臺灣高等法院102年度上字第1224號

• 裁判案由: 移交共用設施等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 103 年 03 月 18 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1224號上　訴　人　翠山居公寓大廈管理委員會
法定代理人　張美英
訴訟代理人　李樂濟律師
被 上訴 人　樺富建設股份有限公司
法定代理人　許慧娟
訴訟代理人　黃健嘉
上列當事人間請求移交共用設施等事件，上訴人對於中華民國102年8月27日臺灣士林地方法院101年度建字第第79號第一審判決
提起上訴並為訴之追加及變更，本院於103年3月4日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴、追加、變更之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加、變更之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條
第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查：
㈠上訴人（原名環遊郡覓風區管理委員會）依據公寓大廈管理條例第57條（見原審卷㈠第89頁）、土地房屋買賣契約書第15條（見原審卷㈠第92頁反面），聲明（見原審卷㈠第178
頁）：
⒈被上訴人應依上訴人所提出附件3、7、8（見原審卷㈠第93-109頁、第174頁、第175頁、第177-190頁）之內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予上訴人管理。
⒉被上訴人應將森活會館地下１樓將設「管理公司辦公室」、「中央監控室」及「防災中心」等空間之管理權與使用權交予上訴人。
⒊被上訴人應提供坐落臺北市○○區○○段○○段000地號
土地上之悠活會館1樓會館巴士等候區、2及3樓之管理權
、使用權予上訴人。
㈡原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回，上訴人提起上訴，除聲明原判決廢棄外，餘均如上述聲明所示（見本院卷第9-10頁），惟：
⒈上訴人另追加類推適用公寓大廈管理條例第58條（見本院卷第34頁），為請求被上訴人應將上訴人所提出附件3、7、8之內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交
付予上訴人管理之請求權基礎（見本院卷第122頁反面）
。
⒉上訴人原依土地房屋買賣契約書第15條約定，請求被上訴人將森活會館、悠活會館之管理權、使用權交付予上訴人部分，則變更依據第三人利益契約及系爭買賣契約第15條約定（見本院卷第122頁反面）為請求，並變更聲明如下
所述（見本院卷第90頁）。
⒊上訴人另追加依據消費者保護法第22條規定請求部分，嗣於103年3月4日言詞辯論期日撤回（見本院卷第122頁反面）。
㈢被上訴人對上訴人所為訴之追加，表示不予同意（見本院卷第35頁反面）。本院認上訴人追加類推適用公寓大廈管理條例第58條；變更依據利益第三人契約及系爭買賣契約為本件之請求權基礎，其訴之事實與原訴之事實相同，其請求之基礎事實同一，依前揭說明，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件上訴人未變更訴訟標的，將原審「依據」公寓大廈管理條例第57條規定請求部分，補充說明係「類推適用」公寓大廈管理條例第57條規定為請求；上訴人上訴聲明有未臻具體、明確之情形，經本院行使闡明權（見本院卷第22頁反面、34頁反面）後，上訴人僅更正其上訴聲明如下（見本院卷第90頁），均予敘明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應依上訴人原審所提出附件3、7、8之內容進行檢
測，及就原審所提附件7-1、8-2之檢測報告中所對應之棟別、具體位置（下稱系爭公共設施），確認數量與功能均正常無誤後，交付予上訴人管理。
㈢被上訴人應將森活會館地下１樓將設「管理公司辦公室」、「中央監控室」及「防災中心」等空間之管理權與使用權（下稱森活會館管理使用權）交予上訴人及環遊郡社區內其他社區管理委員會（下稱上訴人全體管委會）。
㈣被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地
上之悠活會館1樓會館巴士等候區、設置如上證一所規劃2、3樓之管理權、使用權（下稱悠活會館之管理使用權）予上
訴人全體管委會。
㈤願供擔保請求宣告假執行。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴、追加及變更之訴主張：
㈠伊係坐落台北縣淡水鎮○○○段○○○○段000地號、興福
寮段155地號上，門牌號碼新北市淡水區興福寮88巷名為覓
風區共計308戶區分所有權人所成立之管委會（原名環遊郡
覓風區管理委員會），其中249戶區分所有權人所有之房地
