臺灣高等法院102年度抗字第844號｜法律人

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　102年度抗字第844號抗　告　人　　彭誠宏彭汝瑄上列抗告人因相對人和昭實業股份有限公司與蔡鎮陽（原名蔡登洲）間清償債務強制執行事件（原法院101年度司執字第12305號），對於中華民國102年3月19日臺灣桃園地方法院102年度執事聲字第21號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、抗告人於原審異議及本件抗告意旨略以：原法院以101年度司執字第12305號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序），拍賣執行債務人蔡鎮陽（原名蔡登洲）所有坐落桃園縣大園鄉許厝港858地號、860地號、861地號土地（以下分稱時稱系爭858地號、860地號、861地號土地，合稱時稱系爭土地）之應有部分各1/6，抗告人彭誠宏（下稱彭誠宏）及彭汝瑄（下稱彭汝瑄）分別係系爭858地號及861地號土地之所有權人，依土地法第34條之1第4項規定，得對各該土地行使優先承購權。詎原法院司法事務官於民國102年1月3日竟分別以承租人之優先承受權優於共有人之優先承購權為由，而分別准僅承租系爭858地號及861地號部分土地之共同承租人之一之徐發平及徐發龍，單獨優先承買系爭858地號及861地號土地之蔡鎮陽所有權應有部分。惟徐發平及徐發龍僅就系爭858及861地號土地之部分為承租，自無耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條第1項之優先承受權，縱認其等得行使，亦應與其他承租人共同行使。再依減租條例第26條第2項規定其請求確認優先承受權不存在，應經耕地租佃委員會之調解、調處程序始屬適法，原法院司法事務官復未先在行使優先承購權之多數共有人中以抽籤決定何人可購買土地，即逕命抗告人應於10日內起訴，顯屬違法。伊已對原法院司法事務官上開處分提出異議，但經原法院司法事務官102年1月11日以101年度司執字第12305號處分駁回其等之聲明異議，嗣抗告人彭誠宏、彭汝瑄分別就上開司法事務官之駁回聲明處分提出異議，惟仍經原法院102年3月19日102年度執事聲字第21號裁定駁回其異議（下稱原裁定），茲抗告人再就原裁定聲明不服，提起本件抗告，聲明廢棄原裁定等語。二、按執行法院對優先購買之執行行為究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明，及是否表示優先購買意思等事項應予以確認，但對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院49年台抗字第83號判例意旨、78年度台抗字第40號裁定參照）。次按土地法第34條之1第4項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第104條所定之優先購買權及減租條例第15條第1項規定之優先承受權，具有相對物權效力。出租耕地之共有人依土地法第34條之1條第4項規定行使優先承購權時，雖可簡化耕地之共有關係，惟耕地之所有與耕地之利用關係仍屬分離，而承租人依減租條例第15條第1項規定行使優先承受權時，則可使耕地之所有與耕地之利用關係合一，裨盡經濟上之效用，並杜紛爭。故承租人此項優先承受權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院92年台上字第396號判決參照）。三、經查：（一）本件相對人和昭實業股份有限公司（下稱和昭公司）前執臺灣士林地方法院91年8月30日士院儀執智14715字第33023號、臺灣新北地方法院（更名前為臺灣板橋地方法院）91年9月5日91年度民執水字第19058號債權憑證為執行名義，對相對人蔡鎮陽（原名蔡登洲）所有之系爭土地為強制執行（見原法院第12305號卷第4頁至第7頁），原法院執行處將系爭860地號及861地號土地合併拍賣定為甲標，系爭858地號土地則定為乙標，進行不動產拍賣程序（見原法院第12305號卷第133頁至第134頁之定拍單），投標人徐發龍於101年10月24日拍賣期日就甲標即系爭860地號、861地號土地合併投標拍定（見原法院第12305號卷第229 頁之拍賣不動產筆錄）；另投標人即抗告人彭誠宏則於101年11月21日拍賣程序就乙標即系爭858地號土地為投標拍定（見原法院第12305號卷第338頁之拍賣不動產筆錄）。（二）次查，系爭858地號及861地號土地之土地面積分別為6,106平方公尺及19,516平方公尺，地目均為田，使用分區及使用地類別分別均為一般農業區及農牧用地（見原法院第12305號卷第346至350頁及第387至391頁之土地登記第一類謄本），且依上開土地登記謄本所載，抗告人彭汝瑄及彭誠宏分別為系爭861地號及858地號土地之共有人，所有權應有部分各94/60000及7/60000（見原法院第12305號卷第348、388頁）。