102年度上字第417號｜民事：給付違約金等｜裁判日期：102 年 10 月 08 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第417號上　訴　人　松華不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人　黃春松訴訟代理人　易定芳律師被　上訴人　花旗（台灣）商業銀行股份有限公司法定代理人　管國霖訴訟代理人　賴盛星律師複代理人　　蔡美君律師上列當事人間給付違約金等事件，上訴人對於中華民國102年3月5日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2168號第一審判決提起上訴，本院於102年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣玖拾伍萬捌仟肆佰元，及自民國一百零一年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四十三，餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：伊之職員葉孺正（原名：葉子銘）係於民國99年5月12日下午4時6分帶領被上訴人之副總裁盧谷陽參觀訴外人振業化工廠股份有限公司（下稱振業公司）所有坐落臺北市○○路0段000號1、2樓之房屋（下稱系爭房屋），並經盧谷陽於介紹房屋確認單（下稱系爭確認單）上簽名確認，約定：「本人確認下列房屋經由本人簽名確認者，係由松華不動產仲介經紀（股）公司（下稱松華租屋）居間介紹本人參觀而得知，本人同意若承租下列房屋，願依承租月租金之百分之百支付予松華租屋為居間仲介報酬。本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜，若有違反此約定，除仍應依約定支付報酬外，另需無條件支付松華租屋相當於三倍仲介報酬之金額作為違約金，本確認單所約定之內容，本人同意以誠信原則遵守，縱非以本人名義承租，亦不影響約定效力」等語。而伊受系爭房屋所有權人振業公司於98年12月7日委託居間介紹，有帶看同意書（下稱系爭帶看同意書）可稽。詎被上訴人與振業公司竟私自於99年9月29日就系爭房屋簽訂租期為2年以上，每月租金（含稅額）為新臺幣（下同）58萬8,000元之租賃契約，被上訴人與振業公司皆未通知伊，以規避給付報酬予伊之義務，伊不得已對振業公司提起給付居間報酬之訴，已獲得勝訴確定判決在案。而被上訴人僅簽發面額10萬元之支票予伊，其餘款項均未支付，依民法第565條規定及系爭確認單之約定，伊得請求被上訴人給付居間報酬即月租金58萬8,000元，及相當於3倍仲介報酬之違約金176萬4,000元，扣除已付之10萬元後，被上訴人應給付伊225萬2,000元。求為命被上訴人給付225萬2,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：上訴人員工葉孺正於99年5月12日上午以電子郵件提供伊員工盧谷陽適合開設分行相關據點之資料，並於當日下午帶盧谷陽參觀三間房屋，於參觀第三間房屋（即系爭房屋後），葉孺正向盧谷陽表示，需簽署系爭確認單以確認其確實已帶看三間房屋，盧谷陽乃於系爭確認單上打勾處簽名確認其帶看行為，並向葉孺正表示伊至多僅同意以半個月租金作為仲介報酬，葉孺正表示會向主管報告，惟未說明違約金相關約定，自難認上訴人已同意系爭確認單之內容，即居間報酬、違約金之約定。又上訴人僅帶盧谷陽參觀系爭房屋，並未提供不動產說明書予伊，亦未於伊向上訴人查詢系爭房屋相關事項時，提供任何協助，伊不得已乃自行與參觀系爭房屋時在場之振業公司副總張小平聯絡，並與振業公司洽談租約之相關細節，上訴人除帶看系爭房屋外，既未提供不動產說明書，或協助簽訂租賃契約，其請求給付居間報酬，自屬無據。縱上訴人得請求居間報酬，兩造亦已合意以10萬元為本件居間報酬，上訴人於99年10月13日提供發票向伊請款，伊始辦理開立支票流程，於99年10月29日簽發10萬元之支票，並於99年11月5日經葉孺正簽收，足見兩造已有合意，伊業已給付。上訴人自無由再向請求居間報酬。況上訴人除帶看系爭房屋外，並未提供不動產說明書，或協助簽訂租賃契約，其請求給付居間報酬58萬8,000元，顯屬過高，依民法第572條應予酌減。而違約金部分，亦屬過高，依民法第252條應予酌減，上訴人請求給付225萬2,000元，顯屬無據等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人225萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，上訴人之人員葉孺正於99年5月12日下午4時許帶領被上訴人之副總裁盧谷陽參觀振業公司所有之系爭房屋，而系爭房屋門牌地址為臺北市○○路0段○000號」1、2樓之房屋，系爭確認單上誤載為：承德路4段「174號」1、2樓，葉孺正與盧谷陽2人均分別於系爭確認單上「客戶簽名確認」欄及「營業員簽名」欄簽名。