102年度上易字第321號｜民事：確認約定專用權存在｜裁判日期：102 年 11 月 05 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第321號上　訴　人　鍾淑華訴訟代理人　陳繼民律師受　告知人　銘乾建設有限公司法定代理人　高怡和受　告知人　許再恩被　上訴人　新店市新殿傳奇管理委員會法定代理人　謝樹人訴訟代理人　李敬之律師上列當事人間請求確認約定專用權存在事件，上訴人對於中華民國102年1月22日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1281號第一審判決提起上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：上訴人之前手訴外人李換、張江賢妹於民國83年1月7日向訴外人銘乾建設有限公司（下稱銘乾公司）買受坐落新北市○○區○○段○○○段0000○00000地號土地上所興建之新殿傳奇大樓編號第L棟壹樓房屋（下稱系爭房屋），於附件建物標示，除系爭房屋外，尚包括緊鄰之如附圖A部分所示之停車位（下稱系爭停車位），另土地預定買賣契約書第3條亦約定，除公共設施外一樓空地歸一樓用，停車位歸停車位買受人使用，故上訴人就系爭停車位有約定專用權存在。如認系爭停車位非上訴人前手買受之範圍，以上訴人前手購入系爭房屋並使用系爭停車位及鄰近空地近20年間，其他共有人均未有反對意思表示，亦足認有默示分管契約存在。被上訴人竟於100年12月5日召開區分所有權人臨時會議，會中做成要求上訴人返還系爭空地之決議，已影響上訴人使用該空地之權益。為此請求確認上訴人就如新北市新店地政事務所土地複丈成果圖所示A部分有約定專用權存在。並聲明：確認上訴人就新北市○○區○○段○○○段0000地號土地內附圖編號A（面積為15平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。二、被上訴人則以： (一)上訴人所提出之房屋預定買賣契約書所載當事人為「張江賢妹」、「李換」，並非上訴人，且依新北市政府工務局101 年2月1日北工寓字第0000000000號函所示，系爭停車位登載為「法定空地」，而依竣工圖記載為「編號第27號法定停車位」，係登記為全體區分所有權人共有，屬公共設施之一部，不在由壹樓住戶維護管理使用之範圍內，縱依上訴人所提出之使用權同意書所載，系爭空地係由「壹樓住戶維護管理使用」，而新殿傳奇大樓社區一樓住戶共有12戶，倘有約定亦應由一樓之12戶住戶共同使用系爭停車位，是上訴人主張其對系爭停車位有「專用」權存在，並無理由。 (二)本件上訴人於原審自認：「原告複代理人：…因為檢視契約後，原告前手沒有購買停車位，而是有法定空地的使用…」，復於書狀中再次自認：「…附圖一編號A部分雖於使用執照圖上表示為「編號第27號之停車位」，於83年竣工時建商並未具體畫出停車位，且亦未將該停車位出售，足見建商實質上並非將附圖一編號A作為停車位之目的使用…」，由此俱見，確認上訴人前手並未購買原審判決附圖編號A停車位之事實。 (三)上訴人主張前手房屋預定買賣契約附件之建物標示附圖上之停車位標線已蓋有買賣雙方印章，文件上然並無賣方即銘乾建設有限公司之章，上訴人認其上有買賣雙方印章與事實不符，而欠缺一方當事人之簽章，實難認契約已因意思表示合致而成立；反之，空白並經畫線刪除預購停車位買賣契約書則有買賣雙方之印章，足證上訴人前手並未購買編號A停車位甚明。 (四)雖上訴人主張系爭停車位在上訴人前手之預售屋買賣契約之買賣範圍內，觀諸上訴人前手房屋預定買賣契約書第1條建物標示及買賣權利範圍記載上訴人前手購買建物面積(含公設)總共為51.95坪，與上訴人所共有之系爭2838號建物謄本之面積（含公設）大致相符，足見編號A停車位並非在上訴人前手之預售屋買賣契約之買賣範圍內。 (五)上訴人雖主張其於83年1月7日買受系爭房屋迄今，已使用系爭停車位18餘年，均未見其他區分所有權人異議或干涉，認已成立默示分管協議云云，惟依土地及建物謄本所載，上訴人係於95年7月11日始取得系爭房屋所有權，在此上訴人從未居住於系爭大樓，上訴人所言顯然不實。 (六)依99年6月28日新店市新殿傳奇大廈第16屆年度區分所有權人大會之會議記錄，上訴人之代理人林景暄曾提出臨時動議，主張「新烏路九之一號一樓鍾淑華女士提議，九之一號一樓旁之空地，請住戶星期五晚上及星期日早上9點到12點能讓教會使用，使用該區域停車請留下電話以便聯絡…」，顯見上訴人早已知悉編號A系爭空地向來由全體區分所有權人使用，並未曾約定由上訴人專用。 (七)上訴人已於100年11月30日私自加裝鐵柵欄將包含系爭停車位在內之法定空地（面積約57.98平方公尺，下稱系爭法定空地）圈圍占有，遠逾本件上訴人訴請確認專用權之範圍，依上訴人所提出之買賣契約，其購買系爭房屋時並未購買停車位，亦未提出其前手與建商間有就系爭停車位有分管或優先使用協議，全體區分所有權人亦未與上訴人有默示分管協議，自不得就系爭編號第27號停車位主張有約定專用權存在為由，資為抗辯。三、本件經原法院判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服原審判決，上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)確認上訴人就新北市○○區○○段○○○段0000地號土地內附圖編號A（面積為 15平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。四、兩造不爭執之事項： (一)訴外人李換、張江賢妹於83年1月7日向銘乾建設有限公司購買系爭房屋，而上訴人則於95年7月11日以買賣為登記原因取得系爭房屋所有權之權利範圍二分之一，訴外人張瑞麟則於98年7月27日以贈與為登記原因取得系爭房屋所有權之權利範圍二分之一（原審卷一第114頁）。 (二)依訴外人李換、張江賢妹與銘乾建設有限公司之土地預定買賣契約書第3條第1項約定「…除公共設施外一樓空地歸壹樓使用，停車位歸停車位買受人使用…」（原審卷一第180頁）及房屋預定買賣契約書第3條第1項、第2項約定「主建物及附屬建物為客戶單獨所有，產權部份歸客戶個人單獨使用，附屬建物中公共設施部分除停車位外由本大樓全體客戶共同使用。」、「…其餘地下室一層連同一樓店鋪登記車位部份由全體購買車位之客戶共同持分，同時購買車位之客戶應共同負擔車場之稅金及費用，未購車位之客戶不得異議」（原審卷一第81頁）、第13條第5項約定「樓梯、電梯、通道、巷道等均係公共通行之用，任何住戶均不佔用或放置私人物品影響通行…」（原審卷一第88頁）。 (三)被上訴人於100年12月22日對上訴人就系爭停車位是否有所有權及管理使用權之爭議聲請調解，由原法院新店簡易庭以101年司店調字第21號為調解不成立（原審卷一第53-55頁）。五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：上訴人主張其就系爭停車位有約定專用權存在等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞抗辯，是本件所應審究者厥為：⑴上訴人對被上訴人提起本件訴訟，有無當事人適格？⑵上訴人主張就系爭停車位有約定專用權存，有無理由？⑶上訴人主張就系爭停車位與全體區分所有權人有默示分管協議，有無理由？茲就前開爭點，分別論述如下： (一)上訴人對被上訴人提起本件訴訟，並無當事人不適格：按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（參見最高法院98年度台上字第790號判決、50年台上字第2719號判例意旨參照）。且區分所有權人會議乃臨時性機關並無獨立法人格，亦未設有代表人或管理人，並非民事訴訟法第40條第3項之非法人團體，應無當事人能力；又倘須以全體區分所有權人為被告，因公寓大廈之區分所有權人動輒數十人，甚或數百人，此於審判實務將生重大困擾，亦無實益。而就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人；雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，依通說，其當事人即為適格，故當事人適格不應堅持機械性觀點，而應求諸於解決紛爭之實效。依公寓大廈管理條例第34條第1項第7款之規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為確認訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則，是故被上訴人抗辯其並無本案訴訟之當事人適格云云，即失所據，上訴人得對之提起本件訴訟。 (二)上訴人不能證明其前手即訴外人李換、張江賢妹於83年1月7日向銘乾公司購買系爭房屋時，有購買系爭停車位並約定專用權： 1、按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。經查，新北市○○區○○段○○○段0000地號，為新殿傳奇大樓建築基地，屬於全體區分所有權人共有，系爭停車位鄰近系爭房屋，面積15平方公尺，依新殿傳奇大樓使用執照竣工圖說，為建築基地所留設之法定空地中之一部分，此有新北市政府工務局101年2月1日北工寓字第0000000000號函及竣工圖在卷可憑（見原審卷一第51頁、113頁），故系爭停車位坐落之系爭法定空地雖屬於全體區分所有權人共有，但並非建築物本身所占地面，依公寓大廈管理條例第7條之規定，並非不得約定為專用部分。 