，係與被上訴人簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所購得。
㈡被上訴人迄今未檢測移交系爭公共設施，爰類推適用公寓大廈管理條例第57條、58條，請求被上訴人將系爭公共設施確認數量與功能均正常無誤後，交付予伊管理；被上訴人未依系爭買賣契約，將森活會館、悠活會館管理使用權交付伊全體管委會，伊於100年11月5日以北投郵局第53號存證信函，催告被上訴人履行未果，爰依系爭買賣契約第15條及利益第三人契約，請求被上訴人將森活會館、悠活會館之管理使用權交付予伊全體管委會（見本院卷第122頁反面）。
二、被上訴人則以：
㈠覓風區房地使用執照所載之起造人為訴外人康邦建設開發股份有限公司（下稱康邦公司），伊非起造人，上訴人不得類推適用公寓大廈管理條例第57、58條規定，請求伊移交系爭公共設施。
㈡森活會館及悠活會館之所有權係伊所有，非覓風區之公共設施；依系爭買賣契約第2條、第15條第5項第1款之約定，森
活會館地下一樓之相關空間，係須提供予「環遊郡社區」管理委員會，非「覓風區」管理委員會使用，故伊無交付該二會館予上訴人之責等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明如前所述。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第23-24頁）：
㈠坐落淡水鎮○○○段○○○○段000地號、興福寮段155地號上之淡水坪頂社區內所開發之環遊郡社區，預計有覓風區、山妍區、海景區、森籟區、親庭區、采迭區及悠活會館、森活會館等區。
㈡覓風區（門牌號碼新北市淡水區興福寮88巷）共308戶，其
中249戶與被上訴人簽訂系爭買賣契約，餘59戶則係向訴外
人康邦公司買受。覓風區區分所有權人會議決議成立環遊郡覓風區管理委員會，並於100年5月3日向新北市淡水區公所
報備在案，嗣於102年1月20日變更名稱為翠山居公寓大廈管理委員會。
㈢被上訴人於銷售環遊郡覓風區之廣告文宣記載：「環遊郡最讓主人驕傲、朋友羨慕的地方，就是這兩大棟別人家沒有的CLUB HOUSE」等語，並提及建案包含悠活會館及森活會館，且建案開發規劃圖亦一併記載森活會館之位置。
㈣覓風區房地係由起造人即訴外人康邦公司於85年11月29日取得85淡建字第1424號建造執照所興建完成，並於90年4 月11日取得90淡使字第210號使用執照；訴外人康邦公司取得使
用執照後，將一部分覓風區房地出售予訴外人宋柏禎、林宗淦及蕭明德等人，並為該等建物所有權第一次登記；另部分覓風區房地則登記為康邦公司所有，康邦公司於93年5月18
日移轉所有權登記予訴外人龍星昇第六資產管理股分份有限公司（下稱龍星昇公司即康邦公司之抵押債權人），龍星昇公司再於95年5月間移轉所有權登記予被上訴人。
㈤悠活會館係由起造人即訴外人樺福建設開發股份有限公司於96年間取得建築執照；森活會館亦係由起造人即訴外人樺福建設開發股份有限公司於97年10月16日始取得建築執照。
五、上訴人主張被上訴人應將系爭公共設施進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予上訴人管理，並應依約將森活會館、悠活會館之管理使用權交予上訴人全體管委會云云；被上訴人則執前詞置辯。茲分述如下：
㈠關於系爭公共設施部分：
上訴人主張：被上訴人雖非覓風區房地使用執照上形式上之起造人，但被上訴人係建設公司，伊與其他住戶均認其為起造人；系爭買賣契約上記載「被上訴人所有之森活會館之建物必須提供上訴人設立之管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等三項重要且必備之功能予管理委員會」等語均係起造人出售建案之用語；被上訴人代收管理費並將覓風區房地內區分所有權整合後，以「環遊郡覓風區」之名義銷售，被上訴人自屬公寓大廈管理條例第57條及第58條規定之起造人或建築業者，伊得類推適用公寓大廈管理條例第57條、第58條規定，請求被上訴人移交系爭公共設施云云，被上訴人則予否認。查：
⒈按「起造人」應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命「起造人」負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續；「起造人」或建築業者違反第57條或第58條規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬
元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰，公寓大廈管理條例第57條、第49條第1項第8款分別定有明文。
