1等建物之主要訴求為全棟均得作店面使用，1樓更為建物價值之重點所在，若愚企劃人員隨依呂建順之指示，為前開建物設計出系爭廣告，再交由呂建順、陳意峰確認定案後，印製為推銷傳單以便對外提供與有意購買之人；呂建順另在對不知情之欣鼎公司銷售人員進行講習時，告以其於介紹A1等建物時，如顧客對1樓之核准用途有所疑義，應為確實得作商業運用之肯定答覆，使欣鼎廣告公司之專案經理如傅明龍等銷售人員，均以為A1至A8建物1樓雖有劃設為停車使用之區域，然買受人將來仍有自由決定之空間，藉以蒙蔽顧客使其等無法清楚掌握前開建物1樓使用受限之狀況」事由，經臺板橋地方法院98年度易字第625號、臺灣高等法院98年度上易字第3104號刑事判決呂建順、陳意峰共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，各處有期徒刑1年，均減為有期徒刑6月，如易科罰金，皆以1千元折算1日確定。五、茲說明兩造間之爭點及本院之判斷如下：（一）系爭房地之出賣人，是否均為綠竹公司？（1）陳建章等5人主張：張巧螢以總價1,300萬元、黃瑛琳及曾文燦以總價1,280萬元、陳建章以總價1,168萬元、熊秋華以總價1,310萬元向綠竹公司購買系爭房地，張巧螢向綠竹公司買受部分包括房屋及土地，綠竹公司並不爭執，就其他人部分之土地簽約形式上，係由黃瑛琳、曾文燦、陳建章、熊秋華與基地所有人許月瑛、陳意峰簽訂土地買賣契約書，然實際上出賣人均係綠竹公司，在購屋交涉過程中，均係房地合併報價，未提及地主自行出售之事，且契約簽訂過程亦由綠竹公司自行處理，未見地主出面，足見系爭房地之出賣人均為綠竹公司無誤等語。綠竹公司主張：就黃瑛琳、曾文燦、陳建章、熊秋華買受部分，綠竹公司僅係房屋之出賣人，土地出賣人係訴外人即地主許月瑛、陳意峰，陳建章等人主張系爭房地均係向綠竹公司購買，並非實情等語。（2）經查：張巧螢購買系爭126-22號房屋及其基地，其出賣人係綠竹公司等情，有房地產買賣契約書在卷可參（見臺灣板橋地方法院97年度促字第37868號卷第9頁），復為兩造所未爭執，應可信為真實。再者，陳建章、黃瑛琳、曾文燦及熊秋華等人買受部分，所簽訂之書面契約書，房屋及土地分作二份買賣契約書，即「旺族名邸房屋買賣契書」及「旺族名邸土地買賣契書」，房屋買賣契約書上所載之出賣人均為綠竹公司，土地買賣契約書上所載出賣人則分別為許月瑛及陳意峰，有兩造不爭之各該契約書在卷可稽。惟查：綠竹公司委託欣鼎廣告公司銷售之標的為系爭「旺族名邸建案」之房地，且約定欣鼎廣告公司所製作之廣告須經綠竹公司認可後始可執行，銷售底價由綠竹公司決定等語，而系爭建案之計價方式係以「建坪價計算方式」（即按房屋建坪乘以單價所得總價），未將房屋及基地分別計價，而銷售人員於銷售時，亦係以房地總價銷售，並以房地總價作為實際成交價格，收款證明之賣方簽章欄則僅蓋用「旺族名邸」之圓戳章，且其等繳款之對象為綠竹公司，且由綠竹公司開立款單及統一發票等情，有委託銷售合約書、計價單及購屋臨時證明單附於刑事卷及支票、繳款單及統一發票在卷可稽（見臺灣板橋地方法院98年度易字第625號卷㈠第32頁、第128-129頁、第130-134頁、卷㈡第388-389頁，臺灣高等法院98年度上易字第3104號卷第71-72頁、本院卷第73-79頁）。按系爭房地既係合併販售，其底價、計價方式均係由綠竹公司決定，並委託欣鼎廣告公司與買受人接洽，基地所有人並非委託人，且陳建章、黃瑛琳、曾文燦、熊秋華等人亦均與欣鼎廣告公司之銷售人員接洽、繳款及收款對象均為綠竹公司，足見陳建章等主張其購買系爭房地之交易對象為綠竹公司，應係實情。故而系爭房地之出賣人應均係綠竹公司，至於前開將房屋及土地分別製作成二份買賣契約書面，應僅係為辦理所有權移轉登記之方便而為，尚難因前開土地買賣契約書之記載，即謂系爭房地之出賣人分屬不同主體，綠竹公司此部分之主張，並不足採。（二）系爭建物1樓不得作為店面營業使用？