103年度上易字第552號｜民事：給付租金｜裁判日期：103 年 08 月 12 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字第552號上　訴　人　傳家寶科技有限公司法定代理人　陳佳麟訴訟代理人　張伯雄被　上訴人　燦坤實業股份有限公司法定代理人　閻俊傑訴訟代理人　劉韋廷律師吳佩軒律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於民國103年2月26日臺灣臺北地方法院第一審判決（102年度訴字第4869號）提起上訴，本院於103年7月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決當事人欄關於「法定代理人朱俠如」「訴訟代理人張侑雄」之記載，應更正為「法定代理人陳佳麟」「訴訟代理人張伯雄」。事實及理由一、上訴人主張：被上訴人於民國92年1月29日與訴外人冠昱開發實業股份有限公司（下稱冠昱公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃書，該法律關係通稱系爭租約），承租冠昱公司所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路000號1樓及地下1樓房屋（下合稱系爭房屋），租賃期間自92年3月5日起至107 年3月4日止，每月租金新臺幣（下同）80萬元。系爭租賃書第三條約定：被上訴人每月營業額逾3000萬元部分，應給付2.5％作為租金；第4年至第6年（下稱第二階段，另稱第1年至第3年為第一階段），租金依第一階段調漲3％；第7年至第9年（下稱第三階段），租金依第二階段調漲3％；第10年至第12年（下稱第四階段），租金依第三階段調漲3％（下稱系爭約定）。嗣被上訴人以營業欠佳為由，與冠昱公司先約定減少承租系爭房屋地下1樓部分租賃面積約400坪，自96年3月5日起每月租金減為62萬4000元，再於99年1月5日約定調降每月租金為42萬4000元。冠昱公司後於100年1月6日將系爭房屋讓與訴外人林蔚山，林蔚山旋與被上訴人約定調降租金為42萬4000元之期限，自100年2月5日起至101年2月4日止。林蔚山復於100年1月13日將系爭房屋出租予伊，約定由伊承受系爭租約之出租人地位。101年2月4日期限屆至後，兩造回復租金為62萬4000元，並應依系爭約定每三年租金漲3％，故自101年2月5日起至同年3月4日止，每月租金應為66萬2001元；自同年3月5日起至102年6月4日止，每月租金則為68萬1862元（計算式如附表所載）。然被上訴人短付16個月租金共計90萬5931元，伊分別於101年12月7日、102年6月7日以臺北光武郵局第510號、第662號存證信函（下分別稱 0000000信函、0000000信函），通知被上訴人補繳，均不獲置理，爰依系爭租約訴請被上訴人支付短少之租金等情。二、被上訴人則以：冠昱公司於95年12月5日與伊簽訂建物租賃協議書（下稱系爭協議書，該法律關係下稱系爭協議），將系爭租約租金部分約定為每月62萬4000元。嗣冠昱公司將系爭房屋讓與林蔚山後，林蔚山復與伊於100年3月25日簽訂降租協議書（下稱訟爭協議書，該法律關係下稱訟爭協議），約定自100年2月5日起至101年2月4日止，租金調降為按月42萬4000元。上訴人於100年11月15日繼受冠昱公司與伊間之系爭租約，並於101年2月4日後與伊續談調降租金一事，惟未獲共識，上訴人遂於101年9月20日以臺北敦南郵局第265 號存證信函（下稱0000000信函）通知伊租金回歸按月62萬 4000元，伊亦按月如數給付。是於系爭協議書簽訂時，系爭約定即不再適用，且繼受系爭租約之林蔚山亦不曾依系爭約定調漲租金，顯見伊與冠昱公司或林蔚山均合意就系爭租約租金部分調整為固定金額，不再受系爭約定拘束等語置辯。