103年度上易字第1433號｜民事：減少價金｜裁判日期：104 年 06 月 04 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1433號上　訴　人　蔡佳宏訴訟代理人　林書緯律師被上訴人　　李正綱上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103 年11月20日臺灣新竹地方法院102年度訴字第318號第一審判決提起上訴，本院於104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國101年4月15日向上訴人購買坐落新竹市○○段000○000○000地號土地應有部分各72/10000 ，及其上825建號（門牌新竹市○○路0000巷00號5樓）房屋（下合稱系爭房地），伊已付訖價金，上訴人則已將系爭房地所有權移轉登記予伊，且於同年6月7日點交房屋。惟系爭房屋在交屋前後數度出現滲漏水之情，經上訴人委請他人修繕未果，是該屋顯因漏水而不具通常效用，上訴人就此應負出賣人瑕疵擔保之責，爰依民法第359 條規定，請求減少按修復瑕疵所需費用計算之價金即新臺幣（下同）205,000 元。又系爭房屋有漏水問題，上訴人所為之給付未符債之本旨，爰另依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人賠償修復漏水之費用205,000元等語。二、上訴人則以：被上訴人拒絕伊修復系爭房屋之漏水問題，對於損害之擴大與有過失，且鑑定結果認定系爭房屋漏水原因發生於屬共用部分之屋頂及外牆，被上訴人得請求之瑕疵修補費用依共用部分比例計算，僅有9,967 元，其行使權利所能獲得之利益顯然低於伊之損失及國家司法機關因此耗費之司法資源，構成權利濫用，不得再請求減少價金。況被上訴人已於101年4月22日發現系爭房屋瑕疵，卻至102年2月始起訴主張減少價金，已逾民法第365條規定之6個月期間，請求權已罹於時效而消滅。又被上訴人未舉證證明交屋時系爭房屋存有何種原因、何種程度之漏水瑕疵，復未指證證明系爭房屋於買賣時存有瑕疵與無瑕疵之價值差額，請求為無理由。再者，兩造於締約時認定之房屋現況為「系爭房屋可能存在漏水問題」，系爭房屋縱有漏水，伊所為給付亦符合債之本旨，且伊已盡善良管理人注意義務，定期委請專業廠商對系爭房屋進行維護，伊無抓漏、補漏專業，無可能發現系爭房屋有滲漏水問題，對系爭房屋漏水無可歸責事由。另兩造締約時之漏水問題已於交屋前修復，其餘漏水問題係於危險負擔移轉後始發生，伊無須負債務不履行損害賠償之責。又鑑定人認定之屋頂及外牆防水漆剝落等漏水原因，亦係因防水漆施作逾2 年後之自然損耗造成，與伊無關。縱認伊確有不完全給付之情，被上訴人所受之損害亦應以其應支付之修繕費用為基準，且被上訴人對損害之擴大與有過失，得請求賠償之金額應以9,967 元計算減輕或免除之等語置辯。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人給付被上訴人199,350 元，及自102年2月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未對敗訴部分聲明不服，已告確定）。上訴人不服，提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年4月15日簽訂不動產買賣契約書（見原審卷㈠第7-11頁），約定由被上訴人向上訴人購買系爭房地，價金為312萬元。被上訴人已付訖價金，上訴人則於同年5月25日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人（見原審卷㈠第119- 126 頁登記謄本），復於同年6月7日將系爭房地點交予被上訴人占有（見原審卷㈠第116 頁）。