2、上訴人主張前手即訴外人李換、張江賢妹於83年1月7日向銘乾公司購買系爭房屋時，有購買系爭停車位並約定專用權云云，為被上訴人否認，自應由上訴人就此有利於己之事實，負舉證責任，經查： ⑴依上訴人所提出其前手即訴外人李換、張江賢妹購買系爭房屋之房屋買賣契約書附圖雖劃設有系爭停車位（見原審卷一第22頁、91頁、本院卷第218頁背面），惟被上訴人否認前開買賣契約書之真正，且經本院向銘乾公司查詢，該公司函覆以：新殿傳奇83年1月份與李換、張江賢妹買賣契約及其他相關資料，由於年代久遠，並未留存正、影本，無法判別契約書之真正等語，有該公司102年8月1日函可憑（見本院卷第245頁），故前開買賣契約是否真正，已不無可疑。 ⑵又核以前開買賣契約書之附圖，雖標示有系爭停車位之位置及面積，但買賣契約中並無任何買受停車位之文字，此與一般停車位交易之常情不符，難認有買賣系爭停車位之合意。另依前開買賣契約書所附之「預購停車位買賣契約書」為空白，並經銘乾公司用印畫線刪除（見原審卷一第104頁、本院卷第206頁），顯見李換、張江賢妹並未買受停車位。前開買賣契約書第3條雖約定：「土地使用範圍：本社區土地產權，為全體住戶按房屋坪數比例持份共同持有產權。除公共設施外一樓空地歸一樓使用，停車位歸停車位買受人使用，屋頂使用權歸頂樓買受人管理使用」等語（見原審卷一第81頁），建商銷售之廣告上雖畫有系爭停車位（見原審卷一第106頁背面），惟上訴人之前手李換、張江賢妹既未買受停車位，自不能以此主張就系爭停車位有專用權，系爭停車位既未出售予特定之區分所有權人專用，自應屬於全體區分所有權人共用。 ⑶再觀之新殿傳奇大樓住戶有購買停車位者，均有獨立之權狀、分擔較多之公共設施，且有具體使用位置配置之同意書，此見卷附土地登記申請書、建物測量成果圖、使用執照影本、公共設施分配書、公共設施每戶分配表、建物謄本及具體使用位置配置之同意書即明（見本院卷第74頁至94頁）。再以新殿傳奇大樓除地下一、二層25個停車位，專用權均有前開具體使用位置配置之同意書記載外，另編號第26之地面停車位（位置見原審卷一第113頁竣工圖）之使用人，則與被上訴人訂有租賃契約（見原審卷二第39頁）。足見在新殿傳奇大樓出售時或於管理上，對於停車位劃歸區分所有權人專用時（包括專用停車位），均有明確之書面可供查詢，以為公示並杜絕區分所有權人間之糾紛。而系爭停車位於竣工圖上為編號第27之地面停車位，卻無任何文件足資證明上訴人有專用權存在，則上訴人主張就系爭停車位有專用權云云，自難以採信。 ⑷上訴人雖以訴外人李換、張江賢妹購買系爭房屋之新殿傳奇房屋買賣契約書附件(四)之使用權同意書之約定（見原審卷一第23頁），主張就系爭停車位有約定專用權云云。惟查，前開使用權同意書第2條約定「壹樓空地除公共通道等公共設施，歸屬壹樓住戶維護管理使用」等語，並未明確劃分一樓空地之特定部分由一樓某住戶專用，且並非關於大樓停車位專用權之約定，自與本件判斷上訴人是否有系爭停車位之專用權無涉。 ⑸上訴人既不能舉證證明就系爭停車位與新殿傳奇大樓全體區分所有權人有分管契約存在，其主張就系爭停車位有約定專用權云云，為無可取。 (三)上訴人就系爭停車位與全體區分所有權人亦無默示分管協議存在：按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。共有人按前開默示分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，其受讓人知悉分管契約或可得而知者，亦應受前開默示分管契約之拘束。上訴人主張其前手李換、張江賢妹購入系爭房屋並使用系爭停車位及鄰近空地近20年間，其他共有人均未有反對意思表示，足認有默示分管契約存在云云，為被上訴人否認。經查： ⑴證人即自83年至86年間（見本院卷第252頁至257頁租賃契約）承租系爭房屋之張盈堆雖證稱：原審卷106頁背面平面圖三角形整個空地（即系爭法定空地），或如本院卷160頁照片所示之空地，為房東告知可以使用之部分，住戶或管委會並無反對其使用，亦沒有發生糾紛等語（見本院卷第153頁）。惟證人即83年間向銘乾公司購買新殿傳奇大樓K棟1樓（門牌號碼新店區新烏路一段9號1樓）之許文良則證稱：如本院卷160頁照片所示之空地沒有約定何人使用，在83年至93 年張盈堆租賃期間沒有發生爭執，張盈堆之後才有發生，因之前大樓車子比較少，後來車子越多就有發生糾紛等語（見本院卷第154頁背面）。