102年度上易字第479號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：103 年 03 月 11 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第479號上　訴　人　吳芮綺訴訟代理人　連世昌律師複代理人　　吳婉貞上　訴　人　瓏山林企業股份有限公司法定代理人　林鴻堯被上訴人　　林張素娥上二人共同訴訟代理人　劉宏邈律師複代理人　　胡博強律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國 102年3月28日臺灣新北地方法院101年度訴字第1636號第一審判決各自提起上訴，上訴人吳芮綺並為訴之追加，本院於103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人吳芮綺後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人瓏山林企業股份有限公司應再給付上訴人吳芮綺新台幣壹拾陸萬捌仟元，及自民國九十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人林張素娥應給付上訴人吳芮綺新台幣參拾陸萬元，及自民國九十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人瓏山林企業股份有限公司之上訴駁回。上訴人吳芮綺之其餘上訴及追加之訴均駁回。第一、二審訴訟費用（含追加之訴部分），由上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔十分之五，被上訴人林張素娥負擔十分之三，上訴人吳芮綺負擔五分之一。事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，他造對於共同訴訟人中一人之行為，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第2款定有明文。所謂必須合一確定者，依其立法理由，係指法院對於共同訴訟人所宣告之裁判，不得使其內容各異，故當事人主張之法律關係，就共同訴訟間在實體上必須合一確定，而不能為歧異之判決者，即屬有合一確定之必要（最高法院96年度台上字第448號判決參照）。查上訴人即被上訴人吳芮綺（下稱吳芮綺）之上訴狀固僅列被上訴人即上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）為被上訴人，惟吳芮綺於民國94年9月23日分別與瓏山林公司簽立之房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）第26條第2款，及原審共同被告林張素娥（下稱林張素娥）簽立之土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約，並與系爭房屋買賣契約合稱時稱系爭房地買賣契約）第11條分別約定：「本約與同時簽訂之『土地預定買賣契約書』具有連帶及不可分關係，如有任一契約解除時，另一契約亦得同時解除。」（見原審卷第35頁）、「本契約與房屋預定買賣契約書及附件乃不可分割之給付，任何一方如違反本約定內容情事，該共同簽署之預定房屋買賣契約書亦應以違約之規定論處，雙方絕無異議」（見原審卷第123頁），故系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約在實體法上之效力應為同一，不能獨立存在，需為合一確定，不能為歧異之判決，依民事訴訟法第56條第1項第2款規定，吳芮綺提起本件上訴之效力，自應及於林張素娥，爰將林張素娥列為本件之被上訴人。二、吳芮綺在原審依民法第179條規定為請求，嗣於本院審理期間，就其備位聲明部分，追加依民法第259條第1、2款規定為請求（見本院卷第137頁背面之筆錄、本院卷第180頁之辯論意旨狀），固為瓏山林公司及林張素娥所不同意（見本院卷第146至147頁），惟其請求之基礎事實均係吳芮綺未給付系爭房地買賣契約之第6期款、瓏山林公司及林張素娥於97 年11月10日為解除契約、吳芮綺則主張系爭房地買賣契約業經其於97年11月8日撤銷，系爭房地買賣契約效力是否因該撤銷或解除而消滅之爭執，其追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，一併請求本院審理，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，故其請求之基礎事實應屬同一，依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款規定，吳芮綺此部分追加，應予准許。