100年度重上字第855號｜民事：交付房屋等｜裁判日期：101 年 07 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第855號上　訴　人　林武進訴訟代理人　余文恭律師張苑萱律師複代理人　　吳柏宏律師被上訴人　　互豐建設股份有限公司法定代理人　林清波訴訟代理人　李溫欽上列當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國100年 9月16日臺灣士林地方法院99年度重訴字第289號判決提起上訴，經本院於101年6月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人上訴後，雖將其在原審關於請求被上訴人應給付不當得利新臺幣（下同）145萬元本息及自民國99年12月10 日起按月給付5萬元部分之聲明，改為請求被上訴人應給付 190萬元本息及自100年10月10日起按月給付5萬元，惟核其變更乃係將已到期之不當得利計算至100年10月10日，即190萬元，並改自100年10月10日起按月計付5萬元之不當得利，故其請求給付之內容仍屬同一，並無請求金額之擴張或變更。合先敘明。二、兩造之聲明及陳述如下：（一）上訴人主張：伊於88年間與伊母親林顏梅、兄弟姐妹即林武村、林武信、林武源、杜林素娥共同提供伊等共有之坐落臺北市○○區○○段5小段360地號土地所有權應有部分（其中伊持有所有權應有部分為240分之7），與被上訴人口頭約定成立合建分屋契約，由被上訴人在其上興建房屋，並於興建完成後分配房地予伊等。故此項合建契約性質乃民法第398條規定之互易。又被上訴人於興建房屋完成後，雖已先後於96年12月21日、97年6月9日及97年7月8日將坐落臺北市○○區○○段5小段330地號土地，所有權應有部分10萬分之1992（下稱系爭土地）及其上同小段，建號3836門牌號碼為臺北市○○路38號10樓房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）、暨同小段建號3784門牌號碼為臺北市○○區○○路40號之編號61號停車位（下稱系爭停車位）所有權移轉登記予伊，惟迄未將系爭房地及系爭停車位交由伊占有，亦未交付所有權狀。被上訴人繼續占有系爭房地及停車位顯屬無法律上原因而獲有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，故如按每月5萬元租金計算至99年12月10日止，被上訴人應給付伊145萬元不當得利，如算至100年10月10日止，則被上訴人應給付伊190萬元不當得利，及應自99年12月10日起或100年10月10 日起，至返還系爭房地與系爭停車位之日起，按月給付伊5萬元不當得利等語。並依系爭口頭合建分屋契約、民法第398條、第348條、第767條規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空，並將系爭土地一併交付上訴人，並應同時將臺北市松山地政事務所權狀字號97北松字第012510號之建物所有權狀正本及臺北市中山地政事務所97北松字第009984號之土地所有權狀正本交付上訴人。㈡上訴人應將系爭停車位騰空交付上訴人，並應同時將臺北市中山地政事務所權狀字號97北松字第014521號之建物所有權狀正本交付上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人145萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年12月25日（見原審卷第2卷第38頁之民事追加起訴狀）起至清償日止，按年息百分之5計付利息；並自99年12月10日起至返還上開房地、停車位之日止，按月給付上訴人5萬元之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。就被上訴人原審反訴部分，則以：伊並未授權伊胞兄林武村於90年10月1日與被上訴人簽訂書面「合建分屋契約」（下稱系爭合建契約書），及於94年8月25日達成變更設計協議（下稱系爭變更設計協議），伊亦未曾表示同意上開二契約，故上開二契約內容不得拘束伊。故伊應分得之房屋面積為59.54坪，非如被上訴人計算之42.14坪，是伊亦無需再找補任何款項等語置辯。