臺灣高等法院101年度上字第16號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 101年度上字第16號上　訴　人　吉泰建築開發有限公司法定代理人　林淑惠訴訟代理人　張漢榮律師複代理人　　侯傑中律師被上訴人　　陳蘭馨訴訟代理人　徐光佑律師複代理人　　林長泉律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國100年 11月16日臺灣板橋地方法院100年度訴字第728號第一審判決提起上訴，本院於101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣肆佰捌拾伍萬捌仟肆佰陸拾陸元，及自民國九十九年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣壹佰陸拾伍元後得假執行；但被上訴人如以新台幣肆佰捌拾伍萬捌仟肆佰陸拾陸元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人主張：被上訴人前於民國（下同）98年6月10日向伊購買門牌新北市○○區○○路3段45號9樓房屋及其坐落基地應有部分所有權（下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）1560萬元，伊業已依約交付系爭房屋並將其所有權移轉登記予被上訴人。嗣被上訴人以系爭房屋向銀行辦理貸款，貸得款項1092萬元，並撥入伊指定帳戶內；惟被上訴人尚積欠伊價金468萬元未付，另伊代墊辦理系爭房屋所有權移轉登記之相關費用合計17萬8466元（明細詳附表所示），共計485萬8466元等情。爰依買賣契約及不當得利法律關係，求為命被上訴人應給付伊485萬8466元並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：兩造約定以貸款金額1092萬元，作為系爭房屋之價金及辦理過戶相關費用，伊業已給付完畢，並未積欠上訴人系爭房屋價金及相關費用等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。三、查，㈠被上訴人前於98年6月10日向上訴人購買系爭房屋，系爭房屋買賣契約書上記載價金為1560萬元；上訴人已依約將系爭房屋有權移轉登記予被上訴人，並交付該屋予上訴人；嗣被上訴人以系爭房屋向銀行辦理貸款，貸得款項1092萬元，並已撥入上訴人指定帳戶內；㈡上訴人因系爭房屋買賣所支付辦理所有權移轉之相關費用（詳附表所示），合計17萬8466元等情，有卷附預售房地買賣契約書、土地所有權狀、建物登記謄本、交屋費用明細單、臺北縣政府稅捐稽徵處三重分處98年契稅繳款書、地政代辦費用請款單、土地增值稅單明細表、代辦費明細表、瓦斯裝置費統一發票、產權移轉預收款明細表可憑（見北院卷第9至17頁、原審卷㈠第72 至79頁），並為兩造所不爭執（原審卷㈠第48頁），堪信為真。四、本件應審究者為㈠系爭房屋買賣契約價金為若干？㈡上訴人請求被上訴人給付房屋買賣價金及如附表所示之費用，是否有據？㈠、系爭房屋買賣契約價金為若干？ ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。 ⒉經查： ⑴、觀諸系爭房屋買賣契約第五條：「本契約買賣總價款合計新台幣壹仟伍佰陸拾元（即1560萬元）整」（見北院卷第55頁），並為被上訴人所不爭執（見原審卷㈠第48頁）；核與證人（即與被上訴人洽商系爭房屋價金之上訴人公司總經理）張慶榮於原審證述上訴人同意以1560萬元將系爭房屋出售予被上訴人乙節相符（見原審卷㈠第56頁）；再參以被上訴人原為上訴人公司之股東兼會計，於承買系爭房屋並有其本人負責填寫系爭房屋價金，並由被上訴人開立系爭房屋價金共計1560萬元發票用以報稅（此為被上訴人所自陳，見原審卷㈠第18頁、本院卷第68頁）；若系爭房屋價金係以該屋貸款金額1092萬元為房屋價金，則被上訴人身為上訴人公司之會計，對於系爭契約書內記載房屋及價金，即為買賣雙方所合意之買賣標的及價格，自當知之甚詳，若系爭房屋價金並非1560萬元，被上訴人豈會無端將系爭房屋價金自行記載為1560萬元，並以1560萬元開立4張統一發票用以報稅（見原審卷第68頁、第87頁）？