103年度重上字第575號｜民事：返還價金等｜裁判日期：104 年 09 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第575號上　訴　人　聯界電子股份有限公司法定代理人　林鋕堅訴訟代理人　吳玲華律師鄭佑祥律師被上訴人　　勵格際盟股份有限公司法定代理人　李立英訴訟代理人　楊擴擧律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年 5月30日臺灣士林地方法院102年度重訴字第563號第一審判決提起上訴，本院於104年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人出賣其所有、門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號9樓房地（下稱系爭房屋）予被上訴人，兩造於民國（下同）102年7月30日簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）1億4,865萬元，於102 年9月30日交屋。被上訴人已給付定金新臺幣（下同）200萬元、簽約金與第二期款2,773萬元，並存入板信商業銀行受託信託財產專戶。上訴人於簽立系爭契約前，曾於不動產標的現況說明書項目8對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄勾選「否」。惟被上訴人於102年8月22日雨後前往系爭房屋查看，發現天花板多處有新舊水漬，且系爭房屋所在大樓即巴黎科技總部管理委員會（下稱系爭大樓管委會）委員亦表示系爭房屋一直有漏水之問題，顯與上訴人出具之書面證明不符。被上訴人於102年8月28日及9月6日寄發存證信函，以系爭房屋有漏水情形，依民法第359條規定向上訴人主張解除系爭契約，並請求返還2,973萬元。被上訴人購入系爭房屋之目的，為放置精密儀器與設備，因此是否滲漏水之情形，屬於重要之物之性質。若上訴人於不動產標的現況說明書揭露系爭房屋曾發生滲漏水情形，被上訴人即不可能購買系爭房屋。上訴人故意隱匿上開重要事實，致被上訴人陷於錯誤，則依民法第88條、第92條第1項規定，被上訴人得撤銷買受之意思表示，上訴人應依民法第179條規定返還買賣價金。爰求為判命：㈠上訴人應出具同意書讓被上訴人取回板信商業銀行受託信託財產專戶中之2,773萬元。㈡上訴人應給付被上訴人200萬元本息等語（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人據此提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：兩造訂立系爭契約時，系爭房屋並無滲漏水情事。系爭房屋屋齡12年，外露部分經風吹日曬而有老化現象，應為被上訴人所預見。系爭房屋結構並無漏水，僅係頂樓鋁鋅板填縫劑老化，造成靠近玻璃帷幕之天花板滲漏水，就全部面積所占比例甚小，並無被上訴人所稱無法使用系爭房屋之情形。況系爭大樓管委會於102年10月間進行全面檢修工程，已無滲漏水問題，系爭房屋並無被上訴人所稱瑕疵存在。被上訴人於簽約前，已派員前來勘查三次以上，經詳細檢查才同意以現況交屋，足見系爭房屋並無滲漏水情況。另被上訴人主張其於102年8月22日發現系爭房屋有漏水情形，係因前一日即102年8月21日潭美颱風過境，大量雨水而產生滲漏水現象。縱系爭房屋於系爭契約簽約時有滲漏水情事，然被上訴人於交屋前主張瑕疵擔保權利，應以瑕疵無法修補或上訴人拒絕修補為要件；惟上訴人並無拒絕修補或瑕疵無法修補之情形，則被上訴人自不得依民法第359條規定解除系爭契約，且被上訴人解除系爭契約顯失公平。被上訴人並無錯誤之意思表示，上訴人亦未故意示以不實之事，而令被上訴人陷於錯誤而為意思表示等語，資為抗辯（原審為上訴人敗訴之判決。）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102年7月30日就系爭房屋及其基地簽立系爭契約，買賣總價為1億4,865萬元，約定於102年9月30日交屋。兩造並共同委任訴外人板信銀行辦理不動產買賣價金信託事宜，被上訴人已將2,773萬元存入板信銀行新店分行帳號00000-000000000信託財產專戶，有系爭契約影本可稽（見原審卷第12至29頁）。㈡102年7月17日以上訴人名義簽署之「不動產標的現況說明書」，其中項目8對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「否」之選項，有不動產標的現況說明書影本可稽（見原審卷第30頁）。㈢被上訴人曾於102年8月28日及9月6日寄發存證信函通知上訴人，以系爭房屋有漏水之情形為由，向上訴人主張解除系爭買賣契約，有存證信函影本可稽（見原審卷第45至52頁）。四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋有無漏水之瑕疵？㈡若有瑕疵，則被上訴人得否依民法第359條規定解除系爭契約？並依民法第259條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價金計2,973萬元本息？㈢被上訴人得否依民法第88條第1項、第2項、第92條第1項規定撤銷買受之意思表示？並依民法第179條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價金計 2,973萬元本息？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠系爭房屋有無漏水之瑕疵？ ⒈經查上訴人於102年8月30日即本件訴訟繫屬前委請臺北市建築師公會鑑定系爭房屋結果，認為系爭房屋天花板漏水痕跡主要為三處：實驗室之西側（含窗台）、會議室西側（含窗台）與辦公室南側。天花板均為輕鋼架明架礦纖板。各處礦纖板均有4至5片及其窗邊小片板料有明顯之滲漏水痕跡，天花板內部鐵件有銹蝕現象，噴結石棉有灰色痕跡，實驗室及會議室之西側窗台亦有滲漏水跡。研判系爭房屋天花板滲漏痕跡係因屋頂鋁板填縫劑老化，產生裂痕，遇長時間之強風大雨時，即產生滲漏水現象。