102年度上字第1098號｜民事：撤銷區分所有權人會議決議｜裁判日期：104 年 10 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1098號上　訴　人　鑫禾科技股份有限公司（即日觀實業股份有限公司之承當訴訟人）法定代理人　蘇丁鴻訴訟代理人　黃永琛律師複　代理人　劉桂君律師馮韋凱律師上　訴　人　大湖科學園區第三期管理委員會法定代理人　黃欽城訴訟代理人　蘇文生律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，兩造對於中華民國102年7月30日臺灣士林地方法院102年度訴字第105號第一審判決，各自提起上訴，上訴人鑫禾科技股份有限公司撤回一部上訴，另為訴之追加及撤回，本院於104年10月1日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。確認上訴人鑫禾科技股份有限公司就坐落新北市○○區○○段○○○○○地號土地上之新北市○○區○○段○○○○○○號房屋（門牌號碼新北市○○區○○街000巷00○0號）附建地下層屋頂平台如附圖所示（ｃ）部分面積一六五三．四五平方公尺；以及前開土地如附圖所示（ａ）部分面積一四七．七二平方公尺、（ｂ）部分面積二五九．一八平方公尺、（ｄ）部分面積三二．七七平方公尺，有約定專用權。第二審訴訟費用（除確定部分外，含追加之訴），由兩造各自負擔。事實及理由一、程序部分：㈠原審原告日觀實業股份有限公司（下稱日觀公司）主張其為新北市○○區○○段○0000○號房屋（下稱系爭房屋，門牌為新北市○○區○○街000巷00○0號）所有權人，該屋位於大湖科學園區第三期區社區（下稱大湖三期社區），遂以大湖科學園區第三期管理委員會（下稱大湖三期管委會）為被告，於原審訴請：「⑴先位部分：大湖科學園區第三期臨時區分所有權人會議於民國（下同）101年10月26日所為案由一『修改管理規約案』之決議（下稱系爭決議），應予撤銷。⑵備位部分：系爭決議無效」。原審判決：「⑴確認系爭決議關於刪除『附建地下層屋頂平台（下稱系爭房屋屋頂平台）及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用』部分為無效。⑵日觀公司其餘之訴駁回」。兩造各自就敗訴部分上訴。嗣日觀公司於本院103年3月24日準備程序，撤回對於先位訴訟之上訴（見本院卷㈠第193頁筆錄），先予說明。㈡按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟」，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，日觀公司在103年7月29日，將系爭房屋所有權移轉登記予鑫禾科技股份有限公司（下稱鑫禾公司），鑫禾公司隨即於104年8月25日具狀聲請承當訴訟（見本院卷㈠第302- 308頁）。大湖三期管委會與日觀公司亦同意由其承當訴訟（見同上卷第297頁筆錄正反面）。依上開規定，鑫禾公司取代日觀公司為當事人，日觀公司脫離本件訴訟。大湖三期管委會事後改稱鑫禾公司不符合承當訴訟規定，系爭決議法律關係無從由鑫禾公司承受云云（見本院卷㈡第198頁）。然而，大湖三期管委會與日觀公司均同意由鑫禾公司承當訴訟，已如前述；故鑫禾公司承當訴訟業已生效，大湖三期管委會事後無從再使承當訴訟失效。何況，系爭決議涉及系爭房屋所有權人之權義，系爭房屋既已移轉至鑫禾公司名下，解釋上，系爭決議之法律關係既非一身專屬性質，自應隨同移轉至鑫禾公司，故鑫禾公司得承當訴訟，且無當事人不適格之疑義；大湖三期管委會所辯，尚非可取（最高法院73年台上字第595 號判決，關於撤銷股東會決議事件，採取相近見解，見本院卷㈡第73頁）㈢又按當事人在第二審為訴之追加，除有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款之情形外，非經他造同意，不得為之，此觀民事訴訟法第446條第1項規定自明。經查： ⑴日觀公司於原審以民法第56條、第73條為其請求權基礎（見原審卷第161頁）；嗣於本院103年3月18日答辯㈡狀，追加買賣契約書及管理公約之請求權、管理規約之請求權、88年6月1日回饋協議書與93年11月25日補充協議書請求權為訴訟標的（見本院卷㈠第138頁）。迨本院104年8月 13日言詞辯論期日，鑫禾公司撤回此部分追加（見本院卷㈡第231頁筆錄背面），先予說明。 ⑵其次，鑫禾公司數度為追加聲明，嗣於104年2月24日書狀與104年10月1日庭期為追加聲明：「確認鑫禾公司就系爭房屋屋頂平台即附圖〔指新北市○○區○○段○0000地號土地（下稱1352號土地）之複丈成果圖〕所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺，及其南側法定空地即附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺，有約定專用權及使用權」（見本院卷㈡第176、177頁、第263頁筆錄背面）。大湖三期管委會反對其追加（見同上卷第198頁）。