（二）被上訴人則以：上訴人雖可分配系爭房地及系爭停車位，惟依系爭合建契約書及系爭變更設計協議之約定，仍須為找補及其他費用之計算，而經計算結果，上訴人尚應給付伊找補款372萬0,497元，惟上訴人拒不給付，故伊自得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房地、停車位及所有權狀，因此伊占有系爭房地及系爭停車位，並非無權占有，自無不當得利可言等語，資為抗辯。並在原審提起反訴主張：依系爭合建契約書第3條第1項第1款約定，上訴人所分配之房屋面積，係以「本合建標的之土地公告現值總額」除以「本基地全部土地公告現值總額」乘以「本基地房屋總樓地板面積」再乘以61.72﹪。又依同條第1項第2款約定，上訴人所分配地下一層至地下三層之停車位數量，係以「本合建標的之土地公告現值總額」除以「本基地全部土地公告現值總額」乘以「本基地地下各層之實設停車位數量」再乘以61.72﹪。復依系爭合建契約書第3條第4項約定，雙方就所分得面積分配時，房屋以整戶為單位，停車位以整個停車位為單位，並以合建後上訴人所應取得之房屋面積及停車位數量計算出應分配總價款，換算上訴人所選取房屋及停車位之總價款，其超出或不足一完整單位之差額部份，雙方同意，依伊第一次公開銷售本件合建大樓房屋及停車位底價之9折計算找補，並於本件合建大樓完工點交房屋及停車位時，一次以現金找補支付給對方。惟經計算上訴人提供之土地所有權應有部分240分之7及合建完成後分配予上訴人之房地，再依系爭合建契約第3條第4項約定，以9折計算後，上訴人尚須找補伊595萬8千元，且尚須支付360地號地上物拆除費用9萬3,333元、代收款8萬3,463元、97年9月至98年1月之水電費867元、代訴外人林知毅支付之123萬7,884元購買編號38號車位，再扣除上訴人之兄林武村、林武源代上訴人支付354萬9,223元、伊應補貼之土地增值稅5萬9,885元及應補貼之地價稅4萬3,942元後，則上訴人尚應給付伊372萬0,497元等語，爰依系爭合建契約書、系爭變更設計協議之約定，求為命上訴人給付372萬0,497元及自98年9 月15日起至清償日止，按年息5%計付利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。（三）原審判決①被上訴人應於上訴人給付372萬0,497元同時，將系爭房屋騰空，並將系爭土地一併交付予上訴人，同時應將臺北市松山地政事務所權狀字號97北松字第012510號之建物所有權狀正本與臺北市中山地政事務所九七北松字第009984號之土地所有權狀正本交付予上訴人；②被上訴人應將系爭停車位騰空交付予上訴人，同時應將臺北市中山地政事務所權狀字號97北松字第014521號之建物所有權狀正本交付予上訴人；③上訴人應給付被上訴人372萬0,497元及自98年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋騰空，將系爭房地一併交付予上訴人，被上訴人應同時將臺北市松山地政事務所權狀字號97北松字第012510號之建物所有權狀正本與臺北市中山地政事務所97北松字第009984號之土地所有權狀正本交付上訴人。㈢上訴人應將系爭停車位騰空交付上訴人，並應同時將臺北市中山地政事務所權狀字號97北松字第014521號之建物所有權狀正本交付上訴人。㈣被上訴人應給付上訴人190萬元，及自100年10月10日起至清償日止，按年息百分之5計付利息；暨自100年10月10日起至返還系爭房地及系爭停車位之日止，按月給付上訴人5萬元。㈤被上訴人於原審所提之反訴及假執行聲請駁回。㈥就上開㈡至㈣部分之請求，願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服而告確定；就上訴人上訴部分，則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查兩造均不爭執上訴人於88年間有與其家人共同提供系爭360地號土地所有權應有部分與被上訴人合建分屋，以及其持有之上開土地所有權應有部分乃240分之7。而被上訴人於興建房屋完成後，已依序於96年12月21日、97年6月9日、97年7月8日將系爭土地、系爭房屋、系爭停車位辦理所有權移轉登記與上訴人等事實，復有上訴人提出之建物及土地之第一類登記謄本為證（見原審卷第1卷第24頁至第27頁）。