三、上訴人於原審之起訴聲明為：被上訴人應給付伊90萬5931元，及自102年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人於原審之答辯聲明為：㈠上訴人於原審之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人90萬5931元，及自102年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第37頁背面至第38頁）：（一）被上訴人於91年12月2日與冠昱公司簽訂系爭租賃書，承租冠昱公司所有之系爭房屋，租賃期間自92年3月5日起至107年3月4日止，每月租金80萬元，並於系爭租賃書第三條為系爭約定。嗣被上訴人於95年12月5日，與冠昱公司另簽訂系爭協議書，內容約定：「今於原租約有效期間內，雙方就租賃標的物之承租範圍、租金及回復原狀之工程範圍，另行協議約定如下：一、自民國96年2月5日起，乙方（即被上訴人）退還租賃標的物地下一樓部分之約400 坪承租空間予甲方（即冠昱公司），租金調整為每月新台幣624,000元整（含稅）…。本協議書為合約之一部分，其餘條約不變」等語（見原審102年度司北調字第1046號卷【下稱司北調卷】第5頁至第10頁之系爭租賃書、原審卷第24頁之系爭協議書，均影本）。（二）冠昱公司後將系爭房屋轉讓予林蔚山，林蔚山繼受冠昱公司與被上訴人間之系爭租約後，與被上訴人於100年3月25日簽訂訟爭協議書，約定：「緣甲乙雙方為租賃桃園縣中壢市○○路000號一樓之部分及地下一樓房屋之全部一事，曾簽定建物租賃協議書在案。惟雙方為共體時艱，同意將租賃標的之租金，自民國100年2月5日起至民國101年2 月4日止，調降為每月新台幣肆拾貳萬肆仟元整（含稅）。除前述降租協議外，租賃文件之其他條款均不做變更」等語。被上訴人自100年3月7日起給付租金予林蔚山（見司北調卷第11頁之訟爭協議書影本）。（三）林蔚山後將系爭房屋出租予上訴人，並於100年1月13日與上訴人簽訂不動產租賃契約（下稱訟爭租約），約定：由上訴人繼受林蔚山與被上訴人間之系爭租約。而上訴人於100年11月5日與被上訴人簽訂協議書（下稱訴爭協議書，該法律關係下稱訴爭協議），其中第一條載明：「租金計算方式如原租約內容所示」、第二條後段載明「本協議未約定者悉依原租約」等語。是於100年11月5日起，由上訴人繼受林蔚山之系爭租約出租人地位，被上訴人繳付租金予上訴人（見司北調卷第12頁之訟爭租約、本院卷第10頁之訴爭協議書，均影本）。（四）訴爭協議書之約定期限屆滿後，被上訴人按月給付租金62萬4000元，並與上訴人繼續協商調降租金一事，惟因未有共識，上訴人遂於以0000000信函通知被上訴人：「雙方對降租在9月15日前未能達成協議，一切回歸到原租約的租金數額每月新台幣陸拾貳萬肆仟元」等語。其後，被上訴人即按月給付租金62萬4000元予上訴人（見本院卷第26頁至第31頁之0000000信函影本、被上訴人給付租金表）。（五）上訴人分別以0000000存證信函、0000000存證信函，通知被上訴人應依系爭約定，補繳租金差額（見司北調卷第13頁至第15頁之0000000信函、0000000信函暨收件回執，均影本）。（六）系爭租約業於102年6月4日經兩造合意終止。五、經本院於103年6月26日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第38頁）：（一）系爭租約關於租金約定內容為何？系爭約定有無適用？（二）上訴人得否依系爭約定請求被上訴人給付租金？上訴人得請求之金額若干？六、茲就爭點分別論述如下：（一）系爭租約關於租金之約定，業經兩造合意為每月62萬4000元，應無系爭約定之適用。１、當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。民法第153條第1項、第161條第1項分別定有明文。所謂意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。有無此事實，應依具體情事決定之。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條復有明定。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。