（1）陳建章等5人主張：台北縣政府工務局於97年3月31日、6 月12日函知系爭建物1樓屬停車空間，依法不得作為店舖使用，伊等5人始得知系爭房屋之1樓實係屬停車空間，根本無法開店營業等語。綠竹公司辯稱：陳建章於購屋後即向臺北縣政府申請「良偉機車行」之營利事業登記，另張巧螢於97年1月24日以贈與原因移轉系爭房屋所有權予訴外人陳婉瑜後，陳婉瑜亦向臺北縣政府申請「奇緣寵物用品社」之營利事業登記，均予以核准成立，益認系爭房屋1樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，亦非不得供作營業店面使用等語。（2）按系爭房屋1樓之用途均為鄉村住宅、停車空間，有臺北縣政府使用執照95峽使字第220號在卷可稽（見原審卷㈠第57至58頁）。訴外人陳婉瑜及陳建章雖曾分別以系爭126-22及126之24號建物1樓部分申請營利事業登記獲准（見原審卷㈠第71-72頁），惟系爭126-22、126-23、126-24 號建物1樓部分，因將原核准停車空間作為店鋪違規使用，經臺北縣政府工務局以97年6月13日北工使字第0970420891號函限期依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，曾文燦乃於97年6月20日函詢得否以「台北縣建築物附設車空間繳納代金及管理使用辦法」註銷停車空間，以使該址得合法作為店舖使用，台北縣政府函覆：「原核准自設停車空間所占部分並未入容積樓地板面積檢討，倘經變更作為店鋪使用，依建築法技術規則設計施工編「容積管制」專章規定，該所占部分面積應予重新計入容積樓地板檢討，核已大於本案法定容積率百分之240（原案設計容積率百分之239），與法不符」等語，後系爭126-22及126-23號建物，並因此遭臺北縣政府工務局裁處罰鍰等情，有臺北縣政府工務局97年8月5日北工使字第0970579091號函及97年8 月7日北工使字第0970581505號、第0970581513號函在卷可稽（見原審卷㈠第83-92頁）。而設計系爭房屋之建築師崔懋森於臺灣板橋地方法98年度易字第625號詐欺刑事案件亦證稱：1樓扣掉停車空間大概剩3坪左右，3坪包含廁所、樓梯間，本案容積剩0.05%大約4.6平方公尺，就是不到一個車位的空間，所以本案如果要把停車位變更用途沒有機會等語（見臺灣板橋方法院98年度易字第625號卷㈡第102-107頁反面），足見系爭建物之1樓，因停車空間無法變更為店鋪使用，且因停車空間甚大，經扣除後，顯難作為店面使用。綠竹公司辯稱系爭房屋1樓雖一部分是設計做為停車空間，亦非不得供作營業店面使用云云，要不足採。（三）綠竹公司是否有交付可供店面營業使用之1樓部分給陳建章等5人之義務？陳建章等5人是否明知綠竹公司所交付之建物1樓內部有二個停車空間？（1）陳建章等5人主張：綠竹公司在自由時報刊登廣告，其等因信廣告內容而向綠竹公司購買系爭房地，則系爭廣告內容應為契約之一部分，即陳建章等5人既向綠竹公司購買之建物1樓係屬店面，綠竹公司自有有交付可供店面營業使用之1樓之義務，其等並不知綠竹公司實際所交之1樓內部有二個停車空間等語。綠竹公司則辯稱：系爭廣告僅為要約之引誘，兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為斟酌約定，並於買賣契約書中房屋平面圖之壹層平面圖明確約定1樓一部分係供作停車空間使用，兩造顯已排除廣告內容之適用。又陳建章簽約時並無該自由時報售屋廣告內容存在。另曾伊徵之前手張巧螢則係於96年8月7日方向伊購買系爭房屋，兩造訂約之時伊早已無刊登自由時報售屋廣告。伊在95年3月25日於蘋果日報、95年3月31日於聯合報、95年4月28日及同年5月19日於蘋果日報所刊登之房屋銷售廣告及印製之廣告單，均與系爭廣告內容不同，並無標榜系爭房屋為店面之事，系爭廣告內容並非陳建章、張巧螢部分房屋買賣契約內容之一部分。