由於追加與起訴基礎事實均為大湖科學園區第三期管理規約（下稱大湖三期規約）在101年10月26日修改前後之內容，以及系爭決議；依上開規定，應准許鑫禾公司追加。再其次，起訴之訴訟標的價額不能核定，應依民事訴訟法第77條之12核定為165萬元；追加之訴價額亦不能核定，亦應核定為165萬元，此部分與起訴事實之大湖三期規約息息相關，僅係進一步確認約定專用權範圍，故毋庸就追加部分另行徵收裁判費，併此說明。 ⑶此外，鑫禾公司於本院提出民法第153條、第199條為攻擊方法（見本院卷㈠第49頁），大湖三期管委會於本院提出92年10月28日會議紀錄、92年10月28日承諾書、92年10月30日函覆通知書、92年11月4日會議紀錄為證據方法（見本院卷㈠35-41頁）。兩造各自反對他造所出新攻防方法（見同上卷第82頁筆錄正反面）。由於雙方均屬補充原有攻防方法，依民事訴訟法第447條第1項第3款，應予准許，附此說明。㈣又按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例、52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，在大湖三期社區區分所有權人會議於101 年10月26日做成系爭決議前，當時大湖三期規約（下稱修正前大湖三期規約）第10條1至4款內容分別如附表1；嗣於系爭決議刪除第10條第2款，修正第4款內容並移列第3款，故 101年10月26日修正之大湖三期規約（下稱修正後大湖三期規約，第10條內容如附表2）與修正前版本相去甚遠。從而，兩造對於鑫禾公司有無約定專用權及使用權、是否應參與大湖三期管委會、分擔管理費等事項，因此發生爭執，導致鑫禾公司私法上地位即屬不明，此一不安狀態得以消極確認訴訟除去；是以鑫禾公司訴請確認系爭決議無效，具有確認利益。其次，鑫禾公司認為約定專用權及使用權之位置與面積尚非明確，易生疑義，致伊私法地位不明確，因而追加起訴確認其就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分有約定專用權及使用權；亦有確認利益，併此說明。二、上訴人鑫禾公司聲明求為判決：㈠原判決關於駁回鑫禾公司後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認大湖科學園區第三期區分所有權人臨時會議於101年10月26日，將「附建地下層不分配E、F棟停車場之車位，不分擔公共設施面積及不另付管理費」（指修正前大湖三期規約第10條第4款），修改為「附建地下層不分配E、F棟停車場之車位，並分擔公共設施面積及參與管委會並按第23條之規定給付管理費」（指修正後大湖三期規約第10條第3款）之決議無效。㈢追加聲明：確認鑫禾公司就系爭房屋屋頂平台即附圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺，以及其南側法定空地即附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺，有約定專用權及使用權。㈣大湖三期管委會上訴駁回。㈤第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加部分），由大湖三期管委會負擔。大湖三期管委會聲明求為判決：㈠原判決不利於大湖三期管委會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，鑫禾公司在第一審之訴駁回。㈢鑫禾公司上訴與追加之訴均駁回。㈣第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加部分）由鑫禾公司負擔。三、鑫禾公司主張：伊為系爭房屋所有權人（101年10月26日所有權人仍係日觀公司），該屋於位大湖三期社區內。依據修正前大湖三期規約第10條第2、4款（見附表1），系爭房屋屋頂平台即附圖所示（ｃ）部分，以及該屋南側法定空地即附圖所示（ａ）、（ｂ）（ｄ）部分，均由伊取得約定專用權；且伊不分配車位、不分擔公共設施面積，不參與管委會，也不必支付管理費。但是，大湖三期管委會於101年10 月26日召開大湖三期區社區分所有權人臨時會議，竟通過系爭決議，一方面刪除第10條第2款，致伊喪失前述區域之約定專用權與使用權；另一方面修正第10條第4款並移列為第3款，致伊必須分擔公共設施面積、參與管委會並支付管理費（參見附表2）。系爭決議雖以多數決方式通過結論，但是並未取得伊同意，此舉違反公寓大廈管理條例第33條第3款強制規定，自屬無效決議。爰依民法第56條第2項、第73條規定，訴請確認系爭決議無效。另依約定專用權及使用權法則，訴請確認伊就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分有使用權及約定專用權等語。（鑫禾公司原審聲明、原審判決、兩造上訴與追加情形，均見第一段理由）四、大湖三期管委會則以：修正前大湖三期規約第10條第2款內容，與分管契約或約定專用權無關，鑫禾公司無從排除他人使用。至於大湖三期區社區分所有權人與建商昇陵建設股份有限公司（下稱昇陵公司）所簽訂買賣契約附件8所示管理公約（下稱管理公約）第10條第2款，亦非分管契約或約定專用性質，也未排除其他區分所有權人對於系爭房屋屋頂平台與法定空地之使用權。