臺灣高等法院101年度重上字第214號

• 裁判案由: 調整租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 102 年 01 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第214號上　訴　人　遠百企業股份有限公司
法定代理人　徐旭東
訴訟代理人　黃建隆律師
黃貞季律師
被　上訴人　良績實業股份有限公司
法定代理人　黃惠民
被　上訴人　安展實業股份有限公司
法定代理人　徐立群
被　上訴人　興玖實業股份有限公司
法定代理人　黃惠民
被　上訴人　凱越建設股份有限公司
法定代理人　李東進
上列 4人共
同訴訟代理　林樹旺律師
人
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國101 年1 月31日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第184 號第一審判決提起上訴，並減縮聲明，本院於102 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人在原審起訴，先位聲明部分原係請求被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段000 ○0 ○000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）上之建物（下稱系爭建物）之地下1 層及地上第1 至第6 層（下稱系爭租賃物）出租予上訴人經營愛買大直店量販賣場（下稱愛買大直店）之租金，自民國（下同）98年9 月起至100 年8 月止，每月租金應減少新台幣（下同）225 萬元，嗣在本院減縮聲明請求被上訴人所有之系爭租賃物出租予上訴人經營愛買大直店之租金，自98年9 月起至99年8 月止，每月租金應減少225 萬元（見本院卷第99頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446 條第1 項但書、第25 5條第1 項第3 款之規定，在程序方面應予准許。
二、上訴人主張略以：
㈠伊前向被上訴人承租渠等共有之系爭土地上預定興建建物之地下1 層及地上第1 層至第6 層，以經營愛買大直店，兩造於92年9 月8 日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人於94年間系爭建物建造完成後，將系爭租賃物交付予伊使用，按系爭租約之約定，伊每月應支付被上訴人1,375 萬元之包底租金，惟該租金顯有過高之情事：
⒈愛買大直店自94年12月29日正式開幕營業起，每年均處於虧損狀態（95年度虧損203,284,147 元，96年度虧損172,076,341 元，97年度虧損155,919,404 元），經分析結果，主因為愛買大直店租金支出比例佔該店年度成本總額之百分比超過50% 以上。而依系爭租約第5 條第3 項第1 款約定，若愛買大直店年銷售淨額超過27億5 千萬元（不含營業稅），伊需再依該條各款規定之成數支付抽成租金予被上訴人，可知兩造簽訂系爭租約當時，係預估愛買大直店正常年銷售額至少有27億5 千萬元左右，以此基準約定每月1,375 萬元之包底租金。詎愛買大直店自開幕以來，年銷售總額遠低於上開預估值（95年度銷售額1,106,767,353 元，96年度銷售額1,041,680,651 元，97年度銷售額1,043,207,118 元），因租賃物之利用價值，往往非簽約當時所得預料，如簽約當時所定之租金明顯過高，顯失公平時，伊應得要求調整，方屬公允。
⒉兩造於協議時，被上訴人曾承諾系爭建物興建完成後，第8
