102年度上易字第483號｜民事：給付報酬｜裁判日期：102 年 12 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第483號上　訴　人　銘曜建設事業股份有限公司法定代理人　邱水成訴訟代理人　陳永來律師潘明彥律師魏雯祈律師上　一　人複　代理人　徐慧齡律師被　上訴人　鑫聖開發企業有限公司法定代理人　林柏青訴訟代理人　邱清銜律師游淑琄律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國102年3月15日臺灣桃園地方法院101年度訴字第1339號第一審判決，提起上訴，本院於102年11月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：伊於民國100年12月8日與上訴人簽立委託代理銷售契約書（下稱系爭契約），代理銷售上訴人所有門牌號碼為桃園縣中壢市○○00街0巷0號之房地（下稱系爭房地），委託期間自100年12月10日起至101年3月9日止，銷售服務費以雙方協定之底價4%計算。伊之現場銷售人員於委託期間之101年2月20日、101年3月2日曾2次接待訴外人林文嫈參觀系爭房地，林文嫈甚喜愛之，亦分別出價新台幣（下同)1,300萬元、1,400萬元，因伊無利潤難以成交，請求林文嫈加價而未果。卻於101年3月10日得悉上訴人以1,430萬元與林文嫈之配偶方智仁締結系爭房地之買賣契約(下稱買賣契約)，並為所有權移轉登記完畢。上訴人明知林文嫈係因伊介紹始有意購買系爭房地，竟在委託期限內，故意藉由東森房屋林福棋與林文嫈接洽，先就價金及付款條件達成合意，俟委託期限屆滿次日再簽訂買賣契約之方式，規避對伊仲介費用之支出，已違反系爭契約第9條、第13條之規定；又上訴人在委託期間內已委由林福棋與林文嫈磋商達成協議，本可於委託期間內與林文嫈配偶簽立買賣契約，竟故意延至101年3月10日始簽立買賣契約，亦違反系爭契約第15條規定。爰先位聲明請求上訴人給付1,430萬元之4%即57萬2,000元報酬及自起訴狀繕本送達翌日起計之法定利息；備位聲明請求上訴人損害賠償費用35萬7,500元(成交價金1,430萬元之2.5％)及法定利息，並願供擔保，准為假執行。（原審判決上訴人應給付被上訴人42萬元，及自101年9月14日起算之法定利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，該部分已告確定，非本院審理範圍)。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人未於委託期間成功售出系爭房地，不得依系爭契約第9條、第13條請求居間報酬；林文嫈與林福棋在委託期間仍未達成買賣價金之合致，俟伊於102年3月10日與林文嫈洽談後始確定為1,430萬元，並於同日與林文嫈之配偶簽訂買賣契約，其於委託期間外之簽約行為，不符系爭契約第13條所定銷售之要件，無庸給付服務費等語置辯。並於本院上訴聲明：（一)原判決不利於上訴人部分廢棄。（二)前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實： (一)上訴人於100年12月8日將系爭房地委任被上訴人銷售，並簽立系爭契約，委託期間自100年12月10日起至101年3月9日止，兩造約定系爭房地底價為（不含服務費）1,400萬元。 (二)被上訴人之銷售人員杜再來分別於101年2月20日、101年3月2日接待林文嫈參觀系爭房地。 (三)林文嫈透過代書及東森房屋之林福棋與上訴人聯繫，於101 年3月10日以配偶方智仁之名義與上訴人簽訂買賣契約，價金為1,430萬元。 (四)兩造對於原證一至原證五、上訴人與方智仁簽訂之買賣契約書之形式真正不爭執。四、兩造爭執事項及法院之判斷：被上訴人主張，上訴人於委託期間委託他人售出系爭房地，符合系爭契約第13條所定銷售標準，伊得依系爭契約第9條請求銷售服務費用；上訴人為規避給付報酬義務，於委託期間屆滿之翌日方書立買賣契約，無故不履行系爭契約，亦得依系爭契約第15條請求違約之損害賠償金額等語。