由此可證，系爭房屋價金應為1560萬元。 ⑵、被上訴人雖抗辯：兩造合意係以貸款金額即1092萬元作為系爭房屋之總價，而系爭房屋買賣契約記載價金為1560萬元，其目的僅係作為銀行貸款之用，與兩造間所合意之房屋價金無關云云，固舉證人（即上訴人前員工）徐淑芳之證言為證（見原審卷㈠第54頁）。然查： ①、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又，請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院28年上字第1920號判例意旨參照）。準此，系爭買賣契約書既已記載兩造合意系爭房屋買賣價金為1560萬元，上訴人雖抗辯兩造係以貸款金額11092萬元為系爭房屋合意之買賣價金云云，但為上訴人所否認，則被上訴人自應就此事實負舉證之責。 ②、被上訴人雖舉證人（即上訴人前員工）徐淑芳之證言為證。但依證人徐淑芳於原審證述稱：「（法官問：你怎麼知道他有向公司買房子？）因為我有聽到陳蘭馨、許經理、張慶榮先生、工地經理在討論房子客變以及車位換位子的事。（法官問：你知道他們的買賣價錢及成交條件？）我聽陳蘭馨、許經理說，買賣價錢以陳蘭馨小姐的房屋貸款金額做買賣價金。因為我那時候也有想要買公司的三樓房子，我有問一下許經理，陳蘭馨小姐買了多少錢，許經理跟我說陳蘭馨小姐那戶張慶榮先生是以銀行貸款金額作為買賣價金.....（法官問：你有無問過張慶榮先生買賣價金多少？）沒有，只有聽許經理跟陳蘭馨小姐講過。（法官問：有無看過陳蘭馨小姐的房屋買賣契約書？）沒有。（法官問：許經理叫做什麼名字？許美惠。.....」等語（見原審卷㈠第54頁），則證人徐淑芳既未親自在場見聞被上訴人與張慶榮洽商系爭房屋成交之價金經過情形，且亦未親見系爭房屋買賣契約書，僅係事後聽被上訴人及許美惠經理曾提及此事而已，則其所為之證言是否為真，即屬有疑；再參以（即證人徐淑芳所提及之「許經理」）許美惠於本院證述：「....被上訴人向上訴人購買系爭房屋都是直接跟總經理張慶榮接洽，價金也是只有他們二人知道而已，我是事後聽到張總問被上訴人後面尾款如何給付給上訴人，才知道有系爭買賣，我當時聽張總說價金是1500多萬元，但詳細金額是我看到買賣契約才知道是1560萬元。....我從未跟徐淑芳說張總以銀行貸款做為系爭房屋的買賣價金，因為我並不知道張總與被上訴人洽商買賣系爭房屋及價金的過程，所以我不可能告訴徐淑芳說總經理張慶榮以銀行貸款做為系爭房屋的買賣價金。..系爭房屋買賣契約書在被上訴人99年9月左右離職時帶走了，.....我是從會計師那裡調回系爭大樓整批買賣資料時，才看到本件系爭房屋買賣契約書。.....」等情（見本院卷第83頁反面至第85頁），可知證人許美惠既不知被上訴人向上訴人購買系爭房屋，直至張慶榮向被上訴人催討系爭房屋尾款時，使知悉有系爭房屋買賣乙事，並因被上訴人將會計帳冊及系爭房屋買賣契約書全部取走，迄至99年9月之後，從會計師事務所調閱後，始見到系爭房屋買賣契約書影本，則證人許美惠怎會於證人徐淑芳99年8月2日離職前（見原審卷㈠第53頁反面），告知上訴人與被上訴人合意以房屋貸款作為系爭房屋價金乙事？由此益證，徐淑芳於原審證述聽聞許美惠稱兩造合意以系爭房屋貸款作為房屋之價金乙事，要與事實不符。故證人徐淑芳於原審所為之證言，自難採為對被上訴人有利之認定。 ③、況若如被上訴人所陳，系爭房屋買賣契約內所填載之價金1560萬元，其目的係為提高房屋貸款金額以供銀行審核之用，則被上訴人既為上訴人公司之會計兼股東，苟其與上訴人間確實另有合意以系爭房屋貸款金額作為房屋價金，則被上訴人除前開供銀行審核用之買賣契約外，自得另行再書立一份兩造真正合意之買賣契約價金內容以為憑據，但兩造間卻僅有此一份房屋買賣契約（此為被上訴人所自陳，見本院卷第84頁反面）；且被上訴人業係以系爭房屋買賣契約所記載之價金1560萬元，開立4張統一發票據以報稅？