臺灣高等法院101年度重上更㈠字第94號

• 裁判案由: 不動產所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 102 年 06 月 11 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　 101年度重上更㈠字第94號上　訴　人　程永泰
周　南
馬清雪
黃劉炫妹
林萬成
劉振傑
朱榮村
賴寶彩
邱明
黃李阿青
黃林秀琴
吳美珠
林　葉
林國暐
吳陳絲娟
劉以忠
陳郭秀霞
許順興
曾綉絜
葉宸芳
賴寄草
周莉娜
劉林雪英
巫黎卿
彭梅英
傅湘敏
視同上訴人　鄭秀琴
賴寶雲
陳繼承
上列　29人
共　　　同
訴訟代理人　郭方桂　　律師
視同上訴人　陳葉菊妹
訴訟代理人　陳願好
視同上訴人　高余麗美
王方玉霞
被　上訴人　高金伯
訴訟代理人　莫詒文　　律師
莊佳樺　　律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年2月25日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1090號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回更審前之第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按民事訴訟法第56條第 1項所謂合一確定，係指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人之適格有欠缺，原告即因此不能得本案之勝訴判決。又該項第一款所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為。本件被上訴人係起訴主張兩造分別為坐落台北市○○區○○段0○段○000號土地及其上建號第3203號、第3204號建物（下稱系爭不動產）之共有人，系爭不動產之共有人中，除高余麗美、林萬成外，其餘上訴人即程永泰等30人於民國96年1 月25日發函通知被上訴人，謂彼等已依土地法第34條之1第1項至第3 項之規定，將系爭建物所有權全部及其土地所有權應有部分，以新台幣（下同）107,000,
000元售賣訴外人劉月釵，被上訴人乃於同年2 月6日函覆表示優先承購，是兩造就系爭不動產土地及建物即已成立買賣契約，為此依系爭買賣契約之法律關係，請求為上訴人於被上訴人給付如附表一所示金額之同時，將如附表二所示系爭土地所有權應有部分及如附表三、四所示系爭建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人等語，嗣經原審審理結果，判決被上訴人全部勝訴後，僅上訴人程永泰、周南、馬清雪、劉炫妹、林萬成、劉振傑、朱榮村、賴寶彩、邱明、黃李阿青、黃林秀琴、吳美珠、林葉、林國暐、吳陳絲娟、劉以忠、陳郭秀霞、許順興、曾綉絜、葉宸芳、賴寄草、周莉娜、劉林雪英、巫黎卿、彭梅英、傅湘敏等26人（下稱上訴人程永泰等26人）不服提起上訴，其餘原審被告鄭秀琴、賴寶雲、陳繼承、陳葉菊妹、王方玉霞、高余麗美（下稱原審被告鄭秀琴等6 人）未提起上訴，惟本件係關於兩造是否因被上訴人為優先承買權之行使，而就系爭不動產是否成立買賣契約及被上訴人得否請求出賣人履行系爭不動產之所有權移轉義務被之糾葛，而原審被告鄭秀琴等6 人與上訴人程永泰等26人既同為上開買賣契約之出賣人，則上開糾葛結論為何，在所有出賣人間自有合一確定之必要，今出賣人中之上訴人程永泰等26人就原審判命渠等履行買賣契約之判決提起上訴，揆諸前揭說明，其上訴效力應及於原審被告鄭秀琴等6 人，合先敘明。
（二）視同上訴人陳葉菊妹、王方玉霞、高余麗美3 人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：
臺北市○○區○○段0 ○段○0000號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00○0 號）為上訴人程永泰等15人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表3 所示；臺北市○○區○○段0 ○段○0000號建物（即門牌號臺北市○○區○○○路0段000巷00○0 號）為上訴人黃劉炫妹等17人與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表4 所示；又上開建物所坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地為兩造共有，上訴人之所有權應有部分如附表2 所示。上開不動產之共有人，除視同上訴人高余麗美（即被上訴人之妻）及上訴人林萬成外，其餘上訴人於96年1 月25日發函通知被上訴人，謂渠等已依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭建物所有權全部及系爭土地所有權應有部分以
107,000,000 元出售予訴外人劉月釵，並催告被上訴人於函到10日內回覆是否優先承買。被上訴人於同年1 月28日收受上開信函後，委請莊榮一地政士事務所於同年2月6日函覆表示優先承買，該函已於同年2月7日送達其餘上訴人委託之勤實佳昌地政士事務所，是兩造間就上開不動產已成立買賣契約，為此，依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人及視同上訴人應於被上訴人給付107,000,000元之同時，將如附表2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應有部分及如附表4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人等語，並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以:
（一）上訴人於96年l 月25日以台北正義郵局第29號存證信函通知被上訴人是否為優先承買權之行使，被上訴人固委由莊榮一地政士事務所於96年2月6日函稱：「本所代受託人高金伯主張優先購買權之適用」云云，惟於同年3 月12日函稱：「本所代受託人高金伯主張優先購買權之適用無效」等語，參以被上訴人隨即就上訴人以土地法第34條之1 處分系爭不動產訴求確認買賣關係不存在等情，可證上述後函已撤銷前函所為優先購買權之意思表示。又被上訴人前對上訴人以土地法第34條之1 處分系爭不動產訴求確認買賣關係不存在事件，經原審法院96年度訴字第10156 號判決及鈞院98年度重上更(一)字第147 號判決，該判決理由均記載：「高金伯行使優先承買權後，並未依訴外人劉月釵買受之同一條件與程永泰簽訂買賣契約，應認高金伯之優先承買權已視為放棄，自無由再爭執其所有系爭建物與系爭土地應有部分之買賣對其不生效力」等語，足見被上訴人之優先承買權已視為放棄。
（二）上訴人已於96年3月6日以台北正義郵局第76號存證信函限期催告被上訴人給付第1 期價金，並為附停止條件解除契約之意思表示，被上訴人未依限履行，則兩造間就系爭房地之買賣契約已因解除而失效。本件上訴人所寄發96 年3月6 日之存證信函中載明「其優先購買權視為放棄」乃通俗用語「不買」之意，參以「其優先購買權視為放棄」等語之前載明「若一方擅自解約，不為給付或違約情事致本約解除」等語，應認「其優先購買權視為放棄」與法律用語「解除契約」同義，即係於催告之同時，表明如於期限內不履行即解除契約，可認已生定相當期限催告履行之效力。又上訴人於發回前本院之訴狀亦重申上訴人為履行給付之催告，已定期限，且其催告之內容已表明被上訴人應為給付之意旨，依最高法院70年台上字第1527號判決意旨，可認已生定相當期限催告履行之效力，上訴人自得據以解除契約。且上訴人已於發回前本院以上訴理由狀之送達為解除契約之意思表示，是上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣契約已為解除為有理由。
（三）本件林萬成係未同意出賣人，上訴人所提出與買方劉月釵簽立之系爭買賣契約，出賣人不包括林萬成。至所謂林萬成於原審稱伊同意出售等語，係因被上訴人對劉月釵訴求確認系爭買賣關係不存在事件，經最高法院於99年3 月23日99年度台上字第1150號判決被上訴人敗訴之後，於申請所有權移轉登記時始予同意，係在上訴人96年3月6日以台北正義郵局第76號存證信函催告被上訴人之後3 年，難謂林萬成未參與存證信函為履行給付之催告，而不生催告之效力。另傅湘敏於96年1 月12日經中華民國駐西雅圖台北經濟文化辦事處簽證授權傅禎祥代理出售系爭不動產各項手續，是傅禎祥代理傅湘敏寄發96年3月6日台北正義郵局第76號存證信函應生催告之效力。再者，縱認上訴人於96年3月6日寄發之台北正義郵局第76號存證信函不生催告效力，則同理台北正義郵局第37號存證信函對不同意出賣人林萬成之催告亦不生效力，然因優先承買權人有被上訴人及林萬成二人，則被上訴人一人訴求移轉系爭不動產所有權全部與被上訴人，依法亦屬無據。
（四）綜上，上訴人已於96年3 月6日限期催告被上訴人給付第1期價金，並為附停止條件解除契約之意思表示，被上訴人未依限履行，並於同年3 月12日撤銷優先購買權之意思表示，被上訴人之優先承買權已視為放棄，則兩造間就系爭房地之買賣契約已因解除而失效，是被上訴人請求將系爭不動產所有權應有部分移轉登記予被上訴人，即無理由等語資為抗辯。上訴聲明：１原判決廢棄。２被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）坐落於臺北市○○區○○段○○段○000 號土地及其上第3203號、第3204號建物（門牌號碼依序為同市○○○路○段000巷00○0○00○0 號）為兩造所共有，而上訴人及視同上訴人就上開不動產之應有部分，分別如原判決附表二、三、四所示。又系爭第3203號建物及第3204號建物作為市場攤位使用（見原審司北調字卷第l9至20 頁、第110至184頁）。
（二）系爭不動產之共有人，除視同上訴人高余麗美（即被上訴人之妻）、林萬成外，於96年1 月17日與訴外人劉月釵就系爭建物全部及上訴人程永泰等30人系爭土地之應有部分訂立系爭買賣契約，其中，第11條第3款、第12條第1款分別係分別約定：「甲方（即買方）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（指賣方），若甲方逾十日仍末配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」、「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定七日以上期間催告仍未履行，並經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力。」（見原審卷第216頁至223頁）。