其次，依據公寓大廈管理條例第7 條，前述屋頂平台與法定空地，均不得做為約定專用標的。再者，大湖三期社區原以管理公約做為住戶間規範，此與公寓大廈管理條例第55條第2項所稱制定規約情形有別，故公寓大廈管理條例第7條於大湖三期社區仍有其適用，前述屋頂平台等設施不得提供特定人專用。再其次，依據管理公約第28條等規定，大湖三期區社區分所有權人得以多數決方式，修改大湖三期規約；故系爭決議為有效。系爭房屋在使用與構造上，均與大湖三期社區大廈共通，無法單獨成立管理委員會，系爭房屋區分所有權人自應加入社區並負擔管理費等，系爭決議並未違反誠信，也非權利濫用。鑫禾公司追加訴訟並無確認利益等語，資為抗辯。五、兩造不爭執事實：（本院卷㈠第118頁筆錄、卷㈡第14-16、159-160頁筆錄）㈠85年3月4日，日觀公司以買賣為原因，登記取得系爭房屋所有權，系爭房屋建築完成日期為84年7月12日，建物包括地面一層221.33平方公尺、地下一層11.96平方公尺、地下二層1676.89平方公尺、附屬建物平台6.22平方公尺，以及共用部分：⑴新北市○○區○○段○0000○號應有部分1萬分之192，⑵同段第5210建號應有部分10萬分之658。迨103年7月29日，系爭房屋移轉登記至鑫禾公司名下。（見原審卷第101頁建物謄本、本院卷㈠第305頁建物謄本）㈡大湖三期社區區分所有權人共計148人，訂有大湖三期規約，修正前大湖三期規約第10條所載「E2（25號）」即為系爭房屋；但是系爭房屋門牌號碼實為新北市○○區○○街000 巷00○0號。大湖三期規約前身是管理公約，即建商昇陵公司與承購戶所簽訂之大湖科學園區預訂買賣契約書附件8（見原審卷第75-95頁之修正前大湖三期規約、第12-14頁管理公約、本院卷㈠第163-171買賣契約）。㈢大湖三期管委會於101年10月26日召開101年度臨時區分所有權人會議，通知單所載會議時間為下午3時，討論事項案由一為「修改管理規約案」（見原審卷第39、47頁）㈣日觀公司於101年10月8日收受大湖三期管委會寄送開會通知單及會議資料，嗣委託王玉惠出席系爭會議。（見原審卷第38、40、44、46頁）。㈤101年10月26日下午3時20分，召開101年度臨時區分所有權人會議，討論事項案由一「修改管理規約案」，經投票表決，同意105票、反對1票、無意見9票。修正前大湖三期規約第10條第2款因此遭到刪除，第4款經修正並移列第3款；修正前大湖三期規約第10條如附表1，修正後大湖三期規約第 10條如附表2。會議紀錄所載「E2（25號）」即為系爭房屋。（見原審卷第47頁會議紀錄、第120頁光碟、124至129頁譯文、第41至45頁名冊、第144至146頁統計表、本院卷㈡第231頁筆錄背面）㈥大湖三期規約修改後，業經新北市汐止區公所同意備查（見原審卷第74頁）。㈦日觀公司曾於94年2月14日繳納94年2月之回饋金2萬元予大湖三期管委會（見原審卷第112頁收據影本）。㈧日觀公司與昇陵公司法定代理人均為林美東（見原審卷第96至100頁公司資料）。 101年10月26日出席名冊編號95科麥公司，其法定代理人為訴外人賴淑櫻（見原審卷第185頁公司基本資料查詢）㈨大湖三期管委會93年1月9日第二次管理委員會會議記錄，如原審卷第130至134頁所示。㈩88年6月1日，日觀公司、昇陵公司、訴外人江陵機電股份有限公司，與大湖科學園區第一、二、三期管理委員會，共同簽訂回饋協議書（下稱88年回饋協議書）。迨93年11月25日，日觀公司再與大湖科學園區第一、二、三期管理委員會簽訂補充協議書（下稱93年補充協議書）。並有協議文件可證（見本院卷㈠第210頁） 本院於103年10月29日會同兩造、地政人員，履勘並測量現場。104年1月7日再度履勘、測量。系爭房屋屋頂平台為附圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺；其南側法定空地為附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺。（見本院卷㈡第14-46、159-169頁筆錄與相片，第173頁複丈成果圖）六、鑫禾公司主張伊為系爭房屋所有權人，該屋位於大湖三期社區內。系爭房屋屋頂平台及其南側法定空地，即附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分，依修正前大湖三期規約第10條第2、4款（見附表1），由伊取得約定專用權，且伊毋庸參與大湖三期管委會，不必繳納管理費用。但是大湖三期管委會於101年10月26日召集101年度臨時區分所有權人會議，做成系爭決議─刪除第10條第2款，修正第4款並移列第3款（詳如附表2）。系爭決議並未獲得伊同意，爰訴請確認系爭決議無效、確認伊就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分有約定專用權及使用權等語。為大湖三期管委會所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第2款「附建地下層屋頂平台及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用」，逕行刪除，是否無效？