100年度重上字第838號｜民事：返還價金｜裁判日期：101 年 07 月 05 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第838號上　訴　人　賴運興訴訟代理人　繆　璁律師被上訴人　　謝榮堯謝慶宗謝張金菊共　　同訴訟代理人　楊明廣律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國100年11 月9日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第668號第一審判決提起上訴，本院於101年6月14日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人聲明求為判決: （一）原判決廢棄。（二）被上訴人應共同給付上訴人新台幣（下同）691萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人答辯聲明求為判決: （一）上訴駁回。（二）如受不利判決，請准被上訴人提供擔保免為假執行。（三）第二審訴訟費用由上訴人負擔。三、上訴人起訴主張: （一）伊於民國（下同）96年3月29日與被上訴人及訴外人浩華建設開發股份有限公司（下稱浩華公司）簽訂建築容積買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），購買臺北市○○區○○段二小段227、228、229、230地號土地（下稱系爭土地）可移出之建築容積，價金以前開土地96年1月平均公告現值82%計算；伊已各給付被上訴人第一期價金691萬1,500元，給付浩華公司第一期價金1,608萬8,500元。（二）依據系爭買賣契約書第5條第3項約定，賣方應於96年9月30日前取得系爭土地上建案之都市設計審議核備函（下稱系爭核備函），惟至96年10月14日均未見被上訴人提出，伊乃於96年10月4日以台北長春郵局第3253號存證信函，催告被上訴人應於7日內提出系爭核備函，逾期即依民法第254條規定解除契約。被上訴人遲至96年11月間方取得系爭核備函，應認兩造間之買賣契約業經伊合法解除，爰依民法第259條規定請求被上訴人返還已收之價金。（三）倘認系爭買賣契約並未經伊合法解除，然兩造業於96 年11月間合意解除系爭買賣契約，並約定被上訴人應於將系爭建築容積出售予他人後，無息返還已收價金。且被上訴人業於98年7月20日將系爭建築容積出售予訴外人翊申建設股份有限公司（下稱翊申公司），伊已於98年9月23日以台北漢中郵局第556號存證信函催返還，然僅浩華公司與伊達成和解，伊自得依約請求被上訴人返還價金。（四）退步言之，若認伊之主張均無理由，系爭買賣契約係由被上訴人合法解除，則被上訴人依系爭買賣契約書第5條第1項之約定沒收已付價金充作違約金，亦嫌過高，爰請求酌減；並得依民法第179條規定請求被上訴人返還溢收之違約金等語。四、被上訴人則以：（一）被上訴人謝榮堯、謝慶宗、謝張金菊三人（以下合稱被上訴人，若分別時則各稱其名）為臺北市萬華區○○段二小段229、230地號土地所有人，前於95年5月 11日由謝榮堯與浩華公司簽訂合建契約，約定在系爭土地上興建大樓。因前開合建案鄰近三級古蹟青山宮而受限，臺北市政府於96年4月3日核准系爭土地為容積送出土地；系爭買賣契約即係以系爭土地可移出之建築容積為標的。至兩造約定賣方應提出之都市設計審議核備函，主要是針對前開合建案之外觀審查而為，與系爭土地之建築容積得否移轉並無直接關係，此由系爭買賣契約書第5條第3項約定：「若於簽約日後6個月內無法取得都市設計審議核備函，則雙方應另行協議處理方式，各不負違約責任」等語，亦可看出前開核備函之取得，與系爭買賣契約之繼續履行並無關聯。再者，系爭買賣契約書第8條另明揭兩造得合意解除系爭買賣契約之事由，尤證縱被上訴人逾6個月時間始提出系爭核備函，上訴人仍不得片面解除系爭買賣契約，故上訴人於96年10月間以逾期提出系爭核備函為由解約，於法不合。（二）兩造雖於96年11月間曾就系爭買賣契約後續履行事宜進行協商，然並未達成共識，上訴人主張兩造已合意解除買賣契約，誠非事實。