另伊交付給陳建章等5人之使用執照已載明第1層用途為鄉村住宅（停車空間），且買賣契約書所附房屋平面圖業已載明1 樓有二個停車空間，而證人即現場銷售人員袁小玲於刑案中證稱有知告陳建章、曾文燦1樓設有停車空間，陳建章等5人確已知悉系爭房屋1樓有一部分是供作停車空間使用之事實等語。（2）按有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律，又消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消費爭議，指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議，消費者保護法（下稱消保法）第1項第2項、第2條第1、2、4款定有明文。查綠竹公司係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，陳建章等5人係以消費為目的購買綠竹公司所興建之系爭房屋，兩造間就系爭房屋1樓是否得為店面營業使用發生爭議，揆諸首揭消保法之規定，系爭房屋之買賣爭議有消保法之適用，應甚明確。（3）次按83年1月11日公布施行之消保法第22條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。（4）經查：刊載於自由時報95年7月29日之系爭廣告內容以「傳子千萬不如店面一間，三峽市中心，二樓半金店面……店面坪數無公設、騎樓、地下室真正０虛坪，免管理費，賺的每一分錢都實在，……店面、辦公、住家三合一，1F約25坪，單價35萬，總價875萬，2F約25坪，單價15萬，總價375萬，3F約18坪，單價14.1萬，總價254萬，RF約4.23坪，單價8萬，總價34萬，參考營業項目：便利商店、餐廳、服飾店、藥妝店、通訊行、水電工程、高爾夫球店、戶外休閒用品、麵包店、診所、複合式餐飲、補習班、SPA養生館、公司、鞋店、玩具店、美容院、精品店、文具店、花店」，有旺族名邸廣告1件在卷可稽（臺灣板橋方法院97年度促字第37868號卷第8頁），可知廣告內容載明系爭房屋可為店鋪、營業使用，且其計價方式係按樓層不同而有不同單價，1樓之每坪單價最高，與一般認知1樓店面較其他樓層價高之情況相同。其既未於廣告中指明系爭建物1樓僅極小部分之使用用途屬住宅，其餘部分均屬停車空間不得作營業使用，並分別計價，反而以單一單價販售1樓部分，參照前開說明，綠竹公司所負之契約責任對於信賴廣告之買受人，應及於該廣告內容。（5）本件熊秋華、黃瑛琳、曾文燦主張其等係信賴系爭廣告內容始購買系爭建物，並提出系爭廣告為憑，參以其等分別於系爭廣告刊登期間之95年8月22日及9月10日購買系爭126-27及126-23號房地，自可信其主張屬實，綠竹公司既係以系爭建物1樓為可供店面使用之內容作為廣告訴求並以之與熊秋華、黃瑛琳、曾文燦等成立買賣契約，則綠竹公司對其等應有交付可供店面使用之1樓建物之義務，並無疑義。綠竹公司雖抗辯系爭廣告僅屬要約誘引，且其與熊秋華、黃瑛琳、曾文燦間就系爭房之買賣有另為與廣告內容不同之洽商與約定云云，惟未舉證以實其說，尚無可取。（6）至於陳建章及曾伊徵之前手張巧螢部分，雖陳建章簽訂買賣契約之時間為95年3月22日，張巧螢則係96年8月7日購買系爭房地，均非前開系爭廣告刊登期間，固無從逕適用系爭廣告內容作為契約內容。惟查：綠竹公司所興建販售之「旺族名邸」建案，係包含系爭建物之透天房屋部分及後面之大樓部分，綠竹公司於95年3月25日、3月31日、4 月28日及5月19日所刊登之房屋銷售廣告及廣告單，固未以金店面為廣告內容，惟觀該等廣告內容，「寧靜、開闊、景觀、便利、71坪豪宅」、「賀35坪銷售一空，裝潢實品屋特價出清！自備30萬，月付7300元起輕鬆擁有」、「30~70坪精雕落成全新完工，自備30萬起，大3房2廳+車位+裝潢，月付7300元起開始過幸福人生」、「39坪熱銷最後2席，實品屋特價出清！」、「3~5房全新完工」等語，有該等房屋銷售廣告及廣告單在卷可稽（另放置於證物袋內），核其廣告內容係屬大樓部分之銷售用語，尚與透天房屋部分無涉，綠竹公司據此辯稱在系爭廣告刊登前，銷售系爭房地並非以「店面」作為銷售訴求云云，尚不足採。