貳、實體方面﹕ 一、吳芮綺主張：伊於94年9月23日買受瓏山林公司推出之「四季紐約」建案編號D1棟9樓（門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號9樓，下稱系爭房屋）及坐落基地新北市○○區○○段00000○00○地號土地所有權應有部分（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱時稱系爭房地），遂分別與瓏山林公司及林張素娥簽立系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，價款依序為新臺幣（下同）252萬元及378萬元。惟瓏山林公司所提供廣告資料上之四季紐約平面圖與一般住宅設計無異，伊於訂約前不知系爭土地之地目為乙種工業用地，更未經告知因此所涉及之權利義務關係，瓏山林公司委託銷售之人員甚至保證系爭房地可貸款達售價之85%。伊已依約給付林張素娥土地價款36萬元、房屋價款96萬元，然伊以系爭房地辦理貸款卻因該基地屬工業用地致貸款成數未達85%，伊始知受詐欺，並於97年11月8日通知瓏山林公司撤銷系爭房地買賣契約，先位聲明部分，瓏山林公司及林張素娥自應分別依民法第179條規定返還上開土地及房屋價款36萬元及69萬元。就備位聲明部分，縱認伊無權撤銷系爭房地買賣契約，但瓏山林公司及林張素娥於98年6月10日將系爭房地所有權轉讓他人，致其移轉系爭房地之義務成為給付不能，伊自得於102年9月17日準備程序以言詞，再以民事訴之追加暨理由補充狀㈢書狀通知為解除系爭房地買賣契約之表示，瓏山林公司及林張素娥應依民法第259條第1、2款規定返還上開已付買賣價款及自受領時起之利息。再縱認伊無權解除系爭房地買賣契約，但伊亦得主張兩造於97年12月31日合意解除系爭房地買賣契約，瓏山林公司及林張素娥仍應依民法第179 條規定返還買賣價金。另縱認無合意解除契約之情事，但伊非故意違約，且瓏山林公司及林張素娥將系爭房地轉售他人之買賣價金已高於系爭房地買賣契約約定之價款，並未受有損害，竟將伊已付之上開買賣價金全數充作違約金予以沒收，尤認所沒收之違約金實屬過高，應依民法第252條規定酌減，並依民法第179條規定返還買賣價金等情，爰先位聲明：㈠瓏山林公司應給付吳芮綺69萬元，及自97年11月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。㈡林張素娥應給付吳芮綺36萬元，及自97年11月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠瓏山林公司應給付吳芮綺69萬元，及自98年1 月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡林張素娥應給付吳芮綺36萬元，及自98年1月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、瓏山林公司及林張素娥均以：吳芮綺依系爭房地買賣契約，應於使用執照核發後30日繳納第6期款，吳芮綺並選擇以自洽貸款之方式繳納，系爭房地於97年9月30日取得使用執照，瓏山林公司於同年10月1日通知吳芮綺應於同年10月30日繳納第6期款，但吳芮綺並未繳納，伊再於同年11月3日通知吳芮綺應於5日內繳納，如未繳納契約即為解除，並於同年 11月4日送達吳芮綺，但吳芮綺仍未繳納，系爭房地買賣契約即予解除，伊再於同年11月10日通知吳芮綺解除契約，並沒收已付價款作為違約金，業於同年11月12日送達，吳芮綺無從再為撤銷或解除系爭房地買賣契約之餘地，亦無兩造合意解除之情事。再者，系爭房地買賣契約簽訂當時，伊已向吳芮綺表示系爭房地係位在乙種工業區，並為其所知悉，並無受詐欺之問題，況吳芮綺於97年11月所寄發之存證信函亦無撤銷系爭房地買賣契約之表示。另兩造亦無於97年12月31日為解除系爭房地買賣契約之合意，該所謂撤回土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，僅係伊於解除系爭房地買賣契約後依系爭房屋買賣契約第23條第2項約定片面所為之申報。又吳芮綺所交付之土地價款為57萬元，但房屋價款僅38萬元，另10萬元係房屋增設工程款，此部分之契約當事人為訴外人燿震企業有限公司（下稱燿震公司），伊僅係代收款項等語，資為抗辯。三、原審駁回吳芮綺先位部分，及備位聲明主張兩造於97年12月31日合意解除系爭房地買賣契約依民法第179條規定請求部分，並就吳芮綺主張應依民法第252條酌減違約金並應依民法第179條規定返還之備位聲明部分，判命瓏山林公司應給付吳芮綺31萬2,000元及自101年7月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回吳芮綺其餘請求。吳芮綺對於原判決駁回其請求（惟關於原判決對吳芮綺請求瓏山林公司給付31萬2,000元之利息部分，其中自97年11月12日起至 101年7月13日止按週年利率5%計算之利息判決吳芮綺敗訴，未經吳芮綺提起上訴，業已確定，不再贅述）部分聲明不服提起上訴，再就備位聲明部分，追加依民法第259條第1、2 款規定為請求，並主張應先於其合意解除依民法第179條規定返還之主張為審理。其上訴聲明：㈠先位聲明：1、原判決關於駁回其下開第2項之訴部分廢棄。