㈡上訴人於交屋前（101年4月22日）即委請訴外人懋昌工程有限公司就系爭房屋漏水進行高壓灌注及油漆（見原審卷㈠第12-14 頁估價單、照片）；嗣於交屋後之101年6月下旬，因系爭房屋主臥室有漏水問題，上訴人復委請訴外人傳承實業社施作防水工程（見原審卷㈠第15頁請款單、照片、第 64-65頁報價單）；同年8 月間，上訴人再委請訴外人竣承工程行進行窗框防水及鄰房屋頂與牆面防水工程，竣承工程行並於101年9月28日出具工程保固書（保固期限一年）交付兩造（見原審卷㈠第16-18 頁保固書、報價單、照片）。上訴人復因漏水問題，於101年12月3日委請他人至系爭房屋勘查，惟遭被上訴人拒絕（見原審卷㈠第37、38頁、卷㈢第8 頁）。㈢原審於102年10月3日會同兩造及建築師到場履勘（見原審卷㈡第21頁勘驗筆錄）；社團法人新竹市建築師公會（下稱新竹市建築師公會）於103年1月27日提出鑑定報告書（見原審卷㈡第27-58 頁），認定系爭房屋牆面之漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏；屋頂雖有施作PU防水膜，但因厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水原因，估算修繕費用需199,350元（見原審卷㈡第30頁）。五、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全之給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，為民法第227條第1項、第226條第1項所明定。被上訴人主張上訴人依系爭房地買賣契約所交付之房屋有滲漏水之情，上訴人所為給付未符債之本旨，其得依前開規定請求上訴人賠償等語，雖為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，然查：㈠兩造於101年4月15日就系爭房地簽署不動產買賣契約書，約定由被上訴人向上訴人買受系爭房地，上訴人已於同年6月7日將系爭房地點交予被上訴人占有。惟上訴人在交屋前後即數度向上訴人反應系爭房屋有滲漏水情事，上訴人乃多次委請他人至該屋進行修繕等情，為上訴人所是認，並有買賣契約書、修繕系爭房屋之估價單、請款單、工程保固書及系爭房屋滲漏水之照片足憑（見原審卷㈠第7-27頁），堪信為真。被上訴人主張上訴人委託他人施作之修繕工程並無效果，該屋於其提起本件訴訟後仍有滲漏水情事，原審乃依被上訴人之聲請，委請新竹市建築師公會進行鑑定，該會認定系爭房屋牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及頂板滲漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。屋頂雖有施作PU防水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原因，室內牆面因前述原因引致水泥粉刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象，有該會出具之鑑定報告書可參（見原審卷㈡第28-58 頁），足證上訴人前雖屢次在系爭房屋施作修繕工程，但未能將該屋滲漏水之狀況完全修復，該屋迄今仍有滲漏水之情甚明。㈡上訴人坦承其於102年6月7日交屋前，即在同年4月22日委請懋昌工程行修繕系爭房屋之漏水問題（見原審卷㈠第36頁），且交屋後不久之同年6 月28日，上訴人旋又因該屋漏水而另委請傳承實業社進行修繕（見原審卷㈠第15頁請款單）。而前述兩次修繕時間甚為接近，堪認該屋之漏水問題於交屋前即存在，未因上訴人施作修繕工程而根治。而被上訴人購買系爭房屋係做為住家使用，依交易慣例，出賣人所交付之房屋除須結構安全無虞外，尚應無漏水狀況，方得無損居住人之居住安寧，而達締約目的，故出賣人交付之房屋須無漏水，方符債之本旨甚明。惟上訴人交付之系爭房屋具有漏水問題，已如前述，是被上訴人主張上訴人依系爭買賣契約所為給付未符債之本旨，構成不完全給付，應負債務不履行損害賠償之責等語，核屬有據。上訴人雖辯稱兩造於締約時認定之房屋現況為「系爭房屋可能存在漏水問題」，系爭房屋縱有漏水，其所為給付亦符債之本旨云云。