臺灣高等法院100年度重上字第333號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第333號

上訴人

程永泰

上訴人

周 南

上訴人

馬清雪

上訴人

黃劉炫妹

上訴人

林萬成

上訴人

劉振傑

上訴人

朱榮村

上訴人

賴寶彩

上訴人

邱 明

上訴人

黃李阿青

上訴人

黃林秀琴

上訴人

吳美珠

上訴人

林 葉

上訴人

林國暐

上訴人

吳陳絲娟

上訴人

劉以忠

上訴人

陳郭秀霞

上訴人

許順興

上訴人

曾綉絜

上訴人

葉宸芳

上訴人

賴寄草

上訴人

周莉娜

上訴人

劉林雪英

上訴人

巫黎卿

上訴人

彭梅英

上訴人

傅湘敏

上訴人

鄭秀琴

上訴人

陳繼承

上訴人

賴寶雲

共同訴訟代理人

郭方桂律師

上訴人

陳葉菊妹

訴訟代理人

陳願好

上訴人

高余麗美

上訴人

王方玉霞

被上訴人

高金伯

訴訟代理人

陳志誠律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年2月25日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1090號第一審判決提起上訴，經本院於 100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人主張其為系爭土地及建物（地號及建號詳如後述）之共有人之一，而與其他共有人即原審共同被告間就系爭土地及建物有買賣契約存在，因而本於該買賣契約關係，請求原審共同被告應於被上訴人給付買賣價金之同時，將彼等就該土地及建物之所有權應有部分移轉登記予被上訴人，則本件訴訟標的對於原審共同被告必須合一確定。是經原審為被上訴人全部勝訴之判決後，雖僅由上訴人程永泰等26人提起上訴，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，其上訴效力及於原審其餘共同被告即鄭秀琴、陳繼承、賴寶雲、陳葉菊妹、高余麗美、王方玉霞，爰將彼等併列為上訴人。又被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依到場上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，依同法第385條第2項規定，並無不合，合先敘明。

二、被上訴人主張：臺北市○○區○○段 1小段3203建號即門牌號臺北市大安區○○○路○段107巷43之1 號建物（下稱系爭43之1 號建物）為上訴人程永泰等15人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表3所示；臺北市○○區○○段1小段3204建號即門牌號臺北市大安區○○○路○段107巷45之1號建物（下稱系爭45之1號建物）為上訴人黃劉炫妹等17人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表 4所示；系爭建物所坐落臺北市○○區○○段1小段347地號土地（面積2,734平方公尺，下稱系爭土地） 為兩造共有，上訴人之所有權應有部分如附表 2所示。系爭建物係作為市場攤位使用。系爭土地及建物之共有人除上訴人高余麗美（係被上訴人之妻）、林萬成外，其餘上訴人於民國（下同）96年 1月25日發函通知伊，謂彼等已依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭建物所有權全部及其坐落系爭土地所有權應有部分以新臺幣（下同）1億0,700萬元出售予訴外人劉月釵，並催告伊於函到10日內回覆是否優先承買。伊於同年 1月28日收受上開信函後，委請莊榮一地政士事務所於同年2月6日函復表示優先承買，該函已於同年2月7日送達其餘上訴人委託之勤實佳昌地政士事務所，是兩造間就系爭土地及建物即已成立買賣契約，而其餘上訴人嗣後解除契約並不合法等情，爰依買賣契約之法律關係，求為判命上訴人應於被上訴人給付1億0,700萬元之同時，將如附表 2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應有部分及如附表4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人等26人聲明不服，提起上訴，效及及於同造未上訴人之人）。答辯聲明求為判決：上訴駁回。上訴人程永泰、周南、馬清雪、黃劉炫妹、林萬成、劉振傑、朱榮村、賴寶彩、邱明、黃李阿青、黃林秀琴、吳美珠、林葉、林國暐、吳陳絲娟、劉以忠、陳郭秀霞、許順興、曾綉絜、葉宸芳、賴寄草、周莉娜、劉林雪英、巫黎卿、彭梅英、傅湘敏、鄭秀琴、陳繼承、賴寶雲則以：伊已於96年 3月6日限期催告被上訴人給付第1期價金，並為附停止條件解除契約之意思表示，乃被上訴人未依限履行，則兩造間就系爭房地之買賣契約已因解除而失效，是被上訴人請求將系爭土地及建物所有權應有部分移轉登記，即無理由等語，資為抗辯（上訴人在原審所為其餘抗辯，嗣在本院表示不再主張─見本院卷59頁背面）。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人陳葉菊妹另以：希望能以協調方式解決紛爭等語，資為抗辯。上訴人高余麗美、王方玉霞未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、經查被上訴人主張系爭43之1號建物為上訴人程永泰等15人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表3所示；系爭45之1號建物為上訴人黃劉炫妹等17人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表4所示；系爭建物所坐落之系爭土地為兩造共有，上訴人之所有權應有部分如附表2所示。系爭建物係作為市場攤位使用。系爭土地及建物之共有人除上訴人高余麗美（係被上訴人之妻）、林萬成外，其餘上訴人於96年 1月25日發函通知被上訴人，謂彼等已依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭建物所有權全部及其坐落系爭土地所有權應有部分以1億0,700萬元出售予訴外人劉月釵，並催告被上訴人於10日內回覆是否優先承買，被上訴人於同年 1月28日收受上開信函後，已委請莊榮一地政士事務所於期限屆滿前之同年2月6日函復表示優先承買之事實，業據其提出系爭土地及建物登記謄本、郵局存證信函、莊榮一地政士事務所函為證（見原審司北調字卷11至26頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷59頁背面），自堪信為真實。惟被上訴人主張其餘上訴人解約不合法，兩造間就系爭土地及建物之買賣契約關係仍然存在，其自得依該買賣契約，請求上訴人將彼等就系爭土地及建物之所有權應有部分移轉登記予被上訴人乙節，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下。

