103年度上易字第815號｜民事：返還定金｜裁判日期：104 年 02 月 03 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字第815號上　訴　人　吳灥訴訟代理人　陳垚祥律師被上訴人　　麗源建設股份有限公司法定代理人　林君紋被上訴人　　吳寶順共　　　同訴訟代理人　繆璁律師上列當事人間返還定金事件，上訴人對於中華民國103年6月10日臺灣新北地方法院103年度訴字第576號第一審判決提起上訴，本院於104年1月6日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）144萬元，及自民國102年12月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人聲明：如主文所示。二、上訴人起訴主張：伊於102年8月25日經由訴外人海悅開發股份有限公司（下稱海悅公司）仲介，購買被上訴人吳寶順所有及被上訴人麗源建設股份有限公司（下稱麗源公司）所興建坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼○○區○○路000號7樓房屋（下稱系爭房地），經被上訴人麗源公司同意以2,383萬元成立買賣契約，伊交付定金 72萬元，兩造已就標的物及價金等必要之點意思表示一致，僅有付款方式、貸款等非必要之點尚未約定，依民法第153 條第2項規定，系爭房地之買賣契約已推定成立。嗣經伊測試建物後，發現浴廁有滲漏水，大門、落地門變形等瑕疵，請求被上訴人麗源公司修繕，被上訴人麗源公司卻表示滲漏水情況嚴重，須修繕一段時間，而暫緩與伊簽約，經三次協調，被上訴人麗源公司竟反悔不出賣系爭房地，拒不履行簽訂買賣契約之義務，顯可歸責於被上訴人之事由，致不能履行上開義務。爰依民法第249條第3款規定，求為命被上訴人給付144萬元，及自102年12月6日（按上訴人在原審請求自 102年12月5日起計息，在本院減縮利息起算日）起至清償日止，按年息5%計付利息之判決。被上訴人則以：被上訴人麗源公司並未同意以2,383萬元出售系爭房地，兩造並未就系爭房地成立買賣契約。兩造就買賣價金重要之點，意思表示未合致，更無代理或表見代理之情事。上訴人所提出之空白買賣契約書僅係樣本，並無被上訴人麗源公司用印；102年10月18日蘆洲中山路郵局第1028 號存證信函，寄件人為海悅公司，非伊公司，該存證信函載明「麗源公司不同意以前開購屋臨時證明單所載之買賣總價款2,383萬元，將本戶房地出售予臺端。為此，本公司特函通知臺端應於文到七日內，攜帶購屋臨時證明單及相關身分證明文件至本建案接待中心辦理退還定金等事宜」，可證兩造間就系爭房地之買賣契約並未成立。上訴人所提出之購屋臨時證明單、收款臨時證明單，均係由海悅公司出具，非被上訴人麗源公司出具，本件購屋臨時證明單之法律關係僅存在於上訴人與海悅公司間。如認購屋臨時證明單上「本戶價格須經建設公司同意後始得生效，如否，則定金金額無息退還」之約定，為解約權行使之約定，依上開存證信函所載，伊亦已合法行使解約權等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實（見原審卷134頁）：（一）上訴人因欲以總價金2,383萬元，買受被上訴人麗源公司所興建新北市○○區○○路000號7樓之2房地（建案名稱「雙捷京站」），於102年8月25日、102年9月5日、102年9月7日，分別刷卡支付定金10萬元、39萬元、23萬元，合計72萬元，由海悅公司受領。（二）海悅公司於102年10月18日以被上訴人麗源公司不同意上開售價為由，寄發郵局存證信函，通知上訴人取回定金72萬元。（三）雙捷京站建案之房屋係被上訴人麗源公司所興建，授權海悅公司銷售。（四）前開事實，有購屋臨時證明單、收款臨時單、郵局存證信函、銷售廣告單、信用卡繳款通知書及簽帳單等可證（見原審卷7-10、28-31、56-66、69-72頁）。四、關於上訴人主張兩造就系爭房地已成立買賣契約部分：（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。準此，當事人就標的物之價金尚未互相同意時，即未能認買賣契約已成立。