而綠竹公司於因違反公平交易法事件向行政院公平交易委員會所提答辯狀內容，載明系爭房地之行銷係伊於94年9月即委託欣鼎廣告公司為之，其行銷理念係由伊向欣鼎廣告公司稱系爭建案獨棟透天三層房屋（含2、3樓以上）可供作商業使用，再由欣鼎廣告公司就廣告文案之細部內容及圖面為規劃設計，完成之廣告文案均由伊公司經理陳意峰同意後，才由欣鼎廣告公司製作廣告等語，有該會公處字第098055號處分書在卷可參（見原審卷㈠第186頁），訴外人即欣鼎廣告公司負責人呂建順於刑案偵訊中陳稱：「（問：你們在95年間出售三峽鎮旺族名邸．．透天房屋給告訴人時，有否告訴告訴人說一樓是當店面使用？）當初綠竹建設委託我們銷售時就說一樓店面，且委託我們已經完工，我們有去現場看，一也是店面」等語，訴外人即綠竹公司業務經理陳意峰於刑案偵查中亦陳稱：「（問：1、2樓部分之價格，是否以店面價格委託代銷？）我們是參考鄰近的透天厝的價格，但是標的是當店面沒有錯」等語（見同上卷第195頁），足認綠竹公司確係以系爭建物1 樓可供店面使用而計價，並為其銷售訴求重點，而從刑案之告訴人張虹樺於97年2月間所拍攝之照片，綠竹公司仍強調「透天金店面72坪」等語（見臺灣板橋地方法檢察署97年度他字第3925號卷第50頁、第175頁），足見其行銷手法自始至終均係以1樓為店面作其訴求，並非自刊登系爭廣告後始以此為訴求且僅以廣告期間為限，是尚難僅因陳建章購買系爭126-24號及曾伊徵之前手張巧螢購買系爭126-22號部分非在系爭廣告刊登期間，即謂兩造間之買賣契約內容並不包括1 樓為店面部分。又陳建章於95年3月17日所簽之房屋買賣契約書載明，其併買受地下編號第26號之平面車位，有該契約書在卷足憑，苟綠竹公司確未將系爭126-24號之1樓部分以店面為內容銷售而曾向陳建章告知1樓有二個法定停車位，陳建章豈有另再買受停車位之可能？而張巧螢於96年8月7日所簽訂之房地買賣契約書亦明載，其買受之建物一層部分之建物面積為78.06 平方公尺，車位部分空白，其契約書內所標示之買賣標的並未就1 樓部分有二個停車空間為標示，且其買受總價為1,300萬元，與黃瑛琳、曾文燦買受總價1,280萬元陳建章買受總價1,168萬元熊秋華買受總價1,310萬元相比，並未有明顯便宜之處，堪信綠竹公司就此部分，亦如前述之銷售手法，以1樓可供店面使用為其契約內容，否則張巧螢豈會以全店面之市價價格買受1樓無法店面使用之建物之理？是綠竹公司就此部分，依約有交付可供店面使用之1 樓建物之義務，應甚明確。（7）綠竹公司另辯稱：伊交付給陳建章等5人之使用執照已載明第1層用途為鄉村住宅（停車空間），且買賣契約書所附房屋平面圖業已載明1樓有二個停車空間，而證人即現場銷售人員袁小玲於刑案中證稱有知告陳建章、曾文燦1 樓設有停車空間，陳建章等5人確已知悉系爭房屋1樓有一部分是供作停車空間使用之事實等語。惟查：系爭建案之使用執照，其範圍係以全區為範圍，且其內容記載一層面積1608,2平方公尺，用途為鄉村住宅（停車空間），其附表亦為如示之標示（參見臺灣板橋方法院97年度促字第37868號卷第6-7頁），已難依其記載辨認所買受之系爭建物1樓有多少面積之停車空間。再者，陳建章等5人均否認於簽約時有詳閱平面圖得知其等買受之1樓部分是停車空間，並非店面，而系爭建物之買賣契約書所附之房屋平面圖，並未提供給客戶審閱，且未放置於銷售現場，係於簽約時始由銷售人員黏貼於契約書後作為附件等情，業據證人即欣鼎廣告公司銷售專案經理傅明龍及銷售人員袁小玲於刑案證述明確（見同上卷第264頁、卷㈡第430頁），再參以證人即系爭建案現場銷售人員王品蓁於刑案中證稱：「我說我們建案是整棟都可以當透天店面使用」、「（問：你有無跟客戶說一樓可以當店面使用？）應該是沒有，我只有說整棟是透天店面」等語、證人傅明龍證稱：「（問：你是否有跟告訴人說一樓只能當停車使用？）我沒有刻意這樣說」、「（問：你說這戶可以當店面使用？）