（三）除高余麗美及林萬成外之上訴人及視同上訴人（即上訴人程永泰等30人）於96年l 月25日以內容記載：「上訴人等人擬依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定，將欲將兩造共有之系爭土地及系爭43之l號建物及系爭45之1號建物全部以新台幣107,000,000 元整出售予訴外人劉月釵，台端依法有依同樣條件、同一價格優先購買之權，請於函到之日起十日內惠示是否優先購買，逾期未表示者視為放棄，並於函到十日後七日內至勤實佳昌地政事務所（地址：台北市○○區○○○路0段000號2 樓）辦妥用印及補辦簽約手續，逾期依法辦理。台端若不欲優先購買請於九十六年二月十五日以前至勤實佳昌地政事務所辦理台端應得之價金之領取手續並出具領取證明、印鑑證明及所有權狀，並於移轉契約書加蓋印鑑章，逾期即將依法提存。」等語之台北正義郵局第0029號存證信函通知被上訴人是否為優先承買權之行使，被上訴人於同年1 月28日收受上開信函後，即於同年2月6日委請莊榮一地政士事務所向函覆上訴人表示其願優先承買系爭不動產之應有部分等語（見原審司北調卷第11頁至26頁、更審前之本院卷第59頁）。（四）上訴人程永泰等30人於96年3月6日以內容記載：「台端委託莊榮一地政事務所所長莊榮一地政士主張依土地法第三十四條之一規定表示優先購買權案，台端即依法主張優先承買權，請於文到七日內，履行契約並依約支付第一次款10,700,000元整，…，買賣總價款100,700,000 元，價金支付：第一期款（簽約款）10,700,000元（契約成立時支付），第二期款（完稅款）10,700,000元（稅單核下五日內買方應將完稅款存匯入信託專戶），第三期款（尾款）85,600,000元，違約賠償責任：買方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金，契約成立後，若有一方擅自解約，不為給付或違約情事致本約解除，除應負擔他方所受損害之賠償外，若買方違反前項規定其已支付之價金作為懲罰性違約金。請台端於文到七日內將上述第一次款直接匯入履約保證專戶，戶名橋馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號：00000000000000，銀行：華僑商業銀行敦化分行，倘若台端不於文到七日內履行契約並支付第一次款者，其優先購買權視為放棄，出賣人可依違約及債務不履行之規定，請求違約及債務不履行之損害賠償。…」等語之台北正義郵局第76號存證信函通知被上訴人，被上訴人及其代理人莊榮一均於翌日收受上開存證信函（見原審卷第56頁至60頁、第
235頁）。
（五）被上訴人前訴請確認上訴人與訴外人劉月釵就系爭土地及系爭43之1號建物及系爭45之1號建物之買賣關係不存在結果，業經最高法院於99年6 月24日以99年度台上字第1150號判決被上訴人敗訴確定，其中判決理由認：共有人出賣系爭第3203號、第3204號建物，其他不同意出售之共有人仍有適用土地法第34條之1 規定主張優先承買權之餘地等語（見原審卷第41至44頁）。
五、被上訴人主張兩造業因被上訴人為優先承買權之行使，而就系爭土地及系爭第3203號、第3204號建物成立買賣契約，為此請求上訴人於被上訴人給付價款完畢之同時，將附表2 所示之所有權移轉予被上訴人等語，此為上訴人所否認，經查：
（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4 項定有明文。而土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，其目的係在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，土地法第34條之1第4項之共有人優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同一價格」訂立買賣契約之權而言，是以，優先承買權存在與否，自應以共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，準此，本院厥應先審究者，應為與訴外人劉月釵就系爭不動產簽訂買賣契約之出賣人為何人？該出賣人就系爭不動產所持之應有部分總數，是否已逾土地法第34條之1第1項所定之比例。另區分所有建物專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項定有明文，本件上訴人欲依土地法第34條之1 規定為處分之標的，係區分所有建物即系爭第3203號、第3204號建物全部及其基地應有部分，而參以上開法文規定，在決斷與訴外人劉月釵就系爭不動產簽訂買賣契約之出賣人就系爭不動產所持之應有部分總數，是否已逾土地法第34條之1第1項所定之比例時，應僅以該出賣人就區分所有建物即系爭第3203號、第3204號建物全部之應有部分比例為準，無庸審究系爭土地部分之比例總數，合先敘明。
（二）本件系爭土地及建物之共有人中，除被上訴人及視同上訴人高余麗美、上訴人林萬成外，其餘共有人於96年1 月17日與訴外人劉月釵簽訂不動產買賣契約書，約定依土地法第34條第1、2、3項規定，以總價107,000,000元，將系爭建物所有權全部及其坐落系爭土地所有權應有部分出賣予訴外人劉月釵，業據上訴人提出不動產買賣契約書為證。雖被上訴人主張共有人之一之上訴人林萬成亦同意將系爭土地及建物出賣予訴外人劉月釵云云。然系爭不動產買賣契約書內，關於立契約書人之「賣方」雖係記載程永泰、林萬成等32人，且內文蓋有林萬成之印章，但立契約書人「賣方」欄之下方業已註明「（林萬成未會同）」之文字（見原審卷第216 頁），而該契約書末頁亦僅將林萬成記載為賣方林國暐等29人之共同代理人（見原審卷第223 頁）；而上訴人林萬成亦於100年1月11日具狀向原審說明其並未與其他上訴人共同將系爭土地及建物出賣予訴外人劉月釵等情（見原審卷第153 頁），此外，復經徵諸除被上訴人及其妻即視同上訴人高余麗美、上訴人林萬成外之其餘共有人嗣於96年2月1日，依土地法第34條之1第1、2 、3 項規定，發函催告上訴人林萬成行使優先承買權，亦據上訴人提出郵局存證信函及掛號郵件收件回執為證（見本院更審前案卷第107頁至116頁），是以堪認於96年1 月17日與訴外人劉月釵簽訂不動產買賣契約書之出賣人，確僅為被上訴人、上訴人林萬成及視同上訴人高余麗美以外之共有人。準此，上開不動產買賣契約書之出賣人就系爭第3203號、第3204號建物所持之應有部分比例總數均各為20分之17，已逾土地法第34條之1第1項規定之比例，是該出賣人將系爭建物全部及其基地持分出賣予訴外人劉月釵，即屬有據。
