臺灣高等法院103年度重上字第825號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 09 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第825號上　訴　人　蘇澤清
訴訟代理人　蘇詠心
被 上 訴人　林碧華
訴訟代理人　簡文玉律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國103年8月28日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第254號判決提起上訴，本院於105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人移轉登記如附表編號一、二、三號所示土地應有部分，及該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
經廢棄之第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條固定有明文。惟該條規定，於有訴訟代理人時不
適用之，同法第173條本文亦有明文。本件上訴人雖於民國105年10月22日死亡，有戶籍謄本可稽（見本院卷㈢第201頁
），然其於本件訴訟有委任訴訟代理人，依上揭規定，本件訴訟程序不當然停止。
二、被上訴人於原審主張依買賣、債權讓與契約及繼承之法律關係，請求上訴人及原審共同被告陳卿淵、蘇澤和（下稱陳卿淵等3人）各將如原判決附表一所示125筆土地（下合稱系爭土地）應有部分移轉登記予被上訴人，陳卿淵等3人就本件
訴訟標的非必須合一確定，依民事訴訟法第55條規定，上訴人之上訴效力不及於陳卿淵、蘇澤和。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人陳國傳與上訴人之被繼承人蘇陳罕於76年4月11日簽訂買賣契約書（下稱甲契約），以每公頃新
臺幣（下同）235萬元之價金，向蘇陳罕購買原屬其被繼承
人陳水生所有坐落改制前桃園縣（下稱桃園縣○○○鄉○○○○段○○○○段0地號等209筆土地應有部分（下稱系爭209筆土地），因如附表所示土地（系爭土地）中編號1至3號
所示土地（下稱系爭3筆土地）之登記事項有三七五租約註
記，如附表編號4至125號所示122筆土地（下稱系爭122筆土地）之登記事項有自耕保留耕地之「未辦持分交換前不得移轉登記及設定負擔」註記（下稱自耕保留持分交換註記），故蘇陳罕並未完成系爭土地之移轉登記，上訴人及訴外人蘇澤當、陳卿淵、蘇澤育、蘇澤和（下稱蘇澤當等5人）為蘇
陳罕之繼承人，上訴人因分割遺產登記取得如附表所示系爭土地應有部分。伊與陳國傳於85年10月1日簽訂土地買賣契
約書（下稱乙契約）為甲契約之契約承擔，因上訴人拒絕承認，伊另於103年3月31日與陳國傳之全體繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富及陳姿蓉（下稱陳周麗玉等4人）簽訂權利
轉讓契約書（下稱丙契約）受讓依甲契約對蘇陳罕及其繼承人之權利。甲契約約定以土地過戶障礙排除後再辦理過戶為條件，系爭3筆土地已於98年6月23日完成三七五租約註銷登記，系爭122筆土地亦自同年月19日起陸續完成自耕保留持
分交換手續，伊自得請求上訴人移轉系爭土地應有部分，爰依甲契約、丙契約及繼承之法律關係，求為命上訴人將如附表所示系爭土地應有部分移轉登記予伊之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：甲、乙、丙契約均非真正，蘇陳罕及上訴人亦未曾收取買賣價金，且陳國傳及被上訴人於簽訂甲、乙契約時無自耕能力，係給付不能，甲契約第10條約定為脫法行為，該等契約均為無效。陳國傳短付第二期款16萬9,731元，