2、上開廢棄部分，瓏山林公司應再給付吳芮綺37萬8,000元，林張素娥應給付吳芮綺36萬元，及均自97年11月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：1、原判決駁回其下開第2項之訴部分廢棄。2、上開廢棄部分，瓏山林公司應再給付吳芮綺37萬8,000元，林張素娥應給付36萬元，及均自98年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。瓏山林公司及林張素娥對於吳芮綺之上訴，答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。瓏山林公司對於原審判命其給付部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利瓏山林公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，吳芮綺在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳芮綺對於瓏山林公司之上訴，其答辯聲明：上訴駁回。四、經本院與兩造整理本件不爭執事項（見本院卷二第72頁正、背面、卷一第329頁）如下：（一）吳芮綺（原名吳佳蕙）前於94年9月間前往瓏山林公司位在新北市中和市外圓山段之「四季紐約」建案招待中心參觀，由瓏山林公司委託之訴外人信義房屋銷售人員黃秀珍進行解說銷售。該四季紐約建案之基地地目為「乙種工業用地」。吳芮綺於94年9月23日分別與瓏山林公司及林張素娥簽立系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，買賣總價包括土地價款378萬元及房屋價款252萬元（見原審卷第12至13頁、第21至27頁、第119至141頁之買賣契約書）。（二）依卷附兩造均持有系爭土地買賣契約附件之價款分期付款明細表，及品名記載為土地款或代收土地款之統一發票，暨林張素娥出具之收據，吳芮綺交付之土地價款為57萬元（見原審卷第18頁之付款明細表，其記載94年9月24日8萬元、94年9月24日28萬元、97年10月13日12萬元，暨本院卷第131至132頁之統一發票，其記載96年1月11日2萬元、96年8月17日7萬元、97年10月13日12萬元，及第130頁之 94年9月24日金額36萬元收據）。再依卷附兩造均持有之房屋價款分期付款明細表及品名記載為房屋款之統一發票，吳芮綺交付之房屋價款為38萬元（見原審卷第41頁之付款明細表，其記載94年9月24日6萬元、94年9月24日18萬元、97年10月13日8萬元，暨本院卷第128至129頁之統一發票，94年9月24日24萬元、96年1月11日1萬元、96年8月17日5萬元、97年10月13日8萬元）。另依卷附兩造均執有之房屋增設工程價款分期付款明細表（見原審卷第42頁），其記載吳芮綺繳納之房屋增設工程價款計7萬元（94年9月24日1萬元、94年9月24日4萬元、97年10月13日2萬元），但依卷附其上記載品名為代收裝潢費之統一發票其金額為10萬元（94年9月24日5萬元、96年1月11日1萬元、96年8月17日2萬元、97年10月13日2萬元，見本院卷第133至134頁），上開統一發票均由瓏山林公司開立交付吳芮綺收受。吳芮綺與瓏山林公司簽立之系爭房屋買賣契約第2條約定增設工程部分由燿震公司設計施作，應由吳芮綺與燿震公司另訂契約，瓏山林公司僅係協助貸款（見原審卷第37頁之系爭房屋買賣契約）。（三）吳芮綺與瓏山林公司簽立之系爭房屋買賣契約書上已以粗體字標明系爭房地位在乙種工業區（見原審卷第21頁）。乙種工業區屬於都市計畫內之輕污染建築用地，依規定不得作為住宅用地使用，若欲合法作為住宅用地，需另行申請，以繳交代金或回饋未徵收之公共設施用地辦理。另工業住宅之水電費率，亦需另外申請始能適用一般住宅稅率。（四）吳芮綺依系爭房地買賣契約所約定之通訊地址「永和市○○路000號2樓」，然於96年1月12日向瓏山林公司及林張素娥申請變更地址為「北縣中和市○○路00巷00弄00號6 樓」（見原審卷第234頁之客戶資料異動表）。（五）系爭房地於97年9月30日取得使用執照（見本院卷第74頁及第242頁之使用執照），瓏山林公司及林張素娥於97年 10月1日寄發通知與吳芮綺，表示使用執照已於97年9月30日取得，並經吳芮綺於97年10月8日收受，瓏山林公司再於97年11月3日寄發存證信函與吳芮綺，以吳芮綺迄97年 10月30日之繳款期限，尚餘535萬元未繳納，請於5日內繳納，若未繳納則解除系爭房地買賣契約，並以該函為解除契約之表示，吳芮綺於97年11月8日以永和中山路郵局第 509號存證信函通知瓏山林公司，其內容：「茲回復存證信函第286號，本人所訂購之四季紐約Ｄ1-9Ｆ（系爭房屋），房屋增設工程委任約定（即為裝潢）經本人購屋之後方知本屋為工業區並非住宅區，並規定不得作為住家使用，顯與原銷售說辭不同，自無須裝潢，於此應退原（應為還）已支付之款項：（新臺幣：壹拾萬元整）是祈。」