２、被上訴人與冠昱公司簽訂系爭租賃書，於系爭租賃書第三條為系爭約定；嗣於95年12月5日，復與冠昱公司簽訂系爭協議書；冠昱公司後將系爭房屋轉讓予林蔚山，林蔚山繼受系爭租約後，再與被上訴人於100年3月25日簽訂訟爭協議書等節，為兩造所不爭執（見上四之（一）至（二）所載），自堪信為實在。基此，上訴人與冠昱公司簽訂系爭協議書時，既減少系爭租約之標的範圍（即減少系爭房屋使用面積達400坪）及租金均重新約定，可見上訴人、冠昱公司已合意變更系爭租金之租金數額及計付條件，堪予確定。嗣林蔚山受讓系爭房屋後，復與上訴人簽訂訟爭協議書，將100年2月5日至101年2月4日之系爭租約租金，調降為每月42萬4000元（含稅），足徵訟爭協議書係針對系爭協議書之租金部分內容重為約定。以故，上訴人與林蔚山間就系爭租約之租金數額及計付方式，已合意變更，不再適用系爭約定，更屬明灼。３、林蔚山將系爭房屋出租予上訴人，並於100年1月13日與上訴人簽訂訟爭租約，約定由上訴人繼受林蔚山與被上訴人間之系爭租約；兩造於100年11月5日簽訂訴爭協議書；訴爭協議書約定期限屆滿後，被上訴人按月給付租金62萬4000元，並與上訴人繼續協商調降租金一事，惟因未有共識，上訴人遂於以0000000信函通知被上訴人。其後，被上訴人即按月給付租金62萬4000元予上訴人等情，亦為兩造所無異詞（見上四之（三）、（四）所述），自堪信為真實。據此，被上訴人於收受0000000信函後，即按月給付系爭租約租金62萬4000元，上訴人收受迄至102年9月提起本件訴訟前均無異議。從而，上訴人既於0000000信函表明：「雙方對降租在9月15日前未能達成協議，一切回歸到原租約的租金數額每月新台幣陸拾貳萬肆仟元」等詞（見原審卷第26頁），堪認上訴人係對系爭租金為調升租金之要約（原為42萬4000元），嗣被上訴人即依0000000信函所載金額給付租金，客觀上屬可認為承諾之事實，並產生承諾之效果意思，自符合民法第161條第1項意思實現之規定，至為明顯。４、職是，系爭租約關於租金約定內容業經兩造合意為每月62萬4000元，自無系爭約定之適用，洵堪認定。（二）上訴人不得依系爭約定請求被上訴人給付。承上（一）所述，衡酌被上訴人先後與冠昱公司、林蔚山、上訴人間之約定真意，堪認被上訴人與冠昱公司、林蔚山及上訴人間均已不再適用系爭約定為系爭租約之租金計付方式，且上訴人應繼受冠昱公司、林蔚山之真意，而不得再主張適用系爭約定，甚屬明悉。以故，上訴人依系爭約定調漲系爭租約租金，請求被上訴人給付短少之租金合計90萬5931元本息，應屬無據。七、綜上所述，上訴人之主張，為不足採，被上訴人之抗辯，尚屬可信。是則，上訴人主張本於系爭約定，請求被上訴人給付90萬5931元本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審判決當事人欄關於「法定代理人朱俠如」「訴訟代理人張侑雄」之記載，係屬顯然錯誤（參原審卷第33頁背面、第34頁、第32頁），應分別更正為「法定代理人陳佳麟」「訴訟代理人張伯雄」，併此指明。八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 8 月 12 日民事第五庭審判長法官李錦美法官張松鈞法官鍾任賜正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 103 年 8 月 12 日書記官吳金來附表：㈠92年3月5日起至95年3月4日止按月租金為62萬4000元。㈡95年3月5日起至98年3月4日止調漲租金為按月64萬2720元（計算式：624000×1.03＝642720）。㈢98年3月5日起至101年3月4日止調漲租金為按月66萬2001元（計算式：642720×1.03＝662001）。㈣101年3月5日起至104年3月4日止調漲租金為按月68萬1862元（計算式：662001×1.03＝681862）。

臺灣高等法院103年度上易字第552號

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