然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上訴人依系爭契約第13條、第9條請求上訴人給付銷售服務費，有無理由？⑴上訴人於委託期間屆滿後始簽訂買賣契約，是否符合系爭契約第13條所定銷售標準之要件？⑵如符合，被上訴人依系爭契約第9條之規定請求上訴人依1,400萬元之4%給付銷售服務費57萬2,000元，有無理由？㈡被上訴人依系爭契約第15條請求上訴人賠償總銷售金額之2.5%即35萬7,500元，有無理由？以下分述之： (一)被上訴人依系爭契約第13條、第9條請求上訴人給付銷售服務費，有無理由？１、上訴人於委託期間屆滿後始簽訂買賣契約，是否符合系爭契約第13條所定銷售標準之要件？ (1)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。(最高法院68年台上字第1504號判例、69年台上字第1710號判例意旨參照)。詳言之，當事人間直接或透過第三人媒介、傳達而就價金與標的物之意思表示一致者，契約即已成立，不以要式行為為要件。至系爭契約第13條第1項約定：雙方同意本約所謂「銷售」以甲方（即上訴人）與購屋者簽訂正式買賣契約書為準，包括委託期限內之下列銷售：一、甲方自行接洽售出部分。二、由乙方（即被上訴人）仲介而售出部分。三、甲方另行委託第三仲介、銷售、代理而售出部分等語(原審卷第9頁)。雖以上訴人與購屋者簽訂正式買賣契約為銷售之標準，惟此乃雙方為慎重所為之約定，不能推翻民法第153條所定契約成立之要件。何況系爭契約第13條第3項另約定：※購屋者於本契約有效期間內預繳訂金，其正式房地買賣契約於本契約有效期滿後15日內簽約者，亦屬有效等語(同卷第9頁)。足見兩造亦認為，購屋者與上訴人於系爭契約有效期間內，就買賣價金已為合致，並繳納部分訂金時，雖於委託期限外15日內簽訂買賣契約者，亦屬有效，益證兩造並未排除購屋者與上訴人於委託期限先就價金為合意，再於期限屆滿後15日內訂定買賣契約書，為銷售之標準。 (2)經查，兩造於100年12月8日簽訂系爭契約後，被上訴人之銷售人員即於101年2月20日、3月2日接待訴外人林文嫈參觀系爭房地，因價格未能一致而未成交等情，有系爭契約、客戶帶看資料表在卷可稽(原審卷第7-14頁)，並為兩造所不爭執。嗣林文嫈於101年3月10日前一週，透過梁代書及東森房屋林福棋之居間，於同年3月10日由林文嫈之配偶方智仁與上訴人簽訂買賣契約一節，為上訴人之法定代理人邱水成陳稱在卷(原審卷第46頁、46頁反面)，並有買賣契約附卷可查( 原審卷第39-43頁)，而林福棋如何在林文嫈與上訴人間居間、磋商、傳達雙方之意願，亦經證人林福棋於原審證稱：林文嫈找梁代書想買此房子，代書想到我與上訴人公司有交情，才帶林文嫈找我，在我仲介下，上訴人與林文嫈之成交價為1,430萬元。林文嫈一開始出價在1,350萬元到1,390萬元間，我以電話問上訴人法定代理人邱水成，他說這種價位不願意賣。我再告訴梁代書要1,400多萬元，如果他願意出價，我再去找邱水成。後來買方加到1,400萬元以上，但沒有明確表示加多少，我才於101年3月初找邱水成談，請他降價，1,430萬元是經過多次協商而成的價錢。我知道上訴人有找被上訴人賣房子，我說等契約告一段落再來處理等語( 原審卷第56-60頁)。另林文嫈次於原審亦證稱：伊簽要約書給東森房屋是在本件價金談妥前大約1個星期，伊請東森房屋出價1,380萬元，最高是1,430萬元，東森房屋最後告知上訴人願意賣的價錢就是1,430萬元，價金談妥大約是在3月10日簽約前1星期，因為還要有其他付款條件要確定，要伊可以付得出來的條件，才能答應，才能簽約，決定付款條件差不多花1星期，因為要問先生是否可以負擔等語（見原審卷第 95、96頁）。綜合上開證詞，堪認證人林文嫈係於101年3月初透過梁代書、林福棋與上訴人之法定代理人邱水成就系爭房地之價格為磋商，經過多次協商後，於101年3月10日簽約前1週談妥系爭房地之買賣價金為1,430萬元，因林福棋知悉兩造之委託契約於3月9日到期，始於101年3月10日正式簽約。兩造既於3月10日前一週已就系爭房地之買賣價金有意思表示之合致，依諸前揭說明，兩造於3月10日前一週已成立系爭買賣契約，應可認定。 (3)雖然證人林文嫈於上訴人之法定代理人邱水成表示價金是3 月10日談妥後，附和改稱：1,430萬元之價金係於101年3月10日才談妥等語（原審卷第97頁），惟證人林文嫈前開於3月10日前一週談妥價金之證詞，業經原審法官及被上訴人之訴訟代理人反覆確認無誤(原審卷第96頁反面、97頁)，嗣無端變更證詞，顯有偏袒上訴人之嫌，證人林文嫈及上訴人此部分之陳述，均非可採。 (4)上訴人另辯稱：其於委託期間並未與林文嫈接觸，並告知林福棋兩造間尚有合約關係，待合約終止後始處理，是林福棋為縮短協商時間，自行與林文嫈協議，伊未委託林福棋與買方談妥價金云云。惟契約之成立，不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，亦屬之，已如前述，林福棋知悉兩造尚在委託期間，仍多次傳達買方之價格而與上訴人磋商，上訴人亦向林福棋表達其可接受之價格，最後確定以1,430 萬元為買賣之總價，並於3月10日簽約，亦如前述，可見上訴人亦同意林福棋在委託期間之居間，則上訴人縱未與買方見面或未委託林福棋云云，並非契約成立之要件，所辯云云，不足採信。上訴人又辯稱：其非於委託期限內與買方簽訂正式契約書，未違反系爭契約第13條第1項所定銷售之標準云云。系爭契約第13條第1項前段固約定於委託期限內簽訂正式買賣契約書為銷售標準，惟系爭契約第13條第3項亦約定：※購屋者於本契約有效期間內預繳訂金，其正式房地買賣契約於本契約有效期滿後15日內簽約者，亦屬有效等語( 同卷第9頁)。而收取訂金之目的或為推定契約之成立(民法第248條)或為確保契約之履行，惟本件上訴人與林文嫈於簽約前已談妥價金及其他付款條件，契約已成立，無以繳納訂金推定契約成立之必要；而彼二人於期限屆滿翌日即迅予簽約，足見雙方均有履約之強烈意願，亦無繳付訂金以確保履約之需要。則上訴人於委託契約期滿後15日內簽約，已符合系爭契約第13條第3項之銷售標準，所辯仍不足採。２、被上訴人依系爭契約第9條第1項之規定請求上訴人依1,400 萬元之4%給付銷售服務費57萬2,000元，有無理由？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。系爭契約第13條第3款約定上訴人委託第三人銷售者，被上訴人亦得依契約第9條第1項請求服務費，核屬上訴人違反誠實信用原則之違約金性質。而系爭契約第9 條第1項固約定銷售服務費以雙方協議之底價4%計，惟此乃被上訴人依約售出系爭房地可得之服務費用，然本件被上訴人並未成功售出系爭房地，若仍得請求4%之服務費，恐有輕重失衡。再參酌系爭契約第15條約定無故不履約之違約金，以銷售金額之2.5％計算，本院認本件違約金之計算應酌減為以底價3％計算為妥當，則被上訴人得請求上訴人給付之金額為42萬元（計算式1,400萬元0.03＝42萬元）及自起訴狀繕本送達翌日即101年9月14日起計之法定利息，為有理由，逾此所為之請求無理由，不應准許。 (二)被上訴人依系爭契約第15條請求上訴人賠償總銷售金額之2.5%，有無理由？上訴人是否無故不履行系爭契約？被上訴人上開請求既有理由，本院即無再審酌此項請求之必要，附此敘明。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第13條、第9條第1項請求上訴人給付服務費42萬元及自101年9月14日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求無理由，應駁回之。原審判命上訴人如數給付上開本息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 12 月 10 日民事第十庭審判長法官張宗權法官周玫芳法官林鳳珠正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 102 年 12 月 10 日書記官楊秋鈴

臺灣高等法院102年度上易字第483號

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