但被上訴人主張其在交屋前即發現系爭房屋可能存有滲漏水問題，故於簽約時要求上訴人應於交屋前修繕完畢（見原審卷㈡第102 頁），上訴人對此並不爭執，另細觀兩造簽署之不動產買賣契約書，確於特別約定事項明文約定：「本標的物如有滲漏水情形者，賣方於交屋前修繕完畢，並自交屋日起各依民法規定辦理」（見原審卷㈠第10頁背面），更足證兩造於締約時已明確約定上訴人於交屋時，應交付無滲漏水情形之房屋。上訴人所辯，非但與交易慣例有違，且與兩造之約定相悖，無足憑採。㈢上訴人復辯稱系爭房屋漏水問題係交屋後始發生，且係因防水漆施作逾2 年後之自然損耗所致；其已定期委請專業廠商對系爭房屋進行維護，自身並無抓漏之專業，不可能發現系爭房屋有漏水問題，對系爭房屋漏水無可歸責事由，不負債務不履行損害賠償責任云云。然系爭房屋漏水問題係於交屋前即發生，且上訴人依約負有交付不漏水房屋之義務，均經本院認定如前，該屋在交屋前既已有漏水問題，不論漏水成因為屋齡老舊、屋況日漸惡化所致，或因上訴人己身因素所致，上訴人既原為該屋之所有人，對該屋屋況具有管理維護權能，即應將漏水情況修復完畢，交付不漏水之房屋予被上訴人，始得謂已依債之本旨為給付，不得以該屋漏水係因年久失修而卸責。證人即受上訴人委託處理系爭房屋修繕事宜之林逸晨證稱：系爭房地成立買賣契約前，約101年4月間仲介有向其反應系爭房屋有油漆剝落，可能有滲漏水，其找配合廠商去看，第一次進去看的時候沒有判斷出有滲漏水，沒有做防水，只有補漆，後來同年5、6月時，被上訴人向仲介反應系爭房屋主臥室的牆有漏水現象，其接到通知就去做防水處理，外壁牆使用透明防水漆，內部用高壓灌注，油漆也有重新修補過，後來針對主臥室窗框還有再修；另簽約前我們會定期去看屋，保持清潔，讓房屋賣相好點等語（見原審卷㈢第7- 9頁），可知上訴人在出售系爭房地前，僅定期請人保持系爭房屋之清潔，而在上訴人委任仲介售屋期間或售出該屋之後，亦僅在接獲系爭房屋可能漏水或發生漏水之訊息後，方遣人進行修復工作，足證上訴人在出售系爭房地前，並未因該屋屋齡老舊可能出現漏水問題，而對該屋屋況為全面維護或檢修，要難認為其對交付被上訴人漏水房屋，無可歸責之處。至證人萬松村雖證稱：上訴人在很多年前曾因系爭房屋老舊且髒亂，請其至系爭房屋施作全室油漆工程，工期約2、3天，其去施工期間均是晴天，並未發現該屋有壁癌，其沒有印象該屋有無滲漏水之痕跡，其除了在該屋全室油漆粉刷外，並沒有在該屋刷防水漆等語（見本院卷第49 -50頁）。以萬松村所言，顯見上訴人僅請其至系爭房屋進行油漆工程，並未請其就系爭房屋是否有漏水問題進行檢修，且萬松村在該屋施工之工期僅有短短數日，該段期間又均為晴天，本難期待其得以發現該屋有漏水現象。再者，並非有滲漏水問題之房屋均會出現壁癌，故亦未能以萬松村於系爭房屋出售前未在該屋內觀察到壁癌現象，即謂該屋並無漏水或漏水問題與上訴人無涉。上訴人以前詞置辯卸責，誠非可取。㈣上訴人又抗辯被上訴人曾拒絕其至系爭房屋修繕漏水，應可適用或類推適用民法第237 條規定，其僅就故意或重大過失負責云云，惟上訴人未依約交付被上訴人無漏水之房屋，即已構成不完全給付，被上訴人依給付遲延或給付不能之規定，對上訴人請求補正或賠償之請求權，斯時即已發生。兩造均不爭執被上訴人於交屋後數度向上訴人反應系爭房屋有漏水情事，上訴人並多次遣人進行修繕，惟未能將漏水問題完全修復等情，上訴人所為修繕既無效果，核與未為修繕無異，即無強求被上訴人應再接受上訴人施作修繕工程之理，被上訴人自得拒絕上訴人續為補正，而另行請求損害賠償。是被上訴人雖曾拒絕上訴人再次遣人進行修繕，亦不構成受領遲延，更無因受領遲延，而發生使上訴人得依民法第237 條規定減輕責任之效果，是上訴人所辯，非有理由。㈤上訴人未能依約交付被上訴人無漏水之房屋，為不完全給付，被上訴人得依給付不能之規定請求損害賠償，前已詳論，被上訴人自有權請求上訴人賠償修繕系爭房屋漏水所需費用。