四、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之 1第1項、第4項定有明文。又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，僅具有債權效力（最高法院68年台上字第3141號、66年台上字第1530號判例參照），係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言（最高法院98年度台上字第1285號判決意旨參照）。又共有人依土地法第34條第 1項規定，出售共有土地之全部，他共有人亦得依同條第 4項規定，主張以同一價格優先承購（最高法院97年度台上字第2222號判決參照）。經查：

㈠系爭土地及建物之共有人中，除被上訴人及上訴人高余麗美、林萬成外，其餘共有人於96年 1月17日與訴外人劉月釵簽訂不動產買賣契約書， 約定依土地法第34條第1、2、3項規定，以總價1億0,700萬元，將系爭建物所有權全部及其坐落系爭土地所有權應有部分出賣予訴外人劉月釵，業據上訴人提出不動產買賣契約書為證（見原審重訴字卷216至223頁）。雖被上訴人主張共有人之一之上訴人林萬成亦同意將系爭土地及建物出賣予訴外人劉月釵云云。惟查，系爭不動產買賣契約書內，關於立契約書人之「賣方」雖係記載程永泰、林萬成等32人，且內文蓋有林萬成之印章，但立契約書人「賣方」欄之下方業已註明「（林萬成未會同）」之文字（見原審重訴字卷 216頁），而該契約書末頁亦僅將林萬成記載為賣方林國暐等29人之共同代理人（見原審重訴字卷 223頁）；且上訴人林萬成亦在原審具狀說明其並未與其他上訴人共同將系爭土地及建物出賣予訴外人劉月釵等情（見原審重訴字卷 153頁）；復經徵諸除被上訴人及其妻即上訴人高余麗美、上訴人林萬成外之其餘共有人嗣於96年2月1日，依土地法第34條之1第1、2、3項規定，發函催告上訴人林萬成行使優先承買權，業據上訴人提出郵局存證信函及掛號郵件收件回執為證（見本院卷107至116頁），足見上訴人林萬成確未同意出賣系爭土地及建物予訴外人劉月釵。

㈡上開不動產買賣契約書之出賣人，所占系爭土地及建物之共有人數及應有部分合計均過半數，彼等依土地法第34條之 1第 1項規定將該土地及建物出賣予訴外人劉月釵，固屬有據，惟被上訴人為不同意出賣之共有人，自得依同條第 4項規定行使優先承購權，請求上開出賣人以同樣條件訂立買賣契約。

㈢茲經上開出賣人通知後，被上訴人已委請莊榮一地政士事務所於96年2月6日復函表示：「…如貴所（指出賣人委託之勤實佳昌地政士事務所）執意依土地法第34條之 1規定辦理，本所代受託人高金伯主張優先購買權之適用。…」，業據被上訴人提出莊榮一地政士事務所函為證（見原審司北調字卷26頁），自已依法行使優先承購權，請求訂立買賣契約；而上開出賣人即上訴人程永泰等30人（上訴人高余麗美、林萬成 2人未同意出賣，故未具名）於96年3月6日復函表示：「台端委託莊榮一地政士事務所…主張依土地法第34條之 1規定表示優先購買權案，台端即依法主張優先購買權，請於文到7日內，履行契約並依約支付第 1次款1,070萬元整…」，亦據被上訴人提出台北正義郵局第76號存證信函及掛號郵件收件回執為證（見原審重訴字卷56至60、235頁）， 即係予以承諾。則兩造間就系爭土地及建物，即已成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約。

五、惟按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 254條定有明文。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，亦為民法第 258條第1項、第2項所明定。又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號判決參照）。又當事人之一方，向他方表示解除契約之意思，不以使用法律上之用語為限，如使用其他社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字者，亦無不可（最高法院76年度台上字第2414號判決參照）。經查：