層至第10層之部分將出租予其他公司做為辦公室使用，以增加愛買大直店之來客數而提高業績，保障伊對系爭租賃物之使用收益權益，伊與被上訴人估定租金之際，亦將系爭建物第8 層至第10層均出租做為辦公室使用時，可期待獲得之利益評估在內。依據伊之統計，如系爭建物第8 層至第10層均出租做為辦公室使用，預估辦公室人員至愛買大直店消費人數每月約有2,706 人次，預估每月之消費總金額為10,941,147元，外來洽公之人員每月可能到愛買大直店消費之金額則為323,520 元，是系爭建物第8 層至第10層出租做為辦公室，可使愛買大直店每年收益增加約2,700 萬元【計算式：（10,941,147＋323,520 ）×12×20% ≒27,000,000】。詎被
上訴人於簽訂系爭租約後，不但未將系爭建物第8 層至第10層出租做為辦公室使用，反將該等樓層出租他人經營大都會傢俱賣場，該傢俱賣場營業內容與愛買大直店之部分營業內容相同，不但未為愛買大直店帶來辦公人潮增加營業收入，反而造成競爭關係，嚴重影響系爭租賃物之使用價值，致伊每年收益損失約2,700 萬元，此金額應由被上訴人應收之租金中扣減，故被上訴人每月租金數額應減少225 萬元，始為合理（計算式：27,000,000÷12＝2,250,000）。
⒊全球經濟情勢及房地產景氣自97年下半年起開始持續走弱，直到98年第2 季行情仍然下滑，連鎖加盟業者串連向房東協商調降租金之情形屢見不鮮，大賣場如家樂福、大潤發之內部攤位也出現租金下調之情況，復以百年首見之金融海嘯衝擊，經濟情勢極為嚴峻，又因愛買大直店營運後，附近有家樂福大直店進駐搶食市場，系爭租賃物之利用經濟價值與伊之實際收益業已失衡，此實非簽約當時所得預料，原約定之租金金額明顯過高，伊實難以負荷，應按情事變更原則予以合理調整。
㈡退步言之，縱認伊請求調整租金為無理由，然兩造間確有被上訴人應將系爭建物第8 層至第10層出租做為辦公室使用之合意，詎被上訴人違約，反將之出租他人經營大都會傢俱賣場，已構成債務不履行，致伊喪失原本預估系爭建物第8 層至第10層做為辦公室而可帶來之商業收益，伊自得請求被上訴人賠償伊之損害。
㈢爰先位依民法第277 條之2 情事變更原則，聲明求為被上訴人所有之系爭租賃物出租予上訴人經營愛買大直店之租金，自98年9 月起至99年8 月止，每月租金應減少225 萬元（上訴人請求超過上開部分，已於本院減縮聲明不再請求）；備位依民法第227 條之規定，聲明求為命被上訴人應賠償2,700 萬元之判決。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人聲明不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：減縮請求被上訴人所有之系爭租賃物出租予上訴人經營愛買大直店之租金，自98年9 月起至99年8 月止，每月租金應減少225 萬元。㈢備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人2,700
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則略以：
㈠民法第442 條與第227 條之2 有關情事變更原則之規定，均係就契約成立後有關契約條件之基礎事實發生變動時所為法律效果之規定，前者係就不動產租賃關係為規定，後者則適用於任何契約關係，故民法第442 條為民法第227 條之2 之特別規定。系爭租約係定期租賃，無民法第442 條規定之適用，是上訴人自不得依民法第227 條之2 規定請求調降租金。
㈡退步言之，縱認本件有民法第227 條之2 規定之適用，惟上訴人主張其經營愛買大直店連年虧損，無論是否為事實，均不得做為調降租金之理由，蓋營利事業之盈虧，可資探討之因素甚多，經營者之經營理念及方法，出租人無從干涉，且租金僅為營業成本之一部分，營業虧損原因甚多，與出租人無涉，其盈虧與租金之給付並無必然關係，自不得以營業虧損做為調降租金之依據。又上訴人主張係預估年營業額為27億5 千萬元左右，始為包底租金每月1,375 萬元之約定，亦非事實，因包底租金為出租人計算租賃標的物所能忍受機會成本之底限，與承租人之營業額無涉，故系爭租約並未載明包底租金與上訴人營業額之關聯，上訴人主張包底租金係以年營業額27億5 千萬元為計算基礎，與事實顯然不符。