系爭房屋之漏水係肇因於外牆龜裂、屋頂板滲漏、屋頂防水膜厚度過薄且部分破損，及與女兒牆交角龜裂等因素，業經新竹市建築師公會鑑定在案，該會並認定系爭房屋漏水所需修繕費用為199,350元（見原審卷㈡第30頁、第36-41頁鑑定報告）。本院審酌新竹市建築師公會就系爭房屋有否滲漏水等瑕疵及修復費用等事項，具有專業判斷能力，與兩造復無親誼關係，其鑑定結果當能客觀公正，應屬可採，被上訴人自得請求上訴人賠償修繕費199,350 元。至上訴人雖以鑑定人未查覺現場難以搭設鷹架施工、建議施作防水層方式及工法不當及未詳予回覆其就鑑定報告所為之詢問等情，而辯稱鑑定人就鑑定事項不具備足夠之專業知識云云，惟新竹市建築師公會成立於40年，其成員均為專業之建築師，自有判斷一般住宅滲漏水原因及防止滲漏措施、修繕費用之能力，至修繕方式純屬技術與執行層面，不涉及專業能力，如鑑定人建議方式未能符合施工現場客觀環境，本得另以相同效果之施工方式替代，上訴人以此質疑鑑定人之專業能力及前述鑑定結果之可信度，難認有理，併予指明。㈥上訴人再辯稱系爭房屋滲漏水原因係位於公寓大廈之共用部分，應由共有人全體負擔修繕義務，被上訴人縱得請求賠償修繕費用，應以系爭房屋共用部分所應負擔之修繕費用計算，且被上訴人對損害之擴大與有過失，其所得主張減輕或免除賠償責任云云。惟按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段固分別定有明文。然公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質所制定，所規範者為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人所選任住戶組成管理委員會之權限，並非因此排除各區分所有權人出售房屋時，依民法規定對買受人所應負之債務不履行責任。故縱認系爭房屋滲漏處位於所在大樓之共同部分，亦屬區分所有權人對管委會請求修繕之權利。被上訴人是否曾請求管委會修繕或請求其他區分所有權人分擔修繕費用，均不影響上訴人依系爭買賣契約應負之債務不履行責任。又所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用。查系爭房屋於交屋前即存有漏水問題，被上訴人於交屋前後曾多次配合上訴人在該屋進行並無實效之修繕工程，均如前述，足見被上訴人並無自始拒絕上訴人修復或消極容任不修復漏水之情事，且上訴人未能舉證證明迄102 年10月3 日新竹市建築師公會會勘時，系爭房屋之漏水問題確因被上訴人拒絕上訴人續為第4 次修繕而益加惡化，要難遽認被上訴人對於損害之擴大發生具有原因力，是上訴人辯以前詞，均非可採。㈦又被上訴人係以相競合之民法第227條第1項、第226條第1項規定，及同法第359條規定，請求上訴人給付199,350元。本院已依前者為被上訴人勝訴之判決，就後者即無庸予以論斷，附此敘明。六、綜上所述，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人給付199,350 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年2月19日（見原審卷㈠第34頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此判命上訴人如數給付，並依聲請為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所援用之證據，經斟酌後核已於判決結果不生影響，無再予一一論斷之必要，於茲不贅。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 104 年 6 月 4 日民事第七庭審判長法官李媛媛法官陳心婷法官陳婷玉正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 104 年 6 月 4 日書記官柳秋月

臺灣高等法院103年度上易字第1433號

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