（三）本件被上訴人為不同意出賣之共有人，自亦得依同條第4
項規定行使優先承購權，請求上開出賣人以同樣條件訂立買賣契約。而被上訴人於受上開出賣人以不爭執事項（三）所示函文為通知後，其即於同年2月6日委請莊榮一地政士事務所函覆表示其願優先承買系爭不動產之應有部分等情，業為上訴人所不爭執，堪認被上訴人已依法行使優先承購權。又上開出賣人即上訴人程永泰等30人（上訴人高余麗美、林萬成2人未同意出賣，故未具名）於96年3 月6日覆函表示：「台端委託莊榮一地政士事務所…主張依土地法第34條之1 規定表示優先購買權案，台端即依法主張優先購買權，請於文到7日內，履行契約並依約支付第1次款1,070 萬元整…」等語，即係予以承諾。是兩造間就系爭建物全部及其基地應有部分比例，已成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約，應堪認定。
（四）第按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，如催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項、第3項規定可稽。又土地法第34條之1 第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，最高法院100 年度台再字第46號判例可資參照。另「簽約時，買受人應給付第一期款10,700,000元，並將該款項匯入華僑商業銀行敦化分行帳號0000000000000 號、名義人為僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶內」，亦為共有人與劉月釵所簽訂之不動產買賣契約書第5條第2項所明定。本件兩造間就系爭土地及建物，業已成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約，有如前述，則被上訴人即有依該不動產買賣契約書第5條第2 項之約定，給付買賣價金之第1期款（簽約款）10,700,000元予上訴人之義務，而上訴人就被上訴人所負擔之給付義務，業於96年3月6日以不爭執事項（四）所示之存證信函文通知被上訴人應於文到7 日內履行上開義務，被上訴人並已於翌日收受該函文，惟被上訴人迄今仍未依將該第1 期款匯入前開帳戶或直接向上訴人提出該給付等情，業為兩造所不爭執，堪認被上訴人就該第1期款之給付，已有給付遲延之情。
（五）再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文，而所謂催告，僅須表明債務人應為給付之意旨即為已足，不以使用與法令相符之「催告」用語為限。另「民法第254 條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權。」，最高法院69年度台上字第1590號判決可資參照。又「甲方（即買方）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（指賣方），若甲方逾十日仍末配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」、「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定七日以上期間催告仍未履行，並經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力。」，亦為共有人與劉月釵所簽訂之不動產買賣契約書第11條第3 款及第12條第1款約款可稽。本件上訴人在96年3月6日之函文（
即不爭執事項（四）所示存證信函）內於第一次催告之同時併為解除契約之表示，雖係屬未經第二次催告即為解除權之行使，與上開民法第254 條規定不符而不生解除之效力，惟上訴人於被上訴人就第1 期款項已陷於給付遲延後，已先後於本院更審前二審審理程序之100年5 月10 日及100 年11月14日上訴理由狀內均表明被上訴人未於期限內為給付第1 期款，而以各該上訴理由狀之送達於被上訴人作為解除兩造買賣契約之表示等語，此有上訴人所提上訴理由狀2 紙在卷可稽（見本院更審前案卷第25頁至27頁、第103頁至105頁），該繕本並經上訴人自行送達予被上訴人收受無誤，亦為被上訴人所不爭執。而上訴人前開100
年5 月10日之上訴理由狀關於解除權行使之表示，雖因欠缺解除權行使前之催告，而不生解除契約之效力，但其既已表明被上訴人未於期限內給付第1 期款之意旨，仍應認上訴人在100年5月10日之上訴理由狀已為催告之表示。又上開理由狀內雖未同時就被上訴人義務之履行訂定相當期間，但上開理由狀距上訴人嗣於100年11月14 日上訴理由狀內為解除契約之表示，二者相隔已達6 個月以上，被上訴人於此期間仍未履行，揆諸上開法文及裁判意旨，應認上訴人已於100年11月14 日合法解除兩造原因被上訴人為優先承買權行使而所成立之買賣契約。
（六）被上訴人雖另主張林萬成為系爭買賣契約之出賣人之一，且上訴人傅湘敏關於不爭執事項（一）、（四）之存證信函之寄送，並未授權傅禎祥，是上訴人所為不爭執事項（一）、（四）存證信函內關於價金給付之催告均有瑕疵，被上訴人自無依該存證信函指示將款項匯款至第三人之信託專戶內之理；又被上訴人亦為系爭不動產之共有人之一，雖主張優先承買權，但被上訴人就自己持有之應有部分自無給付價金之理，是上訴人應先扣除被上訴人自己應有部分之價金，再者，上訴人在不爭執事項（四）所示函文催告被上訴人給付第1 期價金時，並未同時檢附不動產買賣價金信託履約保證申請書，顯見上訴人並未完全告知被上訴人行使優先承買權之全部「同一條件」，是難認被上訴人拒絕依同一條件為給付云云，惟：