㈡系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第4款修正為「附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，應分擔公共設施面積，及參與管委會，並按第23條之規定給付管理費」（即附表2所示修正後大湖三期規約第10 條第3款），是否無效？㈢鑫禾公司就附圖所示（ａ）部分系爭房屋屋頂平台、（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分之法定空地，具有約定專用權及使用權？七、系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第2款「附建地下層屋頂平台及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用」，逕行刪除，是否無效？㈠按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，民法第56條第2項定有明文；次按「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，公寓大廈管理條例第1條第2項亦定有明文。再按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院 92年度台上字第2517號判決意旨參照）。本諸同一法理，區分所有權人會議決議違反法令時，區分所有權人得訴請確認決議無效。㈡再按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」，公寓大廈管理條例第33條第3款亦定有明文。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示…。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第 633號判決意旨參照；同院91年度台上字第2477號判決採相同見解）。再按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。依上開最高法院見解，在公寓大廈管理條例施行前，建商與承購戶簽訂買賣契約，已約定特定區域由特定共有人專屬使用者，此一約定具有分管契約效力，不因該法事後施行而受影響；若是區分所有權人會議計畫變更規約（或分管契約）之約定專用事項，必須得到該名區分所有權人同意，否則即係決議違反法令。㈢經查，大湖三期社區建商即昇陵公司預售房地時，與承購人簽訂大湖科學園區預訂買賣契約書，附件8為管理公約（見不爭執事項㈡）。管理公約第10條第2款約定「附建地下層屋頂平台（指系爭房屋屋頂平台）及南側之法定空地由該所有權人（指鑫禾公司，前手係日觀公司）自行管理使用，自行負擔維護費用」（見原審卷第12頁背面）。足見大湖三期社區承購人與建商達成分管契約─系爭房屋屋頂平台、法定空地均由系爭房屋區分所有權人專用。修正前大湖三期規約第10條第2款亦為相同約定（見同上卷第78頁）。故系爭房屋所有權人取得前開屋頂平台與法定空地之約定專用權。大湖三期管委會空言修正前大湖三期規約第10條第2款、管理公約第10條第2款，與分管契約或約定專用無關云云（見本院卷㈡第199頁）；顯與前述條款文義不符，故為本院所不採。㈣然而，大湖三期管委會於101年10月26日召開大湖三期區社區分所有權人臨時會議時，關於修正前大湖三期規約第10條第2款，遭系爭決議逕行刪除；同意票105票、反對票1票、無意見9票（見不爭執事項㈤）。大湖三期管委會並未證明前述決議已取得該部分約定專用權人（日觀公司）同意，則系爭決議逕行刪除修正前大湖三期規約第10條第2款之約定專用權條款，顯然違反公寓大廈管理條例第33條第3款強制規定，依前述說明，此部分決議為無效。㈤大湖三期管委會固然援引公寓大廈管理條例第7條規定，主張系爭房屋屋頂平台、法定空地均不得做為約定專用之標的；且公寓大廈管理條例第33條第3款係針對同法第56條第1項情形所為規定，但是大湖三期社區取得建造執照日期，早於公寓大廈管理條例之施行日期（86年4月28日），故本件與公寓大廈管理條例第56條第1項所規定情形有別，大湖三期區社區分所有權人修改大湖三期規約，不受該條列第33條第3項之限制云云（見本院卷㈡第199、201頁）。惟查： ⑴大湖三期社區大廈於82年7月8日取得82汐建字1132號建造執照，84年7月12日取得84汐使字第882號使用執照（見本院卷㈠第276頁使用執照）。足見其在86年4月88日公寓大廈管理條例公布施行前，即取得建造執照，則公寓大廈管理條例施行後，第7條雖排除若干設施為約定專用之標的，當無溯及適用於大湖三期社區之餘地。故系爭房屋所有權人就系爭房屋屋頂平台與法定空地之約定專用權，不受公寓大廈管理條例第7條之影響。 ⑵再者，公寓大廈管理條例第33條第3款既規定「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」，可知約定專用之變更程序，必須符合多數決，並取得該名約定專用人之同意，始屬有效；否則即應取得該款但書所稱確定判決，始毋庸考慮該名約定專用人之意見。至於前開條款關於「依第56條第1項規定成立之約定專用部分」之文字，純係說明公寓大廈管理條例施行後始申請建築執照者，必須依同法第56條第1項檢附約定專用等資料，做為判斷約定專用範圍之依據。至於在公寓大廈管理條例施行前已申請建造執照者，約定專用權人則應自行保存相關資料以證明其權源。從而，大湖三期管委會主張該社區大廈並非依據前開條例第56條第1項申辦建造執照，故大湖三期規約修改程序不受公寓大廈管理條例第33條第3款限制云云，顯係誤解法令，故非可採。㈥大湖三期管委會固然主張92年10月28日大湖科學園區第二、三期聯席會議時，日觀公司代表當場同意交還法定空地之約定專用權。日觀公司92年10月30日通知書，再度表明移交法定空地，改由大湖二、三期管委會重新規畫使用。可見鑫禾公司已喪失法定空地之約定專用權云云（見本院卷㈡第258-259頁）。經查： ⑴92年10月28日召開之大湖科學園區第二、三期管委會之92年度第二次聯席會議，昇陵公司總經理郭財發固然在會議中表示：「建築法有規定30%法定空地，待回去查明後，如確認為貴二、三期之法定空地，於三日內回報，並願退還二、三期自行決定使用權」（見本院卷㈠第35頁）。依上開會議紀錄內容，郭財發係代表昇陵公司發言。至於簽到表雖然係記載「昇陵建設股份有限公司（日觀實業）」，並有郭財發、林育全等人簽名（見本院卷㈠第36頁）；但是，對照6日後之92年11月4日會議紀錄，可知日觀公司總經理係林育全（見本院卷㈠第39-41頁），林育全固然出席前述92年10月28日會議，但是並無相關發言；從而，郭財發在92年10月28日會議之發言，充其量僅代表昇陵公司意見。況且，92年10月28日會議決議為：「與會委員請昇陵建設公司郭財發總經理出具承諾書乙份，於三日內答覆…」（見本院卷㈠第35頁），昇陵公司當場即出具承諾書「…答應應於三日內答覆有關大湖科學園區第二、三期後網球場所在法定空地所有權之歸屬問題，否則可任由二、三期管委會自行處置…」（見同上卷第37頁）；益徵郭財發於92年10月28日代表昇陵公司出席會議並為相關承諾，但是前述承諾與日觀公司無涉，對日觀公司亦無拘束力可言〔由於會議紀錄與承諾書與日觀公司無關，是以鑫禾公司否認上開會議紀錄一節（見本院卷㈡第250頁），本院毋庸贅述〕。 ⑵嗣日觀公司與昇陵公司在92年10月30日函覆通知書表示：「有關大湖科學園區第二、三期後網球場所在法定空地所有權歸屬，係屬持分共有土地。前揭標的範圍並於中華民國八十二年、八十三年間之房屋預定買賣合約載明歸屬第三期E2戶壹樓及第二期H棟所有權人自行管理使用及負擔維護費用」、「…本公司同意依中華民國八十八年六月一日簽訂之【大湖科學園區服務性設施提供項目及回饋協議書】（指88年回饋協議書）之內容精神下，原約定專用之前揭標的範圍，移交由第二、三期管理委員會共同整合規劃、運用與維護管理…」（見本院卷㈠第38頁）。依前述通知書，日觀公司並非無條件交出法定空地，而是要求大湖二、三期管委會按照88年回饋協議書所載方式，規劃、使用、管理與維護上述法定空地。 ⑶再其次，日觀公司等人與大湖科學園區第一、二、三期管理委員會，於88年6月1日簽訂88年回饋協議書（見不爭執事項㈩），第2條約定：「甲方（指江陵機電股份有限公司、昇陵公司、日觀公司）同意提供其所有之俱樂部網球場二座面積（約1500平方公尺），規劃設置完成停車空間並提供其中三十個停車位與乙方（指大湖科學園區第一、二、三期管理委員會），使用期間為二十年，甲乙雙方同意，乙方每一個停車位，每月初應給付甲方新臺幣貳佰伍拾圓整，以為場地維護費。…」（見本院卷㈠第210頁）；依協議內容，日觀公司所管理法定空地與系爭房屋屋頂平台，面積約1500平方公尺，其中30個停車位交予大湖科學園區第一、二、三期管委會使用收益，管委會每月每車位則應支付日觀公司250元。是以，日觀公司92年10月30 日函覆通知書，要求比照88年回饋協議書以處理法定空地，為期20年；顯見日觀公司並未放棄關於法定空地之約定專用權。大湖三期管委會辯稱日觀公司在92年10月間將法定空地交還管委會，約定專用權因此失效，且88年回饋協議書較前述交還日期（92年10月）早了4年，該份協議無從做為日觀公司92年10月30日函覆通知書內容云云（見本院卷㈡第258-260頁），即非可取。 ⑷至於92年11月4日召開之大湖科學園區第二、三期管委會之92年度第二次聯席會議，三期林副主委表示：「⒊二、三期全權使用（指法定空地），但應保證日觀公司原有使用之權利」，日觀公司總經理林育全則表示：「該空地確為法定空地，本公司願交出供二、三期（指管委會）使用及規劃」，會議結論為：「⒈本次會議主要目的為確定該空地之主權屬誰，現已確定無誤。⒉由二、三期共同規劃使用…」（見本院卷㈠第39、40頁）；由於日觀公司92年10月30日函覆通知書已表示處理方案─比照88年回饋協議書方式處理法定空地，為期20年。上開會議僅係確認日觀公司回覆內容，故前述會議紀錄亦無從解為日觀公司就法定空地之約定專用權已失效。