臺灣高等法院103年度上易字第1118號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 104 年 03 月 18 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1118號上訴人即附　黃坤輝
帶被上訴人
被上訴人即　曾欽發
附帶上訴人
訴訟代理人　陳景新律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，黃坤輝對於中華民國103
年8 月27日臺灣新竹地方法院103 年度訴字第257 號第一審判決提起上訴，曾欽發則為附帶上訴，本院於104 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人黃坤輝（下逕稱黃坤輝）主張：伊因欲購買桃園縣（現改制為桃園市，以下改制前均稱桃園縣）政府所規劃之「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」區域（下稱中福計畫區）內土地，乃以配偶吳琴芬名義，於民國（下同）102 年7
月29日與訴外人政宣建設有限公司（下稱政宣公司）簽訂斡旋契約，透過政宣公司員工仲介，再於同年7 月30日由伊與被上訴人即附帶上訴人（下逕稱曾欽發）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）875 萬元向曾欽發購買其所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○○○○區○○○段000 地號土地（面積325.87平方公尺，下稱系爭土地），並已於簽約時給付曾欽發175 萬元。兩造及政宣公司仲介人員訂約前交涉過程中，曾欽發及政宣公司仲介人員提出系爭土地位在「中福計畫區」之都市計畫圖（下稱系爭計畫圖），向伊提供「系爭土地位在『中福計畫區』內」之不實訊息，致伊陷於錯誤，而與曾欽發訂立系爭買賣契約，並交付175 萬元。伊於102 年7 月31日向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否位在「中福計畫區域」範圍內，嗣獲否定答覆始知悉受詐欺。伊即於102 年8 月28日以存證信函通知曾欽發應於函到7 日內證明系爭土地確在「中福計畫區」內，然未獲回應。系爭買賣契約係以系爭土地位在「中福計畫區」內為前提條件，此條件已無法成就，經伊委請律師於同年10月3 日寄發存證信函向曾欽發為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，曾欽發受領伊所交付之175 萬元買賣價款已無法律上原因，應予返還。縱認伊撤銷及解除不生效力，曾欽發已合法解除系爭買賣契約，其依系爭買賣契約第10條第1 款約定沒收伊所給付之175 萬元價金充作違約賠償，亦顯失公平，應酌減至零方為合理，曾欽發仍應返還收受之價金。爰依民法第179 條規定，提起本件訴訟，請求曾欽發給付伊175 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之法定遲延利息。
二、曾欽發則以：兩造簽訂系爭買賣契約時，均明知「中福計畫區」都市計畫尚未定案，故未將此列為意思表示內容，亦未於系爭買賣契約就此另為約定。黃坤輝簽訂系爭買賣契約前得自行向桃園縣政府城鄉發展局查詢系爭土地是否位在「中福計畫區」內，無陷於錯誤可言。至伊當初購買系爭土地時，雖確實取得一都市計畫圖，但伊言及此事，係基於所認知之事實而為陳述，無任何欺罔行為。黃坤輝並非因陷於錯誤或被詐欺而簽訂系爭買賣契約，無從撤銷意思表示，不得請求伊返還已給付之175 萬元。反而，依系爭買賣契約第3 條第2 款約定，黃坤輝應於102 年8 月7 日給付第2 期買賣價款260 萬元，詎黃坤輝未依約履行，伊先後於同年8 月21日、8 月27日、9 月2 日寄發存證信函催告黃坤輝繳款，未獲理會後，已依系爭買賣契約第10條第1 款約定，於102 年9
月24日寄發存證信函向黃坤輝為解除系爭買賣契約之意思表示，並表示依約沒收其已繳付之價金175 萬元。黃坤輝於同年9 月25日收受前開存證信函，系爭買賣契約業於當日合法解除，黃坤輝所交付之價金175 萬元經伊沒收，伊受領175