且上訴人並非一有營業即需按營業額給付抽成租金，而係愛買大直店營業額達到相當高之約定金額時，始有給付抽成租金之義務，故包底租金與抽成租金之計付有相當大之空間，絕非以計付抽成租金之極高營業額做為計算包底租金之基礎。愛買大直店之營業績效未達其預估目標，並不代表系爭租賃物之利用價值降低，而係上訴人經營不良所致。又系爭租約約定之租期長達20年，而簽約日92年9 月8 日至起租日94年12月29日，亦相距2 年3 月餘，在長達22年之租約有效期間內，景氣之循環，本為經濟之常態，而系爭租約第13條第2 項已有約定終止租約之條件，故上訴人所主張之經濟不景氣及房地產下滑等情，均在系爭租約簽約時為兩造所考慮斟酌，並已約定處理之方法。
㈢系爭租約並未限制伊不得將系爭建物第8 層至第10層出租予他人做為賣場或做為與上訴人所從事相同商品銷售之營業場所，伊變更系爭建物第8 層至第10層之使用用途，出租他人做為傢俱賣場使用，並無違約可言。且系爭建物第8 層至第10層如做為辦公室使用，究有多少人員進駐以及至愛買大直店消費，應視使用人從事何種行業而定，上訴人所稱預估辦公人員或外來洽公人員至愛買大直店消費之人次及消費金額，實屬一廂情願，是上訴人主張因此減少之收益，亦屬無據等語，資為抗辯。其答辯聲明求為判決：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於92年9 月8 日簽訂系爭租約，由被上訴人在系爭土地上出資興建系爭建物，並將系爭租賃物（含所屬共用部分）出租予上訴人做為經營愛買大直店使用，租期自起租日94年12月29日起共計20年，租金約定包底租金每月1,375 萬元，如上訴人年銷售淨額超過27億5 千萬元（不含營業稅）時，就超過部分之營業額另應給付6%（未逾29億元）、5%（逾29億元但未逾33億元）、4%（逾33億元以上）之抽成租金。系爭租賃物自94年12月29日起租開始計付租金。
㈡系爭建物第8 層至第10層建物取得使用執照時之建物用途為一般事務所。
㈢被上訴人於97年間將系爭建物第8 層至第10層出租他人經營大都會傢俱賣場。
㈣愛買大直店內亦有從事傢俱買賣之商家。
五、本件之爭點為：
㈠先位聲明部分：上訴人得否依民法第227 條之2 之規定請求減少租金？
㈡備位聲明部分：被上訴人將系爭建物第8 層至第10層部分出租他人經營傢俱賣場，有無債務不履行之情事？
六、本院得心證之理由：
㈠關於先位聲明部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（參照最高法院26年滬上字第4 號判例意旨）。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，同法第227 條之2 第1
項亦有明定。同法第442 條固明定未定期限之租賃契約，因租賃物價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，而排除定期租賃情形之適用，然參諸該條規定之立法理由係謂「不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也」，並未排除若有除「不動產價值昇降」因素以外，其他情事變更事由亦不許當事人聲請法院增減給付，是在定期租賃之情形，亦得依情事變更原則聲請法院增減其給付，此理甚明，是被上訴人抗辯上訴人不得依民法第227 條之2 規定請求調降租金，容有誤會。
⒉次按民法第227 條之2 第1 項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。依前開規定，適用上開「情事變更原則」須符合下列各要件：⑴須有情事變更之事實，即法律行為成立當時之客觀基礎環境事實有變更；⑵其情事變更必須發生於法律行為成立後，且係在其法律效果消滅前；⑶該情事變更須非當事人於法律行為當時所知或所得預料，若當事人於法律行為當時得預見其情事變更者，則於當事人間即無不公平情事，自無庸適用情事變更原則；⑷須其情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致，此乃因情事變更之目的係在排除不公平之結果，且須在法律上別無救濟方法時，始有其適用；⑸須其情事變更之結果，依其原有效果顯失公平，在客觀交易秩序上背於誠信與衡平觀念。