（見原審卷第45頁），瓏山林公司則於同年月11日收受（見本院卷第116頁之掛號郵件回執）。瓏山林公司及林張素娥再於97年11月10日通知解約，並經吳芮綺於97年11月12日收受（見本院卷第62頁背面、原審卷第143至146頁、本院卷第116頁之存證信函及郵件收件回執）。（六）瓏山林公司之四季紐約建案業經買受人對瓏山林公司負責人林鴻堯及土地出賣人林張素娥提起詐欺告訴，經不起訴處分確定（臺灣新北地方法院檢察署100年度偵續一字第 87號，見原審卷第189至203頁）。（七）系爭土地及房屋買賣契約之價款分期付款明細表上記載之第6期款（於核發使用執照日起第30日天繳款）價款部分，係以土地及房屋價款之85%計算（見原審卷第18及41頁）。吳芮綺就該第6期價款部分已簽立自洽貸款切結書（見原審卷第136至140頁之自洽貸款切結書），並未簽立委辦貸款切結書（見本院卷第204頁背面）。（八）系爭房地所有權於98年6月10日經瓏山林公司及林張素娥移轉與訴外人辜春忠，其售價土地部分為452萬元，房屋部分係301萬元（見本院卷第210至234頁之買賣契約書、原審卷第210至211頁之建物登記第二類謄本）。（九）林張素娥於97年12月31日以雙方業已合意解除系爭土地買賣契約為由，申請撤回系爭房地坐落基地部分移轉之現值申報案（見原審卷第47至48頁）。五、至吳芮綺請求瓏山林公司、林張素娥應各返還價款69萬元及36萬元部分，則為瓏山林公司及林張素娥所否認，茲本件首應審究者為：㈠吳芮綺訂定系爭房地買賣契約當時，瓏山林公司委託之信義代銷公司人員是否告知系爭房地係位在乙種工業用地，並保證吳芮綺貸款成數可達售價之85%？㈡吳芮綺97年11月8日存證信函是否有撤銷系爭房地買賣契約之表示？㈢系爭房地買賣契約是否因瓏山林公司及林張素娥97年11月10日所為解約表示而解除？㈣瓏山林公司及林張素娥將系爭房地出售與辜春忠，是否對吳芮綺構成給付不能？㈤系爭房地買賣契約是否經兩造於97年12月31日合意解除（103 年1月14日準備程序筆錄中記載之兩造爭執事項為系爭房地買賣契約是否經兩造於97年11月12日合意解除，應為97年12月31日之誤，此觀吳芮綺陳報之爭執事項為兩造於97年12月31日提出撤回土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，是否解為兩造有解除系爭買賣契約之合意一節，已為瓏山林公司及林張素娥所同意，見本院卷第206頁背面、第205頁正、背面）。經查：（一）吳芮綺並未證明其簽立系爭房地買賣契約係受詐欺所為，其主張撤銷系爭房地買賣契約，為不合法： 1、吳芮綺固主張其簽立系爭房地買賣契約之前，並不知系爭房地所坐落基地係屬乙種工業用地，且銷售人員黃秀珍並稱系爭房地保證可貸售價之85%，其係受詐欺誤認可將系爭房地作為一般住宅使用而簽約云云，然查：（1）系爭房屋買賣契約開宗明義已以粗體字標明：「…並已確知本契約房地係屬乙種工業區，並應依相關法令規定使用」，再於契約第2條以粗體字記載：「…本社區大樓基地座落於台北縣中和都市計畫之工業區，本社區之設計用途部分為一般服務業、部分為一般零售業」（見不爭執事項㈢），並有系爭房屋買賣契約書可查（見原審卷第21至22頁），證人即信義房屋銷售人員黃秀珍在他案〔臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）98年度他字第615、996號案件〕證稱：伊曾受僱信義房屋並擔任四季紐約建案之銷售人員，伊知悉四季紐約建案坐落基地之使用分區為乙種工業用地，用途為一般服務業、一般零售業，依法不得作為工業住宅使用，在進行銷售業務前之訓練中，信義房屋人員已告知必須先跟客戶說明四季紐約建案係位在工業用地，並講解何謂工業用地後，始能開始銷售房屋，伊不可能保證全額貸款，伊根本做不了主（見本院卷第270 至271頁之訊問筆錄）；再審酌一般銀行核定貸款金額，除審核供擔保不動產之屬性外，尚包括個人條件，如年齡、職業及收入等，且吳芮綺所出具為本約之一部與本約具有同等效力（見系爭房屋買賣契約第1條第1項，見原審卷第21頁）之契約附件自洽貸款切結書（見不爭執事項㈦）第2條、第3條第2項已分別約定：「買方認知並同意，賣方係基於服務之立場協助買方辦理自洽貸款，故不論買方因何理由無法獲貸，概與賣方無涉，買方仍應依約繳付期款」、「…買方（吳芮綺）於賣方（瓏山林公司、林張素娥）通知之期限內，將自洽貸款手續辦理完成，其應辦手續由買方自行向承貸銀行詢明（包括貸與人資格、貸款金額及其他貸款條件等，並自行與承貸銀行辦理對保）…」（見原審卷第136、139頁），且依系爭土地買賣契約第5 條第1項、第2項、系爭房屋買賣契約第18條第1項、第2項均約定，若因買方貸款條件不符合致無法如數貸足，買方仍應依賣方通知一次繳清價款，並應自行瞭解貸款條件（詳後述）等情，均一再宣示買方可獲貸款之金額及條件，各有不同，應自行向貸款銀行確認，且無論任何理由無法貸足買方均應負繳納價款之責，並未保證各該買受人可貸得之價款金額或售價若干成數，實難認銷售人員有保證吳芮綺貸款成數之可能，若銷售人員已為此承諾，為何未將此意旨載入系爭房地買賣契約書內？