１被上訴人係因先後受上訴人為不爭執事項（一）、（四）存證信函之通知及承諾，而使兩造就系爭建物所有權全部及其基地應有部分成立買賣契約，已如前述，今被上訴人竟質疑上開函文未經全體出賣人之同意，豈非自認兩造間並未就上開標的成立買賣契約，被上訴人上開主張顯然自我矛盾，是否可採，已有可疑。再者，依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人劉月釵簽訂不動產買賣契約書，出賣系爭土地及建物之共有人為上訴人程永泰等30人（不包括不同意出賣之共有人即被上訴人、及上訴人高余麗美、林萬成），業如前述。則由該30名共有人向被上訴人為催告給付價金之意思表示，於法並無不合。況縱如被上訴人所主張者林萬成、傅湘敏於共有人為不爭執事項（一）、（四）之存證信函時未為授權，然無權代理之效果，僅為效力未定，該代理行為於經本人為承認者，即溯及自當初行為時發生效力，民法第170條第1項規定可稽，上訴人林萬成、傅湘敏於本件審理時均係委任郭方桂律師為訴訟代理人，而郭方桂律師於本院審理時亦均係本於不爭執事項（一）、（四）之存證信函所載內容而為後續攻擊防禦方法之提出，顯見林萬成、傅湘敏已追認上開代理行為，是以被上訴人此部分主張，要屬無據。
２按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，不得有部分不接受或擅加變更買賣條件，最高法院100年度台上字第432號判決意旨可稽。本件兩造間就系爭土地及建物，業已成立與上開不動產買賣契約書同樣條件之買賣契約，有如前述，則被上訴人即有依該不動產買賣契約書所載各約款履行之義務，是以上訴人依上開不動產買賣契約第5條第2項約款，催告被上訴人如數給付第1期價款10,700,000 元，自屬有據，況觀諸本件被上訴人所提之起訴狀所載，其聲明亦係主張上訴人應於被上訴人給付全部價款即107,000,000
元後，將系爭不動產移轉予被上訴人等語，被上訴人亦未將自己持有之應有部分價金扣除，是被上訴人主張上訴人應將分歸被上訴人取得之價金先行扣除云云，顯係臨訟飾詞，要屬無稽。
３依系爭不動產買賣契約書第5條第2項所載，買受人應將第1期價金匯款至華僑商業銀行敦化分行帳號0000000000000號、名義人為僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶內，此為出賣人即上訴人所指定之收款方式，被上訴人既已同意與上訴人成立不動產買賣契約在案，則被上訴人自應依約履行，要無於成立買賣契約後指摘上訴人所指定收款方式之餘地。況如被上訴人果有履約之意，其逕可於受上訴人96年3月6日催告履行時，即向上訴人為現實提出或將該款項辦理清償提存，詎其非但未依限於文到7 日內為給付，反而另以上訴人與劉月釵間就系爭不動產之買賣關係不存在為由提起訴訟，嗣其於99年6 月24日在該案受確定敗訴判決後，仍不給付價金，一再以催告不合法，上訴人拒絕受領價金云云，藉詞拖延，然其主張之上訴人拒絕受領價金，已為上訴人所否認，被上訴人亦始終未能舉證以實其說，卻又突然再提起本件請求，並迄今已逾六年並未為任何金額之給付，益見被上訴人上開主張僅係訴訟上意欲脫免遲延給付責任之飾詞爾，要無任何採認餘地。
六、綜上所述，兩造間原因被上訴人為優先承買權之行使而就系爭不動產成立之買賣關係，業經上訴人解除在案，則本件被上訴人仍依該業經解除之買賣契約關係，請求上訴人應於被上訴人給付107,000,000元之同時，將如附表2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3 所示建物所有權應有部分及如附表4 所示建物所有權應有部分移轉登記予被上訴人，自屬無理由，應予駁回。原審不察，遽依被上訴人之主張而為上訴人敗訴判決，容有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1
項、第2 項所示。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 楊絮雲
法 官 石有為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日書記官 張永中
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌───────────────────┐
│附表１：被上訴人應付上訴人款項 │
├────┬──────┬───────┤
│姓名 │土地應有部分│金額（新台幣）│
├────┼──────┼───────┤
│程永泰 │8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│周南 │8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│賴寶彩 │8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│賴寄草 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│邱明 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│賴寶雲 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│馬清雪 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃李阿青│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│周莉娜 