（二）經查被上訴人麗源公司與海悅公司訂立委託銷售合約，及被上訴人2人與海悅公司簽立授權書，就所投資坐落○○ 區○○段000地號土地之「雙捷京站」建案，委託海悅公司代為銷售房屋及坐落基地，被上訴人同意海悅公司依雙方之委託銷售承攬合約執有代收各項客戶應繳款項及代理執行各項房屋銷售、簽約、交屋等相關事宜，有被上訴人所提出委託銷售合約書、授權書可按（見原審卷149-165 頁）；又雙捷京站建案房屋係由被上訴人麗源公司興建，海悅公司銷售，亦有上訴人提出之銷售廣告可憑（見原審卷56-64頁）。海悅公司就銷售系爭房地為被上訴人之代理人，固堪認定。（三）次查本件上訴人主張被上訴人麗源公司已同意其購買系爭房地，無非係以其已交付海悅公司定金72萬元，及海悅公司人員陪同其測試系爭建物，並以其妻余惠娟證稱：海悅公司之銷售人員孫綺琳於102年8月25日交付購屋證明單時，告知上訴人2,383萬元之交易價格，要和建設公司爭取優惠價格，需要一點時間，要求先付10萬元定金，如建設公司已同意，會通知把餘額定金62萬元付清；海悅公司人員於同年9月4日通知，建設公司同意以2,383萬元成交，才由上訴人於同年9月5日刷卡付39萬元定金，其於同年9 月7日刷卡付23萬元定金；海悅公司人員於同年9月5日交付空白買賣契約書給伊等審閱，並約定於同年9月6日測試系爭房屋，同年9月6至8日由海悅公司人員陪同測試，經發現房屋滲水；後來海悅公司以電話問是否可以不買系爭房屋，因為不知道修復漏水的情況是否符合伊等的期望云云（見原審卷168-169頁）為據。（四）惟查依上訴人所提出海悅公司於102年8月25日交付之購屋臨時證明單記載，訂金為72萬元，並以手寫註記：「本戶價格須經建設公司同意後始得生效，如否，則定金金額無息退還，若建設公司同意本價格時，則本訂單轉為正式定金，買方不得退回，絕無異議。」等語（見原審卷7頁），足見上訴人應交付定金72萬元，及所提出2,383萬元之買受價格，經被上訴人麗源公司同意始得有效成立買賣契約。又查證人孫綺琳到場證稱：伊只有通知訂金補足，沒有通知上訴人說被上訴人麗源公司以購屋臨時證明單所載價格出售；基本上定金要補足，幫客戶爭取成交的機會會比較高，並不代表一定會賣（見本院卷68頁正背面）；證人黃冠穎（即與上訴人夫妻接洽銷售系爭房地之海悅公司人員）到場證稱：「（上訴人訴訟代理人問：102年8月25日簽證明單時，刷卡十萬元，有約定要詢問麗源公司是否同意這價格，為何不當時就問麗源公司，而是繳足72萬元以後才去問？）訂金不足，且客戶有要求要驗屋，想說把訂金補足及驗屋完成後再向公司詢問。」等語（見本院卷72頁背面），上訴人以其於102年8月25日交付定金10萬元，嗣海悅公司陸續向其收取其餘定金為由，主張被上訴人麗源公司已同意其提出之買受價格云云，為不可採。至上訴人所提出其與孫綺琳之電話通話錄音譯文：「上訴人：對呀，當時的處理我們都是經過公司，您這邊公司也已經確定這個金額也願意賣了，對不對。孫綺琳：嗯哼嗯哼嗯嗯(表示同意)，那也許我是不知道他們現在的想法啦，我想他也只是找個理由吧…我不知道他們的心態啦，他們是怎麼那個…。」（見本院卷90頁），係上訴人單方表示其所提出之價格，經同意出賣，而關於「孫綺琳：嗯哼嗯哼嗯嗯」係表示同意，乃上訴人主觀片面臆測，難以遽認孫綺琳已對上訴人表示被上訴人麗源公司同意其所提出之買受價格，上訴人此部分主張，亦不足採。（五）另查證人孫綺琳證稱：空白的買賣契約書是簽臨時購屋證明單時就會交給客戶帶回去審閱，因為審閱時間要一個星期以上，可以先請客戶帶回去審閱，本件是簽臨時購屋證明單時就把空白買賣契約書交給上訴人帶回去審閱等語（見本院卷70頁）；而上訴人則主張係102年9月5日其刷卡支付第二筆定金21萬元時，海悅公司將空白買賣契約書交付其審閱（見原審卷3頁）；雖二人所稱交付空白買賣契約書之日期不同，惟海悅公司人員交付空白買賣契約書予上訴人係供其審閱，系爭購屋臨時證明單既有手寫註記：「本戶價格須經建設公司同意後始得生效」，除非上訴人舉證證明被上訴人麗源公司已同意其提出之買受價格，並非即可遽認係買賣契約成立。又關於海悅公司人員同意上訴人驗屋一節，證人黃冠穎證稱：「（上訴人訴訟代理人問：既然尚未簽約，你不怕試水會把房子弄壞，買賣不成，這損害要向誰求償？）