（2）證人陳香君在新北地檢署98年度他字第1981號案件（下稱第1981號案件）中證稱：伊於95、96年間擔任四季紐約建案之銷售人員，開始銷售之前信義房屋人員提醒，四季紐約係在乙種工業用地，依法不得作為住宅使用，不能適用優惠利率、勞工貸款，且貸款成數不高，只能作為辦公室、零售業使用，伊會告訴客戶此地為乙種工業用地，價格比一般住宅用地低2至3成（見本院卷第282至283頁），證人王可君、劉珮筠、簡孝雲及許可欽第1981號案件中均證稱：伊等均曾在四季紐約建案擔任銷售人員，向信義房屋支領薪資，在銷售之前，信義房屋之講習人員（王可君及劉珮筠證稱此人員姓名為訴外人吳正隆）告知四季紐約建案位在乙種工業用地，不能當住家使用，伊等均告知客戶乙種工業用地除不能使用優惠房貸之外，亦不能作為一般住家使用（見本院卷第273至275頁、第280至282頁），證人簡孝雲並證稱：四季紐約建案之價格比一般住宅便宜（見本院卷第281頁），核均與證人黃秀珍之證述相符，益認吳芮綺簽立系爭房地買賣契約之前，已知悉系爭房地位在乙種工業用地，不能作為一般住家使用，黃秀珍亦未保證貸款成數可達售價之85%。（3）吳芮綺雖主張瓏山林公司提供之廣告DM及樣品屋陳設，均有桌椅、床、沙發等與一般住宅無異，可見瓏山林公司已稱系爭房地可作為一般住宅使用，且系爭房地買賣契約之第6期款係以售價之85%計算云云，然查： A、縱四季紐約建案之樣品屋或廣告，其設計樣式與一般住家無異（見本院卷第105至107頁之平面配置圖、室內設計圖及屋內景觀照片），惟按消費者保護法（下稱消保法）第22條係規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，則縱其廣告內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決參照）。查系爭房地買賣契約已明確約定系爭房地係位在乙種工業用地，僅能作為一般零售業或服務業使用，尚難僅以該樣品屋或廣告圖面之擺設推認瓏山林公司已告知或保證系爭房地使用與一般住宅無異。 B、又系爭房地買賣契約之價款分期付款明細表上記載之第6 期款（於核發使用執照日起第30日天繳款）價款部分，係以土地及房屋價款之85%計算（見不爭執事項㈦），但此僅係瓏山林公司及林張素娥同意以此成數計算可以貸款方式繳納之第6期款金額，尚難認其已保證吳芮綺可取得售價85%之貸款。 2、吳芮綺既不能舉證證明其簽約前不知系爭房地所坐落基地係屬乙種工業用地，及瓏山林公司之銷售人員已保證系爭房地可貸得售價之85%，自與民法第92條第1項規定之詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示之詐欺要件不符，則其主張系爭房地買賣契約業經其於97年11月8日以受詐欺為由撤銷，契約自始無效云云，自無可取。（二）瓏山林公司及林張素娥97年11月10日通知解除系爭房屋買賣契約為不合法： 1、系爭房地買賣契約之第6期款應自吳芮綺收受使用執照核發通知起算30日，吳芮綺應於97年11月7日以前繳納第6期款：（1）吳芮綺依系爭房屋買賣契約第7條第1項及系爭土地買賣契約第4條第1項約定，應依該契約附件之「房屋價款分期付款明細表」、「土地價款分期付款明細表」給付價金（見原審卷第13、24頁），其第1期至第5期款之繳款約定，分別為「訂金」、「簽約金」、「地下室完成」、「結構體完成」」、「領取使用執照」，因攸關後3期至5期款清償期屆至之不確定事實發生，為吳芮綺所不知，故系爭房屋契約第7條第1項及系爭土地買賣契約第4條第1項乃約定：「…於接獲賣方（瓏山林公司、林張素娥）繳款通知十日內自行……壹次繳清」（見原審卷第13、24頁）。（2）又系爭房地買賣契約第6期款支付方式乃「可委辦貸款抵繳」，其付款期限係「於核發使用執照日起第30天」（見原審卷第18、41頁），但系爭房地何時取得使用執照，並未確定，則該所謂核發使用執照日起第30天，究應如何計算？爰審酌系爭房屋買賣契約第18條第1項、第3項及系爭土地買賣契約第5條第1項、第3項，已就貸款方式約定：「……部分價款（…付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由賣方洽定之金融機構之貸款給付……倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」（第1項）、「買方若不辦貸款時，須按附件一『房屋（土地）價款分期明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第三十天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第七條第二項（第四條第三款）加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後五日仍未繳者，依本約第二十三條（第十條）之約定處理……」（第3項）（見原審卷第132、13至14頁），故系爭土地買賣契約第5條及房屋買賣契約第18條已就第6期款之給付期限另為約定，自無系爭土地買賣契約第4條第1項及房屋買賣契約第7 條第1項約定受通知10日內繳納之適用；再者，使用執照何時核發，並非吳芮綺所能知悉，換言之，於瓏山林公司或林張素娥通知使用執照業經核發之前，吳芮綺無從知悉繳交第6期款之清償期屆至，倘要求應自使用執照核發之日起算，無異將出賣人怠於通知之不利益轉由買受人承受，並參系爭房屋買賣契約第7條第1項及土地買賣契約第4 條第1項約定上開買受人接獲通知起算10日之約定，堪認該30日之起算時點，應自吳芮綺接獲瓏山林公司或林張素娥通知使用執照核發起算，始符合公平原則。