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃林秀琴│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉林雪英│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│吳美珠 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│林葉 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│林國暐 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│高余麗美│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃劉炫妹│8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│林萬成 │16/10000 │930萬4,348元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉振傑 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳葉菊妹│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│吳陳絲娟│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉以忠 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│朱榮村 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳郭秀霞│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳繼承 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│巫黎卿 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│彭梅英 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│傅湘敏 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│王方玉霞│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│許順興 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│鄭秀琴 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│曾綉絜 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│葉宸芳 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│合計 │156/10000 │9,071萬7,391元│
└────┴──────┴───────┘
┌───────────────┐
│附表２：上訴人應移轉予被上訴人│
│之土地 │
├────┬──────────┤
│姓名 │土地應有部分 │
├────┼──────────┤
│程永泰 │8/10000 │
├────┼──────────┤
│周南 │8/10000 │
├────┼──────────┤
│賴寶彩 │8/10000 │
├────┼──────────┤
│賴寄草 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│邱明 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│賴寶雲 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│馬清雪 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│黃李阿青│4/10000 │
├────┼──────────┤
│周莉娜 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│黃林秀琴│4/10000 │
├────┼──────────┤
│劉林雪英│4/10000 │
├────┼──────────┤
│吳美珠 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│林葉 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│林國暐 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│高余麗美│4/10000 │
├────┼──────────┤
│黃劉炫妹│8/10000 │
├────┼──────────┤
│林萬成 │16/10000 │
├────┼──────────┤
│劉振傑 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│陳葉菊妹│4/10000 │
├────┼──────────┤
│吳陳絲娟│4/10000 │
├────┼──────────┤
