臺灣高等法院101年度重上字第338號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第338號上　訴　人　徐世忠訴訟代理人　李勇三律師被　上訴人　孫月嬌訴訟代理人　李明哲律師上列當事人間請求給付差價事件，上訴人對於中華民國101年3月30日臺灣士林地方法院100年度重訴字第425號第一審判決提起上訴，本院於101年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：上訴人與訴外人連佳成（下稱連佳成）為訴外人豪美建設股份有限公司（下稱豪美公司）之董事，訴外人蘇錦添（下稱蘇錦添）則為豪美公司董事長，渠等為求達成豪美公司開發系爭土地及其鄰地之目的，乃由蘇錦添向他人購置坐落台北市○○區○○段一小段10、11-1、103 、104、10-1、10-2、103-1地號（下稱系爭土地）中之10-1、10-2、103-1地號土地部分應有部分，由連佳成向他人購買系爭土地其中10-2、103-1地號土地部分應有部分，並由上訴人於民國（下同）98年7月31日，與伊簽署土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），約定按每坪單價新台幣（下同）100萬元，以總價3,400萬元向伊買受伊所有之系爭土地如原判決附表所示之所有權應有部分，並於系爭土地買賣契約第10條第10項約定，上訴人爾後應以相同單價承買系爭土地其他所有權人【即訴外人魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南（下稱其名）】之土地，如有差價（比本宗價款高），上訴人應補足差額。嗣上訴人於原法院99年度司執字第6724號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行程序中，以8億880萬元優先承買魏榮鴻、蔡桂梅所有之系爭土地其中10、11-1、103 、104地號土地之應有部分，每坪單價核為146萬5,051.511 元，較諸伊出賣系爭土地之單價，每坪多出46萬5,051.511 元，上訴人向伊買受系爭土地合計33.634坪，自應依約補足差額1,564萬1,542元，而求為判決上訴人應給付伊1,564萬1,542元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭土地買賣契約固有伊爾後承買系爭土地其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高）伊應補足差額之約定，然上開約定僅限於伊直接向魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南等人購買時方有適用，並不及於法院拍賣之標賣或承受在內，系爭執行事件為系爭土地其中10、11-1、103、104地號土地裁判分割共有物之拍賣程序，伊向法院陳明優先承買而取得所有權，自無上開約定之適用。況系爭土地買賣契約第10條第10項之約定係屬特別約定條款，若所謂「承買」包括法院拍賣、標賣、拍定、承受，則應會加註於約定條文內，既未加註自未包括等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、查上訴人、連佳成均為豪美公司之董事，蘇錦添則為豪美公司董事長。兩造於98年7月31日簽署系爭土地買賣契約，約定由被上訴人以3,400萬元（每坪100萬元）之對價出賣被上訴人所有系爭土地如原判決附表所示之所有權應有部分予上訴人，並於系爭土地買賣契約第10條第10項約定：「買方（即上訴人）爾後承買其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高），買方應補足差額」。而系爭土地其中10、11-1、103、104地號土地，據訴外人趙淑子訴請裁判分割共有物，經原法院於97年2月29日以95年度訴字第827號判決准予變賣並確定在案。嗣連佳成於99年2月6日執上開確定判決向原法院民事執行處聲請強制執行，經原法院以系爭執行事件拍賣上開土地，於99年12月21日以8億880萬元拍定在案（是時魏榮鴻對於上開土地之應有部分各為1/40、1/80、1/40、1/40，蔡桂梅之應有部分各為2/32、1/32、2/32、2/32）。上訴人於100年1月17日以土地共有人之地位具狀聲明優先承買，經原法院民事執行處於100年3月9日核發權利移轉證書予上訴人等情，有豪美公司之公司及分公司基本資料查詢、系爭土地買賣契約、原法院95年度訴字第827號民事判決、原法院民事執行處99年12 月22日士院景字99司執康字第6724號函、上訴人100年1月17日聲明優先承買狀附卷可稽（見原審卷11至16、20至21、83至94、102至107頁），並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核無訛，堪信為真正。四、被上訴人主張系爭土地買賣契約第10條第10項約定之「承買」包括法院拍賣程序中之優先承買，上訴人應補足差價予其等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者核為：㈠系爭土地買賣契約第10條第10項約定之「承買」是否包括法院拍賣程序中之優先承買？㈡被上訴人請求上訴人給付差額有無理由？經查：㈠就系爭土地買賣契約第10條第10項約定之「承買」是否包括法院拍賣程序中之優先承買部分： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義；又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院著有96年度臺上字第286號、86年度臺上字第3873號判決要旨參照）。 ⒉查系爭土地買賣契約第10條第10項明文約定：「本宗買賣價款買方（即被告）保證爾後承買其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高）買方應補足差額。」