㈠兩造間就系爭土地及建物，業已成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約，有如前述；則被上訴人即應依該不動產買賣契約書第5條第2項之約定，立即給付買賣價金之第 1期款（簽約款）1,070萬元（見原審重訴字卷217頁）。茲被上訴人行使優先承購權後，上訴人程永泰等30人於復函承諾之同時，已於函內表示：「…請於文到 7日內，履行契約並依約支付第1次款1,070萬元整…。請台端於文到7日內將上述第1次款直接匯入履約保證專戶，戶名僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號：00000000000000，銀行：華僑商業銀行敦化分行，倘若台端不於文到7日內履行契約並支付第1次款者，其優先購買權視為放棄…」（見原審重訴字卷57、59頁），即已定相當期限催告被上訴人履行買賣契約；又函內所云「倘若台端不於文到7日內履行契約並支付第1次款者，其優先購買權視為放棄」，衡諸一般社會交易觀念，係指倘若被上訴人未依期限付款，雙方間即不再存在本於優先承購權所訂立之買賣契約關係，是探求其真意，應係為附停止條件解除契約之意思表示。被上訴人主張上開函文並無附條件解除契約之表示云云，尚非可取。

㈡依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人劉月釵簽訂不動產買賣契約書，出賣系爭土地及建物之共有人為上訴人程永泰等30人（不包括不同意出賣之共有人即被上訴人、及上訴人高余麗美、林萬成），業如前述。則由該30名共有人向被上訴人為催告給付價金及附條件解除契約之意思表示，於法並無不合。茲被上訴人逾催告期限，仍未依約給付買賣價金，則兩造間就系爭土地及建物之買賣契約即因停止條件之成就而解除。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照），準此，本件不同意出賣之共有人即上訴人高余麗美、林萬成並非買賣契約之當事人，理論上自無共同催告給付價金及解約之可言。被上訴人主張上開催告及解約之意思表示，未經全體出賣人（指未包含上訴人高余麗美、林萬成 2人）為之，不生解除契約效力云云，亦不足取。

㈢雖被上訴人及上訴人高余麗美曾以本件並無土地法第34條之 1適用為由，另對訴外人劉月釵起訴請求確認彼等雙方間就系爭土地及建物之買賣關係不存在。惟該訴訟已於99年 6月24日經最高法院99年度台上字第1150號判決被上訴人及上訴人高余麗美敗訴確定，有最高法院99年度台上字第1150號、本院98年度重上更㈠字第 147號、原審法院96年度訴字第 10156號民事判決足按（見本院卷133-1至133-9頁）。而被上訴人於上開判決確定後已逾相當期間，其迄未以匯款或提存方式給付優先承購所應給付之買賣價金，業據被上訴人自認屬實（見本院卷59頁背面），足見被上訴人自始並無給付買賣價金之意思。是被上訴人主張因優先承購權之存否尚有爭議，雙方仍在協調，其未遵期繳款具有正當理由云云，自非可取。

㈣兩造間因被上訴人行使優先承購權之結果，就系爭土地及建物依法成立之買賣契約，已因上訴人程永泰等30人依法解除而溯及失其效力。則被上訴人依該買賣契約關係，請求上訴人應於被上訴人給付1億0,700萬元之同時，將如附表2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應有部分及如附表 4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人，自屬無據。

六、綜上所述，被上訴人本於買賣契約關係，請求上訴人應於被上訴人給付 1億0,700萬元之同時，將如附表2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應有部分及如附表4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450條、第463條、第385條第2項、第78條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