伊亦得行使同時履行抗辯權。乙契約縱為真正，亦無法由被上訴人或陳國傳之繼承人撤銷，且該契約為契約承擔，伊不予承認，對伊不生效力。丙契約係通謀虛偽意思表示，且仍屬契約承擔，非經伊承認，對伊仍不生效力。系爭土地上之自耕保留持分交換及三七五租約註記均非陳國傳權利行使之障礙，依該契約第5條約定，陳國傳於77年2月11日即可行使請求權，被上訴人之請求權已罹於15年之消滅時效。陳周麗玉等4人及被上訴人無法履行甲契約第14條、第15條之約定
，伊得依甲契約第8條約定解除契約，且系爭土地現已由每
平方公尺235元，增值為2,000元，倘依甲契約履行，對伊顯失公平，伊得依民法第227條之2規定，請求法院依職權解除甲契約或增加買賣價金等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠陳水生原為系爭土地共有人，蘇陳罕為陳水生之繼承人，繼承取得系爭土地應有部分，蘇陳罕死亡後，系爭土地應有部分由蘇澤當等5人繼承，上訴人分割繼承取得如附表所示系
爭土地應有部分，並辦畢登記。
㈡系爭土地之地目為「田」、「旱」，均為農地；系爭122筆
土地自98年6月19日起陸續完成自耕保留地持分交換手續，
塗銷自耕保留持分交換註記，系爭3筆土地則於98年6月23日塗銷三七五租約註記。
㈢被上訴人所提出以陳國傳及蘇陳罕名義簽訂之甲契約，記載簽約日為76年4月11日，由陳國傳以每公頃235萬元之價格，向蘇陳罕購買系爭209筆土地，其第5條約定：「買賣雙方應限于自訂約日起，10個月內備齊各應提出之不動產所有權移轉登記有關文件，並會同辦理所有權移轉登記」；第8條約
定：「買方（陳國傳）如不履約者已交價款全部聽憑賣方（蘇陳罕）沒收，並解除本契約，不得異議。」；第9條約定
：「賣方如不履約者，應即將已收取之價款全部交還買方外，同時應再賠償同額給予買方收入藉償損失，買方並得請求賣方繼續履約或解除本契約」；第10條約定：「本件買賣不動產將來辦理產權移轉登記時，應聽任買方登記為任何人名義為所有不得異議。」；第14條約定：「山鼻子146、145-1、145、142-1、142-2、141、142、139-2、149地號上現有
房屋基地部份之土地，買方同意買賣土地所有權移轉登記完畢後同條件再轉賣與房屋所有權人。」；第15條約定：「雙方同意山鼻子127、135-15地號土地由陳家全體以同條件買
回為供陳家墓地之用」（見原審卷㈠第9、10頁）。
㈣被上訴人提出以陳國傳名義與被上訴人簽訂之乙契約，記載簽約日為85年10月1日，約定由陳國傳將包含系爭土地在內
之129筆土地買受人權利轉售予被上訴人，其第1條約定：原約中之系爭126筆地號土地，於乙方（陳國傳）向出賣人買
受時即為共有耕地未辦持分交換之土地，於土地共有人未向地政機關辦理上開註記塗銷之前，不得辦理移轉登記。故迄至雙方簽訂本買賣契約書，原約之土地出賣人未能將上開土地完成所有權移轉登記為乙方所有，此為甲方所知；第2條
約定：另原約中之系爭3筆土地，因有三七五租約尚未排除
，未能辦理移轉登記，亦為甲方（被上訴人）所悉；第3條
約定：茲雙方同意由甲方受讓乙方依原約買賣系爭129筆土
地所取得之買受人權利，由甲方向原約之出賣人直接主張買受人權利；又原約第10條約定：「本件買賣不動產將來辦理產權移轉登記時，應聽任買方登記為任何人名義為所有，賣方不得異議。」故乙方於簽訂本買賣契約書時，依上開約定就上開土地指定甲方為產權移轉登記時之登記名義人（即承受人）；第4條約定：甲方於簽訂本契約書時，同時給付乙