上訴人並未舉證證明兩造業已約定應於被上訴人賣出系爭229、230地號土地之建築容積後返還價金，亦未舉證證明被上訴人已售出前開建築容積，則其訴請被上訴人返還價金，亦非有理。（三）臺北市政府業於96年11月23日核發系爭合建案之都市設計審議核備函，依系爭買賣契約書第3條第2款之約定，上訴人應於7日內給付第2期價金，被上訴人業於96年11月23日函催上訴人付款未果，乃於96年12月7 日再度以上訴人遲延付款為由發函解除系爭買賣契約，自得依據系爭買賣契約書第5條第1項之約定沒入已收之價金。又上訴人購買伊之建築容積之價金為7,234萬4,324元，伊所沒收之價金691萬1,500元，佔總價金之9.5%，尚未達系爭買賣契約總價金之一成，遠低於內政部營建署「不動產定型化契約」範本所定之 15% ；且因上訴人不履約又不處理善後，導致被上訴人無法將系爭建築容積轉售他人，所受之損害已超過691萬1,500元，本件違約金並未過高，而無酌減之必要等語，資為抗辯。（按原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴）五、兩造不爭之事實: （一）浩華公司於95年5月11日與謝榮堯簽訂合作興建大樓契約書，約定由謝榮堯提供系爭229、230地號土地與該公司合作興建大樓。（二）兩造及浩華公司、黃慶章於96年3月29日簽訂系爭買賣契約書，約定由被上訴人及浩華公司、黃慶章將系爭土地可移轉之建築容積出售予上訴人，價金以該等土地96年1月平均公告現值82%計算；上訴人已給付被上訴人第一期價金691萬1,500元，浩華公司第一期價金1,608萬8,500 元。（三）臺北市政府都市發展局於96年5月21日致函浩華公司，表明系爭土地得作為容積送出基地；另容積移轉許可函之申請，應於系爭土地領得建照後，由臺北市政府許可核發。（四）臺北市政府於96年6月11日寄送系爭土地上新建工程都市設計審議案第2次專案會議之開會通知予浩華公司，並於該通知之「辦理緣由說明欄」記載：「本局依前述決議並依『修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案』之規定簽報市府指定本案基地範圍為歷史街區及辦理容積移轉於96年4月3日蒙獲本府同意在案」等語。（五）上訴人於96年10月4日致函被上訴人及浩華公司、黃慶章，催告渠等於7日內提出系爭核備函，如逾時未能提出，此函即視為解約之通知。（六）臺北市政府於96年11月23日致函浩華公司，表示系爭土地上新建案之都市設計審議案，准予核備。（七）浩華公司、黃慶章及被上訴人委任律師於96年11月23日致函上訴人，表明已於96年11月22日取得臺北市政府都市設計審議核備函，並催告上訴人於7日內給付系爭買賣契約之第2期價金。（八）浩華公司、黃慶章及被上訴人委任律師於96年12月7日致函上訴人，表明因上訴人遲未給付系爭買賣契約第2期價金，爰解除契約之意。以上事實，為兩造所不爭執，並有兩造所簽訂之建築容積買賣契約書（見原審卷第4-7頁）；臺北市政府都市發展局96.5.21北市都設字第09631528200號函、96.10.4北市都設字第09634713100號函（見原審卷第38-39、42-43頁）；台北長春郵局第03253號存證信函（見原審卷第46-48頁）；臺北市政府96.11.23府都設字第09635731700 號函（見原審卷第45頁）；台北北門郵局第5645號存證信函（見原審卷第53-55頁）；台北北門郵局第5816號存證信函（見原審卷第61-64頁）在卷足憑，自堪信為真。六、上訴人主張被上訴人未依限提出都市設計審議核備函，伊已於96年10月4日函催被上訴人限期於7日內履行，但被上訴人遲延至同年11月23日始取得，顯已遲延，系爭契約已經伊合法解除；又如認未合法解除，亦經兩造事後合意解除，且被上訴人已將系爭建築容積出售第三人，自應返還已付價金；如認被上訴人之解除契約為合法，其沒收之違約金亦嫌過高，請求酌減，並依不當得利請求返還云云，遭被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審究之爭點為（一）上訴人是否已合法解除系爭買賣契約?（二）兩造是否已合意解除系爭買賣契約?（三）被上訴人沒收之違約金是否過高? 