┌───────────────────┐│附表一：被上訴人應付上訴人款項 │├────┬──────┬───────┤│姓名 │土地應有部分│金額（新台幣）│├────┼──────┼───────┤│程永泰 │8/10000 │456萬2,174元 │├────┼──────┼───────┤│周南 │8/10000 │456萬2,174元 │├────┼──────┼───────┤│賴寶彩 │8/10000 │456萬2,174元 │├────┼──────┼───────┤│賴寄草 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│邱明 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│賴寶雲 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│馬清雪 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│黃李阿青│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│周莉娜 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│黃林秀琴│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│劉林雪英│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│吳美珠 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│林葉 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│林國暐 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│高余麗美│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│黃劉炫妹│8/10000 │456萬2,174元 │├────┼──────┼───────┤│林萬成 │16/10000 │930萬4,348元 │├────┼──────┼───────┤│劉振傑 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│陳葉菊妹│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│吳陳絲娟│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│劉以忠 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│朱榮村 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│陳郭秀霞│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│陳繼承 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│巫黎卿 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│彭梅英 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│傅湘敏 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│王方玉霞│4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│許順興 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│鄭秀琴 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│曾綉絜 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│葉宸芳 │4/10000 │232萬6,087元 │├────┼──────┼───────┤│合計 │156/10000 │9,071萬7,391元│└────┴──────┴───────┘┌───────────────────┐│附表二：上訴人應移轉予被上訴人之土地 │├────┬──────────────┤│姓名 │土地應有部分 │├────┼──────────────┤│程永泰 │8/10000 │├────┼──────────────┤│周南 │8/10000 │├────┼──────────────┤│賴寶彩 │8/10000 │├────┼──────────────┤│賴寄草 │4/10000 │├────┼──────────────┤│邱明 │4/10000 │├────┼──────────────┤│賴寶雲 │4/10000 │├────┼──────────────┤│馬清雪 │4/10000 │├────┼──────────────┤│黃李阿青│4/10000 │├────┼──────────────┤│周莉娜 │4/10000 │├────┼──────────────┤│黃林秀琴│4/10000 │├────┼──────────────┤│劉林雪英│4/10000 │├────┼──────────────┤│吳美珠 │4/10000 │├────┼──────────────┤│林葉 │4/10000 │├────┼──────────────┤│林國暐 │4/10000 │├────┼──────────────┤│高余麗美│4/10000 │├────┼──────────────┤│黃劉炫妹│8/10000 │├────┼──────────────┤│林萬成 │16/10000 │├────┼──────────────┤│劉振傑 │4/10000 │├────┼──────────────┤│陳葉菊妹│4/10000 │├────┼──────────────┤│吳陳絲娟│4/10000 │├────┼──────────────┤│劉以忠 │4/10000 │├────┼──────────────┤│朱榮村 │4/10000 │├────┼──────────────┤│陳郭秀霞│4/10000 │├────┼──────────────┤│陳繼承 │4/10000 │├────┼──────────────┤│巫黎卿 │4/10000 │├────┼──────────────┤│彭梅英 │4/10000 │├────┼──────────────┤│傅湘敏 │4/10000 │├────┼──────────────┤│王方玉霞│4/10000 │├────┼──────────────┤│許順興 │4/10000 │├────┼──────────────┤│鄭秀琴 │4/10000 │├────┼──────────────┤│曾綉絜 │4/10000 │├────┼──────────────┤│葉宸芳 │4/10000 │├────┼──────────────┤│合計 │156/10000 │└────┴──────────────┘┌───────────────────────┐│附表三：上訴人應移轉予被上訴人之第3203建號建物│├────┬──────────────────┤│姓名 │第3023建號建物應有部分 │├────┼──────────────────┤│程永泰 │2/20 │├────┼──────────────────┤│周南 │2/20 │├────┼──────────────────┤│賴寶彩 │2/20 │├────┼──────────────────┤│賴寄草 │1/20 │├────┼──────────────────┤│邱明 │1/20 │├────┼──────────────────┤│賴寶雲 │1/20 │├────┼──────────────────┤│馬清雪 │1/20 │├────┼──────────────────┤│黃李阿青│1/20 │├────┼──────────────────┤│周莉娜 │1/20 │├────┼──────────────────┤│黃林秀琴│1/20 │├────┼──────────────────┤│劉林雪英│1/20 │├────┼──────────────────┤│吳美珠 │1/20 │├────┼──────────────────┤│林葉 │1/20 │├────┼──────────────────┤│林國暐 │1/20 │├────┼──────────────────┤│高余麗美│1/20 │├────┼──────────────────┤│合計 │18/20 │└────┴──────────────────┘┌───────────────────────┐│附表四：上訴人應移轉予被上訴人之第3204建號建物│├────┬──────────────────┤│姓名 │第3024建號建物應有部分 │├────┼──────────────────┤│黃劉炫妹│2/20 │├────┼──────────────────┤│林萬成 │1/20 │├────┼──────────────────┤│劉振傑 │1/20 │├────┼──────────────────┤│陳葉菊妹│1/20 │├────┼──────────────────┤│吳陳絲娟│1/20 │├────┼──────────────────┤│劉以忠 │1/20 │├────┼──────────────────┤│朱榮村 │1/20 │├────┼──────────────────┤│陳郭秀霞│1/20 │├────┼──────────────────┤│陳繼承 │1/20 │├────┼──────────────────┤│巫黎卿 │1/20 │├────┼──────────────────┤│彭梅英 │1/20 │├────┼──────────────────┤│傅湘敏 │1/20 │├────┼──────────────────┤│王方玉霞│1/20 │├────┼──────────────────┤│許順興 │1/20 │├────┼──────────────────┤│鄭秀琴 │1/20 │├────┼──────────────────┤│曾綉絜 │1/20 │├────┼──────────────────┤│葉宸芳 │1/20 │├────┼──────────────────┤│合計 │18/20 │└────┴──────────────────┘