⒊上訴人雖主張愛買大直店自94年12月29日開幕以來迄今，每年之營業額均遠低於伊簽訂系爭租約前所預估年銷售額至少應有27億5 千萬元之預估值，且愛買大直店租金支出比例占該店年度成本總額之百分比超過50% 以上，愛買大直店附近又有家樂福大直店、美麗華購物中心等同性質賣場搶食市場，致愛買大直店營業額逐年下滑，連年虧損，故簽約當時所約定之租金明顯過高，應予調降云云。經查，愛買大直店95年度至99年度之年營業額各為1,106,767,353 元、1,041,680, 651元、1,043,207,118 元、969,861,051 元及924,278,706 元，有上訴人提出之損益表附卷可參（見本院卷第107
、109 、111 、113 頁），且為被上訴人所不爭執，是愛買大直店97年度、98年度、99年度之年營業額確有逐年下滑之情形，然影響營業額高低之可能原因甚多，舉凡業者之成本管控、經營方針、議價能力、原物料價格之起伏、經濟景氣優劣、同業競爭等均屬之，上訴人既以經營百貨公司、量販店等為業，對於系爭租約簽訂後，愛買大直店之營業額可能隨上開因素而有所起伏，甚至可能發生虧損，而非絕對可獲利等情，自屬可得預料之事，此觀諸系爭租約第13條第2 項約定：「甲方（即上訴人）自租賃期間滿5 年後，若甲方營運已發生重大變化…，以致甲方最近2 年之營業總額連續2
年均負成長，且2 年之年負成長超過百分之20，或其營業總額連續2 年低於25億（元）時，甲方得以書面通知乙方終止租約…」，亦可知上訴人在簽訂系爭租約時，對於愛買大直店有營業總額呈現負成長，或營業總額連續2 年低於25億之可能，已有所預料。而系爭租賃物之租金金額既經兩造協議後約定，上訴人對於該租金金額占愛買大直店年度成本總額之比例若干，當知之甚詳，自難因愛買大直店租金支出比例占該店年度成本總額之百分比超過50% 以上，及愛買大直店年營業額逐年下滑，即謂兩造簽訂系爭租約後，客觀基礎環境事實有何發生上訴人簽約時所無法預料之情事變更情事。至上訴人主張系爭租約第5 條第3 項第1 款約定自起租日起，伊除按第5 條第2 項約定給付包底租金外，當年銷售淨額超過27億5 千萬元（不含營業稅）時，另須給付抽成租金予被上訴人，顯見伊簽訂系爭租約之前，係預估愛買大直店年銷售額至少有27億5 千萬元，而以此基準約定每月1,375 萬元之包底租金云云，惟觀諸前開約定及系爭租約第13條第2
項關於上訴人自租賃期間滿5 年後，若營運發生重大變化，以致營業總額連續2 年低於25億元時，上訴人得以書面通知被上訴人終止租約之約定，可知系爭租約第5 條第3 項第1
款之約定，僅係兩造約定若上訴人「年銷售淨額」超過27億5 千萬元（不含營業稅）時，上訴人除給付每月1,375 萬元之包底租金外，尚須另給付被上訴人抽成租金，尚難謂兩造簽訂系爭租約時，確有愛買大直店年銷售額至少有27億5 千萬元之共識存在，並以此做為計算租金金額之主要依據。又愛買大直店附近有美麗華購物中心、家樂福大直店彼此競爭，此固為兩造所不爭執，惟美麗華購物中心係於兩造簽訂系爭租約前即開始營運（見原審99年度重訴字第184 號卷第214 頁正面），而家樂福大直店雖係在兩造簽訂系爭租約後始開始營運，惟觀諸系爭租約第13條第2 項約定：「甲方（即上訴人）自租賃期間滿5 年後，若…因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致甲方最近2 年之營業總額連續2 年均負成長，且2 年之年負成長超過百分之20，或其營業總額連續2 年低於25億時，甲方得以書面通知乙方終止租約…」，足見兩造對於愛買大直店開始營運後，附近可能有其他同性質之業者加入競爭乙事，已有所預見，並約定上訴人得據此終止系爭租約之條件，上訴人以此主張有情事變更原則之適用，亦屬無據。