方1,846,886元，作為甲方受讓買受人權利之代價；乙方依
原約對出賣人所負之義務有尚未履行者，於原約應履行時亦由甲方概括承受負擔（見原審卷㈠第16頁）。
㈤桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政所）99年7月19日蘆
地價字第0990004759號函記載：「42年政府頒行實施耕者有其田條例，其屬出租部分已就分租面積依法辦理分割、徵收放領予現耕農民承領，由於出租共有人對共有耕地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，自應全部歸自耕之共有人所有，惟當年實際執行上，對於殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記為自耕共有人所有，以致地籍之記載，仍維持徵收放領前之共有權利持分狀態，而使自耕共有人之權益受損。65年登記機關轉新人工登記簿時，為易於辨識共有耕地自耕保留部分未辦理持分交換移轉登記之土地，乃於土地登記簿所有權部其他登記事項欄加註『未辦持分交換前不得移轉及設定負擔』之註記，故未辦理自耕保留地持分交換移轉登記前，限制共有人移轉、設定等登記，倘有分割、繼承等地籍異動時，註記亦予同時轉載。」（見原審卷㈡第72頁）
㈥依臺北市松山區戶政事務所（下稱松山戶政所）102年9月25日北市松戶資字第10230930200號及同年12月20日函檢附之
戶籍謄本記載，被上訴人於77年12月26日出境美國，於81年12月22日入境，於同年月31日遷入登記於臺北市設籍至今；依新北市新莊區戶政事務所（下稱新莊戶政所）102年9月25日新北莊戶字第1023320531號及同年12月19日新北莊戶字第1023323847號函檢附之戶籍謄本所示，陳國傳於75年7月28
日變更設籍在新北市○○區○○里0鄰○○路00號，76年5月7日遷入新北市○○區○○村0鄰○○路00○0號2樓，於68年11月7日申請職變，行業職業欄位有：「娛樂服務保齡球場
工員、農自耕農」等記載。另依勞動部勞工保險局103年3月20日勞工保險被保險人投保資料表（明細）所示，陳國傳自74年4月18日至80年1月31日間以訴外人宏永建設有限公司（下稱宏永公司）為投保單位，投保勞工保險（見原審卷㈡第110至113、206至209頁，原審卷㈣第228頁）。
㈦依蘆竹地政所102年12月20日蘆地登字第1020008514號函送
蘆竹區南崁廟口段番子厝小段1地號等80筆土地人工登記簿
謄本及異動索引資料所載，土地所有權登記異動情形如下：⒈桃園市○○區○○○○段○○○○段0地號土地：蘇陳罕、
陳福來、陳金（下稱陳金等3人）分別以繼承為原因，登記
為所有權人，登記字號分別為76年6月30日蘆字第2738號、
76年7月24日蘆字第3098號、76年6月30日蘆字第2737號（見原審卷㈢第1頁）。
⒉桃園市○○區○○○○段○○○○段00000地號土地：陳金
等3人以買賣為原因，移轉登記予陳國傳，登記字號為76年
11月2日蘆字第4696號（見原審卷㈢第39頁）。
⒊桃園市○○區○○○段○○○段000地號土地：陳金等3人以買賣為原因，移轉登記予陳國傳，登記字號為77年7月7日蘆字第3554號（見原審卷㈢第134頁）。
⒋桃園市○○區○○○段○○○段000號土地：陳金等3人以買賣為原因，移轉登記予陳國傳，登記字號為77年7月7日蘆字第3554號（見原審卷㈢第143頁）。