是。我的理解就是一二三樓這戶都可以當店面使用」等語（見同上卷㈠第258頁、第265頁），足見綠竹公司於簽約前之銷售階段並未明確告知前來看屋之客戶，其所出售之標的1樓有設置二個停車空間且不得變更使用用途，於兩造以店面為標的內容談妥買賣條件後，始於簽約時貼附劃有停車空間之平面圖，兩造並未因此另行搓商買賣條件，自難據此認定買賣內容因貼上平面圖而變更，且為陳建章等5 人所明知。證人即接待陳建章、曾文燦及黃瑛琳之銷售人員袁小玲於刑案中雖證稱：「不管是透天厝或是一般的住家，我都會拿平面圖、示意圖他們看，我有告知他們一樓有二個車位」、「曾（文燦）的女兒看到一樓畫二個車位有問是否可以作為店面使用，我說我不知道，我說可以提供資料讓他諮詢別人」、「（問：簽約時，你有無特別提到建物的平面圖嗎？）有。例如買家買哪一間，我就會貼該屋的平面圖，還有車位買哪一個，我會特別強調平面圖，」、「陳建章來時使用執照還沒有拿到」、「陳建章部分，因為他的房子被徵收了，．．希望可以買一戶可以住、做生意，我有告知一樓有二個車位」等語（見上卷㈡第429-432頁）。然其所證銷售方法與前開證人王品蓁、傅明龍明顯不同，是否屬實，已非無疑；且其同日亦證稱伊聽欣鼎廣告公司人員告知而知道系爭建物1樓不能當店面使用，但因客戶沒有問到這個問題，所以並未告知1 樓不能當店面使用等語（見同上卷第431頁背面及第432頁），足見袁小玲與陳建章、曾文燦及黃瑛琳接洽時，確未告知其等欲買受之系爭126-23及126-24號建物1樓因設置停車空間不得作店面使用。另參以停車空間與店面市價不同，一般按建坪計價之房地買賣，均會將建物及停車空間分別計價，苟袁小玲確有告知陳建章、曾文燦及黃瑛琳等人上情，其等並非至愚，豈有以店面市價買受停車空間之理？陳建章又豈會另買受車位之理？足見袁小玲前開所證其有告知系爭126-23及126-24號建物1 樓設有二個停車空間，應非實情，不足採信。至於卷附「A1-A7傢俱配置參考圖」，雖於1樓部分畫有二輛車停放之示意圖，然該圖並未標示一樓為停車空間，右下角復載明實際以現場完工為準等語，應僅係供客戶配置傢俱之參考，難據而推認陳建章等人可從該參考圖得知系爭建物之1樓部分為停車空間，尚難據為有利綠竹公司認定之依據。（8）綜上所述，系爭建物1樓不得作為店面營業使用，綠竹公司有交付可供店面營業使用之1樓部分給陳建章等5人之義務，且陳建章等5人並無明知綠竹公司所交付之1樓內部有二個停車空間之事實，應可認定。（四）系爭房屋1樓若不得為店面營業使用，陳建章等5人主張得請求損害賠償是否有理由？若請求賠償有理由，則其等得請求之金額為何？（1）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條、第226條第1項定有明文。本件陳建章等5人與綠竹公司間之買賣契約，係以系爭建物1樓可供店面使用為標的，惟綠竹公司所提供之系爭建物1樓大部分係屬停車空間，且因受限法定容積率規定，並不能變更為店鋪使用，業如前述，足見綠竹公司所為給付，確係不完全給付，而上情為綠竹公司所明知，即屬可歸責於綠竹公司之事由，故而，黃瑛琳、曾文燦、陳建章、熊秋華及張巧螢依民法第227條第1項、第226條第1項規定，自得請求綠竹公司賠償損害，自有理由。而張巧螢業已將前開權利讓與曾伊徵並已通知綠竹公司，且經兩造同意承當訴訟等情，為兩造所不爭執，則曾伊徵主張其得行使張巧螢之系爭權利請求綠竹公司賠償損害，亦屬有據。（2）次按當事人已證明受有損害，而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本件陳建章等5 人業已證明因綠竹公司不完全給付而受損害，惟就損害額部分，欲舉證證明顯有重大困難，參照前開說明，本院自應審酌一切情況，依所得心證定其數額。