瓏山林公司及林張素娥抗辯應自使用執照日起第30天即97年10月30日為該第6期款給付之確定期限，尚無可取。 2、瓏山林公司及林張素娥於97年11月10日解除系爭房地買賣契約之表示為不合法：（1）系爭房屋買賣契約第18條第1項、第3項及系爭土地買賣契約第5條第1項、第3項上開約定，及系爭土地買賣契約第 10條第2項及房屋買賣契約第23條第2項約定：「賣方違反第七條（第四條）…及第十八條之規定者，…賣方並得解除本契約…」（見原審卷第34頁、第16頁），可認買方就第6期款應於收受使用執照核發通知起第30日繳納第6期款，若以不辦貸款之方式繳納者，逾期即為遲延，但賣方應再定5日期限催告仍未繳納者，始得解除契約，而選擇以代辦貸款繳納第6期款者，其所謂視為放棄貸款、原欲貸部分之價款應於收通知後之7日內以現金一次繳清者，仍應受分期付款明細表之繳款期限所拘束，亦為瓏山林公司及林張素娥所不爭執（見本院卷第319頁），自係指買方已逾原約定之收受使用執照通知後第30日仍不能取得貸款致需以現金繳納但尚未繳納，賣方應再定7日期限催告，始能解除契約。（2）再者，吳芮綺就第6期價款部分，已簽立自洽貸款切結書，而非簽立委辦貸款切結書（見不爭執事項㈦），依吳芮綺出具之94年9月23日自洽貸款切結書（見原審卷第136至140頁），其已向瓏山林公司及林張素娥表示將自行向金融機構洽辦貸款繳付第6期款。而依系爭房屋買賣契約第 18條第1項及系爭土地買賣契約第5條第1項，其所用辭句固係對於委託出賣人洽金融機構辦理貸款者若發生中途不辦貸款所為之約定，然買受人自洽金融機構辦理貸款與委託賣方洽定金融機構，其不同處僅在移轉系爭房地所有權配合辦理貸款之銀行不同，但均可能發生不能核貸、無法貸足、中途改變主意自願不貸等視為放棄貸款之情事，雖系爭房地買賣契約對自洽貸款並未明文約定其放棄貸款雙方之權利義務關係，應認仍依系爭房屋買賣契約第18條第1項及系爭土地買賣契約第5條第1項定其清償期限，即因視為放棄貸款致未能於收受使用執照通知起30日內繳清第6期款，再經賣方定7日期間催告，若仍未繳納始依系爭房屋買賣契約第23條第2項及系爭土地買賣契約第10條第2項約定以解除契約辦理。（3）系爭房地於97年9月30日取得使用執照，瓏山林公司及林張素娥於97年10月1日通知吳芮綺應於同年10月30日辦妥貸款程序，業經吳芮綺於97年10月8日收受（見不爭執事項㈤），並有通知書可參（見原審卷第142頁），吳芮綺應於97年11月7日以前給付第6期款，然吳芮綺屆期仍未繳納，依系爭房屋買賣契約第18條第1項及土地買賣契約第5條第1項約定，瓏山林公司及林張素娥應再定期催告，始能解除系爭房地買賣契約，惟瓏山林公司及林張素娥於97年11月10日即逕為解除契約之表示，並於同年月12日送達吳芮綺（見不爭執事項㈤），則其解約自不合法，不生契約解除之效力。至瓏山林公司雖於同年11月3日通知應於5日內繳交買賣價金535萬元，如未繳納則解除契約，並以該函為解除契約之表示，於同年11月4日送達吳芮綺留存之通訊地址：臺北縣中和市○○路00巷00弄00號6樓（見不爭執事項㈤），並有掛號郵件收件回查（見原審卷第146頁），但吳芮綺收受通知之97年11月4日，仍在受通知使用執照核發之30日內，其履行期尚未屆至，自未陷於遲延之狀態，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，不生催告效力，當無以之解除其契約之餘地，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約（最高法院95年度台上字第1075號判決、90年度台上字第1352號判決參照）。瓏山林公司及林張素娥抗辯系爭房地買賣契約業經其於97年11月4日定相當期限催告，並於同年11月10 日因其行使解除權而解除，為無可取。（三）系爭房地買賣契約業經吳芮綺於102年9月17日準備程序期日以言詞、再以民事訴之追加暨理由補充狀㈢書狀為解除契約之表示，瓏山林公司及林張素娥應依序返還系爭房屋及土地價款48萬元及36萬元： 1、按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約，民法第256條定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。