㈧蘆竹地政所104年5月20日蘆地登字第1040006049號函記載：因42年實施耕者有其田自耕保留未完成持分交換登記土地，其土地權利變更登記辦理程序，參依內政部65年10月9日台
65內地字第697215號函略以：「……由於出租共有人對上開共有耕地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，自應全部歸自耕之共有人所有，並應於上述出租部分經徵收放領移轉登記之同時，將殘餘自耕保留部分之耕地所有權，一併依照實施耕者有其田條例第22條規定，逕辦土地權利變更登記為自耕共有人單獨所有。惟當時實際執行上，對於上開殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記為自耕共有人單獨所有，以致其土地登記薄之記載，仍維持徵收放領前之共有權利持分狀況，而使自耕共有人之權益蒙受損害。為解決此一問題，前經台灣省政府報奉行政院台43年內7512號令核示略以應將上述自耕保留部分之耕地所有權須逕辦土地權利變更登記為自耕共有人單獨所有之內容，先行通知各權利人，俟無異議後，再憑逕辦移轉登記……」規定，該等土地如經通知無異議者，即逕辦移轉登記，惟尚未清理或有異議者，嗣後依各時期之作業規定，由共有人（或其繼承人）申請或共有人協議方式或地政機關通知辦理自耕保留地持分交換登記，惟目前實務執行上，因權屬仍待釐清，未辦竣自耕保留地持分交換登記之土地，受理繼承申請登記。查蘆竹區南崁廟口段蕃子厝小段70-2地號土地屬上開實施耕者有其田自耕保留未完成持分交換登記土地，依65年人工登記簿記載內容，該土地所有權部註記有未辦自耕保留地持分交換註記，惟未見登載註記登記日期及收件號等內容；另依檔案法規定，登記申請案保存年限為15年，該77年之買賣登記申請案已逾保存年限案件，業依法完成銷毀作業，尚無法提供當時辦理註記情形或買賣移轉登記申請所附證明文件等相關資料等語（見本院卷㈠第202、203頁）。
㈨蘆竹地政所104年10月5日蘆地登字第1040013094號函記載：依65年人工登記簿記載內容，蘆竹區南崁廟口段山鼻子小段9-4地號等125筆地號土地所有權部註記有未辦自耕保留地持分交換註記，惟未登載註記登記日期及收件號等內容等語（見本院卷㈢第15頁）。
㈩蘆竹地政所104年11月26日蘆地登字第1040015937號函記載
：有關87年9月30日以前因辦理地籍資料電子處理作業而截
止記載之登記簿皆為人工登記簿，其中35年土地建物登記簿稱為光復初期土地登記總簿、65年為重造登記簿。南崁廟口段山鼻子小段2-1地號土地記載之「訂有三七五租」註記，
依65年重造登記簿登記內容，該註記於84年12月30日登記完畢等語（見本院卷㈢第14頁）。
蘆竹地政所104年12月9日蘆地登字第1040016437號函記載：蘆竹區南崁廟口段山鼻子小段9-4地號等169筆地號土地，因屬42年實施耕者有其田自耕保留未完成持分交換登記土地，是類土地因權屬仍待釐清，於人工登記簿註記有「未辦自耕保留土地持分交換」，上開註記內容於95年統一修正為「未辦持分交換前不能移轉及設定負擔」字樣，以利民眾辨識等語（見本院卷㈢第13頁）。
五、本院得心證之理由：
㈠甲契約為蘇陳罕與陳國傳簽訂：
被上訴人主張甲契約為蘇陳罕所簽訂等語，雖為上訴人所否認。然查本院檢送甲契約、蘇陳罕之印鑑卡及印鑑變更登記申請書原本，囑託法務部調查局鑑定結果，雖甲契約上所蓋指紋因欠清晰，無法進行比對，但甲契約第1頁內側下方、
第2頁左側及末頁左下方「蘇陳罕」印文，與印鑑卡及印鑑
變更登記申請書上之蘇陳罕印鑑印文相同，有鑑定書可稽（見本院卷㈠第144頁），足認甲契約確為蘇陳罕蓋章簽訂，