至於93年6月25日大湖科學園區第三期第九次廠戶大會會議紀錄雖記載「㈠⒉經多次協商於92年10月30日日觀同意，將法定空地所有權歸還二、三期（指管委會）」（見本院卷㈡第265頁），顯係誤解日觀公司前開92年10月30日函覆通知書內容，仍無從解為日觀公司放棄法定空地之約定專用權。 ⑸日觀公司與大湖科學園區第一、二、三期管委會在93年11月25日另行簽訂93年補充協議書（見不爭執事項㈩），第2條記載：「現有綜合球場及停車空間，考量甲方（指日觀公司）約定專用權利及第二期、第三期管理委員會地權管理及停車需求，雙方同意重新區劃管理範圍附圖1所示，並由甲方及第二期、第三期管理委員會各自依劃分區域管理及使用維護」（見本院卷㈠第210頁）。93年補充協議書第2條既載明「考慮甲方約定專用權」，可知該件協議書仍以日觀公司具有約定專用權為其基礎，遂分別劃定日觀公司與大湖二、三期管委會之管理使用區域。大湖三期管委會認為93年補充協議書僅涉及使用範圍之劃分，與約定專用權無關云云（見本院卷㈡第259頁），實與協議文義不合，故為本院所不採。 ⑹末查，大湖三期管委會主張日觀公司自91年11月至94年3 月，依據93年補充協議書，按月支付伊2萬元回饋金，足見日觀公司並非基於約定專用權使用法定空地云云（見本院卷㈠第99、221頁、卷㈡第259頁）。並舉大湖三期管委會93年1月9日大湖三期管委會會議紀錄、立沖帳明細表、管理費收據為證（見本院卷㈠第105-110、211-214頁）。惟查，93年補充協議書並無回饋金之約定（見本院卷㈠第210頁）；大湖三期管委會所陳，已有可疑。參酌日觀公司前述款項僅支付至94年3月，此後未再支付，且付款名義並非土地租金，而是回饋金；實難認為前述金錢係日觀公司使用法定空地之對價。則日觀公司辯稱伊經營卡莎米亞俱樂部期間，管委會必須增聘保全，伊遂在該段期間按月支付回饋金2萬元等語（見同上卷第218頁）；應屬可信。是以大湖三期管委會此部分主張，尚非可取。至於系爭決議刪除修正前大湖三期規約第10條第2款，事後雖經新北市汐止區公所同意備查（見不爭執事項㈥），僅屬行政法效力，此與民事法律效果為二事，併此說明。㈦綜上，鑫禾公司（前手為日觀公司）依據分管契約（即管理公約第10條第2款）及修正前大湖三期規約第10條第2款，取得系爭房屋屋頂平台與法定空地之約定專用權。系爭決議違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定，未徵得鑫禾公司同意，逕行刪除上開條款，即屬違反強制規定而無效。八、系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第4款修正為「附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，應分擔公共設施面積，及參與管委會，並按第23條之規定給付管理費」（即附表2所示修正後大湖三期規約第10條第3款），是否無效？㈠按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」、「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」、「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…」，公寓大廈管理條例第3條第1款、第7款、第12款、第10條第2項分別定有明文。又按所謂公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得由數人區分所有之建物（最高法院96年度台上字第1027號判決意旨參照）。依上開說明，公寓大廈係構造上或使用上區分為多個專有部分，各部分區分所有權人使用其專有部分時，尚必須使用共同部分，始能發揮專有部分之完整功能。公寓大廈區分所有權人，一方面得參與區分所有權人會議以形成社區意志（如規約），另一方面，區分所有權人使用社區資源，自應分擔社區相關開支，其權利與義務始能互相平衡。㈡經查，本院於103年10月29日會同兩造履勘現場：「1.經由大湖三期社區東側通路抵達警衛亭，由警衛亭往西前進約50公尺達Ｅ棟，Ｅ棟一樓門牌有25及25-1號（康寧街169巷），Ｅ棟為地上13層，地下2層之ＲＣ建物」、「2.鑫禾公司表示，5206建號包含地上一樓及地下一、二樓，位於Ｅ棟，現場門牌為康寧街169巷25-1號」、「3.面對鑫禾公司建物左側有通道可進入Ｅ棟，可達電梯區域，該處有二部電梯，現場並無管理櫃台及管理員」、「4.通過電梯間抵達後方可看到雙方所爭執之三塊法定空地，現場有鋼製車棚，下方有機車。其中一處法定空地旁邊有樓梯間，樓梯間可達鑫禾公司建物地下二樓（樓梯在Ｂ1部分並無法通往他處，在Ｂ2部分可直達鑫禾公司5206建號）」、「5.在鑫禾公司所稱地下屋頂平台，目前有機車車棚及汽車停車位、籃球場。…」、「6.經由實地勘查，搭乘電梯可至Ｂ1、Ｂ2，但無法直接抵達鑫禾公司專有建物（5206建號）。電梯旁有樓梯，也無法直接抵達5206建物」、「7.搭乘電梯只能到三期管委會停車場，Ｂ1部分並無任何門扇可達5206建號Ｂ1部分」、「8.