系爭確認單記載：「本人確認下列房屋經由本人簽名確認者，係由松華不動產仲介經紀（股）公司（以下簡稱松華租屋）居間介紹本人參觀而得知，本人同意若承租下列房屋，願依承租月租金之百分之百支付予松華租屋為居間仲介報酬。本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜，若有違反此約定，除仍應依約定支付報酬外，另需無條件支付松華租屋相當於三倍仲介報酬之金額作為違約金，本確認單所約定之內容，本人同意以誠信原則遵守，縱非以本人名義承租，亦不影響約定效力」等語。上訴人受系爭房屋所有權人振業公司於98年12月7日委託居間介紹，振業公司並簽立系爭帶看同意書，系爭帶看同意書載：「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下：租約二年期或以上時，按月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50%。以上報酬於簽立租約時，一次全額付清」等語。被上訴人與振業公司於99年9月29日簽立「房屋租賃契約書」，約定租約存續期間為99年10月1日起至104年9月30日止，計5年，每月租金為56萬元（未含5%營業稅），含稅後即每月租金為58萬8,000元。被上訴人於100年1月12日取得銀行營業執照，其上載明所在地為臺北市士林區○○路0段 000號1、2樓，系爭房屋之前出租予臺灣區中小企業銀行（下稱臺灣企銀），於100年1月15日始將臺灣企銀之招牌拆卸。上訴人於99年10月13日開立「品名：仲介報酬」，金額為10萬元之統一發票交付被上訴人，被上訴人於99年10月29日簽發受款人為上訴人，金額10萬元，且禁止背書轉讓之支票（下稱系爭支票）交付上訴人，由葉孺正簽收，簽收時併加蓋上訴人之公司章。另上訴人依系爭帶看同意書向振業公司請求1個月租金之居間報酬58萬8,000元，經臺灣士林地方法院100年度訴字第451號判決判命振業公司應給付上訴人58萬8,000元及法定遲延利息。嗣經振業公司不服上訴，經本院 101年度上易字第96號民事判決改判振業公司應給付上訴人 47萬400元及法定遲延利息。上訴人於101年4月6日委由律師催告被上訴人給付58萬8,000元為仲介報酬暨違約金176萬4,000元，並扣除被上訴人已付之10萬元等語，被上訴人則於 101年4月12日委由律師回函略以：兩造協商後同意以10萬元為本件介紹房屋之報酬等語等事實，為兩造不爭執，並有系爭確認單、帶看同意書、臺灣士林地方法院100年度訴字第451號民事判決、本院101年度上易字第96號民事判決、經通國際專利商標事務所（101）易律字第18號函暨回執卡、賴盛星律師事務所（101）星函字第0412號函、統一發票、系爭支票、會計傳票、房屋租賃契約書、系爭房屋之照片等件附卷可稽（見原審卷第7、8、9-18、19-21、22-23、57-58 、109-115、120-121頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造爭執之重點在於：㈠兩造是否以系爭確認單為居間契約？㈡兩造是否以系爭支票10萬元達成和解？㈢上訴人請求被上訴人給付居間報酬58萬8,000元及違約金 176萬4,000元，有無理由？被上訴人所為酌減報酬及違約金之抗辯是否可採? 茲分述如下。五、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第565條定有明文。上訴人主張系爭確認單經被上訴人之副總裁盧谷陽簽名確認，即已同意以系爭確認單內容為居間契約之依據等語，惟為被上訴人所否認，並辯稱：盧谷陽於系爭確認單僅係為使葉孺正方便請領計程車車資，並無同意系爭確認單內容之意思，且伊亦有向葉孺正表示僅願意支付半個月租金為居間報酬，故兩造未就系爭確認單之內容合意，自不發生居間契約之效力云云。經查，系爭確認單上記載：「本人確認下列房屋經由本人簽名確認者，係由松華不動產仲介經紀（股）公司（下稱松華租屋）居間介紹本人參觀而得知，本人同意若承租下列房屋，願依承租月租金之百分之百支付予松華租屋為居間仲介報酬。本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜，若有違反此約定，除仍應依約定支付報酬外，另需無條件支付松華租屋相當於三倍仲介報酬之金額作為違約金，本確認單所約定之內容，本人同意以誠信原則遵守，縱非以本人名義承租，亦不影響約定效力」等語，經盧谷陽於客戶本人簽名欄中親簽，於公司名稱欄位填載「citibank」，盧谷陽固向葉孺正表示被上訴人僅願意支付半個月租金之仲介費用等情，與證人葉孺正於原法院證稱：「副總裁說他們公司都支付半個月，可能要我與公司說明，我當場沒有允諾，我說要回去請示」等語相符（見原審卷第82頁），堪認盧谷陽於簽名於系爭確認單時，確實已知悉系爭確認單上所記載之內容，而於簽名後始向葉孺正表示被上訴人僅願意支付半個月租金為居間報酬，惟此並未得上訴人同意，盧谷陽既於知悉系爭確認單之內容後在其上簽名，應認系爭確認單所載內容即為兩造居間契約之內容。