又系爭大樓管委會於102年9月23日舉辦「園區A、B兩棟大樓玻璃帷幕，9樓2層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程」招標事宜，於102年10月25 日前完工，經建築師二次會勘屋頂檢視相關位置之外牆及頂版鋁鋅板與矽膠現況，鋁鋅板均完好，部分矽膠有老化之裂痕，約有六處。屋頂排水溝、落水罩以及牆頂轉角處，並多次灑水測試，再至9樓天花板檢視均未發現有滲漏水現象。以目前檢修後之狀況觀之，該大樓外牆牆版之矽膠填縫劑狀況尚屬良好，惟仍需定期保養維護，方不致擴大漏水情況，有臺北市建築師公會102年12月2日102鑑字第2615號鑑定報告書第3至5頁可稽（證物外放）。則據此足證系爭房屋確有漏水之瑕疵，是被上訴人此部分主張，即屬有據。 ⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第359條本文定有明文。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，亦為民法第373條本文所明定。故買賣標的物於交付前，因不可歸責於雙方當事人之事由致標的物毀損滅失者，其價金危險本由出賣人負擔。則解釋危險負擔之意義，應認為買賣標的物於交付前，因不可歸責於出賣人之事由所生的瑕疵，亦應由出賣人負擔。況且基於買賣契約之有償性，買受人主張物之瑕疵擔保效力而解除契約或減少價金，所保護者僅為買受人之對價利益，應屬公平。故出賣人僅擔保標的物於交付前無民法第354條所規定之瑕疵，且不以自始存在之瑕疵為限；至於物之瑕疵發生於交付後者，則屬危險負擔問題，而非瑕疵擔保問題（同此見解，參見黃茂榮，買賣法，第396頁，2004年增訂第六版）。上訴人雖辯稱：系爭房屋於系爭契約簽約時並無滲漏水之情事等語，惟依上說明，物之瑕疵擔保責任之成立，不以訂約時已存在瑕疵為限，是其所辯，並不足採。㈡若有瑕疵，則被上訴人得否依民法第359條規定解除系爭契約？並依民法第259條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價金計2,973萬元本息？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照）。次按在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號民事判決意旨參照）。又如買受人在危險移轉前所發現之瑕疵，客觀上不能排除，或顯非出賣人在清償期屆至前所能排除，則買受人仍得依民法第 359條規定解除契約（參見黃茂榮，買賣法，第653頁，2004年增訂第六版）。故基於出賣人負有交付無瑕疵物之義務而言，買受人於危險移轉前發現物之瑕疵者，若出賣人不能於清償期屆至前除去該瑕疵，即應認為買受人得依民法第359 條規定解除契約，不以出賣人拒絕除去該瑕疵、或該瑕疵不能除去者為限，始足以保護買受人之對價利益。 ⒉依系爭契約第1條約定，上訴人應於102年9月30日交屋，有契約影本可稽（見原審卷第15頁）。經查被上訴人於102年8月23日發現系爭房屋有滲漏水情形，即於102年8月29日通知上訴人解除系爭契約，有存證信函影本可按（見原審卷第45至47頁）。上訴人雖表明願意修補瑕疵，並未拒絕修補，且承諾嗣修復滲漏水瑕疵後再交屋，固有102年9月2日存證信函影本可證（見原審卷第115至117頁）。惟系爭大樓管委會於102年9月3日始召開臨時委員會議，決議修繕大樓滲漏水情形，並於102年9月23日始舉辦「園區A、B兩棟大樓玻璃帷幕，9樓2層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程」招標事宜，並於102年10月25日始告完工，有會議紀錄、公告、開標單影本可證（見原審卷第131至136頁），足證上訴人無法依約於交屋期限前排除滲漏水瑕疵。則依上說明，上訴人既不能依約如期交付無瑕疵之房屋，即應認為被上訴人得依民法第359條規定解除系爭契約，不以系爭房屋之瑕疵不能修補或上訴人拒絕修補為限，否則不足以保護被上訴人之對價利益。故被上訴人於102年8月28日及9月6日寄發存證信函通知上訴人，以系爭房屋有漏水情形為由，向上訴人主張解除系爭契約，有存證信函影本可稽（見原審卷第45至52頁），即屬合法。被上訴人並依民法第259條規定，請求上訴人返還價金2,973萬元本息，即屬有據。上訴人辯稱：上訴人並未拒絕修補瑕疵或瑕疵無法修補之情形，是被上訴人解除系爭契約並不合法等語，並不可採。㈢從而本件事證已臻明瞭，兩造其餘爭點即被上訴人得否依民法第88條第1項、第2項、第92條第1項規定撤銷買受之意思表示，並依民法第179條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價金計2,973萬元本息等情即無庸審酌，附此敘明。五、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定解除系爭契約，請求上訴人應出具同意書讓被上訴人取回板信商業銀行受託信託財產專戶中之2,773萬元，並請求上訴人應給付被上訴人 200萬元本息，為屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並就上訴人應給付200萬元本息部分為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於原判決主文第一項命上訴人出具同意書後，讓被上訴人取回板信商業銀行受託信託財產專戶中之2,773萬元，係判命上訴人為同意被上訴人取回上開金錢之意思表示，不因須以書面方式為之而異，有強制執行法第130條第1項規定之適用，不得宣告假執行。本院業於 103年9月16日判決廢棄原判決主文第三項關於准免假執行之宣告，並駁回被上訴人於原審之假執行聲請，併予敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 9 月 22 日民事第十庭審判長法官黃嘉烈法官林鳳珠法官邱琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 9 月 22 日書記官蕭詩穎附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度重上字第575號

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