足見上訴人之前手張江賢妹於83年間買受系爭房屋後，即出租予張盈堆使用，張盈堆雖有使用包括系爭停車位在內之系爭法定空地停車，惟因當時大樓車輛不多，並未因此產生紛爭，此僅為大樓住戶基於睦鄰情誼或為免發生糾紛而未予爭執，難認新殿傳奇大樓之全體區分所有權人，與上訴人之前手張江賢妹間，有默示分管契約存在。其後在87年至91年間張江賢妹將系爭房屋出租予溫瑞棋（見本院卷第258頁至272頁租賃契約），因溫瑞棋欲在系爭法定空地上裝設鐵管，妨礙其他大樓住戶車輛進出，而遭證人許文良移除，有住戶聲明書及證人許文良之證詞可憑（見本院卷第97、155頁），足見當時已就系爭法定空地之使用發生糾紛，並無默示分管契約存在。且證人張盈堆及許文良均證稱：當時沒有架設欄杆或劃設停車格等語（見本院卷第153頁及154頁背面），參以，被上訴人於原審提出系爭法定空地綠美化前之照片（見原審卷一第115頁），系爭法定空地實際上並未劃定使用範圍，亦無停車位之標示，無法自外觀分辨系爭停車位之位置或由何人占有管領，此種欠缺公示之情形，參酌首揭說明，自無從成立默示分管契約，亦無從使各區分所有權人之受讓人知悉有默示分管契約存在，而應受默示分管契約之拘束。 ⑵上訴人於95年6月30日買受系爭房屋，並於95年7月11日為所有權移轉登記，此有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見原審卷一第114頁）。而在95年9月6日，上訴人之前手張江賢妹即因系爭停車位等法定空地使用糾紛，向臺北縣新店市調解委員會申請調解，有調解筆錄可憑（見原審卷第266頁），足見上訴人買受系爭房屋之初，即與新殿傳奇大樓之區分所有權人，就系爭法定空地以及系爭停車位之使用，有糾紛存在，更無從認定上訴人與全體區分所有權人間，有默示分管契約存在。 ⑶再上訴人之承租人曾於99年6月28日新殿傳奇大樓第16屆年度區分所有權人會議時，提出臨時動議提議稱：「9-1號1樓旁邊之空地，請住戶星期五晚上及星期日早上9點到12點能讓教會使用，使用該區域停車請留下電話以便聯絡」等語，經出席人數66人（區分所有人比例45.83%，區分所有權比例73.62%）表決結果，共有區分所有人63人（區分所有權比例72.68%）同意原告所提出之提案，並決議「請住戶星期五晚上及星期日配合之，並請停車住戶留下電話以便聯絡」之事實，有區分所有權人會議記錄在卷可按（見原審卷一第116 至118頁）。足見系爭停車位及系爭法定空地，向來並非由上訴人專用。上訴人雖主張其未參與上開會議，亦未曾收受會議紀錄云云。惟上訴人於該次會議，曾出具委託書委由承租人出席，有會議出席委託書可憑（見原審卷一第285頁），且為上訴人所自承（見本院卷第308頁背面）。上訴人又否認曾授權代為出席之人提案云云，惟查，前開授權書已載明委託出席之人於區分所有權人會議中行使各項本人應有之權利等語，並未限制代理之行使。且證人即承租系爭房屋之蔡弘典雖證稱：該次開會時曾詢問主任委員彭金福是否可以提案，彭金福未要求其提出任何文件或授權書云云（見本院卷第232頁及背面），惟證人彭金福證稱：蔡弘典問其是否可以提案時，告知先要跟屋主協調同意，還要拿到委託書才可以提案，過幾天後，他說屋主已經同意，到時候有委託書等語（見本院卷第233頁），依一般公寓大廈區分所有權人會議之情形，以及上訴人出具委託書之事實觀之，證人彭金福之證詞較為可採。又依蔡弘典承租系爭房屋作為教會使用，因停車位使用發生爭執，一直無法順利使用，自承租系爭房屋開始即一直向上訴人反應之情形（見本院第229頁及背面、第230頁背面），上訴人就系爭停車位使用之爭執，以及蔡弘典等人欲在上開會議中提案之事實，自難諉為不知，其主張無從採信。 ⑷上訴人不能舉證證明與全體區分所有權人，就系爭停車位有默示之分管契約存在，且依前述事證可知，自87年溫瑞棋承租系爭房屋時起，即與區分所有權人就系爭停車位之使用有紛爭存在，且系爭停車位亦同時有他共有人使用，上訴人並無長期公然和平繼續使用系爭停車位之事實，而其他大樓之區分所有權人亦無何舉動或其他情事，足以間接推知有默示承諾之意思，上訴人主張就系爭停車位有默示分管契約存在云云，為無可採。六、綜上所述，上訴人主張其與新殿傳奇大樓區分所有權人就系爭停車位有分管契約或默示分管契約存在云云，洵屬無據。從而，上訴人聲明請求確認就系爭停車位有專用權存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 11 月 5 日民事第五庭審判長法官李錦美法官鍾任賜法官張松鈞正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 102 年 11 月 5 日書記官陳盈璇

臺灣高等法院102年度上易字第321號

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