萬元非無法律上原因，黃坤輝不得請求返還等語置辯。
三、黃坤輝於原審聲明：㈠曾欽發應給付黃坤輝175 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。曾欽發於原審聲明：㈠黃坤輝之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。原審判決：曾欽發應給付黃坤輝70萬元，及自原審判決確定之日起至清償日止按年息5%計算之利息，並為准、免假執行之宣告，另駁回黃坤輝其餘之訴及假執行之聲請。黃坤輝不服，提起上訴，曾欽發則為附帶上訴，黃坤輝於本院上訴聲明及附帶上訴答辯聲明為：㈠原判決關於駁回黃坤輝後開第二項，暨命黃坤輝負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，曾欽發應再給付黃坤輝105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢附帶上訴駁回。曾欽發於本院附帶上訴聲明及答辯聲明為：㈠原判決不利於曾欽發之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃坤輝在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第59頁背面，103 年11月14日準備程序筆錄)
㈠曾欽發於102 年5 月18日購買系爭土地，雙方約定買賣總價為611 萬元，並於102 年7 月3 日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記。
㈡黃坤輝於102 年7 月30日與曾欽發簽訂系爭買賣契約，以總價875 萬元之金額，向曾欽發購買其所有系爭土地，黃坤輝並已給付175 萬元予曾欽發，黃坤輝並未依約於102 年8 月7 日給付第2 次款項260 萬元。
㈢兩造皆以投資目的購買系爭土地。
㈣黃坤輝曾向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否為「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」範圍內之土地，經該局於102 年8 月19日以桃城都字第0000000000號函覆目前無法確認等語。
㈤黃坤輝曾於102 年8 月28日以新竹英明街第682 號存證信函，通知曾欽發於函到7 日內提出桃園縣政府所核發關於「中福計畫區」範圍之公文，以證明系爭土地係位於桃園縣政府所規劃之「中福計畫區域」範圍內，倘逾期無法舉證，或確定上開土地不在「中福計畫區」內者，黃坤輝則解除系爭契約等語，經曾欽發於102 年8 月29日收受該郵局存證信函，惟曾欽發並未予以回應。
㈥黃坤輝於102 年10月3 日委請律師寄發新竹英明街第776 號存證信函，向曾欽發為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，並請曾欽發返還175 萬元予黃坤輝等語，經曾欽發於102
年10月4 日收受該郵局存證信函。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地登記謄本、桃園縣政府城鄉發展局函文、存證信函及回執等在卷可考（見原審卷第11至22頁、第32至50頁、第108 至111 頁），自堪信為真實。
五、兩造爭執事項：（見本院同上筆錄）
㈠系爭土地位於「中福計畫區」內，是否為黃坤輝買受系爭土地之前提條件？黃坤輝是否受曾欽發詐欺而簽訂系爭買賣契約？
㈡黃坤輝向曾欽發為撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定向曾欽發請求返還已給付之175 萬元，是否有據？
㈢曾欽發抗辯其已合法解除系爭買賣契約，並依該契約第10條第1 款約定，沒收黃坤輝已給付之175 萬元作為違約賠償，是否有據？又是否過高而應予酌減？
六、本院之判斷：
㈠系爭土地位於「中福計畫區」內，是否為黃坤輝買受系爭土地之前提條件？黃坤輝是否受曾欽發詐欺而簽訂系爭買賣契約？
⒈系爭買賣契約已成立生效：
⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。而買賣契約成立時，雙方雖得依民法第99條第1 項規定，約定一定條件成就始生效力，而使約定之條件成為買賣契約生效之「前提條件」，惟須雙方就此意思表示一致，始足當之。
⑵本件黃坤輝於102 年7 月30日與曾欽發簽訂系爭買賣契約，以總價875 萬元向曾欽發購買其所有系爭土地，黃坤輝並已給付175 萬元予曾欽發，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），而觀諸系爭買賣契約內容，並未約定以「系爭土地之區域須位於某特定之都市計畫區域內」為生效要件，且黃坤輝於簽訂系爭買賣契約，即開始履約交付175 萬元，堪認系爭買賣契約已經成立生效。據此，黃坤輝主張：系爭土地位於「中福計畫區」內為其買受系爭土地之「前提條件」云云，應無礙於系爭買契約之成立及生效，先予敘明（黃坤輝據此主張解除契約部分，則詳述於後）。
⒉黃坤輝非受曾欽發詐欺簽訂系爭買賣契約：
⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，倘行為人主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之原意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為（最高法院44年台上字第75號、18年上字第371 號、56年台上字第3380號民事判例參照）。本件黃坤輝主張曾欽發故意欺瞞提供不實資訊，詐騙其系爭土地位於中福計畫區內，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，為曾欽發所否認，黃坤輝就其係受詐欺而簽訂系爭買賣契約之事實，自應負舉證責任。
⑵經查：
①本件黃坤輝簽訂系爭買賣契約後，曾向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否為「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」範圍內土地，經桃園縣政府城鄉發展局102 年8 月19日桃城都字第0000000000號函覆：「旨案土地係位於『縱貫公路桃園內壢間都市計畫』範圍內；有關『北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案（中福計畫）』部分，本局刻研擬計畫草案中，故目前無法確認文中段111 地號是否位於該案範圍內，俟本局研擬完成後，當依都市計畫法第19條規定辦理公開展覽說明會等事宜。」等語（見原審卷第32頁），堪認所謂「中福計畫」確實存在，正式名稱為「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」，僅其範圍於102 年間，尚未定案，先予釐清。
②中福計畫範圍雖至102 年間，仍未定案，惟觀諸黃坤輝自承：系爭土地之買賣過程，係伊欲投資中福計畫區土地，故在中福計畫區內尋找買賣標的，在尋找過程中，看到仲介立牌，乃主動打電話與政宣公司仲介聯繫等語（見原審卷第94頁），參諸證人即政宣公司業務員吳柏璋亦證稱：政宣公司在中福地區有設立廣告看板，黃坤輝之妻吳琴芬看到看板後，主動與伊聯繫，詢問是否有中福地區之土地要買賣，若有，可告知其地段、地號，待其自行確認地段、地號、坪數、價錢符合需求後，會主動與伊聯繫。伊自102 年5 月間起陸陸續續與吳小姐聯繫，前後報了4 、5 筆以上的土地，惟均因吳小姐自行確認後不滿意土地位置而作罷，嗣伊再告知系爭土地之地段、地號，經吳小姐於2 、3 天後回覆稱地段、地號及坪數均符合其需求，但價錢太高，斯時賣方開價1 坪9 萬3 、4 千元，而吳小姐出價1 坪8 萬9,000 元，後吳小姐簽立要約書委託伊幫忙向賣方議價，經與賣方議價後，賣方同意以1 坪8 萬8,900 元成交，雙方乃約在竹北陳政國代書事務所簽訂系爭買賣契約等語（見原審卷第162
頁反面、第163 頁），核與證人即政宣公司業務員葉鴻斌證述：系爭土地買賣係由同事即證人吳柏璋負責，因吳小姐覺得賣方出價太高，要簽立斡旋書，委託其等與賣方議價，故伊陪同證人吳柏璋前往，簽立斡旋書時，主要僅是討論價金，吳小姐希望價格可以低一點等語大致相符（見原審卷第165 頁反面、第166