│劉以忠 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│朱榮村 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│陳郭秀霞│4/10000 │
├────┼──────────┤
│陳繼承 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│巫黎卿 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│彭梅英 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│傅湘敏 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│王方玉霞│4/10000 │
├────┼──────────┤
│許順興 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│鄭秀琴 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│曾綉絜 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│葉宸芳 │4/10000 │
├────┼──────────┤
│合計 │156/10000 │
└────┴──────────┘
┌────────────────────┐
│附表３：上訴人應移轉予被上訴人之第3203 │
│建號建物 │
├────┬───────────────┤
│姓名 │第3023建號建物應有部分 │
├────┼───────────────┤
│程永泰 │2/20 │
├────┼───────────────┤
│周南 │2/20 │
├────┼───────────────┤
│賴寶彩 │2/20 │
├────┼───────────────┤
│賴寄草 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│邱明 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│賴寶雲 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│馬清雪 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│黃李阿青│1/20 │
├────┼───────────────┤
│周莉娜 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│黃林秀琴│1/20 │
├────┼───────────────┤
│劉林雪英│1/20 │
├────┼───────────────┤
│吳美珠 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│林葉 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│林國暐 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│高余麗美│1/20 │
├────┼───────────────┤
│合計 │18/20 │
└────┴───────────────┘
┌────────────────────┐
│附表４：上訴人應移轉予被上訴人之第3204 │
│建號建物 │
├────┬───────────────┤
│姓名 │第3024建號建物應有部分 │
├────┼───────────────┤
│黃劉炫妹│2/20 │
├────┼───────────────┤
│林萬成 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│劉振傑 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│陳葉菊妹│1/20 │
├────┼───────────────┤
│吳陳絲娟│1/20 │
├────┼───────────────┤
│劉以忠 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│朱榮村 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│陳郭秀霞│1/20 │
├────┼───────────────┤
│陳繼承 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│巫黎卿 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│彭梅英 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│傅湘敏 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│王方玉霞│1/20 │
├────┼───────────────┤
│許順興 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│鄭秀琴 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│曾綉絜 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│葉宸芳 │1/20 │
├────┼───────────────┤
│合計 │18/20 │
└────┴───────────────┘