縱其上蘇陳罕署名為他人書寫，依民法第3條第2項規定，其蓋章與簽名生同等之效力，自與親簽無異。上訴人雖提出蘇陳罕之戶籍謄本，其上記載蘇陳罕之教育程度為「不」（見原審卷㈡第99頁），亦僅堪證明蘇陳罕未受教育，尚不足據以認定蘇陳罕未簽訂甲契約。此外，上訴人不能舉證證明係他人擅持蘇陳罕之印章在甲契約蓋印，其抗辯蘇陳罕不識字，亦未委任他人代理，無簽立甲契約之可能，甲契約顯非真正云云，要非可採。上訴人雖又抗辯地政機關查無系爭209
筆土地因甲契約辦理移轉予陳國傳之紀錄，顯見蘇陳罕未出賣系爭土地等語，然查蘆竹地政所102年10月2日函固記載查無上訴人所提出已過戶明細表所示80筆土地是否有原因發生日期為76年4月11日所為移轉登記之相關資料等語（見原審
卷㈡第115頁），但蘇陳罕確有將系爭209筆土地中80筆土地應有部分以買賣為原因移轉登記予陳國傳，為兩造所不爭執，且有異動索引及土地登記謄本（外放）、土地登記簿、土地買賣所有權移轉契約書、免繳土地增值稅證明書可稽（見原審卷㈣第71至78、80至95、172至188頁），足認蘇陳罕與陳國傳有以甲契約買賣系爭209筆土地之事實，上訴人此部
分抗辯，要無可取。
㈡甲契約非給付不能，自屬有效：
上訴人抗辯系爭土地均為農地，陳國傳簽訂甲契約時無自耕能力，甲契約為無效等語，為被上訴人所否認。經查：
⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效，89年1月26日修正前土地法第30條（下稱土地法第30條）固定
有明文。惟所謂能自耕，不僅指能任耕作者而言，承受人本人雖未實際參與現場耕作，但為維持一家生活而能直接經營耕作者亦包含在內，此觀同法第6條規定自明。故私有農地
之買受人於買受時有自耕能力，或承受後能自耕者，其買賣契約為有效，至其買受之動機為何及買受後是否從事耕作使用，並不影響買賣契約之效力。
⒉查陳國傳係於76年4月11日與蘇陳罕簽訂甲契約，買受系爭209筆土地應有部分，而系爭209筆土地均為農地等情，有系
爭土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第19至276頁、卷㈢全卷
、外放土地登記謄本）。依陳國傳之戶籍謄本記載，其行業原為「娛樂服務」，職業為「保齡球場工員」，其於68年11月7日申請變更登記行業為「農」，職業為「自耕農」，有
戶籍謄本可稽（見原審卷㈣第51頁），新莊戶政所102年12
月19日函雖記載：有關陳國傳是否符合自耕農身分，有無自耕能力一事，非屬戶政機關管轄範圍等語（見原審卷㈡第206頁）；新北市林口區公所103年5月15日函記載：查無陳國
傳有無自耕能力及得否發給自耕能力證明書相關紀錄及資料等語（見原審卷㈣第157頁）。然依81年6月29日修正公布前戶籍法第5條第4款、第12條第1項前段、第13條、第32條規
定，15歲以上之人應為行業及職業之戶籍登記，各機關所需之戶口資料，應以戶籍登記為依據，戶政機關為查證戶籍登記事項，有關機關或人民應提供資料，是戶籍登記記載行業職業欄位，係依據戶籍法相關規定辦理，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，因此，否認登記內容之人，自應證明該項登記內容與事實不符，以排除上開經驗法則之適用。陳國傳既經戶籍登記其職業為自耕農，應推定其有自耕能力，且系爭209筆土地中有80筆農地，
已辦畢移轉登記予陳國傳，亦有土地登記簿、土地買賣所有權移轉契約書、免繳土地增值稅證明書、土地登記謄本、異動索引可稽（見原審卷㈢全卷、卷㈣第74至78、81至95頁、異動索引及土地登記謄本外放），堪認陳國傳於訂立甲契約時有自耕能力。
