103年度上字第1310號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：104 年 10 月 06 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上字第1310號上　訴　人　里長伯大廈公寓大廈管理委員會特別代理人　林子雄訴訟代理人　羅秉成律師複　代理人　任君逸律師被　上訴人　豐邑建設股份有限公司法定代理人　黃淑美訴訟代理人　張淳茵律師劉建成律師白永濬上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年9月26日臺灣新竹地方法院103年度訴字第7號第一審判決提起上訴，本院於民國104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：被上訴人為座落新竹市○○段○000000地號土地（下稱711-4地號土地）所有權人，詎上訴人所有如原審判決附圖所示A、B、C之水泥礅座、雨遮及矮圍牆等地上物（下稱系爭地上物），面積共計33.47平方公尺，無權佔用711-4地號土地，被上訴人雖催請上訴人拆除系爭地上物，然未獲置理；又上訴人占用上開土地至少5年以上，自受有相當於租金之不當得利，711-4地號土地於民國97年至101年之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）4800元， 102年度之申報地價則為5840元，該土地臨近新竹科學園區等，生活機能甚佳，爰依土地法第105條準用第97條規定，以土地申報地價總額年息10%計算相當於租金之不當得利，自98年1月1日起至102年12月31日為止，上訴人應給付之不當得利共計8萬3811元【計算式：4800（元）X33.47（平方公尺）X10%=16066(元）；5840（元）X33.47（平方公尺） X10%=19547；16066（元）X4（年）+19547（元）=83811（元）】。爰聲明：（一）上訴人應將711-4地號土地如原審判決附圖(下稱附圖)所示A、B、C部分面積共計33.47平方公尺之建物拆除，將該部分土地騰空返還被上訴人；（二）上訴人應給付被上訴人8萬3811元及自103年3月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人辯稱：「里長伯」社區大廈（下稱系爭大廈）係由地主即訴外人徐萬乾以其所有之新竹市○○段000○000○000 地號土地（下稱707、708、710地號土地）與建商即訴外人金葉建設股份有限公司（下稱金葉公司）於83年間合建而成，比鄰之同段771地號土地（下稱711地號土地）當時即為道路用地，由負責系爭大廈建案行銷、企劃之訴外人觀東建設股份有限公司（下稱觀東公司）、徐萬乾與711地號土地所有權人陳光烈簽具「委任使用書」（下稱系爭使用書），由觀東公司給付100萬元予陳光烈，陳光烈則同意以711地號土地供興建系爭大廈之整體規劃使用，故建設公司於興建系爭大廈時，即於711地號部分土地（即嗣後自711地號土地分割之711-4地號土地）其上興建系爭地上物，711地號土地其餘部分土地則維持道路使用，後陳光烈於84年9月1日將711地號土地分割增加711-1、711-2地號土地，711地號土地僅餘 1.8平方公尺，復於96年6月15日將711-2地號土地出售予被上訴人，被上訴人再於97年11月3日將711-2地號土地分割增加711-4地號土地。而依系爭使用書所載，觀東公司得全權使用原711地號土地作為系爭大廈規劃使用，且該公司亦支付對價100萬元予陳光烈，可知觀東公司與陳光烈間已成立租賃契約，該土地分割後之711-2地號土地嗣後雖出售予被上訴人，復分割出711-4地號土地，依修正前民法第425條第1項規定，觀東公司仍得主張有權使用上開土地。而上訴人雖非該租賃關係之當事人，惟斯時觀東公司、徐萬乾與陳光烈間簽具系爭使用書，陳光烈已同意觀東公司全權使用711 地號土地作為系爭大廈規劃並交付系爭大廈占有使用，應屬第三人利益契約，從而上訴人應具與承租人相當之地位，自得援引修正前民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，有權佔用711-4地號土地，被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物後返還該部分土地，以及給付相當於租金之不當得利，均為無理由等語。三、原審判決：（一）上訴人應將坐落新竹市○○段00000地號土地其上如附圖所示A、B部分、面積共計28.62平方公尺之水泥礅座、雨遮，如附圖所示C部分、面積4.85平方公尺之矮圍牆拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人5萬285元及自103年3月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）被上訴人其餘之訴駁回。（四）上開判決第一項於被上訴人以64萬元，第二項於被上訴人以2萬元，分別為上訴人供擔保後，得假執行；上訴人對於上開判決第一項如以190萬7790元、對於第二項如以5萬285元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。（五）被上訴人其餘假執行之聲請駁回。