搭乘電梯至三期管委會停車場Ｂ2部分，在電梯南方，有一扇小門可通往停車場，出門後右手邊有二扇鐵捲門，鐵捲門上印有卡莎米亞字跡，現場鐵捲門呈關閉狀…」、「9.由Ｅ棟25-1號一樓北側鐵捲門進入屋內，室內有三扇門，中間門為樓梯間（…）。由樓梯間先抵達Ｂ1，5206建號Ｂ1部分只有樓梯間」、「10.沿前述樓梯抵達5206建號Ｂ2，現場正在施工，北側牆面目前拆除，以便施工機具通行。往南側可看到先前所見樓梯間（即第⒋點所記載之樓梯間）。先前所見二扇鐵捲門（指第⒏點所載鐵捲門）之開關，位於5206建號Ｂ2」（見本院卷㈡第14-16頁筆錄），並有現場圖與相片在卷可稽（見同上卷第19-46頁）。本院另於104年1月7日會同兩造及地政事務所履勘現場，並測量系爭房屋南側樓梯間與法定空地之位置、面積，製有履勘筆錄、相片及複丈成果圖在卷（見同上卷第159 -169、173頁）。其中系爭房屋屋頂平台坐落1352地號土地如附圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺，法定空地坐落1352地號土地如附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺（d部分建有系爭房屋南側樓梯間）。㈢依前述履勘與測量資料，可知大湖三期社區大樓門牌號碼為新北市○○區○○街000巷00號、25-1號，系爭房屋門牌為 25之1號。系爭房屋包括地面1樓、地下1樓、地下2樓（參見不爭執事項㈠），有關大湖三期社區第10條所稱「附建地下層屋頂平台」即為系爭房屋屋頂平台。上開屋頂平台與法定空地位於同一平面，汽機車必須經由大湖三期社區警衛亭以及社區道路，始得抵達系爭房屋、屋頂平台、法定空地（見本院卷㈡第19頁平面圖、第46頁相片）；此外並無其他道路可對外通行汽機車。大湖三期社區E棟電梯雖然無法直接通往系爭房屋內部，但是，系爭房屋地下2樓與E棟地下2樓停車場之間，並非完全隔絕，而是設置二處鐵捲門，做為緊急事故之對外逃生之用（見同上卷第34頁編號25相片、第40頁編號37、38相片）。足見系爭房屋與大湖三期社區在構造上與使用上，都必須使用社區公共資源如社區通路、保全與公共安全等項目，該屋區分所有權人本應與其他區分所有權人處於平等地位，共同分擔公共設施與管理費。從而，系爭決議將大湖三期社區第10條第4款「附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，『不分擔』公共設施面積，並自行建立管理系統，『不參與』管委會及『不另付』管理費」，修正內容並移列第3款「附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，『應分擔』公共設施面積，及『參與』管委會，並按第23條之規定『給付』管理費」（見不爭執事項㈤），其權利義務與其他區分所有權人相同，也符合使用者付費原則，又未施加不合理待遇，自屬有效。㈣上訴人固謂系爭房屋附建地下層部分不分攤公共設施面積，並自行建立管理系統，不參與管委會與不另付管理費部分，實已存有分管約定云云（見本院卷㈡第213頁）。惟查，關於系爭房屋附建地下層是否分攤公共設施、是否參與管委會、應否繳納管理費等事項，並不涉及約定專用權之變更，是以此部分規約或分管契約之修正，尚無公寓大廈管理條例第33條第3款之限制；本質上得由大湖三期區社區分所有權人會議，依照該條例第31條、第32條之多數決方式修改規約。故系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第4款，修正如附表2所示修正後大湖三期規約第10條第3款內容，仍屬有效。鑫禾公司空言此部分決議違反分管契約，且違反誠信原則，屬於權利濫用，為無效決議云云，顯屬誤解法令。故為本院所不採。九、鑫禾公司就附圖所示（ａ）部分系爭房屋屋頂平台、（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分法定空地，具有約定專用權及使用權？㈠經查，建商昇陵公司與承購戶所簽訂買賣契約書（含管理公約），因而與大湖三期區社區分所有權人成立分管契約，第10條第2款約定系爭房屋區分所有權人就系爭房屋屋頂平台與法定空地取得約定專用權；且修正前大湖三期規約第10條第2款亦約定「附建地下層屋頂平台（指系爭房屋屋頂平台）及南側之法定空地由該所有權人（指鑫禾公司）自行管理使用，自行負擔維護費用」，已如前述（見第七段理由）。但是前開管理公約與修正前大湖三期規約第10條，均未明確記載系爭房屋屋頂平台、法定空地之確實位置與面積。嗣經本院履勘、囑託地政人員測量，系爭房屋屋頂平台坐落1352地號土地如附圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺；法定空地則坐落1352地號土地如附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺，此有複丈成果圖可證（見本院卷㈡第173頁）。從而，鑫禾公司訴請確認其就1352號地號土地關於前述（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分之約定專用權存在，應屬可取。