那時說要試水驗屋，我們配合客戶，我們沒有想到屋損的部分，只是試水有造成屋損，驗屋如果客戶認為房屋品質符合他的需求，買賣可以繼續下去，如果認為品質不符需求，就會結束掉。」等語（見本院卷73頁），並無違反常情之處，蓋倘認同意驗屋即係買賣契約成立，則買受人於驗屋後如認建物品質不符合其要求，卻須受買賣契約成立之拘束，顯不符合事理。（六）再有關上訴人主張海悅公司人員與其約定日期訂約一事，經查上訴人陳稱：「102年9月7日我與我太太及海悅公司人員去驗屋，但因為有很多問題，所以我在102年9月8日星期日早上找鐘啟瑞（為上訴人妻余惠娟之妹夫）跟我一起去現場驗屋，…當天有鐘啟瑞及他太太、我小舅子及他太太、我太太的妹妹及我家小朋友一起過去，我有攜帶貼紙、膠帶、筷子、小螺絲起子，中午把所有瑕疵都清點完畢後，中午我請他們到附近麵館吃飯。下午海悅的廖副理請我及我小舅子到旁邊的獨立房間，其他的人到他們的休息室等候，由廖副理向我們說明，因房屋瑕疵較多須較長的時間處理，無法依約七日內完成修復，因此取消下午之簽約，等他們修好後再簽約，我出去後就跟鐘啟瑞說簽約取消。」（見本院卷113頁正背面），證人鐘啟瑞則證稱：「我們約九月八日早上十點左右自行開車前往，在蘆洲房子的地點會合，到了以後請接待中心的小姐帶我們上去看屋況，我們就進去屋內看哪邊瑕疵需要補正的貼上標籤。後來吳灥跟接待中心的小姐接洽後，就告知我說原訂下午的簽約取消，是當天接近中午的時候告訴我的。我們看完屋子後就在一樓的公共休息室休息，等他下來後才告訴我說原訂下午的簽約取消，告訴我完後我們就先行離去，中餐我們就各吃各的。」「早上一起驗屋，後來取消下午簽約，我就不必要了，就離開了。」等語（見本院卷115 頁背面至116頁）。關於上訴人所稱海悅公司人員告知取消訂約一事，係彼等親友中午餐敘後，下午告知；證人鐘啟瑞則證稱上訴人係當天接近中午的時候告訴伊，原定下午的簽約取消，伊及家人即先行離去，中餐各吃各的等語，二人所為陳述明顯相左，上訴人主張海悅公司人員與其約定於102年9月8日簽訂買賣契約，難以採信。（七）依上所述，本件上訴人並未能舉證證明購屋臨時證明單上所載其提出之系爭房地買受價格，經被上訴人麗源公司同意，縱上訴人及其妻余惠娟有終止彼等銀行定期存款之情事，亦不得以此彼等單方行為推論被上訴人麗源公司同意以上訴人提出之買受價格出售系爭房地，上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣契約成立云云，為不足採；被上訴人抗辯兩造間就系爭房地之買賣契約不成立，堪以採信。另兩造間就系爭房地之買賣契約既未成立，被上訴人抗辯海悅公司已於102年10月18日以郵局存證信函解除系爭房地之買賣契約，即無庸審酌，附此敘明。五、關於上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還訂金144萬元部分：（一）按依民法第249條第3款規定，定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。（二）兩造間就系爭房地之買賣契約並未成立，業如前述，上訴人請求被上訴人加倍返還定金，應屬無據。另就被上訴人請求加倍返還定金其中定金72萬元部分，經查海悅公司已於102年10月18日以郵局存證信函催請上訴人於函到後7日內辦理退還定金事宜（見原審卷28-31頁），復於103年7 月15日以郵局存證信函催請上訴人於函到後5日內辦理退還定金（見本院卷44-48頁），被上訴人此部分請求無保護必要，顯無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第249條第1項第3款規定，請求被上訴人給付144萬元，及自102年12月6日至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，所持理由雖有不同，然其結果並無二致，仍應予維持；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 2 月 3 日民事第三庭審判長法官林陳松法官蘇瑞華法官鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 104 年 2 月 9 日書記官李垂福

臺灣高等法院103年度上易字第815號

關鍵資訊