臺灣高等法院103年度上字第274號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第274號上　訴　人　緯創不動產仲介有限公司法定代理人　蔡華榛訴訟代理人　錢裕國律師陳宜新律師被　上訴人　和成欣業股份有限公司法定代理人　邱立堅訴訟代理人　洪堯欽律師劉健右律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國103 年1月14日臺灣臺北地方法院102年度訴字第3551號第一審判決提起上訴，上訴人並撤回一部起訴，本院於103年7月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。事實及理由一、程序部分：㈠按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之」，民事訴訟法第262條第1、2項定有明文。經查，上訴人於原審訴請被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，嗣於本院民國（下同）103年7月24日言詞辯論期日，當庭撤回其中211萬元本息之起訴（見本院卷第130頁筆錄背面）；經被上訴人當庭同意（見同頁）。依前開規定，上訴人已撤回211 萬元本息之起訴，先予說明㈡次按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項第3、6款定有明文。上訴人於本院提出簡訊二則（見本院卷第15頁）；遭被上訴人反對（見本院卷第50頁）。經查，簡訊係補充上訴人在原審所提出證據方法，依前開規定，應予准許。二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人149萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。三、上訴人主張：被上訴人欲出售其所有門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷00號1樓至地下2樓、同巷18號1樓至地下2樓房屋、以及基地應有部分（下合稱系爭房地）。101年11月 19日，兩造簽訂帶看銷售同意書（下稱系爭同意書），被上訴人委託伊以9000萬元居間仲介銷售，委託期間自101年11 月19日起至102年1月18日止。101年11月間，訴外人佳旺貿易有限公司（下稱佳旺公司）人員朱錫銘、朱得君向伊詢問系爭房地銷售事宜，伊遂陪同朱錫銘2人前往系爭房地瞭解屋況，並提供相關銷售資料。然而，被上訴人竟在102年1月15日將系爭房地出售予佳旺公司，售價為7950萬元。爰依系爭同意書第8條第1款，請求被上訴人應給付上訴人149萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息等語（原審聲明及原審判決均見第一段理由。上訴人就敗訴部分提起上訴，嗣撤回一部分起訴）。四、被上訴人則以：系爭同意書僅係一般委託，並非專屬委託，伊可委託他人另外仲介系爭房地買賣。經由訴外人蔡國安居間，伊將系爭房地以7950萬元售予佳旺公司，事後並支付蔡國安仲介報酬79萬5000元。上訴人所提及系爭房地承買價格僅7000萬元，更未居間促成買賣，自無從依據系爭同意書第8條第1款請求支付服務報酬。即使伊應支付服務報酬，上訴人所提供勞務價值顯然較低，應依民法第572條酌減等語，資為抗辯。五、兩造不爭執事實：（本院卷第50頁筆錄）㈠被上訴人委託上訴人出售系爭房地，並在101年11月19日簽訂系爭同意書，委託銷售期間自101年11月19日起至102年1 月18日止，委賣價格為9000萬元；系爭同意書第8條第1款約定「於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起三個月內，與甲方（指被上訴人）成交之買方係乙方（指上訴人）於委託期間內曾仲介之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之百分之四服務報酬」（見原審卷第6頁）。㈡102年1月15日，被上訴人將系爭房地售予佳旺公司，價金為7950萬元。被上訴人已支付蔡國安仲介報酬79萬5000元（見原審卷第26-35頁契約書與收據、第7-8頁土地謄本）六、上訴人主張被上訴人簽訂系爭同意書，委託伊居間買賣系爭房地，伊隨即與仲介佳旺公司洽商交易；但是被上訴人於委託期間，私自與佳旺公司簽訂買賣契約。