另參以若系爭房屋買賣契約所載載之價金1560萬元，係為提供房屋貸款金額以供銀行審核之用，衡情被上訴人於向上訴人購買系爭房屋時，理應會先與貸款銀行議訂貸款金額後，始會於系爭買賣契約填載買賣價金，以利銀行作為審核之用，然本件系爭買賣契約係於98年6月10日簽訂，而被上訴人卻遲至98年12月間與貸款銀行洽商貸款金額，並撥款予上訴人（見北院卷第15頁建物登記謄本即明），此顯與一般交易常情有違。由此可證，兩造間並未有就系爭房屋係以銀行貸款金額1092萬元作為房屋價金之合意存在甚明。 ④、被上訴人雖又抗辯：若兩造非合意以系爭房屋貸款作為系爭房屋價金，則上訴人豈會將系爭房屋過戶與伊？且系爭房屋買賣契約內之付款明細表何以未填載分期履行價金？足見兩造合意係以系爭房屋貸款金額作為系爭房屋價金云云。然查： Ⅰ、被上訴人原為上訴人之公司會計兼股東，且系爭房屋買賣契約書係由被上訴人所填載，於離開公司時，將系爭房屋買賣契約原本一併取走，故僅有被上訴人持有系爭房屋買賣契約乙節，為被上訴人所自陳（見本院卷第84頁反面），則系爭房屋買賣契約既係由被上訴人（當時為上訴人公司會計）本人自行填載契約之內容（見北院卷第70至71頁），自難僅憑系爭房屋買賣契約附件付款明細表未記載約定各期款之付款期間，即可謂兩造合意以系爭房屋貸款金額作為房屋之價金。 Ⅱ、又參以系爭房屋係於98年11月30日辦理所有權登記事宜，而被上訴人當時為上訴人公司之會計兼股東，系爭房屋所在之大樓建案係由其負責與委外代書聯繫辦理過戶事宜乙情，業經證人即許美惠於本院證述綦詳（見本院卷第84頁反面）；則系爭房屋過戶資料既係由被上訴人交由代書憑以辦理，亦難僅憑系爭房屋所有權業已登記在被上訴人名下，即可謂兩造達成以系爭房屋貸款金額作為房屋價金之合意。 Ⅲ、準此，被上訴人以上訴人已將系爭房屋所有權登記在其名下，並以系爭房屋買賣契約內之付款明細表並未填載分期履行價金為由，抗辯兩造合意係以系爭房屋貸款金額作為系爭房屋價金云云，要無可取。 ⑤、另被上訴人雖又舉系爭房屋交屋費用明細清單記載，系爭房屋之已收價款1092萬元，應收價款亦為1092萬元（見北院卷第17頁），可資證明兩造間合意以系爭房屋貸款1092萬元，作為本件房屋價金云云。惟查： Ⅰ、被上訴人原為上訴人之公司會計兼股東，且系爭房屋買賣契約書係由被上訴人所填載，於離開公司時，將系爭房屋買賣契約原本一併取走，故僅有被上訴人持有系爭房屋買賣契約乙節，為被上訴人所自陳（見本院卷第84頁反面）；且上訴人公司直至會計事務所調閱系爭房屋所在大樓建案之整批資料時，才經由留存報稅之房屋買賣契約影本知悉系爭房屋買賣契約與價金乙節，業經證人（即上訴人公司經理）許美惠於本院證述綦詳（見本院卷第85頁）；再參以被上訴人係在98年12月間撥付系爭房屋貸款1092萬元予上訴人，且上訴人亦係在98年12月間（除契稅係在98年7月間外）為被上訴人代墊如附表所示之費用（見原審卷㈠第72至79頁）；準此以觀，系爭房屋買賣契約與價金既係由被上訴人所自行填載，而被上訴人於離職時，又將系爭房屋買賣契約原本取走，致上訴人所屬會計人員於無法知悉系爭房屋買賣價金之情形下，依被上訴人離職前所留存之資料，據以製作系爭交屋費用明細清單，雖上訴人所屬會計人員於該系爭費用明細單內記載「已收價款1092萬元」，「應收價款（1092萬元）」（見北院卷第17頁），但因資料不足僅在前開「應收價款」欄中，以括弧方式記載1092萬元（即已收價款之意）；若兩造間確實有合意系爭貸款金額1092萬元作為系爭房屋買賣價金，則上訴人所屬會計人員理應會在應收價款記載0 ，又豈會於「應收價款（1092萬元）」特別以括弧方式表示？並於「合約總價款」欄空白？由此可證，兩造間並未有以系爭房屋貸款金額1092萬元作為房屋價金之合意。