⒉次按建築法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人；起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；工程圖樣及說明書應包括直轄市、縣( 市) 主管建築機關規定之必要建築物設備圖說及設備計算書、施工說明書；所稱建築物設備，為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備；建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗；建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用，建築法第12條第1項前段、
第30條、第32條、第10條、第70條第1項、第73條第1項本文亦分別定有明文。
⒊再參諸立法者於審查公寓大廈管理條例修正草案時，即已表明該條之起造人「…按照建築法等規定，如要申領使用執照，得先通過所有驗收手續，包含消防、建築單位…」、「…在發放使用執照之前，不是要做檢驗嗎，何不就在這個時候由管理委員會或管理負責人一起來看…」、「…要求起造人，應該歸責他們時，由主管機關命令起造人負責修護改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續…以期週延…」、「…竣工到移交還有一段相當長的期間，如果這段時間內因為不管而被破壞，責任在起造人…」等語，於公寓大廈管理條例第57條明定「起造人」移交共用部分等義務及移交期限之立法理由，有上訴人提出立法院第五屆第三會期內政及民族委員會繼續併案審查「公寓大廈管理條例修正草案」第三次會議紀錄供參（見原審卷㈠第170-172頁），可知：
⑴申請建造建築物之「起造人」於申請建造執照之始，即應具備為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理等設備之工程圖樣、說明書及施工說明書。
⑵「起造人」依圖施工完竣後，應申請使用執照，經主管機關查驗其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，不相符者需再報請查驗。
⑶因公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線等建築物設備，係「起造人」於上述建築過程中所規劃、敷設，就該等設施設備之使用維護，常持有相關手冊、廠商資料及使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，是公寓大廈管理條例乃於第57條第1項明定「起造人」移交共用部分等之義務及移交期限
。
⑷惟建築物竣工迄移交時，尚有一段期間，為確保移交時不流於形式，更嚴格要求該等設施設備不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷，係可歸責「起造人」時，又於公寓大廈管理條例第57條第2項規定，主管機關得命「起
造人」負責修復改善後，再辦理移交手續。
⑸「起造人」拒不移交時，依公寓大廈管理條例第49條規定，主管機關得令其限期改善或履行義務。
⒋據上，公寓大廈管理條例第57條所規定之「起造人」，既係源自建築法規而來，則該條之「起造人」當係指依建築法規定申請建造建築物，負有依圖規劃、敷設公共設施等，並通過包含消防、建築單位等所有驗收手續以領得使用執照之人。非該建築法所規定之「起造人」，自非公寓大廈管理條例第57條所規定之義務人。至於該起造人移交公共設施前，已取得該建物所有權之區分所有權人中之一人或數人一次或多次再售該建物之一部或全部，與買受人於各買賣契約中，就該等公共設施之移交，另有約定者，應由各該買賣契約當事人，依買賣契約之關係處理，則係另一問題。
⒌查：
⑴環遊郡覓風區建物係訴外人康邦公司於85年11月29日領得85淡建字第1424號建造執照，並於90年4 月11日取得90淡使字第210號使用執照所興建；康邦公司將覓風區
建物分別出售予訴外人宋柏禎、龍星昇公司等人，龍星昇公司再於95年5月間轉售予被上訴人之事實，此為兩
造不爭執之事項（見不爭執事項㈣），並有地籍異動索引可憑（見原審卷㈢第34以後），足認被上訴人僅係取得部分覓風區建物之第二次買受人，非公寓大廈管理條例第57條所規定，應移交公共設施之「起造人」，是上訴人主張其區分所有權人中249人向被上訴人買受覓風
區建物，均認被上訴人係起造人；系爭買賣契約上記載起造人出售建案之用語，及被上訴人代收管理費並將覓風區房地內區分所有權整合後，以「環遊郡覓風區」之名義銷售，均與一般起造人之手法相同，被上訴人應屬公寓大廈管理條例第57條之起造人或建築業者云云，非可採信。
⑵所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題（最高法院101年度台上字第
923號判決參照）。公寓大廈管理條例第57條規定之起
造人，係指依建築法規定申請建造建築物，負有依圖規劃、敷設公共設施等，並通過包含消防、建築單位等所有驗收手續以領得使用執照之起造人；事後再取得區分建物所有權之買受人，不負公寓大廈管理條例第57條所規定起造人之義務，詳如前述，本件自無法律未規定之事項，應比附援引公寓大廈管理條例第57條規定之法律漏洞的情形，是上訴人主張其得類推適用公寓大廈管理條例第57條規定，請求非使用執照上起造人之被上訴人移交系爭公共設施云云，亦無可採。