七、法院之判斷：（一）上訴人並未於96年10月間合法解除系爭買賣契約，無權請求被上訴人返還已收價金： 1、經查，訴外人浩華公司與被上訴人在95年5月間簽訂合建契約，在系爭土地上進行合建，浩華公司原規劃興建11層之建物，因系爭土地毗鄰古蹟「萬華青山宮」，建築受限制，浩華公司乃另規劃以「地上3層+容積移轉」之建案向臺北市政府都市發展局（下稱都發局）申請審議，上訴人於96年3月29日先以立信偉業股份有限公司之名義（按上訴人為立信偉業股份有限公司之負責人）與被上訴人及浩華公司簽訂系爭買賣契約，嗣後再變更買受人為上訴人，而由立信偉業股份有限公司擔任上訴人之連帶保證人（見系爭買賣契約），此有系爭買賣契約可憑。 2、次查，依據臺北市政府就浩華建設貴陽街住宅大樓新建工程（萬華區○○段○○段227、228、229、230地號）都市設計審議案第2次專案委員會開會通知函所附之辦理緣由說明:「一、本申請案前經95年11月16日召開之第181次委員會議審議並奉決議（詳附件一）召開專案委員會議續予審議，申請單位於96年1月17日召開之專案委員會議提出容積移轉設計方案（會議紀錄詳附件二）。二、本局依前述決議並依『修訂臺北市萬華區都市計劃細部計畫通盤檢討案』之規定簽報市府指定本案基地範圍為歷史街區及辦理容積移轉於96年4月3日蒙獲本府同意在案。三、餘有關容積移轉之辦理依據，本局並於96年5月21日函復申請單位依法辦理在案（詳附件三）...」，此有臺北市政府96 年6月11日府都設字第09632675510號開會通知函足稽（見原審卷第40、41頁），再參諸都市發展局96年5月21 日北市都設字第09631528200號土地容積移轉申請通知函，已明示「旨揭基地位於93年9月21日公告之『修訂臺北市萬華區都市計劃細部計劃通盤檢討案』範圍內，得依前述計劃書有關歷史街區之規定作為容積送出基地。而有關容積移轉面積計算等事項『都市計劃容積移轉實施辦法』已有規定，請依該規定辦理。有關容積移轉許可函之申請，請於送出基地領得建照執照後，由本府許可核發。... 」等情（見原審卷第38、39頁），堪認浩華公司就系爭土地上之建案，早在兩造簽訂系爭買賣契約前之96年1月17日已提出容積移轉設計之申請，並經專案委員會議議決後，經臺北市政府同意在案。又容積移轉程序須在系爭土地上之建案經都市設計審議許可核備後，方得辦理，亦經都發局以101年4月19日北市都設字第10132378500號函覆本院（見本院卷第55頁），足見都市設計審議許可核備函與容積移轉之許可函二者顯然有別。至於代書李美娟雖於本院到庭證稱系爭買賣契約所指「都市設計審議核備函」係指送出基地之容積同意移轉到接受基地上云云（見本院卷第47頁），然與上開市政府之函文顯然不符，復經上訴人事後在本院表示對於本院所列不爭執事項第六點不再爭執（見本院卷第53頁），堪認證人李美娟之證詞與事實不符，而不足採。 3、觀之兩造及浩華公司所簽訂之系爭買賣契約，除就買賣標的、價金、付款辦法設有明文規範外，另於第4條第1項、第5條第3項、第8條分別約定：「甲乙雙方應於送出基地取得都市設計審議核備函之日起二個月內，備妥容積移轉所需之文件並完成用印，由代辦人選定辦理本案容積移轉申請手續的劉亞邦建築師，並配合代辦人提供相關證件」、「若送出基地於本約簽訂日後六個月內，因政府法令因素或主管單位審核程序，無法取得都市設計審議核備函，則甲、乙雙方應另行協議後續處理方式，各不負違約之責任」、「本買賣標的若都市審議委員決議容積移轉僅限定萬華地區，則雙方同意解除本契約，乙方應將已收款項無息返還甲方」等語，均提及都市設計審議核備之問題，並經證人邱皙穎在原審證稱：此契約所指之「都市設計審議核備函」，即為系爭土地上合建案都審經主管機關同意的核備函等語（見原審卷第118頁背面），對此兩造均不爭執，亦足證系爭買賣契約中所稱之系爭核備函，係針對系爭土地上合建案之都市設計審議案而為，與系爭土地之建築容積得否移轉至其他土地不同。 4、上訴人雖主張：被上訴人未依約於簽約後6個月內提出系爭核備函，已構成給付遲延，其享有權解除契約云云，然以給付遲延為原因而解除契約，須構成契約要素之給付遲延或其他因遲延而不能達契約目的之給付遲延始得為之（最高法院78年度台上字第1277號判決意旨參照）。