⒊上訴人雖抗辯陳國傳於簽訂甲契約時，係在宏永公司任職，並無資力購買系爭209筆土地，實為宏國集團之人頭，且依
證人林祖郁、李文祥於原法院證述，陳國傳購買土地達120
甲，係從事不動產投資，有農耕以外之職業，非實際且專任從事或經營耕作之人，其買受系爭土地係為開設高爾夫球場，買受後亦未耕作，顯無自耕能力，甲契約應屬無效等語，為被上訴人所否認。查：
⑴按土地法第30條規定所謂能自耕，包含自任及經營耕作在內，即不以親自耕作全部耕地為限，其能直接經營耕作者，亦有自耕能力，自不能以購買耕地大小、是否從事他行業或投資，資為否定自耕能力之論據。
⑵上訴人提出之勞工保險被保險人投保資料表，雖記載陳國傳自74年4月18日起以宏永公司為投保單位投保勞工保險（見
原審卷㈣第228頁），證人林祖郁於原法院102年度重訴字第186號事件（下稱186號事件）審理中雖證稱：陳國傳他本來就是做不動產投資的等語（見原審卷㈣第240頁），然其於
原審證稱：陳國傳有自耕能力，他有在耕田，也有在做土地投資等語（見原審卷㈡第124頁反面）；證人陳振雄於186號事件亦證稱：陳國傳有自耕農身分等語（見原審卷㈣第241
頁反面），可知陳國傳並非不能自耕。又專任或兼任其他農耕以外之職業者，非必無自耕能力，參酌大法官會議釋字第581號解釋意旨：限制專任農耕以外之職業者不得申請自耕
能力證明書，影響實質上具有自任耕作能力者收回耕地之權利，對出租人財產權增加法律所無之限制，與憲法第23條法律保留原則以及第15條保障人民財產權之意旨不符，則陳國傳縱在宏永公司任職並從事不動產投資，亦非不能自任或經營農耕，尚不能以此即謂陳國傳簽約當時無自耕能力。
⑶證人李文祥於186號事件審理中雖證稱：陳國傳大概買了120甲，那時候好像有說如果買成了想開高爾夫球場等語（見原審卷㈣第238至240頁）；證人林祖郁在該事件審理中亦證稱：陳國傳至少買入7、80公頃以上的土地，購買土地是要跟
朋友合開高爾夫球場，打算經營，陳國傳買受土地後沒有耕作，維持現狀等語（見原審卷㈡第124至126頁）。但系爭土地並未交付陳國傳占有，且上訴人生前仍持續在其上耕作，亦有上訴人提出之照片可稽（見本院卷㈠第103、104頁），陳國傳自無從在系爭土地上耕作。而陳國傳買受系爭土地是否為開設高爾夫球場，僅屬其買受之動機，並不影響甲契約之效力。
⑷證人林祖郁證稱：陳國傳資力不錯，伊介紹陳國傳向陳家買土地，陳國傳認為價錢合理，就委託伊處理等語（見原審卷㈡第124頁反面）；證人即陳國傳之子陳振雄亦證稱：陳國
傳死亡後，遺物中有很多產權的東西，現金及存款有數百萬元，後來伊等有繼承不少土地，是處理掉部分資產去繳納數億元遺產稅等語（見本院卷㈡第198、201頁）；證人即陳國傳之女陳姿蓉證稱：76年時陳國傳有跟朋友做投資等語（見同上卷第200頁反面），可知陳國傳確有資力從事土地買賣
，並委託證人林祖郁代為處理買受系爭209筆土地事宜，且
依前開林祖郁之證述，陳國傳係與友人共同投資，自不能僅以其個人薪資收入若干，即認定陳國傳無資力購地。上訴人抗辯陳國傳在宏永公司任職，投保薪資僅7,500元，陳振雄
於1 86號事件證稱家境小康，陳國傳實無資力支出數億元購買大片土地云云，要屬無據。
⒋上訴人雖另抗辯陳國傳買受系爭土地不符自耕能力證明書之申請及核發注意事項規定，不能認其有自耕能力等語。惟75年11月25日修正發布之自耕能力證明書之申請及核發注意事項第3點第4款規定：申請人之住所與其承受農地非在同一或毗鄰鄉（鎮、市、區）者，視為不能自耕，不准核發證明書，但交通路線距離在15公里以內者，不在此限。此項規定未考慮現代農業機械化及交通工具機動化之因素，致影響實質上具有自任耕作能力者承受農地或收回耕地之權利，與憲法第23條及第15條意旨不符，亦為大法官會議釋字第581號解