堪認兩造間確有成立合建分屋契約關係，則上訴人主張被上訴人應依合建分屋契約互易約定，民法第398條、第348條規定，將系爭房地及停車位交由其占有，並應交付上開不動產之所有權狀，即屬有據，應予准許。惟被上訴人抗辯其雖有上開交付房地及權狀之契約義務，然上訴人並未依系爭合建契約書及系爭變更設計協議之約定，給付其找補款372萬0,497元，其得行使同時履行抗辯權等語。而按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。復按被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年上字第902號判例要旨參照）。據此，本件自應再審酌是否有被上訴人所持之同時履行抗辯事由即上訴人未依約給付找補款，以確定是否應命同時履行之判決，及被上訴人有無不當得利之情事。惟上訴人否認有與被上訴人簽訂系爭合建契約書及成立系爭變更設計協議，則此處首應探討者厥為兩造間是否有簽訂系爭合建契約書及成立系爭變更設計協議？其次則為被上訴人依系爭合建契約書及系爭變更設計協議之約定，主張上訴人應找補372萬0,497元，是否有據？爰分別探討如下：（一）經查系爭合建契約書上有上訴人之用印（見原審卷第1卷第85頁至第92頁），形式上已堪認兩造有立具正式之書面契約。又系爭變更設計協議之會議紀錄上，有林武村親筆簽名載明代表上訴人取回會議上提報資料平面圖、建材設備表、地主分戶明細表、車位價格表、土地所有權人明細表、分配計算表、選屋（車）明細表、房屋/土地面積表，及簽認分配計算表之文字（見原審卷第1卷第94頁之會議紀錄及第95頁之分配計算表），形式上亦堪認上訴人已領得會議上提報之載有上訴人應找補差額662萬元之分配計算表，並予以確認。而證人即上訴人之胞兄林武村在原審到場證稱：系爭合建契約書是伊幫上訴人蓋章，被上訴人有給伊一份合約，伊有轉交給上訴人，上訴人當時並沒有反對意見，系爭契約是在89、90年的時候簽的，伊家務的事情都是伊在對外處理的，而且伊去談（指與被上訴人談合建）的時候伊都有告訴上訴人等兄弟姐妹，開會完之後伊亦會大概的跟上訴人等人談一下，開會之後資料伊都有給上訴人等人，談的內容伊都有給上訴人等人看，甚至簽約之前有草約，伊都有給上訴人等人看，看了以後有意見上訴人等人會跟伊講，然後內容也都有修改過。至於94年8月25日會議（指系爭變更設計協議會議）伊忘記是否有參加，但是伊確實有在9月21日簽名在系爭變更設計協議會議記錄內容下，當時伊並不清楚是否調整合建比例，伊核對之後變更之後價值有增加，實際上的坪數伊不知道。房子有經過上訴人選哪一層、哪一戶都是上訴人自己確認的，開會資料伊一定轉交，如果有簽名代表的話，會交給上訴人等人或經過伊母親轉交，開會時候有說不同樓層、不同位置價格不一樣，上訴人亦有去選房子等語（見原審卷第2卷第80頁至第84頁之言詞辯論筆錄）。堪認系爭合建契約書乃林武村代理上訴人簽訂，系爭變更設計協議分配計算表亦經林武村代理簽認領回者。上訴人雖否認有授權林武村簽署系爭合建契約書及授權林武村參與94年8 月25日變更設計說明會及簽認分配計算表，惟查： 1.上訴人自承確有於87年間委請林武村與被上訴人洽談合建分屋事宜（見原審卷第1卷第104頁）。而衡諸坊間關於地主提供土地與建商合建房屋之運作常情，就合建分屋比例為何，即地主以土地與建商互易後可分得建物坪數為何，在訂定合建契約時均會明白約定，且此項分配比例乃地主衡量是否參與合建之主要考量因素，故應屬契約必要之點。上訴人既不爭執兩造間有成立合建契約，卻又否認系爭合建契約書之內容，惟對於雙方究竟如何以口頭約定合建房屋分配比例及找補計算方式等內容，始終不能提出具體資料以供憑認，則其此部分陳述顯與一般社會常情不符，已難採信。 2.次查證人即上訴人胞兄林武源亦在原審到場證稱：87年委託林武村去談合建，後來有拿到合建契約書，也知道有變更設計，本來合約書是5筆土地，後來被上訴人有再買鄰地，變更設計大家都知道，林武村回來都有講。因為購買鄰地後，建築的容積變多，所以大家的利益有變多，而且有多利益給伊。上訴人分的條件跟伊一樣，就是用土地的持分按照公告現值去分的比例，然後看房價多少、車位多少，如果有落差要補給被上訴人等語（見原審卷第2卷第 127 頁至第129頁之言詞辯論筆錄）。堪認林武村確有受上訴人及其餘家人之委託代理其等洽商合建契約內容，且林武村就其與被上訴人間之洽談內容及所取得之文件資料，均會告知其等及轉交合建契約書。