⒋上訴人雖又主張97年下半年發生金融海嘯，經濟情勢極為嚴峻，致愛買大直店發生虧損，應調降原所約定之租金云云，而愛買大直店97年度、98年度、99年度之年銷售額確有逐年下滑之情形，雖如前述，另美國雷曼兄弟公司於97年9 月間提出破產申請，繼之美林證券宣佈被美國銀行收購，導致全球股市大崩盤，進而引發所謂金融海嘯風暴，造成全球經濟景氣急速下滑，此固為眾所週知之事，然我國為刺激國內民間之消費買氣，於98年第1 、2 季發放每人3,600 元之消費券，使用期限至98年9 月30日止，亦為眾所週知之事。另上訴人稅籍登記之營業項目分別為超級市場、百貨公司等，此有財政部臺北市國稅局101 年9 月13日財北國稅審四字第0000000000號函在卷可佐（見本院卷第201 頁），愛買大直店則為上訴人所經營之量販賣場，經本院依職權向經濟部統計處函詢結果，國內綜合商品零售業（含百貨公司業、超級市場業、連鎖式便利商店業、零售式量販業及其他綜合商品零售業）97年度之營業額為8,368 億元，98年度為8,560 億元，99年度則為9,170 億元，百貨公司業、超級市場業、連鎖式便利商店業、零售式量販業及其他綜合商品零售業之97年度、98年度、99年度之營業總額亦呈現逐年成長之情形，有該處101 年7 月26日經統處字第00000000000 號函附卷可參（見本院卷第174 、175 頁），足見97年下半年雖發生金融海嘯事件，然國內整體綜合商品零售業97年度、98年度、99年度之營業總額卻逐年成長，是愛買大直店97年度、98年度、99年度之年銷售額卻呈現逐年下滑之情形，是否係因金融海嘯事件所導致，即屬有疑。上訴人就此雖另主張：零售式量販業之營業額自96年至99年表面上雖逐年增加，惟係因量販業者近年來為求生存，採取以量制價、薄利多銷、拓增營業據點之策略，而造成總體營業額增加之表象，實則單店之營業額係明顯下滑等語（見本院卷第195 、196 頁），然此縱然屬實，亦係量販業者彼此間因互相競爭，採取以量制價、薄利多銷、拓增營業據點等策略，而導致愛買大直店之年銷售額逐年下滑，難謂係因在簽訂系爭租約當時所無法預料之金融海嘯突發事件所導致。上訴人雖另提出由台灣經濟研究院產經資料庫制作之「零售式量販店業之現況與展望」報告（見本院卷第115 至117 頁）及經濟部商業司委由財團法人商業發展研究院制作之「98 -99年度零售業經營活動報告」（見本院卷第118 、119 頁）為證，主張國內量販業者於98年間因受金融海嘯影響，導致業績大幅下滑，斯時經濟情勢已超出景氣循環之起伏云云，然觀諸前開報告之內容，亦指出財政部登記之99年度零售業營業額已較98年度增加，惟愛買大直店99年度之銷售額卻較98年度下滑，益徵愛買大直店97年度、98年度、99年度之年銷售額逐年下滑，應非係因金融海嘯影響全球經濟景氣所導致，是上訴人據此主張兩造簽訂系爭租約後，發生金融海嘯，非當時所得預料，原約定之租金金額顯失公平，而聲請減少98年9 月至99年8 月之租金，並無理由。
⒌上訴人另主張被上訴人曾承諾系爭建物興建完成後，第8 層至第10層之部分將出租予他人做為辦公室使用，惟為被上訴人所否認，上訴人雖提出兩造之代表與建築師事務所人員等於92年6 月20日、7 月17日、11月12日召開「愛買吉安內湖專案」開發、設計協調會之會議紀錄、臺北市政府工務局使用執照存根及臺北市都市設計審議建築計劃資料表，並聲請傳喚證人曾安丞、黃博仁及徐登桓為證，而觀諸前開92年6
月20日會議記錄雖記載：「愛買吉安建築師曾安丞，提出初步設計案如附件一，檢討事項如下：…宏泰建築師沈能相，再行依附件一圖件發展辦公室平面，並兼顧量販及辦公兩使用行為之特性…」（見本院卷第123 、124 頁）；92年7 月17日會議記錄記載「…提出未來『建物及設備維護使用管理規約』供宏泰檢視後再行研訂（如附件一）…」，附件一之「內湖店合約（加註）－建物空間與設備維護使用管理規約」之「建物空間使用管理」第3 點則記載「本建物樓上7