且盧谷陽為被上訴人之副總裁，由盧谷陽之證詞亦可知其對於為被上訴人尋找設點位置、與仲介公司接洽及簽訂仲介或租賃契約等事項為其業務，自係具有相當豐富經驗之人，難認盧谷陽於不知系爭確認單上之內容及其簽名之效力，是被上訴人以盧谷陽與上訴人未就居間報酬等內容達成合意，系爭確認單尚不生效力云云，委無足採。六、按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約」，民法第736條定有明文。而「和解契約以當事人締約當時兩造合致之意思表示，為成立要件」（最高法院19年上字第1964號判例意旨可資參照）；次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條亦有明文，「如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。被上訴人辯稱上訴人領取10萬元之報酬時並未有所保留，且開立統一發票，足認雙方已合意達成和解，上訴人自應受和解契約之拘束云云；上訴人則主張被上訴人給付10萬元，僅係給付部分居間報酬，並無以合意居間報酬為10萬元之意思達成和解等語。經查，被上訴人確實於99年10月13日開立品名為仲介報酬，金額為10萬元之統一發票交予被上訴人請款，被上訴人於99年10月29日簽發受款人為上訴人，金額10萬元，且禁止背書轉讓之系爭支票交付上訴人，由葉孺正於99年11月5日簽收，並加蓋上訴人之公司章，有被上訴人之借方傳票、統一發票、系爭支票等件附卷可稽（見原審卷第57頁正背面、第58頁），足認被上訴人確有給付10萬元之居間報酬予上訴人。惟系爭支票及簽收支票之單據上，均無有關和解之字樣或類此文句之記載，亦無兩造合意居間報酬為10萬元之記載，自難僅憑系爭支票遽認兩造間有和解之意思。次查，證人即被上訴人之副總裁盧谷陽於原法院證稱：「被告公司（即被上訴人，下同）有打電話告訴葉孺正我們會支付仲介費，但我們不希望支付到一個月，因為我們公司向來也只支付半個月…我提議支付仲介費用十萬元，葉孺正說他要回去跟主管報告，後來葉孺正告訴我說他主管也答應。所以我就請我們公司的吳桂婷小姐與葉先生聯繫，請原告公司（即上訴人，下同）出具發票請款，因為我們公司還要做合格廠商的登錄，也請原告公司提出公司登記證等相關東西向被告公司請款。後來被告公司是開公司票支付。吳小姐有請葉先生來簽收」等語，證人葉孺正亦於原法院證稱：「後來是證人盧谷陽大約在99年10月份打電話給我，說公司只同意十萬元的支票要我去領取。請我開發票過去領取，但是過程中我有說我們仲介報酬服務費，當初有協議一個月，副總裁回覆我說公司就是回覆十萬元，如果要來拿就來拿，他也沒有辦法，就是十萬元。因為我有詢問我們經理，我們經理說好，但是當初我是依照公司的意思說十萬元先拿回來，起碼有證明是我們公司帶看的」等語，有原法院101年10月5日言詞辯論筆錄可參（見原審卷第78、81頁正背面），然此僅得認被上訴人係願意支付居間報酬10萬元，而上訴人有收受系爭支票等情，並不足以證明兩造對於和解之意思表示已達成合致，此外，被上訴人並未提出其他證據足以證明兩造對於居間報酬為10萬元達成和解之事實，自難以系爭支票作為有利於被上訴人之認定。故被上訴人以兩造已達成和解，上訴人自應受居間報酬為10萬元之和解條件拘束，不得為相異之主張為抗辯，核屬無據，不足為採。七、按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572條定有明文。次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查上訴人主張被上訴人私自連絡振業公司洽談系爭房屋承租事宜，且未通知上訴人，顯係惡意排除上訴人，已違反系爭確認單上之約定，依約應給付居間報酬及違約金等語；被上訴人抗辯上訴人除帶看一次系爭房屋外，並未提供其他系爭房屋相關資訊予被上訴人，或協助簽約等事宜，故上訴人請求居間報酬顯屬無據云云。經查，兩造間成立居間契約，以系爭確認單為約定內容，已如前述，而上訴人於99年5月12日有帶被上訴人參觀系爭房屋，並經被上訴人之副總裁盧谷陽簽名確認，有系爭確認單在卷可證（見原審卷第7頁），嗣被上訴人自行與振業公司於99年9月29日就系爭房屋簽訂租期為2年以上，每月租金（含稅額）為58萬8,000元之租賃契約，亦有房屋租賃契約書在卷可稽（見原審卷第109-115頁），自屬違反系爭確認單中「本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜」之約定，被上訴人依約自應給付上訴人承租月租金之百分之百為居間仲介報酬及相當於3倍仲介報酬金額之違約金。