㈡大湖三期管委會辯稱鑫禾公司應以全體大湖三期區社區分所有權人為被告；鑫禾公司此部分追加訴訟與起訴內容相重疊。否則，鑫禾公司約定專用權亦已終止云云（見本院卷㈡第198、204頁）。但是，大湖三期管委會係執行大湖三期區社區分所有權人決議、辦理大湖三期社區維護工作（公寓大廈管理條例第3條第9款參照），且具有當事人能力（同法第38條參照）；是以大湖三期管委會否認鑫禾公司約定專用權，鑫禾公司自得對其訴請確認約定專用權存在，尚不必以全體大湖三期區社區分所有權人為被告。其次，鑫禾公司約定專用權範圍不明，此部分追加之訴與起訴範圍並非重複，大湖三期管委會認為鑫禾公司重複起訴，自非正確。再其次，大湖三期管委會主張鑫禾公司約定專用權已失效一節，已為本院所不採（見第七段理由），則大湖三期管委會仍執前詞，否認鑫禾公司關於前述區域之約定專用權，即無可採。㈢從而，鑫禾公司訴請確認其就1352地號土地上關於附圖所示（ａ）部分系爭房屋屋頂平台、（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分之土地，有約定專用權，應屬可取（鑫禾公司所稱約定專用權即為使用權，「使用權」實屬贅語，故本院不另為准駁之諭知）。十、綜上所述，鑫禾公司（前手為日觀公司）主張其與大湖三期區社全體區分所有權人之間，依修正前大湖三期規約第10條第2款與分管契約（管理公約），伊就系爭房屋屋頂平台〔坐落1352地號土地如附圖所示（ｃ）部分〕，以及法定空地〔坐落1352地號土地如附圖所示（ａ）（ｂ）（ｄ）部分〕，有約定專用權。系爭決議竟擅自刪除前開條款，故此部分決議為無效等語，應屬可取。逾此範圍之主張，則非可採。從而，鑫禾公司依據民法第56條、第73條，訴請確認：「系爭決議關於刪除修正前大湖三期規約第10條第2款『附建地下層屋頂平台及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用』之決議為無效」；為有理由，應予准許。逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。是則原審就鑫禾公司前開應予准許部分及不應准許部分，分別為其勝訴及敗訴判決，於法並無違誤。兩造上訴意旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄改判；均為無理由，應分別駁回其上訴。鑫禾公司於本院依據約定專用權法則，追加請求確認其就1352地號土地上系爭房屋屋頂平台即附圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺，以及1352地號土地如附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺，有約定專用權；為有理由，應予准許。十一、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。十二、據上論結，本件上訴均為無理由，鑫禾公司追加之訴為有理由（追加部分未徵收裁判費，見第一段㈢小段理由），依民事訴訟法第449條第1項、第79條前段，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 22 日民事第二十庭審判長法官張蘭法官王漢章法官吳燁山正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 10 月 23 日書記官徐薇涵附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表1：（修正前大湖三期規約第10條，見原審卷第78頁）有關本大廈編號E2棟壹樓及其附建地下層建物之約定（…）：⑴本戶之產權獨立，壹樓所有權人自行使用，附建地下層由經營管理公司另定營運辦法。 ⑵附建地下層屋頂平台及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用。 ⑶壹樓分配有Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，並分擔公共設施面積及參與管委會。 ⑷附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，不分擔公共設施面積，並自行建立管理系統，不參與管委會及不另付管理費。附表2：（修正後大湖三期規約第10條，見原審卷第47頁即本院卷㈠第135頁）有關本大廈編號E2（25號）壹樓及其附建地下層建地之約定：⑴本戶之產權獨立，壹樓所有權人自行使用，附建地下層由經營管理公司另定營運辦法。 ⑵壹樓分配有Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，並分擔公共設施面積及參與管委會。 ⑶附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，應分擔公共設施面積，及參與管委會，並按第23條之規定給付管理費。

臺灣高等法院102年度上字第1098號

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