故被上訴人應依系爭同意書第8條第1款支付149萬元委任報酬等語。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠系爭同意書為一般委託或專任委託？㈡上訴人得否依系爭同意書第8條第1款請求報酬149萬元？七、系爭同意書為一般委託或專任委託？㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第565條定有明文。再者，行政院消費者保護委員會所制訂不動產委託銷售契約書簽約注意事項第3條載明：「目前國內仲介業所使用之委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書…」（見本院卷第84頁）。可見居間（仲介）分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間人，僅居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債務不履行責任。㈡經查，行政院消費者保護委員會所制訂不動產委託銷售契約書第11條第1款第⑴目記載：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三者仲介者」（見本院卷第82頁）。臺北市不動產仲介經紀商業同業公會亦據此制訂不動產專任委託銷售契約書範本，第11條第1款第⑴目條款亦為相同記載（見本院卷第77頁）。足見居間（仲介）契約表明「委託人不得自行出售或另行委託第三者仲介」意旨，始屬專任委託性質；若無相關約定，僅具有一般委託效力，委託人仍得自行出售或委託他人居間買賣。㈢再者，兩造於101年11月19日所簽訂系爭同意書，標題第1行為「帶看銷售同意書」，下方載明「（一般委託）」。第1 條為系爭房地相關資料，第2條記載「委託銷售價格…合計玖仟萬元整…」，第3條記載「委託銷售期間…101年11月19日起至102年1月18日止…，倘乙方已收受定金或價格業經買賣雙方合意時，則委託期限自動延至不動產買賣契約書簽訂之日為止」，第4條「服務報酬…實際成交價百分之二…」，第5條「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人…」（見原審卷第6頁）。依上開條款，被上訴人委請上訴人媒介系爭房地買賣，並約定居間報酬為成交價2%，應認系爭同意書為媒介居間契約。至於上訴人於原審主張系爭同意書並非居間性質（見原審卷第56頁背面），洵無足採。再其次，系爭同意書係仲介業者即上訴人所採用範本，關於一般委託、專任委託之內容與效果，上訴人應知悉其差異；然而，系爭同意書並無任何「委託人不得自行出售或另行委託第三者仲介」相關文句，依前揭說明，系爭同意書僅屬一般委託。是以被上訴人仍得委託他人從事媒介居間工作，如果其他居間人早於上訴人完成居間事務（媒介系爭房地買賣），上訴人即無從請求被上訴人支付系爭同意書第8條第1款所載報酬。八、上訴人得否依系爭同意書第8條第1款請求報酬149萬元？㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，民法第568條第1項定有明文。次按居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者，⑴居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。⑵居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。⑶所支出之費用非經約定，不得請求償還（最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。經查，系爭同意書第8條第1款固然約定：「於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起三個月內，與甲方（即被上訴人）成交之買方係乙方（即上訴人）於委託期間曾仲介之客戶或及配偶或其二等親以內親屬者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應一次付清與乙方委託銷售價格之百分之四服務報酬」（見不爭執事項㈠）。