頁反面），堪認黃坤輝在與曾欽發接觸前，已先自行認知有「中福計畫區」存在，並有所認知之範圍，且自行在認知範圍內尋找土地，最終覓得系爭土地與曾欽發簽訂系爭買賣契約。據此，黃坤輝就系爭土地在「中福計畫區」內之認知，顯非受曾欽發詐欺陷於錯誤而來，其主張受曾欽發詐欺，自無可採。
③中福計畫確實存在，僅未定案，業如前述，而考諸特定都市計畫之實施，多帶動區內土地價值之上揚，但導因於推動、擬定及定案時程漫長，常有投資客藉由先取得未定案計畫內容，搶先頻繁進行土地交易，以從中牟取鉅額利潤，是以，曾欽發辯稱：系爭買賣契約簽訂前，坊間已流通有「中信房屋中福計畫圖」等語，即與常情相符，曾欽發就此復提出前開計畫圖為證（見原審卷第78頁），且據證人葉鴻斌、鄭亦宏亦於原審到庭證實：確有該圖在市場上流通等情（見原審卷第166 頁、第168 頁），堪認黃坤輝就中福計畫範圍之認知，應係來自市場訊息，亦堪認曾欽發辯稱：伊係依前開計畫圖，認知系爭土地位於中福計畫區內一節，應與事實相符，可堪採信。據此，黃坤輝所提出之102 年8 月14日錄音譯文，雖顯示黃坤輝於提及：「你知道中福文中段這塊地是在都計範圍內的。」後，曾欽發即答稱：「我當時買的時候，看他的圖是在裡面，我才會買啦，不然我怎麼會買。」且經黃坤輝之妻吳琴芬表示：「曾先生你應該知道，我們要買是中福計畫裡面的土地，對不對？」曾欽發復答稱：「是。」等語（見原審卷第24頁至31頁、第135 至145 頁），惟僅可證明雙方簽約後曾就簽約時彼此就系爭土地位在中福計畫區內為確認，且曾欽發知悉黃坤輝欲購買中福計畫區內土地等節，惟雙方在簽約之前既均先認知系爭土地在中福計畫區內，自難謂曾欽發故意欺罔使黃坤輝陷於錯誤。
④黃坤輝又提出新竹英明街郵局第682 號存證信函（見原審卷第33至39頁），主張曾欽發有告知系爭土地確實位在「中福計畫區」內云云，惟前開存證信函乃黃坤輝自行撰擬，亦難據以為黃坤輝有利之認定。
⑶此外，黃坤輝復未再舉證證明曾欽發有故意示以不實之事，致令其因錯誤而為意思表示之事實，其主張受詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，自非可採。
㈡黃坤輝向曾欽發為撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定向曾欽發請求返還已給付之175 萬元，是否有據？
⒈黃坤輝所為撤銷意思表示，不生撤銷系爭買賣契約之效力：
⑴按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，此見民法第92條第1 項規定即明。是以，非受詐欺，即無從撤銷意思表示。
⑵本件曾欽發係依其認知而與黃坤輝確認系爭土地在中福計畫區內，未對黃坤輝施以詐術，已如前述，則黃坤輝以曾欽發對其詐欺為由，向曾欽發為撤銷系爭買賣契約之意思表示，即屬無據，自不生撤銷系爭買賣契約之效力。黃坤輝進而以系爭買賣契約已經其撤銷為由，而依民法第179 條規定，請求曾欽發返還其已給付之買賣價金175 萬元，即非有據。
⒉黃坤輝所為解除系爭買賣契約之意思表示，不生合法解除系爭買賣契約之效力：
⑴按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之。又行使法定解除權，應具備各該法律所規定解除之要件。
⑵本件黃坤輝於102 年8 月28日以新竹英明街第682 號存證信函表示：其以上開土地位於「中福計畫區」內為前提條件，而同意購買系爭土地…惟系爭土卻非在「中福計畫區」內等語。故要求：曾欽發於函到7 日內提出桃園縣政府所核發關於「中福計畫區」範圍之公文，以證明系爭土地係位於桃園縣政府所規劃之「中福計畫區域」範圍內，倘逾期無法舉證，或確定上開土地不在「中福計畫區」內者，則解除系爭契約等語，有前開存證信函附卷可稽（見原審卷第34至37頁）。然查，黃坤輝向曾欽發為前揭解除契約之意思表示，係以「系爭土地位於中福計畫區內，為其購買系爭土地之『前提條件』，但曾欽發無法依限證明系爭土地在中福計畫區」為由，而遍查系爭買賣契約，尚無兩造為此保留解除權之內容，再觀諸民法關於買賣法定解除權事由，依民法第254