、8 、9 三層供出租人辦公室使用，其人員進出口門禁管制由出租人獨立設置」（見本院卷第125 至129 頁）；92年11月12日會議紀錄記載：「沈sir 提出都審檢討綱要（附件四）預計12/7前提送都審，交評等一併平行作業，全案須於93年2 月份完成都審，而進入建照申請階段…」，附件四之「都市設計審議內容綱要」則記載：「…開發內容簡述設計目標構想：…⒊八Ｆ、九Ｆ、十Ｆ為辦公空間…」（見原審99年度重訴字第184 號卷第51至64頁）；台北市都市設計審議建築計劃資料表、臺北市政府工務局使用執照存根均記載系爭建物8 至10樓為一般事務所（見原審98年度司北調字第450 號卷第28至32頁、99年度重訴字第184 號卷第66頁）；證人曾安丞在原審證稱：伊於5 、6 年前曾經是遠百企業股份有限公司的建築顧問，伊有參加92年6 月20日、11月12日之開發協調會及設計協調會，圖面規劃裡面8 層到10層原本就規劃為辦公室使用，宏泰集團當初在談時有說要將他們集團的企業集中在該處辦公，至於系爭租約之簽訂，伊並沒有參與等語（見原審99年度重訴字第184 號卷第158 頁）；證人黃博仁在原審證稱：伊在遠東集團主管工程類，會去協助關係企業進行開發。伊有參加92年6 月20日之開發協調會及11月12日之設計協調會，11月12日之設計協調會有記載8-10樓當做辦公室使用，但伊沒有參與系爭租約相關租賃條件的協商等語（見原審99年度重訴字第184 號卷第194 頁反面至195 頁反面）；證人徐登桓在原審證稱：伊曾代表遠百企業公司與出租人宏泰集團承辦人員進行協商，我們談的時候都是跟宏泰談，簽約時因為有稅務上的問題，要用被上訴人的名義跟我們簽約。雙方從91年間開始談，伊當時是擔任愛買公司副總經理，租約跟開發協調會同時在談，租約大部分是伊在談，在談租約時對方就有在談可以蓋地下1 層，地上10層樓，如果這樣我們愛買需要有3 層賣場、1 層做辦公室，其他當做停車場，宏泰公司說容積還有剩，要把總部搬到那邊去，我們談到1 、2 、3 樓是賣場，4 樓是愛買辦公室，5 、6 、7 樓是停車場，8 、9 、10樓是宏泰辦公室，但宏泰公司並沒有說什麼時候要搬過來。我們公司內部沒有法務，遠東集團在董事長辦公室有法制室，合約最後都要送到法制室等語（見原審99年度重訴字第184 號卷第212 頁至215
頁），惟依前開文件內容與證人曾安丞、黃博仁及徐登桓之證詞，至多僅能證明系爭建物第8 至10層在設計、興建之初係規劃做為一般事務所，及宏泰集團代表人員在協調會時曾提及有將該集團之企業集中在該處辦公之構想之事實，尚難憑此即認被上訴人確曾承諾會將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用。另上訴人主張伊在簽訂系爭租約之前，評估愛買大直店每年營業額約23億元，而一般量販賣場年租金約占年營業額之6%，即合理年租金為1.38億元（23億×6%＝1.38億），因被上訴人承諾將系爭建物第8 至10層
出租他人或供己做為辦公室使用，伊認為可使愛買大直店之商業效益增加，始同意提高年租金為1.75億元云云，雖提出香港商斯亞德有限公司台灣分公司出具之「台北內湖專案營業額預估研究報告」為證（見原審99年度重訴字第184 號卷第240 至254 頁），然前開報告關於愛買大直店每年營業額約23億元之評估，僅係上訴人單方面委託香港商斯亞德有限公司台灣分公司所為之估價，尚難認此一評估金額亦經被上訴人所肯認而成為兩造議定租金金額之參考依據。