系爭土地之容積移轉程序，必需在系爭土地之建案經都市設計審議案許可核備後，始得辦理，已如前述，且依據系爭買賣契約第4條第1款約定，被上訴人應在取得都市設計審議許可核備函之日起2個月內履行容積移轉之申請手續，顯見取得都市設計審議許可核備函僅係被上訴人履行移轉土地容積義務之起始點，上訴人以被上訴人遲延交付系爭核備函為由解除契約，自非有據。況系爭買賣契約書第5條第3項明文約定倘賣方因政府法令或主管單位審核程序，未能取得系爭核備函，買賣雙方應另行協議後續處理方式，各不負違約之責任。上訴人既不爭執被上訴人及浩華公司遲至96年11月23日方取得系爭核備函，係因主管單位審核程序過長所致，依雙方之約定，被上訴人對此並不負給付遲延責任，至臻明確，則上訴人以遲延提出系爭核備函為由，於96年10月4日以台北長春郵局第03253號存證信函表明解除之意（見原審卷第46-48頁），其解除權之行使，於法未合，應不生解除之效力。系爭買賣契約既未經上訴人合法解除，其依據民法第259條之規定，請求被上訴人返還已收價金，即屬無據。（二）兩造並未於96年11月間合意解除系爭買賣契約，上訴人無權依約請求被上訴人返還價金： 1、上訴人另主張：兩造於96年間針對系爭買賣契約履約問題進行協商，已合意解除契約，並俟被上訴人售出系爭建築容積後，無息返還價金云云，然此被上訴人所否認，對此有利於上訴人之事實，依民事訴訟法第277條規定，自應由上訴人負舉證之責。 2、經查，證人賴運金（即上訴人之弟）及邱皙穎（即浩華公司之負責人）在原審均一致證稱：96年下半年賴運金、邱皙穎、被告謝榮堯、本件買賣之介紹人賴先生及賣方委任之律師潘銘祥曾會同至浩華公司辦公室，針對系爭買賣契約後續履約問題進行協商（見原審卷第116、119頁），被上訴人謝榮堯亦坦承有參與前開會議，足證本件買賣雙方確實就是否繼續履約爭議進行協商。 3、證人賴運金及邱皙穎雖另證稱：該次會議中決議上訴人不再買受系爭容積，且買賣雙方各自在市場上另覓系爭容積之買家云云（見原審卷第116頁、第119頁），然查當日買賣雙方係會同律師到場進行協商，如雙方已就履約爭議達成解決之共識，自應當場將合意以書面確認，然彼等並未有書面協議，實與常情相悖，此部分其證言尚難採信。 4、再參諸證人賴運金所證稱：「當天沒有人提到要將上述共識寫成會議紀錄或當場作成協議書等契約文件，讓在場人簽名確認，我在場是有提到針對這3點共識，我要回公司再向原告報告，如果確認沒有問題，希望找律師寫成協議書，大家再來簽名，當時對造並沒有特別的反應，只約略表示，那就先這樣處理，所以我認為這3點共識是我們初步的想法」等語（見原審卷第117頁），堪認就賴運金之認知，當天會議中所謂之「共識」，僅為與會者初步之想法，該等「共識」是否為上訴人所接受，須俟其向上訴人報告後再做確認，且會後尚須由買賣雙方針對合意解決之方式另行簽訂協議書，由此亦足認賴運金尚無代理上訴人與賣方就解決方案成立和解契約之權，故買賣雙方於會議中所達成之「共識」，充其量僅為雙方經磋商而提出之和解方案，並非買賣雙方均同意接受之和解契約內容。 5、此外證人賴運金復證稱：「其實在開會當天，契約雙方雖然有提到大家共同去市場上找買主，但謝榮堯有提到另找買主的賣價可能與原契約有出入，如果後買主願意出的價金比原來原告出的價金低，中間的價差應該如何處理，針對此問題當天在會議中並沒有結論，謝榮堯有叫我針對此問題回去問原告的意見」等語（見原審卷第117頁背面），證人邱皙穎亦證稱：原告（即上訴人）於前開會議後曾提出記載決議內容之協議書，並希望賣方都在協議書簽字確認，但謝榮堯認為協議書內有記載原告（即上訴人）已付的2千多萬元賣方應返還，但新買家願意以多少錢買系爭容積，根本無法確定，如果賣價比原來的賣價低很多，還要全額返還價金並不合理，所以不願意簽，後來浩華公司也未簽署該協議書等語（見原審卷第119頁），亦足證被上訴人謝榮堯於前開會議當日，已針對倘買賣雙方合意解除契約，新買家所出之價金與上訴人所出之價金有價差問題應如何解決一節，提出質疑，而此一問題買賣雙方始終未能獲致共識，故賣方於會後針對上訴人提出、為解決本件履約爭議而擬之協議書，均未同意簽署，尤足證明前開會議當日，買賣雙方並未就履約爭議獲得共識，自難認兩造已於當日合意解除系爭買賣契約。則上訴人據此主張契約解除，返還價金亦乏依據，不應准許。