查瓏山林公司、林張素娥於97年11月10日解除系爭房地買賣契約既不合法，不生契約解除效力，系爭房地買賣契約仍然存在，惟瓏山林公司及林張素娥於98年6月10日將系爭房地所有權移轉登記與辜春忠（見不爭執事項㈧），依社會一般通念，吳芮綺已無從請求瓏山林公司及林張素娥再移轉系爭房地所有權，自屬可歸責其之事由致給付不能（最高法院85年台上字第1389號判決參照），吳芮綺自得於102年9月17日準備程序以言詞為解除（見本院卷第137頁背面），再以102年9月23日民事訴之追加暨理由補充狀㈢之送達（見本院卷第187頁之掛號郵件收件回執，與本院卷第145頁之林張素娥委任狀上記載之地址相同）解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款規定請求返還已付之買賣價金及自受領日起之利息。 2、至吳芮綺雖提出97年12月31日撤回土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書（見原審卷第47至48頁），主張兩造已於97年12月31日合意解除系爭房地契約，惟為瓏山林公司及林張素娥所否認。又所謂合意解除，係指第二次契約解除第一次契約，契約依合意溯及既往失其效力，雙方免其履行義務，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條規定（最高法院63年台上字第 1989號判例、最高法院93年台上字第1827號判決參照）。查上開97年12月31日撤回土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，固蓋有兩造印文（見原審卷第47至48頁），然瓏山林公司及林張素娥迄本件訴訟均抗辯系爭房地買賣契約業經其於97年11月10日解除並沒收吳芮綺已付之買賣價款，但吳芮綺係主張其已撤銷系爭房地買賣契約其已繳之買賣價款應予返還，故兩造對於系爭房地買賣契約解除後之效果是否互相返還已受之給付及返還若干，並未達成合意，自難認兩造就系爭房地買賣契約之效力溯及既往解除雙方均免負義務一節，已達成合意。再依系爭房屋買賣契約第23條第2項約定，賣方因買方違約解除契約後，得暫時停止辦理產權移轉登記之申請或登記，賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議（見原審卷第34頁），則瓏山林公司及林張素娥抗辯上開土地現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，係其認為系爭房地買賣契約業經解除依約持用吳芮綺之印章辦理，尚非無據，自難認系爭房地買賣契約業經兩造於97年12月31日已合意解除。附此敘明。 3、次查，據卷附兩造均持有之系爭土地買賣契約價款分期付款明細表，及品名記載為土地款或代收土地款之統一發票，吳芮綺已交付之土地價款計57萬元（見原審卷第18頁之價款分期付款明細表，其記載94年9月24日8萬元、94年9 月24日28萬元、97年10月13日12萬元，暨本院卷第131至 132頁之統一發票，其記載96年1月11日2萬元、96年8月17日7萬元、97年10月13日12萬元，及第130頁之94年9月24 日金額36萬元收據）；再據卷附兩造均持有之房屋價款分期付款明細表，及品名記載為房屋款之統一發票，吳芮綺交付之房屋價款為38萬元（見原審卷第41頁之付款明細表，其記載94年9月24日6萬元、94年9月24日18萬元、97年 10月13日8萬元，暨本院卷第128至129頁之統一發票，94 年9月24日24萬元、96年1月11日1萬元、96年8月17日5萬元），此金額並與系爭房地買賣契約所約定吳芮綺除第6 期款外應付之土地價款57萬元（見原審卷第125頁之分期付款明細表，8萬元+28萬元+2萬元+7萬元+12萬元=57萬元），及房屋價款38萬元（見原審卷第41頁之分期付款明細表，6萬元+18萬元+1萬元+5萬元+8萬元=38萬元）相同。 4、又吳芮綺就該房屋增設工程應給付價款70萬元之義務，業經吳芮綺與瓏山林公司列入系爭房屋買賣契約第29條之特別約定事項（見原審卷第36至37頁），吳芮綺繳納該房屋增設工程價款之紀錄，並列入與本約有相同效力之系爭房屋買賣契約之附件（見原審卷第21、42頁），依該附件價款分期付款明細表及瓏山林公司開立記載品名為代收裝潢費之統一發票所載，吳芮綺已給付房屋增設工程款計10萬元（見原審卷第42頁、本院卷第133至134頁，並見不爭執事項㈡），亦與該分期付款明細表所載除第6期款之外應繳交之金額計10萬元相同（見原審卷第42頁，1萬元+4萬元+1萬元+2萬元+2萬元＝10萬元）；再依系爭房屋買賣契約第29條第2項第2款第1點、第3點、第3款第2點已約定：「買方（吳芮綺）於簽訂本契約書之同時，應給付賣方（瓏山林公司）相當增設工程約定之工程總價」、「買方如有違反本增設工程款項所訂之付款方式及貸款約定，亦依本契約書第二十三條違約之規定辦理」、「完工驗收及撥付款項：…賣方於買方與該工程承包商雙方會同驗收工程完畢，經買方於完工確認單上簽認後，由該工程承包廠商開立發票，向賣方請款撥付該工程承包廠商本工程之工程款項。」