被上訴人就其上開敗訴部分未上訴；上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，於本院為聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。四、經查：711地號土地原為陳光烈所有，面積為1221平方公尺，於84年9月1日分割並增加711-1、711-2地號，分割後711 地號土地面積為1.08平方公尺，711-1地號土地面積為425. 19平方公尺，已於86年3月4日徵收（所有權人為新竹市，管理人為新竹市政府），711-2地號土地之面積794.73平方公尺，於96年間經編定為高速公路新竹交流道特定區之道路用地，於96年7月20日出售予被上訴人。被上訴人就711-2地號土地，於97年11月3日分割增加711-4地號土地，面積為33.47平方公尺，該土地其上有如附圖所示之A、B部分之水泥礅座與雨遮，面積為28.26平方公尺，以及C部分之矮圍牆，面積為4.85平方公尺，上訴人為上開地上物之權利人；711-2 地號土地則於102年4月12日贈與新竹市政府等情，有土地登記謄本、異動索引表、勘驗筆錄、現場照片、新竹市地政事務所土地複丈成果圖、系爭使用書、新竹市政府都市發展局簡便行文表、被上訴人與陳光烈間之土地買賣契約書在卷可稽（原審卷一第9-11頁、第185-189頁、第193頁、第197頁，卷二第4-13頁、20-30頁、第61頁，本院卷第156 -162頁），堪以認定。五、按當事人以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。上訴人不否認其所有之系爭地上物，占用被上訴人所有之711-4地號土地，惟辯稱觀東公司就原711地號土地與原所有權人陳光烈已成立租賃契約，該契約亦屬第三人利益契約，上訴人依修正前民法第425條規定，有權占用該土地云云，然為被上訴人否認，則揆諸上開說明，上訴人自應就其前開主張負舉證責任。故本案爭執事項即為：上訴人主張其因陳光烈與觀東公司間就 711地號土地成立租賃關係、第三人利益契約，而有權占用 711-4地號土地，是否有據？茲析述如下：（一）經查，徐萬乾以新竹市○○段000○000○000地號土地與建商金葉公司合建系爭大廈乙節，有系爭大樓使用執照、徐萬乾與系爭大廈買受人所簽定之土地買賣契約書、建案文宣資料為憑（原審卷一第43頁、本院卷第167-182頁），711地號土地原所有權人陳光烈，於83年間出具系爭使用書，記載：「本人陳光烈所持有之新竹市○○段000號之土地，今後之使用權無條件委任予觀東建設使用，所有地上物之清理全權由觀東建設處理。委任人：陳光烈。受任人：徐萬乾，觀東建設股份有限公司」，有系爭使用書在卷為證（原審卷一第24頁、第209頁，卷二第52頁）。（二）又徐萬乾於原審已證稱當時簽訂系爭使用書之目的，是只限於作為道路使用，當時蓋圍牆、水溝時不知道占到711 地號土地（原審卷二第66頁反面、第67頁），被上訴人於原審就陳光烈以711地號土地之使用權供觀東公司使用，但只限於通路使用乙節，亦表示不爭執（原審卷第67頁反面），是該使用書至多僅可徵陳光烈係同意提供711地號土地供道路使用。而上訴人雖指稱陳光烈與觀東公司間業已成立租賃契約云云，惟依民法第421條第1項、第455條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租賃他方使用、收益，他方支付租金之契約，於租賃關係終止後，承租人應返還租賃物，可見租賃契約之成立，係以承租人於租賃關係存續期間，得就租賃物為使用、收益，而於租賃契約終止後，返還租賃物為要件。經查，依該使用書所載文義：「...今後之使用權無條件委任予觀東建設使用...」，尚與租賃無涉，又徐萬乾當時提供707、708、710地號土地予建商興建系爭大廈，陳光烈的地當時就是道路用地，是預定的公車迴轉道路，系爭大廈建好後，地下停車場要從陳光烈的地經過，是出入口，建商並不認識地主陳光烈，故由其出面與陳光烈協議，由建商給伊陳光烈100萬元，而陳光烈在另一邊蓋的房子也要以該道路進出，所以當時在系爭大廈尚未蓋時，就與陳光烈協調好，要讓其等過，陳光烈也同意，當時沒有跟陳光烈買地的原因，是因為該部分土地本來就是道路用地，但該土地既然尚未徵收，仍屬陳光烈之私人土地，故以100萬元「買」，當時沒說何時要還，那條路就是讓其等永久使用等語，業據徐萬乾證述明確（原審卷二第66-67頁，本院卷第129-130頁），陳光烈亦證稱711地號土地當時尚未徵收，之後要做汽車迴轉道使用，所以分割成兩條路等語（本院卷第129頁反面-130頁），則依徐萬乾、陳光烈前開所述，觀東公司因考量該土地為道路用地，無意買地，惟以100萬元「買」得該地之使用權，難認係以100萬元之孳息充作租金，且復無日後返還土地之約定，揆諸上開說明，此即與租賃契約之要件有所出入，是以無從以陳光烈收受100萬元，並同意觀東公司使用711地號土地，即推認陳光烈與觀東公司間已成立租賃契約，上訴人自無從對被上訴人主張適用修正前之民法第425條之規定。（三）上訴人雖又稱，陳光烈當時出具系爭使用書之目的，係提供土地供系爭大廈使用，均可徵上訴人係享受系爭使用書所為約定之利益者，且上訴人業已使用711-4地號土地利益，從而系爭使用書之性質應屬第三人利益契約云云，惟依民法第269條第1項規定，以契約訂定向第三人為給付者，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，可知利益第三人契約，係以約定向第三人為給付，第三人對於債務人，得以直接請求給付為要件。