100年度重上字第803號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：101 年 04 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第803號上　訴　人　許炳裕訴訟代理人　戴銀生律師被　上訴人　楊丹芳訴訟代理人　王建中律師上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年 10月28日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第681號第一審判決提起上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）94年6月22日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人將其所有坐落臺北市○○區○○段6小段385地號土地、面積1,263平方公尺、應有部分壹萬分之168，及其上同段1584建號即門牌號碼臺北市大安區○○○路○段177號8樓建物、面積170.72平方公尺、應有部分全部（下稱系爭房屋，以上合稱系爭房地）出售予伊，價金新臺幣（下同）1,877萬元。經伊於94年12月2日將價金全數給付完訖（含現金850萬元及由伊陸續代上訴人繳納房貸1,050萬元之利息），並於當日交屋，且由上訴人出具合約收據（下稱系爭合約收據），約定於1年後辦理過戶，是上訴人應於95年12月2日將系爭房地移轉登記予伊。詎上訴人迄今仍未履行，屢經催促未果，爰依系爭契約及系爭收據之約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記為伊所有。又伊所承擔之1,050萬元銀行房貸部分，兩造約定不變更債務人，仍以上訴人之名義繳納，且伊自95年1 月起至99年5月止，均按月或隔月或不定期委由上訴人員工陳宏俊或由上訴人前來對帳貨款同時，收取房貸利息，並無遲延，上訴人解除系爭契約於法無據等語。起訴聲明：上訴人應將坐落臺北市○○區○○段6小段385地號土地、面積1,263平方公尺、應有部分壹萬分之168，及其上同段1584建號即門牌號碼臺北市大安區○○○路○段177號8樓建物、面積170.72平方公尺、應有部分全部之所有權移轉登記予被上訴人。二、上訴人則以：兩造簽訂系爭契約為節省伊需繳納之增值稅，約定由被上訴人以自用住宅增值稅辦理產權移轉，故約定過戶日期為1年後，惟伊將系爭房地交付被上訴人後，被上訴人即將系爭房屋改建為多間套房並出租他人收取租金，無法符合自用住宅節稅。嗣於99年5月14日被上訴人竟以偽造文書之方式，假冒伊名義，將系爭房地設定最高限額抵押權1,500萬元。系爭契約第14條約定交屋日即94年12月2日起原由伊向銀行申貸之房貸利息（每月約3萬元），改由被上訴人負擔，然被上訴人自94年12月2日至99年5月10日間，均未繳納房貸利息；99年6月4日至100年6月3日間，雖繳納12次利息，然未依銀行之規定時期繳納，且未繳納足額，已屬給付遲延或不完全給付；且被上訴人嗣後亦未依系爭契約第2條第2款規定以自己提供之擔保品向銀行申辦房貸以付清尾款。又被上訴人於取得移轉登記之資料後，怠於依系爭契約第3條、第4條第3款、第5條後段及第8條規定辦理系爭房地所有權移轉登記，及向稅捐機關申請核算應納之「增值稅與契稅」額度，並請稅捐機關核發「增值稅單」及「契稅稅單」，分別通知買賣雙方繳納等情，爰依系爭契約第10條規定，於100年10月19日、同年月20日為解除系爭契約之意思表示，被上訴人依系爭契約請求伊辦理所有權移轉登記，即屬無據等語，資為抗辯，答辯聲明：被上訴人之起訴駁回。三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：㈠兩造於94年6月22日簽訂系爭契約，約定上訴人將其所有之系爭房地，以1,877萬元出售予被上訴人，有不動產買賣契約書在卷可證（見原審卷第7-10頁）。㈡被上訴人之配偶蔡鴻祺於94年12月2日交付買賣價金予上訴人，上訴人則於當日交屋，並書立系爭合約收據，內容載明「本人許炳裕…今同蔡鴻祺先生收到忠孝東路4段177號8樓房子款項150萬元整，合計參次款項，前貳次合計700萬元整加本次150萬元尾款共850萬元加上銀行貸款1,050萬元共1,900萬元全數收訖。另雙方約定過戶為壹年後（交屋）銀行1,050萬元利息交屋後由蔡鴻祺付款。今中華民國94年12月2日雙方約定為交屋日期」，有合約收據可憑（見原審卷第11頁）。五、被上訴人主張上訴人於交屋1年後遲未辦理系爭房地所有權移轉登記，依系爭契約及系爭合約收據約定，請求上訴人辦理系爭房地所以權移轉登記；上訴人則稱系爭契約經其合法解除，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠上訴人解除系爭契約，是否合法？㈡被上訴人請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，是否有理由？