則應認林武村證稱其有受上訴人授權處理合建事宜，有代理上訴人簽訂系爭合建分屋契約書及簽認系爭變更設計協議關於分配計算表，且上訴人均知悉，並有受領其轉交之上開文書，且均未曾表示反對等情為可取。另證人即上訴人胞姐杜林素娥雖在本院到場證稱：伊未與被上訴人簽訂合建契約，伊未授權林武村處理合建事宜等語（見本院卷第82頁反面及第83頁正面之準備程序筆錄），惟亦證稱伊父親遺產留有系爭合建土地，這塊土地一定是與被上訴人合建，伊等有同意給被上訴人蓋，至於產權如何分，沒有說，伊等信任被上訴人，伊母親跟伊說要資料要印鑑章時，伊就拿給伊母親，伊出嫁時就將印鑑交給伊母親保管，都是伊母親告知伊系爭合建事，伊母親係與林武村、林武源住在一起。伊已遷入合建分配之房屋及受領一個停車位，伊雖未去選屋，但有去選地板顏色，伊本來選9樓房屋，但後來改6樓，9樓變6樓之事亦是伊母親告知者，至於找補乃交屋時始找補等語（見本院卷第83頁正反面及第84頁正面之準備程序筆錄），堪認證人杜素娥確有合建分屋，且均透過與林武村同住之母親轉知及交付相關資料及印鑑。是其證詞充其量僅能證明其並未親自與被上訴人簽訂合建分屋契約，但並不足以證明其與上訴人均不知合建分配約定及均未授權林武村代理簽訂合建契約及處理合建分屋計算事項。 3.又查，上訴人既自承於87年間有委請林武村與被上訴人洽談合建事宜，則其間歷經92年核發建築執照、及原為5筆土地合建嗣於94年被上訴人申請變更為11筆土地合建之建築執照，將合建之大樓由地上13層變更為地上14層、迄97年4月30日興建完成取得使用執照，及於97年6月間完成系爭房屋所有權移轉登記予上訴人（以上資料見原審卷第1 卷第13頁至第27頁之建造執照存根、第一次、第二次、第三次變更建造執照、使用執照存根、土地及建物登記謄本），全部過程長達近10年之久，故如上訴人未完全授權林武村訂定系爭合建分屋契約書，焉有於約達10年之期間全未與被上訴人直接洽談以確認雙方合建分配等重要事項之內容，而仍於97年6月間接受房屋之分配及辦理所有權移轉登記，顯與常情有違。自應認上訴人從林武村轉交之系爭合建契約書及變更設計協議之資料，早已知悉雙方房地分配內容及因被上訴人購買鄰地變更設計後合建比例有所調整，暨選屋、選車位後有差額需補繳等情。而再參諸①於96年6月20日系爭大樓尚在興建中，被上訴人提供「建材選色確認單」予上訴人時，上訴人即由其配偶闕淑媛當日回傳確認（見原審卷第2卷第33頁），且斯時上訴人並未一併就94年8月25日之變更設計協議所提報之分配計算表表示異議；②於96年間辦理土地權利移轉登記，97年間辦理系爭房屋、停車位選屋及所有權移轉登記時，上訴人亦未曾就系爭協議內容表示異議，且提供其印鑑章、印鑑證明予被上訴人辦理上開移轉登記作業。③上訴人於訴訟中得以提出被上訴人公司相關文件等情，益可見上訴人確實早已知悉系爭合建契約書內容及系爭變更設計協議所合意之合建比例及計算方式暨找補金額，且並未為反對之意思表示。上訴人既未於辦理所有權移轉登記前表示異議，則其於訴訟中再否認不知上開合建分屋契約書及系爭變更設計協議，未授權林武村簽訂上開契約書及協議云云，難認可取。綜上，應認被上訴人抗辯上訴人有授權林武村簽訂系爭合建分屋契約書及簽認系爭變更設計協議內容，且就林武村所為之代理未曾表示異議，復配合辦理相關手續及登記事宜為可取。（二）依系爭合建契約書第3條第1項第1款約定，上訴人所得分配房屋面積，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地房屋總樓地板面積』再乘以61.72％，被上訴人則分得其餘之38.28％。同條第1項第2款約定上訴人所分配地下一層至地下三層之停車位數量，係以『本合建標的之土地公告現值總額』除以『本基地全部土地公告現值總額』乘以『本基地地下各層之實設停車位數量』再乘以61.72％，被上訴人則分得其餘之38.28％。再者，依同條第4項約定係以雙方就所分得面積分配時，房屋以整戶為單位，停車位以整個停車位以整個停車位為單位，並以合建後甲方所應取得之房屋面積及停車位數量計算出應分配價款，同時換算甲方所選取房屋及停車位之總價款，其超出或不足一完整單位之差額部份，雙方同意，依被上訴人第一次公開銷售本合建大樓房屋及停車位底價之九折計算找補，並於本合建大樓完工點交房屋及停車位時，一次以現金找補支付給對方。