又徐發龍及第三人徐陳森妹於94年8月 24日就系爭861地號土地與出租人蔡鎮陽等訂有園南字第 51號之三七五租約，承租面積為1.6749公頃即16,749平方公尺（見原法院第12305號卷第61頁之租約，及第36頁之桃園縣大園鄉公所101年3月3日大鄉民字第0000000000號函）；另徐發平，及第三人徐政雄、徐清旺於92年間與蔡鎮陽，及第三人蔡標、蔡隆、蔡志和、蔡志峰等出租人就系爭858地號、860地號及861地號訂有園南字第249號之三七五租約（見原法院第12305號卷第62頁），承租系爭858地號、860地號及861地號面積依序為6,106平方公尺、10,446平方公尺（系爭860地號土地之面積為10,446平方公尺，見原法院第12305號卷第269頁）及2,778平方公尺（見原法院第12305號卷第62頁之契約），故徐發龍及徐陳森妹係系爭861地號土地之三七五租約之共同承租人，徐發平、徐政雄及徐清旺則係系爭858地號土地之三七五租約之共同承租人。（三）系爭858地號土地部分，雖由拍定人即抗告人彭誠宏拍定，因該土地尚有承租人徐發平、徐政雄及徐清旺，執行法院遂通知其等依減租條例第15條規定，於15日內行使優先承受權（見原法院第12305號卷第340頁正反面之函文），徐發平於101年11月26日收受通知後（見原法院第12305號卷第342頁之送達證書），於15日內即101年11月29日具狀聲明優先承買（見原法院第12305號卷第378頁之書狀）。另系爭861地號土地部分，承前所述，由承租人徐發龍投標拍定，經原法院執行處通知該土地之其餘承租人及共有人後，共有人蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如、蔡江謝美惠、彭子凡、及抗告人彭汝瑄，乃於期限內具狀聲明優先承買該土地（見原法院101年度司執字第12305號卷第371頁、第373頁至第374頁、第377頁、第401頁之書狀）。故蔡鎮陽所有之系爭861及858地號土地所有權應有部分遭拍賣，就系爭861地號土地部分，係由徐發龍拍定，而徐發龍亦具有三七五租約之承租人身分，依減租條例第15條第1項規定行使優先承受權，因其具有物權效力，應優先於系爭861地號土地之共有人即抗告人彭汝瑄依土地法第34之1第4項規定行使僅具債權效力之優先承購權；另就系爭858地號部分，雖由抗告人彭誠宏拍定，其雖為系爭 858地號土地之共有人可依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，但其效力應劣後徐發平以其為系爭858地號土地之三七五租約承租人之身分依減租條例第15條第1 項規定行使之優先承受權；又本件係拍賣蔡鎮陽之所有權應有部分1/6，並非拍賣移轉系爭861地號及858地號土地之特定部分，且徐發龍依園南字第51號租約，與徐陳森妹共同承租系爭861地號土地全部面積19,516平方公尺中之 16,749平方公尺，及徐發平，與徐政雄、徐清旺以園南字第249號租約承租系爭858地號土地全部計6,106平方公尺，並無農業發展條例第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割禁止耕地之問題，原法院司法事務官乃依形式審查，准承租人徐發平、徐發龍分別優先承受系爭858地號、861地號土地（原法院101年度司執字第12305號卷第440頁之審理單及第435頁背面、第436頁之訊問筆錄），於法尚無不合。（四）抗告人雖主張徐發平及徐發龍分別僅就系爭858、861地號土地之部分為承租，自無減租條例第15條第1項規定之優先承受權云云。惟查，原法院民事執行處拍賣出租人即蔡鎮陽系爭858地號及861地號土地之所有權應有部分，徐發平及徐發龍暨抗告人均主張優先承購或承受，則抗告人彭汝瑄及彭誠宏分別就系爭861地號及858地號土地是否有優先承購權，涉及抗告人與徐發平及徐發龍等之三七五租約承租人之間，其耕地之共有關係與耕地之所有與耕地之利用關係，暨抗告人彭汝瑄、彭誠宏就系爭861地號及858地號土地之使用狀態，及保障徐發平及徐發龍之三七五租約等利益之調和，顯已涉及實體法律之判斷，原法院民事執行處並無審認之權限，抗告人就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，並非以聲明異議所得解決，是抗告人此部分主張，即非可取。（五）抗告人又主張徐發平係與徐清旺及徐政雄共同承租系爭858地號土地，徐發龍則與徐陳森妹共同承租系爭861地號土地，自不得單獨行使優先承受權云云。