被上訴人抗辯居間仲介及違約金約定之數額過高，應予酌減等語，是否可採，及被上訴人應給付之金額為何，分述如下：（一）居間報酬部分：依證人盧谷陽於原法院證述：「在5、6月時為取得使用執照有找葉孺正，我有打電話跟葉先生要，但因為沒有取得所以直接找振業化工。」、「（問：證人主動向葉孺正請求交付振業化工的使用執照及相關文件，是在6、7月之前嗎？）是的，就是在帶看之後沒有幾天。通常做簡報給董事長之前，要確認使用執照是否為銀行類別。也有將來裝潢的需求。（問：一般來說證人和仲介在做居間溝通聯繫，除引薦房屋後還會做什麼？）不會像葉先生只寄兩三頁的東西而且不完整。一般不管是本地或外商仲介公司，都會提供一整本的計劃書，會有詳細承租坪數、使用坪數、大樓外觀等，並且會註記詳細使用類別、正確地址，相關資料都會很完整。相關資料包含停車位、管理費、房東資料等」等語，葉孺正亦於原法院證述：「（問：帶看之前或之後有無提供相關資料，例如建物登記或使用執照或其他記載建物詳細地址、面積，使用分區等資料給證人盧谷陽？）我之前之後都沒有提供」等語，有原法院101年10月5日言詞辯論筆錄在卷可稽（見原審卷第77頁背面、78頁正背面、80頁背面），足證上訴人除帶被上訴人看系爭房屋之位置，提供締約之機會外，並未積極促成被上訴人與振業公司間就系爭房屋簽約，且亦未提供任何系爭房屋之詳細資訊供被上訴人參考，是上訴人顯然未盡其全部應盡之義務，又該居間報酬即每月租金為58萬8,000元，此金額與上訴人所盡之勞務與相較，顯屬過鉅，難謂公平，應予酌減，參酌上訴人所提供之服務內容，應認有關居間報酬部分，應酌減為每月租金之八成即47萬400元（計算式：588,000×80%=470,400）為妥適。是上訴人此部分請求，於47萬400元之範圍內，應予准許；逾此部分即屬過高，尚難准許。（二）違約金部分：被上訴人未依系爭確認單之約定，而私自與振業公司簽訂系爭房屋之租賃契約，依約應給付相當於3 倍仲介報酬之金額為違約金，即176萬4,000元（計算式：588,000×3＝1,764,000）。惟被上訴人未經由上訴人洽談及辦理系爭房屋承租事宜，且未通知上訴人，使上訴人無法受領居間報酬，受有1個月租金之報酬損失，而居間報酬為系爭房屋1個月之租金，與上訴人所請求3個月租金之違約金顯不相當，是上訴人請求3個月租金之金額為違約金，顯屬過高；又上訴人未盡其居間仲介人之義務，僅帶看系爭房屋一次，亦未提供任何系爭房屋之相關資訊供被上訴人參考等情，經本院審酌被上訴人違約之情形及上訴人受損之金額等情，認違約金部分應以系爭房屋1個月租金之金額為違約金較為妥適。是上訴人此部分請求，於58萬8,000元之範圍內，應予准許；逾此部分即屬過高，尚難准許。（三）綜上，被上訴人應給付居間報酬47萬400元，及違約金58 萬8,000元予上訴人，又上訴人前已給付被上訴人10萬元之系爭支票，業經被上訴人受領，此為兩造所不爭執，並有被上訴人之借方傳票、統一發票、簽收之支票為證（見原審卷第57頁正背面、第58頁），應予扣除，是被上訴人給付予上訴人之總金額為95萬8,400元（計算式：470,400＋588,000－100,000＝958,400）。八、綜上所述，上訴人依民法第565條之規定及系爭確認單之約定，請求被上訴人給付95萬8,400元為有理由，應予准許，超逾部分之金額，不應准許，應予駁回。原審為上訴人全部敗訴之判決，尚有未洽。原審就上開應准許部分，予以駁回，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。末以，兩造雖分別陳明願就本判決第二項所命給付部分，願供擔保請准、免假執行之宣告，惟本院判命被上訴人應為之給付為95萬8,000元，上訴人經駁回部分為129萬4,000元，是兩造各就敗訴部分已不得上訴第三審，本判決經本院判決後即告確定，而無假執行之必要，上訴人就其勝訴部分所為假執行之聲請不應准許，原審就此部分駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，結論尚無二致，仍應予以維持（主文已包含於上訴人其餘上訴駁回內），附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項，第79條，判決如主文。中華民國 102 年 10 月 8 日民事第十八庭審判長法官湯美玉法官胡宏文法官丁蓓蓓正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 102 年 10 月 8 日書記官陳思云

臺灣高等法院102年度上字第417號

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