（三）被上訴人有權沒收已收價金充作違約金，且該違約金數額並未過高，無酌減之必要： 1、依據系爭買賣契約書第5條第3項之約定，賣方未於簽約後6個月內取得系爭核備函時，上訴人得就後續履約事宜再與賣方協議，然買賣雙方始終未合意解除系爭買賣契約，已如前述，雙方即負有依原約定繼續履約之義務，自不待言。上訴人雖主張：依合約精神，在買賣雙方就後續履約問題協商不成時，應視為兩造合意解約云云（見原審卷第76頁），然遍觀系爭買賣契約書，買賣雙方僅於第8條明確約定當系爭土地可移出之建築容積限定只能使用於萬華地區時，則雙方同意解除契約，除此之外，別無雙方得合意解約之約定，則上訴人此部分之主張亦屬欠缺事證可資證明，不足採信。 2、查臺北市政府業於96年11月23日核發系爭核備函，依系爭買賣契約書第3條之約定，上訴人應於賣方取得該函7日內給付第二期價金4,200萬元。被上訴人及浩華公司已於96 年11月23日函定期催告上訴人付款，有台北北門郵局第5645號存證信函存卷可參（見原審卷第53-55頁），則彼等再於96年12月7日以台北北門郵局第5816號存證信函表明已定期催告上訴人付款未果為由，致函上訴人表明解約之意（見原審卷第61-64頁），於法並無不合。而系爭買賣契約書第5條第1項另約定：「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款時，經乙方（即被上訴人及浩華公司、黃慶章）催告三日內仍不給付時，甲方願將已付價款全部由乙方無條件沒收」，系爭買賣契約係因上訴人未按時付款而遭賣方解除，已如上述，被上訴人自有權依前開約定，沒收上訴人已付價金充作違約金。 3、上訴人雖主張：被上訴人沒收之違約金數額過高，請求法院依職權予以酌減云云，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查系爭違約金之數額業經兩造於系爭買賣契約書中明確約定，且類此約款核為一般不動產買賣之慣例，上訴人雖主張被上訴人已將系爭容積再行出售第三人而獲利云云，並提出第三人翊申建設股份有限公司與被上訴人等人於98年7月20日所訂之容積移轉買賣契約為憑（見原審卷第146-150頁），然此部分已據被上訴人否認，且依據臺北市政府100年 10月19日府授都規字第10003101000號函，系爭土地向該府申請3件容積移轉案件，均遭駁回（見原審卷第128頁），已難認系爭土地之容積業已移轉於第三人名下，而構成給付不能。又縱令被上訴人確已與第三人訂立容積移轉買賣契約屬實，然其既係在96年12月7日被上訴人向上訴人表示解除系爭契約之後所為，上訴人主張被上訴人給付不能，自屬無據。查系爭容積買賣有關於被上訴人之部分，總價金為7,234萬4,324元，而上訴人交付之第一期款691 萬1,500元，僅佔總價金之9.5%，尚不及內政部營建署不動產定型化契約範本所定之15%，難認其作為違約金之數額過高，且被上訴人因上訴人未依約履行系爭契約義務，致系爭土地迄今仍無法興建，所受損失頗巨，上訴人亦未具體說明此數額有何顯失公平之處，其酌減違約金之請求，即不足採。其請求依據民法第179條規定返還溢收之違約金，亦屬無據。八、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約已解除，依據民法第259條之規定返還已付價金，或主張被上訴人沒收之違約金過高，請求酌減及民法第179條規定，請求被告返還不當得利 691萬1,500元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院詳加審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁回之必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 5 日民事第二十庭審判長法官張蘭法官吳燁山法官林曉芳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 5 日書記官鄭靜如附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度重上字第838號

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