自難僅憑系爭交屋費用明細清單內載「已收價款1092萬元」及「應收價款（1092萬元）」，即可謂兩造業已合意以系爭房屋貸款1092萬元，作為系爭房屋買賣之價金。 Ⅱ、綜上，被上訴人雖以系爭房屋交屋費用明細清單記載，系爭房屋之已收價款1092萬元，應收價款亦為1092萬元為由，抗辯兩造間合意以系爭房屋貸款1092萬元，作為本件房屋價金云云，仍無可取。 ⑥、是以，被上訴人抗辯：兩造合意係以貸款金額即1092萬元作為系爭房屋之總價，而系爭房屋買賣契約記載價金為1560萬元，其目的僅係作為銀行貸款之用，與兩造間所合意之房屋價金無關云云，並無可取。㈡、上訴人請求被上訴人給付房屋買賣價金及如附表所示之費用，是否有據？ ⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。準此，出賣人對買受人所得請求者，為依買賣契約所約定之價金。此與依無因管理或不當得利請求者，為管理人支出之費用或受領人所受之利益，並不相同（最高法院98年度台上字第537號判決意旨參照）。 ⒉經查： ⑴、系爭房屋價金既為1560萬元，而被上訴人僅給付其中1092萬元（即以系爭房屋向銀行辦理貸款支付價金部分），業如前述，則上訴人依系爭房屋買賣契約之法律關係，請求被上訴人應給付尚未支付之價金468萬元，並以起訴繕本為催告，併加計自起訴狀繕本送達翌日即99年11月6日（見北院卷第28頁）起算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。 ⑵、另觀諸系爭房屋買賣契約第21條：「稅捐及費用之負擔及繳納：買賣雙方應負擔之稅捐及費用除依有關法令規定外，並依左列約定負擔之：㈢產權移轉及抵押權設定之登記規費、印花稅、公證費、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方（指被上訴人）負擔。㈣買方同意於賣方工之交屋日起，不論是否已遷入，即應負擔本戶水電費、公共水電費、瓦斯基本費、公共設施管理費。另瓦斯管理費、安全設備費用、裝錶費用及保證金亦由買方負擔。....㈡交屋時買方需預繳6個月管理費，管理費繳交起算日自通知交屋日為準。」（見北院卷第62至63頁），可知被上訴人應負有給付系爭房屋契稅、規費、代書費、瓦斯裝置費、交屋時預繳6個月管理費用等義務。而系爭房屋業已交屋，且上訴人代被上訴人繳納前開費用共計17萬8466元，有卷附98年契稅繳款書、代書代辦費用請款單、瓦斯裝置費統一發票、管理費可稽（見原審卷㈠第72至79頁），並為被上訴人所不爭執（見原審卷㈠第104頁、第110頁），堪認被上訴人既有給付前開費用17萬8466元之義務，卻未給付，而由上訴人代墊，被上訴人因而受有免給付之利益，致上訴人受有損害，上訴人依據不當得利法則，請求上訴人返還為其代墊前開費用計17萬8466元，及加付法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。㈢、綜上所述，上訴人主張被上訴人應積欠其房屋尾款468萬元，及應返還其代墊費用計17萬8466元，共計485萬8466元等語，為可採。而被上訴人抗辯兩造合意以系爭房屋貸款金額作為系爭房屋價金云云，並無可取。五、從而，上訴人爰依買賣契約及不當得利法律關係，訴請被上訴人應給付其485萬8466元並加計自起訴狀繕本送達翌日即99年11月6日（見北院卷第28頁）起至清償日止之法定遲延利息，請求被上訴人給付為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國 101 年 6 月 29 日民事第十七庭審判長法官藍文祥法官石有為法官楊絮雲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 2 日書記官李華安附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院101年度上字第16號

關鍵資訊