惟減租條例第15條第1項規定，並未規定共同承租人之一行使優先承受權，應與其他承租人共同行使之，且共同承租人之一行使優先承受權，仍可達到耕地所有與耕地利用合一之立法目的，自不能以他共同承租人放棄行使優先承受權，即否認徐發平及徐發龍行使優先承受權之權利，則徐發平及徐發龍與其他承租人，以形式觀之，對系爭858地號及861地號土地承租權既無公同共有關係，尚難認徐發平及徐發龍就系爭858及861地號土地之優先承受權應與其他共同承租人共同行使始得為之，是抗告人此部分主張，尚無可取。（六）抗告人又主張原法院司法事務官就本件優先承購權之爭議，逕命有異議之共有人應於10日內起訴，顯然違反減租條例第26條第2項租佃爭議事件起訴前應經調解或調處之規定；又系爭861地號及858地號土地有多數共有人主張優先承購，原法院司法事務官應先以抽籤決定由何共有人買受，其等起訴請求確認優先承購權存在，始有法律上利益存在，但原法院司法事務官並未先抽籤，可見原法院司法事務官102年1月11 日所為之處分即有違誤云云。惟查： 1、抗告人彭誠宏亦為系爭858地號土地之共有人之一，則其拍定蔡鎮陽系爭858地號土地所有權應有部分1/6，屬共有人互為買賣應有部分，無土地法第34條之1第4項規定之適用，於此情形該土地之其他共有人已無優先承購權（最高法院83年度台上字第1713號判決要旨參照），系爭執行程序101年10月25日拍賣公告對此亦已註記（見原法院第12305號卷第243頁背面之拍賣公告六、後段），則就系爭858地號土地部分，並無抗告人前揭所稱多數共有人主張優先承買之問題。至系爭861地號土地固有蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如、蔡江謝美惠、彭子凡、及抗告人彭汝瑄，在期限內具狀聲明優先承購該土地，然原法院司法事務官既認應由該土地三七五租約之承租人徐發龍優先承受，即無在多數共有人間決定優先承購而生抗告人主張需以抽籤決定共有人間之優先順序之問題。 2、又抗告人依強制執行法第12條所為之聲請或聲明異議，必須對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法院法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，始足當之。惟原法院司法事務官於102年1月3日訊問期日及102年1月11日處分僅謂關於本件優先承購權之爭議，有爭執之當事人應另以訴訟途徑確認（見原法院執事聲字第12至13頁、原法院司執字第12305號卷第435頁背面至436頁、第487至488頁）部分，並非逕命令抗告人應向司法機關起訴，尚難認係屬執行法院之命令或對於實施強制執行之方法暨對於強制執行應遵守之程序所為之表示，原法院司法事務官此部分表示，僅係陳述此部分爭議應以訴訟程序解決，自無侵害抗告人利益之情事，抗告人尚不得依強制執行法第12條規定聲請或聲明異議。 3、況且，抗告人彭汝瑄與徐發龍間就系爭861地號之優先承購權既有爭議，且此屬實體問題，自應另行提起確認優先承購權存否之訴解決，則抗告人彭汝瑄主張因原法院司法事務官未在多數共有人均願優先承購之情況下先以抽籤決定，則其所提起之請求確認優先承購權存否之訴，即無法律上利益，亦無可取 4、再按減租條例第26條第2項所謂非經調解、調處，不得起訴，依同法條第1項所示，應以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議之案件為限（最高法院44年台上字第898號判例參照）。惟查，本件抗告人彭誠宏及彭汝瑄分別與徐發平及徐發龍，關於系爭858地號及861地號蔡鎮陽所有權應有部分1/6之優先承購權之爭議，乃土地共有人與三七五租約之承租人間之爭議，並非承租人與出租人因耕地租佃之爭議，尚無減租條例第26條第2項規定之適用。則抗告人所述司法事務官表示若抗告人對於優先承購權有爭議應於10日內起訴，係屬違反減租條例第26條第2項規定云云，自無可取。四、綜上所述，原法院司法事務官於102年1月3日以形式認定系爭861地號由徐發龍應買，及系爭858地號土地由徐發平優先承受蔡鎮陽之所有權應有部分1/6，並以102年1月11日101年度司執字第12305號處分駁回抗告人之聲明異議，核無不合，則原裁定維持原法院司法事務官之駁回聲明處分，而駁回抗告人對該處分之聲明異議，於法並無不合，抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國 102 年 7 月 31 日民事第十六庭審判長法官王聖惠法官呂淑玲法官黃書苑正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。中華民國 102 年 7 月 31 日書記官陳珮茹

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