惟查，系爭同意書為一般委託性質，被上訴人仍得委託第三人仲介系爭房地買賣；專任委託契約則訂有「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，…：委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三者仲介者」之擬制成交條款，均如前述，故解釋系爭同意書文義，自應本於一般委託特質，始符合當事人真意。從而，系爭同意書第8條第1款「乙方客戶」應指上訴人已達到媒介就緒程度，亦即上訴人媒介買賣雙方就契約必要之點、非必要之點均已意思合致，僅欠缺書面契約之簽立程序，該買方始屬於「乙方客戶」。若是上訴人依委託人指示報價，卻與被上訴人委賣金額相距過大，事後復未積極促使雙方達成一致價格，難認上訴人已達到媒介就緒階段。即令事後經由其他媒介者促成買賣雙方就價金達成合意（高於上訴人先前陳報委買價格），應認居間工作係由該名媒介者所完成。上訴人既未達到媒介就緒程度，故該名委託人仍非系爭同意書第8條第1款所指「乙方（上訴人）客戶」，上訴人亦不得請求被上訴人支付報酬。㈡經查，上訴人承辦人員林長樂於原審102年11月12日期日到庭結證稱：「（問：請求提示原證四，照片是否是11月21日所拍？）是，是公司拍的，當時在場的是陳少駒、朱錫銘、朱得君。當天是帶看解說完後，因標的離公司很近，所以帶到公司進行洽談。11月16日帶看是陳少駒、我、朱得君，沒有朱錫銘，朱錫銘是後來21日才來看。11月21日看完在辦公室會談時，有出價七千萬，是朱錫銘出的價。…買方朱得君及朱錫銘有講過是要以公司名義來購買…」等語（見原審卷第113頁筆錄）。上訴人店長陳少駒亦在同一期日到庭結證稱：「〔問：任職在原告公司（指上訴人）是何時？〕92年到現在。…這間房子帶看朱得君二次，朱錫銘一次，101年 11月16日帶看朱得君，他看可以，在101年11月21日朱得君與朱錫銘在一起過來。他那時看完有說要用公司名義買，他們要用公司的名義買，所以來看應該是用公司代表的身分。…」、「（問：除帶看得二次外，朱錫銘、朱得君當天是否有出價？）朱錫銘請我們從七千萬開始跟被告公司出價。當時跟他們講要簽斡旋，但他講說他票忘記帶。…」、「（問：請求提示原證一帶看銷售同意書，這份是你們公司的制式同意書，還是專為被告製作的？）這是二十一世紀總店提供的，…。後續與朱錫銘聯絡時，他說要請老師看風水，因為時間拖一個禮拜，他就說快過年了，需要很多的錢，所以等過年後再談，因為他從未拒絕說不買，他從頭到尾都沒有下斡旋，但他有請我們出價，就算是口頭的要約，沒有寫書面的要約書」等語（見同上卷第114-115頁筆錄）。故依林長樂、陳少駒證詞，佳旺公司朱錫銘以口頭表達委託仲介意旨，委買價格為7000萬元。其次，佳旺公司朱錫銘亦於原審同一期日到庭結證稱：「（問：有無簽斡旋書或要約書？）沒有」、「（問：請求提示被證一，102年1月15日簽約時是否在場？）沒有。買房子的經過是，剛開始是陳少駒帶我去看，去看當時是門開了就進去看裡面，看完後就帶我去他公司作一下，我問他底價多少，我說你就七千萬跟賣方談…」等語（原審卷第117頁筆錄）。佳旺公司朱得君亦在同一庭期結證稱：「（問：你跟朱錫銘是何關係？）父女關係。我現在是佳旺公司的負責人，是從一個月前開始。我之前有在佳旺公司任職，作助理」、「（問：請求提示原證四，上面的人你是否認識？）是我跟我父親，101年11月21日有到原告公司洽談，當天就房屋有提議大概多少錢，金額是我父親出價，我不記得。當時好像有講要用公司名義來買。當天還蠻急的，說一說市價約多少，我們願出多少，我們有意願要買，但也是要看價格。…」（見同上卷第115頁正反面筆錄）。依朱錫銘與朱得君證詞，其在101年11月21日，以口頭委託上訴人以7000萬元承買系爭房地；朱得君且表示似乎提到以公司名義購買；核與林長樂、陳少駒前開證詞大致相符。堪認佳旺公司雖未簽立委託書或斡旋書，但是公司人員朱錫銘與朱得君以口頭委託上訴人仲介買受系爭房地，委買價格為7000萬元；故佳旺公司確已委託上訴人承買系爭房地。㈢然而，林長樂於前述庭期亦結證稱：「（問：請求提示原證四，照片是否是11月21日所拍？）…據我所知，從許弘甫那邊得知朱錫銘及朱得君有在透過僑茂仲介公司仲介」等語（見原審卷第113頁正反面筆錄），依其證詞，上訴人知悉佳旺公司另尋找其他管道與被上訴人接洽，被上訴人交涉對象並不限於上訴人。朱錫銘亦在同一庭期結證稱：「（問：請求提示被證一，102年1月15日簽約時是否在場？）我弟弟在臺北做裝潢，我跟他說有看房子在北安路這裡，他的朋友蔡國安認識被告公司的董事長，後來我就委由蔡國安跟被告洽談這間房子，後來談完後有談成，我就跟被告簽約，買賣完成」、「（問：有無請其他仲介談買這個房子的問題？）