（見原審卷第37頁），足認吳芮綺若未依約給付，瓏山林公司仍得依第23條約定予以解約，燿震公司施作後經吳芮綺驗收確認後，再開立發票向瓏山林公司請款撥付工程款項，則吳芮綺支付該增設工程款10萬元，乃依系爭房屋買賣契約之約定給付增設工程款與瓏山林公司。合計吳芮綺已給付林張素娥系爭土地價款57萬元，及瓏山林公司系爭房屋價款48萬元（38萬元+10萬元＝48萬元），系爭房地買賣契約既經吳芮綺解除而溯及既往失其效力，其請求瓏山林公司及林張素娥應分別返還48萬元及36萬元之範圍內，自屬可取。又吳芮綺各該價款之給付時間，依上開分期付款明細及統一發票開立時間可知，至遲於97年10月13日均已給付，則吳芮綺依民法第259條第2款規定請求瓏山林公司及林張素娥應給付自98年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬可取。 5、吳芮綺固主張依瓏山林公司開立之發票金額已達69萬元，可見其給付之系爭房屋價款應為69萬元，土地價款僅36萬元，並非土地價款57萬元及房屋價款48萬元部分云云，惟吳芮綺既有義務依系爭房地買賣契約之附件分期付款明細表所載之日期繳納期款，自無可能繳交超逾除第6期之外之房屋價款48萬元，卻未依約繳足除第6期之外之土地價款57萬元，尚難僅以瓏山林公司開立之發票金額達69萬元，林張素娥僅出具36萬元之收據，即認其依系爭房屋買賣契約繳交之房屋價款達69萬元，難認吳芮綺此部分主張為屬可取。 6、至瓏山林公司雖抗辯吳芮綺所交付之上開房屋增設工程價款10萬元，伊僅係代為收受，並非契約當事人云云，惟查，系爭房屋買賣契約第29條第2項固謂：「買方得依個別需求另委任燿震企業有限公司施作該戶房屋之增設工程，本項工程由該廠商負責設計、施工等工程相關責任，並由買方與該廠商另訂委任契約書，賣方僅負責協助於聯邦銀行辦理貸款…」（見原審卷第37頁），吳芮綺並於94年10月19日與燿震公司簽立室內裝修工程承攬契約書，有吳芮綺不爭執形式真正之契約書可查（見原審卷第248至251頁）。惟依此充其量僅能認為所謂房屋增設工程，實際由燿震公司設計施工，並非瓏山林公司，瓏山林公司僅係協助處理貸款事宜，及吳芮綺於94年9月23日簽立系爭房地買賣契約後近1個月與燿震公司簽立上開裝修工程承攬契約，因而產生吳芮綺交付瓏山林公司之上開10萬元房屋增設工程款，即等同一部清償吳芮綺對燿震公司之裝修工程款之問題，但不能因而否認吳芮綺係依系爭房屋買賣契約交付該10萬元增設工程款與瓏山林公司。瓏山林公司此部分抗辯，自無可取。 7、又本院既認吳芮綺就備位聲明部分，先依民法第259條第1、2款規定請求為有理由，則就吳芮綺備位依序主張兩造於97年12月31日合意解除系爭房地契約、請求酌減違約金，並依民法第179條規定請求返還部分，即不必再為審理。六、綜上所述，吳芮綺先位聲明依民法第179條規定分別請求瓏山林公司、林張素娥應給付69萬元及36萬元本息部分，洵屬無據，應予駁回。原審為吳芮綺敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。吳芮綺在本院就備位聲明追加依民法第259條第1、2款規定，請求瓏山林公司及林張素娥依序給付48萬元及36萬元，暨自98年1月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即非正當。原審判決未及審酌於此，就上開應予准許部分，即請求瓏山林公司應再給付16萬8,000元（應給付480,000- 原審已命給付312,000＝168,000），及林張素娥應給付36萬元（360,000-0=360,000），暨均自98年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，所為吳芮綺敗訴之判決，自有未洽，吳芮綺上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示，至原審就吳芮綺上開請求瓏山林公司不應准許部分，為駁回其請求及假執行之聲請，核無違誤，吳芮綺上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另吳芮綺上開請求應予准許部分，原審就其中31萬2,000元及自101年7月14日起按週年利率5%計算之利息部分為吳芮綺勝訴判決，並准、免假執行之諭知，於法並無違誤，瓏山林公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件瓏山林公司之上訴為無理由，吳芮綺之上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 103 年 3 月 11 日民事第十六庭審判長法官王聖惠法官傅中樂法官黃書苑正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 103 年 3 月 11 日書記官陳珮茹

臺灣高等法院102年度上易字第479號

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