等語，細繹「承買」一語之文義，核與「買受」之意思尚無二致，再衡酌兩造約定如上內容之條款，無非在於避免上訴人以每坪100萬元之單價將系爭土地如原判決附表所示之所有權應有部分出賣予被上訴人在先，卻因上訴人嗣後以高於前開單價之價格向系爭土地之其他共有人魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南買受系爭土地其餘應有部分，致上訴人出售價格過低而造成預期利益之損失。準此，系爭土地買賣契約第10條第10款所謂「承買」，應解為與「買受」一詞無殊，但凡效果足使上訴人與魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南其中一人或數人就系爭土地其餘應有部分締結買賣契約關係，而有差價之情形時，即符合系爭土地買賣契約第10條第10項規範之條件，始符合兩造約定該條項之目的。 ⒊次按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院則為代債務人出賣之人（最高法院49年台抗字第83號判例參照）。申言之，法院拍賣之性質既無異於私法上之買賣，則拍定人或行使優先承買權之共有人，均應解為不動產拍賣之買受人無疑。查本件上訴人以系爭土地其中10、11-1、103 、104地號土地共有人之地位，向原法院民事執行處聲明優先承買，而以拍定之相同條件，取得上開土地之所有權，且上訴人優先承買之土地，其中包括魏榮鴻對於上開土地之應有部分各1/40、1/80、1/40、1/40，蔡桂梅之應有部分各2/32、1/32、2/32、2/32，依上開判例意旨及說明，自足認魏榮鴻、蔡桂梅為系爭土地其中10、11-1、103 、104地號土地之出賣人，上訴人則為買受人，買賣雙方經由系爭執行事件之拍賣及優先承買程序訂立買賣契約。上訴人取得土地所有權之過程，亦應認與系爭土地買賣契約第10條第10項所約定上訴人「向魏榮鴻、蔡桂梅承買」之情形相符。則上訴人向魏榮鴻、蔡桂梅承買系爭土地之單價既高於向被上訴人買受之單價，依約即應補足差價（即給付差價予被上訴人）。上訴人抗辯系爭土地買賣契約第10條第10項之約定不包含經由法院拍賣之情形云云，尚不足採。 ⒋上訴人復抗辯系爭土地買賣契約第10條第10項係於98年7 月31日簽約時，臨時由被上訴人要求增訂，由訴外人林妙儀地政士擬訂後交由買賣雙方看過，確認「承買」兩字係指一般買賣而已，並未談及法院拍賣、變賣等事項，被上訴人如有主張包含法院拍賣時，當場應會要求加註清楚惟未為之，該「承買」顯不及於法院拍賣、標賣或優先承買云云，復舉在場之證人林妙儀、廖典模為證。查證人即擬訂系爭土地買賣契約之林妙儀到庭係證稱：兩造當時簽定時說若以後有買賣有價差上訴人要補足差額，依伊經驗該條項是本來就寫好，並非事後修正再改，本件係買賣雙方在談，細節伊不記得，當場只有提「以後如果有買賣」但沒有提買賣的形態，被上訴人應對「承買」無意見，如果當時他們有提到拍賣或變賣等其他狀況，其會加註等語（見本院卷第48頁反面至49頁）；證人廖典模到庭證稱：伊係介紹人，該條項約定之前並未提到，是在簽約時被上訴人之子魏守政才提出，本來沒有這條，是後來加上去的，伊在旁邊並不知為何要加這條，是兩造講好加上去，加註該條原因因為兩造在談時伊並未注意，所談內容亦不清楚，亦未聽聞魏守政提及增加該條之原因，伊認知該條不包括拍賣的情形，因為之前未提及等語（見本院卷第34頁反面至35頁）。是自證人林妙儀、廖典模之證述，均證稱該第10條第10項係兩造在談，細節不記得或不清楚，所證即不足為上訴人有利之認定，且就該條項是否包含拍賣或變賣之情形，依證人上開證述，亦核係其等個人臆測之詞，難據以認為該第10條第10項所定之「承買」確不包含拍賣、變賣之情形。況該條項既係簽約當場商談，顯見被上訴人甚為重視差價之問題，再參酌被上訴人係上開95年度訴字第827號裁判分割共有物之當事人之一（見原審卷第83 頁），連佳成即係執上開確定判決向原法院原法院民事執行處聲請強行執行，亦已如前述，是兩造既均知系爭土地有遭變賣之可能，則該第10條第10項所定之「承買」，要無僅限於一般買賣而排除強制執行法上拍賣、變賣或優先承買之理，此不符兩造約定該條項係為避免被上訴人因出售價格過低而造成預期利益之損失之目的，上訴人之抗辯，洵不足取。㈡就被上訴人得否請求上訴人補足差額部分：查系爭執行事件之執行程序中，系爭土地其中10、11-1、10303、104地號土地之拍定價格為8億880萬元，上開土地之面積分別為915、92、370、448平方公尺，合計為1,825平方公尺，約合552.0625坪（計算式：1,825×0.3025＝552.0625 ），業據本院核閱系爭執行事件卷宗內容無誤。準此，被上訴人向魏榮鴻、蔡桂梅買受上開土地所有權之單價應為每坪146萬5,051.511元（計算式：808,800,000÷552.0625＝1,4 65,051.511），與上訴人向被上訴人買受系爭土地之單價（即每坪100萬元）差額為每坪46萬5,051.511元（計算式：1,465,051.511－1,000,000＝465,051.511）。則以前述差額乘以被上訴人出賣上開土地予上訴人之坪數33.634坪（依系爭土地買賣契約，兩造係以每坪100萬元，按34坪計算買賣總價，被上訴人依實際坪數33.634坪作為計算差價之依據，自應准許），核上訴人依系爭土地買賣契約第10條第10項約定，應給付被上訴人之差額為1,564萬1,542元（計算式：465,051.511×33.634＝15,641,542。依被上訴人之計算方式，元以下無條件捨去）。五、綜上，被上訴人依系爭買賣契約第10條第10項約定，請求上訴人給付被上訴人1,564萬1,542元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月18日（見原審卷第72頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 10 月 23 日民事第六庭審判長法官蔡烱燉法官周美雲法官黃莉雲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 10 月 23 日書記官魏汝萍附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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