故上訴人提供之土地現值於當時總共5筆土地現值合建比例為1.613％【計算式：6,679,543÷255,532,914×61. 72％=1.613％】。嗣被上訴人為使建築基地更完整，又另外洽購鄰接土地使建築基地總共增為11筆土地，建築容積由原5883.63平方公尺增加為6902.52平方公尺，並於94 年8月25日於銷售接待中心召開變更設計說明會，和上訴人等人成立系爭協議，並就變更設計後之造型、平面圖、建材設備表、地主分戶明細表、分配計算表、選屋（車位）明細表等一一說明，且由林武村代表家族確認，故上訴人可分配之比例變更為1.375％【計算式：5883.63÷6902 .52＝85.24％，1.613％×85.24％＝1.375％】。而變更後全案之房屋面積為3064.42坪，第一次公開銷售底價金額為114,125萬元，車位數為110位，第一次公開銷售金額為19,840萬元，上訴人可分配之房屋面積為42.14坪【計算式：3064.42×1.375％＝42.14】、車位為1.51車位【計算式：110×1.375％＝1.51】，換算為分配金額則為 1,842萬元｛（114,125＋19,840）×1.375％＝1842）【以上計算說明均是原告在第1卷第96頁至第97頁之計算明細】。茲上訴人選取之房屋為62.27坪，車位為1.03位，則房屋與車位總價2,504萬元，與可分配之1,842萬元相差662萬元（見原審卷第1卷第95頁經林武村代上訴人確認之分配計算表），而依前揭第3條第4項規定九折計算，上訴人即須找補被上訴人595.8萬元（計算式為：662萬元×90 %＝595.8萬元），另外上訴人尚須支付360地號地上物拆除費用9萬3,333元、代訴外人即其子林知毅支付123萬7,884元購買編號38號車位、代收款8萬3,463元、97年9月至98年1月之水電費867元，扣除林武村、林武源已代上訴人支付之354萬9,223元、被上訴人補貼之土地增值稅5萬9,885元、被上訴人補貼之地價稅4萬3,942元（以上加減款乃為上訴人所不爭執─見本院卷第28頁反面之民事上訴理由㈠狀），則上訴人尚應給付被上訴人372萬0,497元。故被上訴人抗辯上訴人尚有找補款372萬0,497元未依約給付，並請求上訴人應給付上開款項，自屬可取。又系爭合建契約第3條第4項約定，如有找補金額應於完工點交房屋及停車位時一次以現金找補交付給對方。而依前所述，上訴人既應給付被上訴人找補款372萬0,497元，則依上開約定，即應於完工點交房屋及停車位時一次找補。惟查被上訴人於97年8月27日起寄發5次交屋通知書，催促上訴人辦理交屋手續及結清找補款項，上訴人均拒絕履行上開對待給付（見原審卷第1卷第101頁至第103頁之存證信函及回執），則被上訴人依上開民法規定主張同時履行抗辯即屬有據。自應由法院為命上訴人向被上訴人提出對待給付後，被上訴人即應向上訴人為給付之判決。又被上訴人係因上訴人未履行找補款之給付，而依民法第264條第1項前段規定拒絕交屋，故其占有系爭房地及停車位，並非無法律上之原因，從而，上訴人主張被上訴人有民法第197條規定之不當得利云云，亦非可取。四、綜上所述，上訴人依合建契約之約定、民法第398條、第348條規定，請求被上訴人交付系爭房地及停車位之占有暨上開不動產所有權權狀，固屬有據，應予准許。惟被上訴人主張上訴人有找補款372萬0,497元未給付，請求上訴人給付372 萬0,497元及自98年9月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並行使同時履行抗辯權，亦屬有據，應予准許。至上訴人其餘不當得利之請求，則非有據，不應准許。從而，原審就上開上訴人請求應予准許部分，所為原判決主文第一項之命同時履行判決，就被上訴人於原審所提反訴部分所為上訴人敗訴之判決，及駁回上訴人不當得利請求部分之判決，均無不合。上訴論旨仍執詞指摘原判決所為上訴人敗訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 10 日民事第十六庭審判長法官王聖惠法官呂淑玲法官謝碧莉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 11 日書記官李翠齡附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院100年度重上字第855號

關鍵資訊