⒍另按公寓大廈管理條例第58條係規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售；公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」。本件覓風區建物經康邦公司取得建築執照；被上訴人非覓風區建物之起造人，均如前述，此外，上訴人又未舉證本件有何法律未規定之事項，應比附援引公寓大廈管理條例第58條規定之法律漏洞的情形，則其此部分之主張，於法亦屬無據。
㈡關於森活會館、悠活會館部分：
上訴人主張：伊依利益第三人契約及買賣契約第15條約定，伊得請求被上訴人將森活會館、悠活館管理使用權交予伊全體管委會云云；被上訴人仍予否認，並執前詞抗辯。經查：⒈兩造不爭執真正之系爭買賣契約約定如下（見原審卷第10-20頁）：
⑴第2條社區開發範圍及本約買賣標的：
買方承購之標的係由賣方於淡水坪頂社區內所開發之「環遊郡社區」（下稱本社區）中「覓風區」（下稱本區）之土地及其房屋，其範圍定義及買賣標的如下：
…
②本社區：係包括但不限於各分區所組成，有覓風區、山妍區、海景區、森籟區、親庭區、采迭區及悠活會館、森活會館等區，本社區保留日後若有坪頂社區內之其他區域加入之權利。
…
⑵第13條本區及本社區管理委員會：
本區成立一管理委員會，並合併各分區成立單一本社區（環遊郡社區）管理委員會，其成立時間、組織型態，雙方特同意約定如下：
①成立時間：
本區所有權登記之區分所有權人達三分之二以上時，賣方應於六個月內召開第一次區分所有權人會議，並同時成立本區管理委員會。
本社區之第一次管理委員會應由賣方召開，並選出本社區主任委員、副主任委員及各專職委員。
②職掌：
管理本區及本社區共用部分、約定共用部分之公共管理事務。
…
本社區因分各分區交屋時程之不同，將暫成立各分區管理委員會，惟為維護本社區住戶全體之利益，整體之發展，將以合併各分區管理委員會並成立本社區（環遊郡社區）單一管理委員會為目標。
本社區管理委員會之組成以各分區主任委員為其各區代表，如未成立管理委員會或未完工之分區將以代管人（賣方）或原開發商為該區代表。
⑶第15條特別約定：
①第5項第1款：
森活會館地下一樓之本社區共用設施空間（如管理公司辦公室、中央監控室、防災中心等空間）之產權買方並無持有，賣方同意將其管理權、使用權，無償提供予本社區管理委員會至本會館不堪使用、拆除或社區管理委員會通知停止之日。
②第6項第1款：
本社區悠活會館座落於台北市○○區○○段○○段
000地號，會館範圍含2、3樓及壹樓會館巴士等候區
，其產權屬賣方，買方並無持有，賣方同意將其管理權、使用權，無償提供予本社區管理委員會至本會館不堪使用、拆除或社區管理委員會通知停止之日。
⒉據上，依系爭買賣契約第15條第5、6項約定，被上訴人應同意無償提供給森活會館、悠活會館管理使用權之第三人係「本社區管理委員會」；因「本社區」有覓風區、山妍區、海景區、森籟區、親庭區、采迭區及悠活會館、森活會館等區，「本社區管理委員會」之組成，應以各分區主任委員為其各區代表，如未成立管理委員會或未完工之分區將以代管人（賣方）或原開發商為該區代表，並由賣方召開第一次管理委員會，選任主任委員等方始成立。「本區」（各區管理委員會）全體之組合，非當然形成「本社區管理委員會」。
⒊查，上訴人僅係覓風區所成立之「本區管理委員會」（見本院卷第35頁），顯非「本社區管理委員會」；另參諸被上訴人供稱覓風區、山妍區、海景區、采迭區均已開發完畢，悠活會館已經取得執照，森籟區、親庭區等區域還在開發中等語（見本院卷第24頁），而上訴人並未提出任何證據證明本件已由覓風區、山妍區、海景區、采迭區分別成立管理委員會之各區代表；如未成立管理委員會或未完工之區，已以代管人（賣方）或原開發商為代表組成，並召開第一次管理委員會，選任主任委員等成立「本社區（環遊郡社區）管理委員會」，則其依據第三人利益契約及系爭買賣契約第15條約定，請求被上訴人交付系爭森活會館、悠活會館之管理使用權予上訴人全體管委會，於法即難謂為有據。
六、綜上所述，上訴人類推適用公寓大廈管理條例第57條規定，請求被上訴人將系爭公共設施確認數量與功能均正常無誤後，交付予上訴人管理，於法無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加類推適用公寓大廈管理條例第58條規定，請求被上訴人將系爭公共設施確認數量與功能均正常無誤後，交付予上訴人管理；變更依第三人利益契約及系爭買賣契約第15條約定，請求被上訴人將系爭森活會館、悠活會館管理使用權交予上訴人全體管委會，於法亦屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴、追加及變更之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 許純芳
法 官 陳雅玲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日書記官 潘大鵬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。