至256 條、第359 條規定，須他方有給付遲延、給付不能、不完全給付之情事，或買賣標的有瑕疵者，始得為之，並無「買賣『前提條件』不成就」之解除事由。準此，黃坤輝所據前開解除事由，難謂符合約定或法定解除要件，其率以前開事實解除契約，為解除意思表示時，復未具體援引法律上或契約上之依據，及與援引之依據相契合之具體事由，要難已生合法解除系爭買賣契約之效力。
⑶況且，觀諸曾欽發提出之中福計畫地圖（見原審卷第78頁），系爭土地確實位於該圖所標示之中福計畫區域內，參酌證人鄭亦宏證述：簽約當天有拿原審卷第78頁之圖出來對等語（見原審卷第168 頁），堪認兩造簽約時，就所謂標的物位在中福計畫區內之品質認知，有市場資訊為據，且非以政府機關定案為準。再參酌都市計畫定案前之擬定、推動過程漫長，土地價格在計畫定案時，常已遭投資客推至高峰，定案後上漲空間反而有限，而兩造購買系爭土地，目的均在投資，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），是其等就系爭買賣契約所認知之「系爭土地位於中福計畫區內」，衡諸上情，應非以政府定案者為限，未定案預擬之計畫亦可包括，始為合理，故難僅以中福計畫未經政府機關定案即謂系爭買賣契約之標的物即系爭土地不在中福計畫區內或具有不符兩造約定之瑕疵。據此，黃坤輝以「前提條件」未成就，主張解除契約，更難謂已生合法解除系爭買賣契約之效力。
⑷本件黃坤輝所為解除契約之意思表示不生合法解除系爭買賣契約之效力，已如前述，黃坤輝進而以系爭買賣契約已經其合法解除為由，依民法第179 條規定，請求曾欽發返還已給付之價金175 萬元，即非有據。
㈢曾欽發抗辯其已合法解除系爭買賣契約，並依該契約第10條第1 款規定，沒收黃坤輝已給付之175 萬元作為違約賠償，是否有據？又是否過高而應予酌減？
⒈曾欽發已合法解除系爭買賣契約，原得沒收黃坤輝已給付之175 萬元價金：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 、2 項定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號民事判決亦同此意旨）。
⑵本件系爭買賣契約第3 條「付款方法及交屋日期」之第2 款約定：「第二次付款：102 年8 月7 日雙方至地政士處用印，並繳齊全部過戶相關文件時，由甲方（即黃坤輝）支付260 萬元整給乙方（即曾欽發）」，第10條「違約罰責」（懲罰性違約罰責）之第1 款約定：「甲方（即黃坤輝）違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按未給付價款萬分之五計算之滯納金交付與乙方（即曾欽發）。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」等語（見原審卷第11頁至20頁）。而查，黃坤輝於給付第1 期款項175 萬元予曾欽發後，並未依約於102 年8 月7 日給付第2 次款項260 萬元，經曾欽發先後於102 年8
月21日、同年8 月27日、同年9 月2 日函催未果，業於同年9 月24日發函向黃坤輝為解除系爭買賣契約之意思表示，而黃坤輝已於同年9 月25日收到前開解約之存證信函等情，有102 年8 月21日竹北博愛郵局第151 號存證信函、102 年8 月27日竹北光明郵局第472 號存證信函、102 年9 月2 日新竹武昌街郵局第1218號存證信函、102 年9 月24日新竹光明郵局第526
號存證信函等件附卷為憑（見原審卷第79至92頁）。黃坤輝既有系爭買賣契約第10條所定之解除契約事由，則曾欽發主張解除系爭買賣契約，並依前揭契約條款沒收黃坤輝已繳交之買賣價金，揆諸前開契約條款約定，即非無據。
⒉前揭違約金過高，應予酌減：
⑴按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號民事判例參照）。另違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號民事判決亦同此見解）。
⑵本件依系爭買賣契約第10條之契約文義，已表明該條款之約定乃懲罰性違約金，揆諸前開說明，自應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等，為酌定之標準。茲審酌本件買賣價金總額875 萬元，標的金額非微，衡情兩造應係經縝密思考始為簽約，而兩造主觀上相互期待他方依約履行之可能性亦較一般情形為高，黃坤輝於締約當日給付二成買賣價金175 萬元（175 ÷875 ＝20% ），經衡酌曾欽發原基