經查： ①按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，影響不動產之實際成交價額繫於購買者之資力、意願等，買賣雙方磋商價格之條件不盡相同，有可能以高於或低於合理價格購入，是以，本件賠償損害應以系爭房屋1樓無法作為營業用途之合理價格，與系爭房屋1樓作為鄉村住宅、停車空間用途時之合理價格互相比較，以兩者之價差為損害之依據，不得以陳建章等5人實際購買系爭房屋之成交價格作為計算損害賠償之標準。陳建章等5人主張應以購買房屋之成交價額為計算依據等語，並不可採。 ②原審囑託臺北市估價師公會就系爭房屋1樓之使用用途為鄉村住宅、停車空間或全部店鋪之合理交易價格（其餘條件不變），及二者之間就整體價值（包含房地）之差額為鑑定，經該公會鑑定結果認為：系爭126-22號房屋，地面層用途為店鋪時總價為11,926,200元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為9,972,720元；差額為1,953,480元。系爭126-23號房屋，地面層用途為店鋪時總價為10,769,720元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為9,029,010元；差額為1,740,710元。系爭126-24號房屋，地面層用途為店鋪時總價為11,008,320元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為9,306,410元；差額為1,701,910元。系爭126-27號房屋，地面層用途為店鋪時總價為11,596,080元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為9,815,400元；差額為1,780,680元等情，載明該鑑定係以比較法及收益法之直接資本化法為估價方法，參酌該區域位處市中心外圍，附近多為老舊透天建築為主，但屬三峽地區通往台三線之主要道路之一，道路兩側商業尚可等因素而成，有不動產估價報告書可稽。本院參酌系爭建案位於新北市○○區○○街，距三峽市中心及造鎮熱區北大特區○○○段距離，當地之商業活動情形等，認前開鑑定報告所評估之內容，尚屬適當。 ③另系爭房屋2層、3層可供營業用途與僅作住宅使用，兩者對不動產價格無明顯不同，有不動產估價補充說明書可稽（外放證物）。綠竹公司對此雖有質疑，惟本件鑑定標的，除了比較地面層使用用途不同者外，其餘2、3層之用途係以相同用途進行比較，前開鑑內容固係以2、3層供住宅使用而為鑑定，縱將2、3層可供店面使用之條件列入，因二比較標的之2、3層可供使用之用途相同，在條件不變之情形下，對於二標的之差額應不會有影響，綠竹公司主張系爭鑑定報告未就2、3層為營業使用鑑定，其鑑定內容不可採云云，尚難採信。 ④再者，現今房地產之買賣大多採行「建坪價」計價方式為買賣，其建物之價值評估，係以包含基地比例在內為整體評價，在同一建物中，縱使建坪相同、所占基地比例相同，亦會因其面向（如面向海景、山景之不同）、樓層、格局、用途等之不同，影響該建物之整體價值，故其基地價值並非恆常不變，而是會受其上建物價值之影響。系爭建物之1 樓部分，若屬店面與屬鄉村住宅、停車空間相比較，不僅房屋價格不同，甚至連土地價值亦會受影響，因市場上係採建坪價計價方式，房屋用途不同，會影響整體價值，含土地價值在內，業據鑑定人謝國鏞於本院陳述明確（見本院卷第88-89頁），亦採相同見解。綠竹公司主張系爭建物所占基地不變，而認鑑定人鑑定基地價值會因建物使用用途不同受影響，並不可取云云，容有誤會。 ⑤又綠竹公司既係系爭房地之出賣人，其對陳建章等5人因系爭房地不完全給付所受損害，應負全部賠償責任，自不待言。本院審酌前揭鑑定所評估之價差認定，並無不當，且綠竹公司所為前開指摘均不足採如前述，定其損害數額如下：即曾伊徵部分為1,953,480元；黃瑛琳、曾文燦部分為1,740,710元；陳建章部分為1,701,910元；熊秋華部分為1,780,680元。 ⑥按依消保法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51條定有明文。