經查： 1、系爭使用書已載明：「...今後之使用權無條件委任予觀東建設使用...」，可徵觀東公司、陳光烈間約定觀東公司得使用該土地，而無約定對上訴人為給付之情，難謂屬第三人利益契約，況觀東公司與陳光烈因該使用書所成立之契約關係，仍屬其等間債權債務關係，基於債權相對性原則，對於非當事人之被上訴人自不具拘束力。 2、況711地號土地分割出711-4地號土地，面積為33.47平方公尺，其上之水泥礅座、雨遮及矮圍牆，共計面積亦為 33.47平方公尺，此有土地謄本與複丈成果圖為憑（原審卷一第9頁、第193頁、第197頁），被上訴人亦稱其係於 96年7月間向陳光烈購得711-2地號土地，嗣以該土地申請容積移轉，經測量始發現部分土地遭佔用，故將遭占用之部分土地分割而為711-4地號土地等語（本院卷第217頁），可見711-4地號土地其上既有系爭地上物，已非徐萬乾所稱系爭使用書之供道路使用甚明。而徐萬乾亦證稱當時蓋系爭大廈時，圍牆、水溝是一起蓋的，但當時不知道圍牆、水溝有佔到711地號土地，伊是去年才知道有佔用，是被上訴人前往測量才知悉（原審卷二第67頁），再參諸系爭地上物即座落於緊臨系爭大廈所在707地號建地，有原審判決書附圖可參，亦徵徐萬乾、被上訴人均不知系爭地上物佔711-4地號土地，故難因上訴人設置該地上物即認其有權使用該土地之情。六、據此，陳光烈雖同意觀東公司使用711地號土地供道路通行使用，並出具系爭使用書，惟猶不足認雙方已成立租賃關係，與利益第三人契約。上訴人主張與被上訴人間就711-4地號土地有租賃關係存在，即為無理由。而上訴人既未能舉證其有何佔用711-4地號土地之合法權源，被上訴人依民法第 767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物後將該部分土地返還被上訴人，即屬正當權利之行使，為有理由，應予准許。七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭大廈係於85年3月26日獲核發使用執照（原審卷一第43頁），證人徐萬乾證稱711-4地號其上之圍牆、水溝等，是系爭大廈興建時一起蓋的（原審卷二第67頁），可推知系爭地上物應於85年間即已興建完成，又被上訴人係於96年7月20日取得711-4地號土地所有權，亦有土地登記謄本足憑（原審卷一第9頁），從而被上訴人請求上訴人給付自98年1月1日起至102年12月 31日止相當於租金之不當得利，自屬有據。八、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報地價年息10%為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，711-4地號土地自98年1月至101年12月之申報地價為每平方公尺4800元、102年1月起之申報地價為每平方公尺5840元，此有土地地價第二類謄本及登記第二類謄本附卷可稽（原審卷一第9頁、第30頁），再參以該土地所處位置在新竹市關東路178巷旁，目前該巷道為公共通行道路，距離新竹市關東路上之市場約二至三百公尺、關東國小約一百公尺、台鐵六家線新莊車站約三至四百公尺，附近住家、商家林立等情，業經原審履勘並製有勘驗筆錄附卷足稽（原審卷一第185、186頁），本院審酌上情，及上訴人僅係以水泥礅座、雨遮及矮圍牆占用該土地，非用以營利，所得之經濟價值並非甚高等情事，認被上訴人得請求之相當於租金之不當得利，應以711-4地號土地申報總價額年息6%為計算基準，故被上訴人所得請求之5年間相當於租金之不當得利，為5萬285元【計算式：4,800×33.47×0.06×4（年）＝38557 元，5,840×33.47×0.06×1（年）=11728元，38557+11728 ＝50285，元以下四捨五入】，故其請求上訴人給付上開金額及自103年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。九、綜上所述，被上訴人依民法第767條及第179條規定，請求上訴人應將711-4地號土地其上如附圖所示A、B部分、面積共計28.62平方公尺之水泥礅座、雨遮，如附圖所示C部分、面積4.85平方公尺之矮圍牆拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予被上訴人，及上訴人應給付被上訴人5萬285元及自103年3月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許，從而原審就上開部分為上訴人敗訴判決，並為供擔保後得為假執行及免為假執行之宣告，經核並無不合，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 6 日民事第六庭審判長法官陳玉完法官呂淑玲法官匡偉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 10 月 8 日書記官黃千鶴附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度上字第1310號

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