於投資目的購買系爭土地，以611 萬元購得系爭土地。而曾欽發因欲再購買與住家毗鄰之農地，而有資金需求，決意出售系爭土地以籌措資金等情，業據證人鄭亦宏證述在卷（見原審卷第167 頁反面），而依系爭買賣契約第3 條付款方法及交屋日期之第4、5款約定：黃坤輝至遲應於102 年9 月30日以前一次以現金付清尾款，雙方並約定於該日為最後點交日，則依前開約定，曾欽發原可於102 年9 月30日前取得系爭土地全部之買賣價款875 萬元以資運用，黃坤輝如依約履行，曾欽發當時即可實現之投資利益，毛利高達264 萬元，復參酌內政部盱衡國內經濟情況，為平衡買賣雙方之利益，而公告之成屋買賣契約書範本規範如買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款之15% （該範本第11條第3 項後段），認兩造上開約定之違約金核屬過高，應酌減至買賣總價12% 始為適當。準此，本件經酌減後，曾欽發僅得沒入105
萬元（即875 萬元×12% ＝105 萬元）充作違約金，
曾欽發所沒收之違約金175 萬元逾此，即無法律上之原因而受有利益，而應返還黃坤輝70萬元（175 萬－105 萬＝70萬）。
⑶黃坤輝雖稱：系爭土地目前每坪交易行情至少10萬元至11萬8,000 元，曾欽發將系爭土地重新出售，其獲利遠超出售予其之利益，並無損害云云。惟出賣人因買受人不履行債務而解除契約，於酌減違約金時，審酌出賣人之損害，應以解約前所生者為準，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，尚非解約前債務不履行所生之利益或損害，並非酌減違約金所應衡量，反之，上漲亦然，否則不動產隨時漲跌，不動產未再次出賣，殊難定其損益，黃坤輝前揭所陳，自非可採。
⑷至曾欽發辯稱：其以611 萬元購得系爭土地，黃坤輝如依約履行，其實現之利益為264 萬元，損害遠高於175 萬元，而土地長期看漲、房屋逐年折舊貶值，原審判決參酌成屋買賣契約範圍，酌減違約金，顯有欠當云云。惟查，系爭土地締約後解除前未見曾欽發舉證有價值貶落之情形，是曾欽發因黃坤輝未依約履行，致未即時實現264 萬元之利益，於解約當時，仍蘊藏在系爭土地價值中，曾欽發以此全額計算其損害，自非可採。而成屋之買賣，通常包括土地，是以之為本件酌減違約金參考，而非據為酌減之唯一依據，曾欽發指摘據之酌減有欠允當云云，亦非可採。
㈣末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還，此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號民事裁判意旨亦同此見解）。查曾欽發沒收黃坤輝已付之175 萬元價金充為違約金，而前開違約金應以105 萬元為適當，詳如前述，就酌減之70萬元（即175
萬元－105 萬元＝70萬元）部分，徵諸上開說明，黃坤輝得依不當得利之法律關係請求曾欽發返還，且黃坤輝就此請求之法定遲延利息，在本件判決確定日起至清償日止之範圍內，始屬有據，逾此範圍，要屬無據。
七、綜上所述，本件黃坤輝依不當得利之法律關係，請求曾欽發給付70萬元，及自本件判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。從而，原判決就前揭應准許部分，命曾欽發為給付，並為准、免假執行之宣告，另就前揭應駁回部分，駁回黃坤輝之請求及假執行之聲請，經核均無違誤，兩造分別提起上訴及附帶上訴，猶執前詞，各自指摘原判決各該部分不當，求為廢棄改判對其等不利之部分，皆非有據，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均無理由。依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日民事第十九庭
審判長法 官 王麗莉
法 官 陳慧萍
法 官 周群翔
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 19 日書記官 顧哲瑜