其他仲介有提這個事情，但因為我知道我弟弟認識蔡國安後，就沒有跟仲介談。有一家仲介叫僑茂，蔡國安與僑茂沒有關係，蔡國安據我所知是會計師。蔡國安知道我要買這個房子，是因我弟弟跟他講的…」等語（見同上卷第117頁正反面筆錄）；朱得君亦在同日結證稱：「（問：有無跟原告公司以外仲介公司看過系爭房屋？）我自己沒有，我父親的部分要問我父親。我叔叔有帶我去看過這個房子，因為我叔叔知道這件公司是被告公司的，他好像有認識的人，我不清楚是什麼原因，但還有去看過一次是我和我叔叔去的，那次我父親沒有去。是我叔叔是在從事裝潢業務，他有在附近裝潢，所以知道要賣，他好像有認識會計師，會計師認識被告公司的人。…」、「（問：買賣細節是何人決定？）我父親決定。我不知道賣方負責人是何人。原告公司沒有給我過被告公司的聯絡方式，他好像有講房子是誰的，但沒有給聯絡方式，也沒有說房子有問題、有漏水要找誰。仲介公司沒有安排我們與賣方見面，也沒有此提議」等語（見同上卷第115頁背面至116頁筆錄）。依朱錫銘與朱得君證詞，佳旺公司一方面委託上訴人，同時也委託蔡國安仲介買賣系爭房地，並非僅僅委託上訴人向被上訴人承買，被上訴人可能經由蔡國安等人與佳旺公司接洽買賣事宜，未必由上訴人促成系爭房地買賣。（佳旺公司與上訴人是否為一般委託關係，並非本件爭點，故毋庸論述）㈣再依上訴人員工林長樂與陳少駒前述證詞，上訴人固然引導朱錫銘、朱得君勘察系爭房地，並陳報委買價格為7000萬元。但是，此一數額顯然低於被上訴人於系爭同意書委賣價格9000萬元、委託銷售契約修正同意書之委賣價格7400萬元（見原審卷第6頁、本院卷第128頁）；委買與委賣價格既有 400萬以上差距，上訴人並未進一步協商雙方達成一致價額，尚難僅因上訴人先前帶看、報價，遂認其已達到媒介就緒程度。對照被上訴人在102年1月15日以7950萬元出售系爭房地予佳旺公司（見不爭執事項㈡，差距更達950萬元；顯見被上訴人與佳旺公司並未因上訴人媒介而以7000萬元成交，而是另經他人媒介以7950萬元買賣系爭房地，依前開說明，難認上訴人已完成媒介居間工作，自與系爭同意書第8條第1款「乙方客戶」要件不符。至於上訴人所舉102年1月14日簡訊「…剛剛有跟買方通電，他們放棄了…」（見本院卷第15頁），此與上訴人主張促成買賣情節不符，可見該件簡訊與系爭房地無涉。關於上訴人另在102年1月17日傳送簡訊予被上訴人「…朱錫銘先生…他還是有意想買，我這邊還是有持續跟他們聯繫與溝通價格…」（見本院卷第15頁）；該則簡訊並未提及佳旺公司提高委買價格，參以且被上訴人已在同年月15日將系爭房地以7950萬元售予佳旺公司（見不爭執事項㈡），仍無從為有利於上訴人之判斷。㈤何況，被上訴人以7950萬元出售系爭房地後，即支付79萬 5000元報酬予蔡國安（見原審卷第35頁收據）；益徵被上訴人經由蔡國安仲介（佳旺公司亦委託蔡國安仲介），遂以高於上訴人所陳報承買價格（7000萬元），將系爭房地以7950萬元售予佳旺公司，故媒介居間實係由蔡國安所完成。上訴人空言佳旺公司為伊所仲介客戶，被上訴人竟於委託期間與佳旺公司締結買賣契約，即應按系爭同意書第8條第1款支付報酬149萬元云云；顯與系爭同意書第8條第1款本旨（居間人達到媒介就緒程度，始可請求報酬）不符，故非可採。九、綜上所述，兩造於101年11月19日簽訂系爭同意書，被上訴人委託上訴人以9000萬元居間仲介銷售系爭房地，委託期間自101年11月19日起至102年1月18日止。上訴人主張佳旺公司曾委託伊以7000萬元承買，嗣被上訴人於102年1月15日將系爭房地售予佳旺公司，故被上訴人應支付報酬149萬元云云；並非可採。從而，上訴人依據系爭同意書第8條第1款，訴請被上訴人應給付上訴人149萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。為無理由，應予駁回。是則原審駁回其訴，理由雖與本院認定不同，然結論並無不合，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 8 月 7 日民事第二十庭審判長法官張蘭法官李昆曄法官吳燁山正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 103 年 8 月 8 日書記官于誠

臺灣高等法院103年度上字第274號

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