㈠上訴人解除系爭契約，是否合法？ ⒈查系爭契約第10條規定「本約簽定後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，是依上開約定，賣方即上訴人在下列情形下：⑴被上訴人不買或未依約付款者，經上訴人催告仍未履行；⑵上訴人不賣或未依約履行義務者，經上訴人將已收價款退還被上訴人且加倍賠償同額之損害金，始得解除契約。本件上訴人主張被上訴人違約之情事，係違反配合自用住宅稅率之約定，且將系爭房屋改建為多間套房出租他人；並為虛偽之抵押權登記。惟查，被上訴人業於94年12月2日依約給付價金完畢，上訴人並於系爭合約收據表明價金業已收訖，上訴人同時將系爭房地點交（交付）予被上訴人，有合約收據在卷可憑（見原審卷第11頁）。是上訴人自負有於交屋後1年內將系爭房地自行變更為自用住宅稅率後，並移轉登記予被上訴人之義務。且上訴人早已完成將系爭房地改用為自用住宅，此為上訴人於原審所自陳（見原審卷第26頁），上訴人在移轉登記時已可享用自用住宅稅率課徵增值稅之優惠，被上訴人自無違約可言。又系爭房屋既已點交（交付）被上訴人，被上訴人當有系爭房屋之使用權，且系爭契約亦無約定不許隔間，故被上訴人縱有隔間，亦不免除上訴人移轉登記之義務。至系爭房地是否有虛偽設定抵押權登記，亦與上訴人應按系爭契約及合約收據履行所有權移轉登記之義務無任何對待給付關係。上訴人謂二者間有對待給付之關係，容有誤會。再者，上訴人實際上迄未舉證業已交付辦理所有權轉登記相關文件予被上訴人，自難信其所述被上訴人怠於辦理系爭房地所有權移轉登記之說法為真實。綜上，上訴人上開抗辯，為不足採。其進而主張有解除權，且已解除云云，委無足採。 ⒉次查系爭契約第14條特約事項記載：「本件買賣交屋日前未償還銀行貸款利息由乙方（即上訴人）負擔，交屋日後之房貸利息由甲方（即被上訴人）承接繳納」，而系爭房地於94年12月2日交屋，為兩造所不爭執，是以被上訴人自94年12 月2日起即應負擔系爭房地之銀行貸款利息。上訴人辯稱被上訴人自94年12月2日交屋時起至99年5月10日止，均未繳納房貸利息；99年6月4日至100年6月3日間雖繳納12次利息，然未依銀行之規定時期繳納且未繳納足額，有違上開約定云云，為被上訴人所否認，並稱其自95年1月起至99年5月止，按月或隔月或不定期委由上訴人員工陳宏俊或由上訴人前來對帳貨款之同時，收取房貸利息等語，且提出德錩企業股份有限公司（下稱德錩公司）之對帳單及估價單為證（見本院卷第88-113頁）。經查，上訴人為德錩公司之負責人，就上開對帳單及估價單之真正，並未爭執，且未舉證證明兩造間另有他筆房貸利息，自堪認上述單據所載之房貸係指系爭房地之房貸。核閱95年8月22日之對帳單記載「7、8月房貸利息47,400元」、96年1月27日之對帳單記載「96年1月房貸利息24,300元」、96年3月22日之對帳單記載「96年2、3月房貸48,600元」、96年9月15日之對帳單記載「8、9月房貸48,600元」、96年11月15日之對帳單記載「10、11房貸48,600 元」、96年12月26日之對帳單記載「12月房貸24,300元」、97年2月26日單據記載「1、2月房貸48,600元」、97年3月28日之估價單記載「3月份房貸24,300元」、97年5月5日之估價單記載「4月房貸24,300元」、97年5月29日之估價單記載「5月房貸24,300元」、97年6月30日之估價單記載「6月房貸24,300元」、97年7月26日之估價單記載「7月房貸24,300元」、97年9月30日之估價單記載「8、9月房貸48,600元」、97年12月25日之估價單記載「12月份房貸24,300元」、98年5月14日之對帳單記載「2、3、4、5房貸97,200元」、98 年7月27日之對帳單記載「7月房貸24,300 元」、99年1月8 日之對帳單記載「11月、12月、1月房貸57,900元」、99年7月13日之對帳單記載「6、7月96,500元房貸貸款」，其中96年11月15日之對帳單為上訴人親自簽收，有卷附對帳單可憑（見本院卷第92頁）。又被上訴人雖遺漏94年12月至95年6 月、95年9至12月、96年4月至7月、97年10月及11月、98年1月、6月、8月至10月、99年2至5月間之對帳單及估價單，然查系爭房地交屋時間為94年12月，迄至上訴人於100年7月起訴時，已逾5年，被上訴人稱時間久遠，部分單據業已遺失一節，誠屬可信。況上訴人於本院審理中，改稱其就被上訴人95年7、8月、96年1至3月及8至12月、97年1至3月、5至9 月及12月、98年2至5月、7月及98年（按上訴人誤載為99年）11、12月、99年1月共還款27次一節不爭執（見本院卷第 125頁），前後說詞反覆，自難以被上訴人所提單據未每月備齊，遽信上訴人所稱被上訴人自94年12月2日至99年5月10日間，均未按月繳納房貸利息云云為真實。