且若上訴人主張被上訴人曾承諾將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用，上訴人因此而同意提高租金等情屬實，則被上訴人是否將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用，及辦公室人員將於何時進駐系爭建物第8 至10層，既攸關系爭租賃物租金數額之約定，衡情上訴人應會要求將此部分內容明訂於系爭租約內，並約明被上訴人違約之效果，惟遍觀系爭租約之內容，並無任何關於被上訴人須將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用之相關約定，而證人徐登桓既證稱上訴人與他人所簽訂之合約，均會先送至董事長辦公室之法制室審閱，則上訴人對於系爭租約內並無相關約定乙節，自無不知之理，惟上訴人卻在被上訴人並未告知辦公室人員將於何時進駐系爭建物第8 至10層，愛買大直店自何時起始可獲得辦公室人員及外來洽公人員至該店消費之商業利益，尚不確定，系爭租約內又未載明相關約定之情形下，仍簽訂系爭租約，同意支付被上訴人每月1,375 萬元之包底租金，此實與常情有悖，足認兩造間應無被上訴人須將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用之合意存在。至被上訴人嗣雖將系爭建物第8 至10層出租他人經營大都會傢俱賣場，惟綜觀系爭租約之內容，亦無被上訴人不得將系爭建物第8 至10層變更用途或出租他人做為營業之用之約定，證人邱浩傳在原審亦證稱：伊於94年間曾經受僱於宏泰集團，伊有參與系爭租約的協調及簽訂過程，關於未出租的8 到10層建物，雙方都沒有限定指定用途或約定不得變更使用用途等語（見原審99年度重訴字第184
號卷第158 頁反面、第159 頁正面），是上訴人對於被上訴人有將系爭建物第8 至10層變更用途或出租他人做為營業之用之可能，在簽訂系爭租約時自非無法預料，且兩造簽訂系爭租約之後，既有家樂福大直店進駐附近形成競爭，亦難認愛買大直店之營業額下滑、連年虧損，係因大都會傢俱賣場於97年間進駐系爭建物第8 至10層所致，則上訴人以被上訴人違反系爭租約之約定，未將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用，反出租予他人經營大都會傢俱賣場，情事變更，非訂約當時所得預料，而聲請減少98年9 月至99 年8月之租金，亦屬無據。
㈡關於備位聲明部分：
上訴人雖主張被上訴人曾承諾將系爭建物第8 至10層做為辦公室使用，惟嗣違反約定，有債務不履行之情事，伊自得請求被上訴人賠償伊所受之損害云云，然上訴人前開所舉事證，均無從證明兩造間有被上訴人須將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用之合意存在，業如前述，被上訴人依系爭租約既不負有將系爭建物第8 至10層出租他人或供己做為辦公室使用之義務，自無債務不履行之可言，上訴人此部分主張，實無理由。
㈢至上訴人關於囑託鑑定機構鑑定系爭建物第8 至10層未做為辦公室使用，卻出租他人經營大都會傢俱賣場，對愛買大直店商業投資效益之影響至少每年2,700 萬元之聲請調查證據部分，因上訴人先位依情事變更原則請求調整租金，及備位依債務不履行規定請求被上訴人賠償損害，均無理由，業如前述，自無探究上訴人因此得請求減少租金之金額，或得請求被上訴人賠償損害之金額為若干之必要，是此部分並無調查之必要，附此敘明。
七、從而，上訴人本於情事變更原則之法律關係，先位減縮聲明請求被上訴人所有之系爭租賃物出租予上訴人經營愛買大直店之租金，自98年9 月起至99年8 月止，每月租金應減少225 萬元，及本於民法第227 條之規定，備位聲明請求被上訴人應給付上訴人2,700 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，俱無理由，均屬不應准許。原審就前開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 22 日民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 黃雯惠
法 官 蔡和憲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 22 日書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。