而所謂依消保法所提之訴訟，參照同法第2條第5款及第47條規定，凡因消費關係向法院所提之訴訟，均包括在內。本件兩造間之法律關係，係消費關係，有消保法之適用，業如前述，陳建章等5人提起本件訴訟，有前開第51條規定之適用，應無疑義。本件綠竹公司明知系爭旺族名邸建案之整體容積率利用狀況幾達上限，系爭建物之1樓部分，經核准使用用途停車空間部分，欲轉換成商業店鋪使用已無可能，為達順利銷售建物目的，竟仍以系爭建物1樓係可供店面使用為售屋訴求，並以整棟店面市價售出系爭房地，而未將上情明白向陳建章、黃瑛琳、曾文燦、熊秋華及張巧螢告知，致其等5人受有損害，其損害係因綠竹公司故意所致，應甚明確，參照前開規定，陳建章等5人得請求懲罰性賠償金。至於其得請求之數額，本院參以系爭建物有部分遭政府機關拆除裝潢，且綠竹公司如此作為，增加同一建案之建築容積，取得更多之建物面積出售，牟取私利等情，認陳建章等5人請求其房地損害額之1倍之懲罰性賠償金，尚屬適當。 ⑦綜上，本件曾伊徵得請求賠償之數額為3,906,960元（0000000X2=0000000），黃瑛琳、曾文燦得請求賠償之數額為3,481,420元（0000000X2=0000000），陳建章得請求賠償之數額為3,403,820元（0000000x2=0000000），熊秋華得請求賠償之數額為3,561,360元（0000000X2=0000000）。六、綜上所述，陳建章等5人本於前述法律關係，請求綠竹公司給付曾伊徵3,906,960元、給付黃瑛琳、曾文燦3,481,420元、給付陳建章3,403,820元、給付熊秋華3,561,360元，並均自支付命令送達翌日即97年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據。原審判決命綠竹公司給付曾伊徵2,930,220元、黃瑛琳、曾文燦2,611,065元、陳建章 2,552,865元、熊秋華2,671,020元，並均自97年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，是曾伊徵請求綠竹公司再給付976,740元；黃瑛琳、曾文燦請求綠竹公司再給付870,355元；陳建章請求綠竹公司再給付850,955元；熊秋華請求綠竹公司再給付890,340元，及均自97年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就前開綠竹公司應再給付部分，為陳建章等5人敗訴判決，尚有未洽，陳建章、熊秋華上訴意旨及黃瑛琳、曾文燦、曾伊徵附帶上訴意旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄改判如主文第2 項所示。至於原審判決陳建章等5人勝訴部分，經核於法並無不合，綠竹公司上訴意旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。就綠竹公司應再給付部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件陳建章、熊秋華上訴及黃瑛琳、曾文燦、曾伊徵附帶上訴為有理由，綠竹公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第463條、第390 條第2項、第392條，判決如主文。中華民國 100 年 8 月 16 日民事第九庭審判長法官黃熙嫣法官陳玉完法官李國增正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 8 月 17 日書記官李佳樺附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度消上更㈠字第1號

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