參以上訴人亦自陳被上訴人於99年6月4日、6月10日及7月23日各匯款19,300元、99年10月29日匯款3萬元、同年11 月2日匯款27,900元、100年1月27日匯款3萬元、100年1月31 日、5月3日、10日、6月3日各匯款27,900元、同年9月20日及26日合計匯款23,800元繳納房貸利息等語（見本院卷第126頁）以觀，足見被上訴人交付之房貸利息，每月數額固然不一，惟銀行房貸利率一般採浮動利率，故每期所繳金額不一之情形，亦符常情。且被上訴人每月繳納之房貸至少19,300元，多則達3 萬元，核與安泰商業銀行函覆放款當期交易明細表所示歷來之利息數額，差異不大（見本院卷第150-152頁），則被上訴人稱繳納數額乃經上訴人或陳宏俊轉知，其不知確切之數目一節，應可採信。上訴人抗辯被上訴人自99年6月4日至100年6月3日間，未定期繳納房貸利息或未繳納足額云云，尚難憑採。況如上訴人所稱，倘被上訴人自99年6月起即未按期繳納或未繳納足額，何以上訴人先前遲未催告繳付抑或解除系爭契約？此舉顯與常情不符。從而，上訴人稱被上訴人有未按期繳納房貸或未繳納足額等給付遲延或不完全給付之情事，自難採信。 ⒊上訴人辯稱被上訴人未依系爭契約第2條第2款規定以自己提供之擔保品向銀行申辦房貸以付清尾款；被上訴人則稱兩造雖約定由其承擔1,050萬元之銀行房貸，然仍以上訴人之名義繳納而未變更債務人。經查，系爭契約第2條「付款期限及移交不動產方法」第2款固約定「㈡第貳次付款：甲方（即被上訴人）辦妥產權登記及銀行貸款後，償還乙方（即上訴人）原貸款額，雙方結算付清尾款」，核其文義，並未約定由被上訴人取代上訴人另行提供擔保品申貸；而系爭合約收據記載「銀行1,050萬元利息，交屋後由蔡鴻祺付款」，亦未載明須變更房貸債務人。果若兩造確實約定應變更房貸債務人，則於被上訴人未履行前，上訴人豈可能於合約收據上載明「尾款共850萬元加上銀行貸款1,050萬元共1,900萬元全數收訖」等語。參之被上訴人於交屋後按月陸續繳納房貸利息多年，業如前述，如其依約應以自己提供之擔保品向銀行申辦房貸以付清尾款，上訴人豈會延宕多年均未請求被上訴人為之？自難認上訴人上開抗辯屬實。 ⒋上訴人復辯稱其公司僱傭之會計陳宏俊於99年5月6日偽造伊具名之委託書辦理印鑑證明，連同伊之印鑑章及身分證交付被上訴人，由被上訴人於99年5月14日假冒伊之名義，以系爭房地為被上訴人虛偽設定最高限額抵押權1,500萬元，且於取得移轉登記之資料後，怠於依系爭契約第3條、第4條第3 款、第5條後段及第8條規定辦理系爭房地所有權移轉登記，及向稅捐機關申請核算應納之「增值稅與契稅」額度，並請稅捐機關核發「增值稅單」及「契稅稅單」，分別通知買賣雙方繳納云云，提出刑事書狀、臺灣臺北地方法院檢察署通知書在卷（見本院卷第55-57、122-130頁）；被上訴人則稱因上訴人遲不移轉系爭房地所有權，其始透過陳宏俊向上訴人表達以系爭房地設定抵押權作為擔保，並無偽造文書之情事。姑不論被上訴人所稱抵押權設定之原因是否屬實，然查，系爭房地所設定之抵押權是否虛偽，與本件移轉所有權登記事件，係互不相干，為兩回事，已如前述。又上訴人迄未舉證其已提出辦理系爭房地所有權移轉登記之相關文件交付被上訴人，亦如前述，且系爭房地既尚未辦理移轉登記，被上訴人亦無從依系爭契約第4條第3款及第5條後段之規定，辦理完稅及負擔相關稅費。至系爭契約第8條則係貸款之規定，與系爭房地所有權移轉登記無涉，上訴人上開抗辯，尚不足採。 ⒌綜合上述，上訴人既未能證明被上訴人有何違反系爭契約之情事，且亦未將已收價款退還被上訴人並加倍賠償同額之損害金，則其依系爭契約第10條為解除契約之意思表示，自非有據。㈡被上訴人請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，是否有理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查兩造間就系爭房地之買賣關係既未解除而仍存在，且系爭房地亦無不能移轉之情事，該給付自屬可能，參以兩造約定過戶為書立系爭合約收據壹年後即95年12月2日，有合約收據在卷可稽（見原審卷第11頁），從而被上訴人請求上訴人將系爭房地所有權登記予被上訴人，為有理由。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約及合約收據之約定，請求上訴人將坐落臺北市○○區○○段6小段385地號土地、面積1,263平方公尺、應有部分壹萬分之168，及其上同段1584建號即門牌號碼臺北市大安區○○○路○段177號8樓建物、面積170.72平方公尺、應有部分全部之所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及聲請調查證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 4 月 24 日民事第三庭審判長法官林陳松法官賴惠慈法官劉勝吉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 4 月 24 日書記官殷丹妮附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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