釋理由書所闡釋，自不得以農地承受人住所地與耕地未在同一或毗鄰鄉、鎮、市、區，即否定承受人之自耕能力。查陳國傳原住臺北縣新莊鎮，於67年10月3日遷至臺北縣五股鄉
，於68年10月15日再遷入臺北縣新莊鎮，69年12月30日遷至臺北市松山區，71年10月21日遷入改制後臺北縣新莊市，75年7月28日住址變更，76年5月7日遷至臺北縣林口鄉等情，
有戶籍謄本可稽（見原審卷㈡第113、207頁），而臺北縣林口鄉與桃園縣蘆竹鄉係毗鄰之鄉鎮，可知陳國傳為符合當時取得自耕能力證明之法令規定，遷入臺北縣林口鄉居住，則陳國傳買受系爭土地時有自耕能力，買受後亦能自耕，且依上揭大法官會議解釋意旨，尚不得以陳國傳於簽訂甲契約時住在臺北縣新莊鎮，即認定其當時無自耕能力。至上訴人所提出農林漁牧歷次普查結果摘要（見本院卷㈠第48頁），記載農牧戶平均每家可耕作面積為0.77公頃，僅係政府進行普查之結果，非謂承受農地者能自耕之農地面積應以此為限，另上訴人提出之主題遊樂園網頁資料（見本院卷㈠第47頁），則與陳國傳有無自耕能力無關。上訴人執此抗辯甲契約違反土地法第30條規定而無效云云，要非可採。上訴人雖以證人林祖郁係在被上訴人家族企業任職，對於85年間乙契約的資金流向及簽訂甲契約時蘇陳罕是否參與簽約過程皆記憶不清，卻能提出76年間簽訂甲契約時之陳年資料，其證詞可疑等語，然證人林祖郁縱係在被上訴人之家族企業任職，亦不能僅憑此即逕認其證詞有所偏頗，且本件購地事實距今已近40年，證人縱有部分事實記憶不明或留存資料殘缺，亦不能據此即謂其證詞或所提供之資料全不可採，上訴人以此指摘證人林祖郁之證詞為不可採信，並無所據。
㈢乙契約為真正，但係契約承擔，因上訴人不承認，對上訴人不生效力：
按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。查被上訴人主張伊與陳國傳簽訂乙契約等語，雖為上訴人所否認，然證人林祖郁於原審證稱：乙契約是伊製作，做好之後交給雙方看，伊帶被上訴人到陳國傳的家中簽約，陳國傳隨手從家中拿1個印章來蓋，伊告訴被
上訴人陳國傳在70幾年間所購買的土地，願意用原始取得的成本把買受權利讓給她，應該有利可圖，被上訴人考慮後就買了等語（見原審卷㈡第124、125頁）；證人陳振雄亦證稱：伊父親的遺物中有乙契約，這是伊父親生前處理的，被上訴人沒有另外再給錢等語（見本院卷㈡第197頁），足認乙
契約確為陳國傳與被上訴人所簽訂，自屬真正。上訴人雖抗辯被上訴人交付之不動產預定買賣契約書與證人林祖郁證述預先製作契約之事實不符等語，然陳國傳與林碧華所簽訂之不動產預定買賣契約書與乙契約所載買賣土地筆數、付款方式及其他約定均不相同（見原審卷㈠第16至18頁，本院卷㈠第118至123頁），此於不動產買賣過程為求慎重，並不悖於常情，且陳國傳製作乙契約前，當事人縱有另立預定買賣契約，亦不能即謂乙契約或證人林祖郁之證詞係屬虛偽，上訴人抗辯乙契約非真正，且屬通謀虛偽所為，難認有據。惟上訴人抗辯被上訴人與陳國傳簽訂乙契約為契約承擔，伊不予承認，對伊不生效力等語，為被上訴人所不爭執（見本院卷㈢第185頁），且被上訴人不再主張依乙契約取得之權利請
求上訴人移轉系爭土地應有部分，另丙契約第3條亦約明：
「甲方（被上訴人）撤銷與陳國傳約定契約承擔部分之意思表示，已為乙方（陳周麗玉等4人）全體所同意」（見原審
卷㈣第100頁），是乙契約對上訴人不生效力。至上訴人抗
辯：被上訴人為訴外人宏泰建設股份有限公司（下稱宏泰公司）負責人林堉璘之女，其家族以自耕農為人頭買進農地獲取暴利著名，陳國傳在宏泰集團關係企業宏永公司任職，甲契約係宏泰集團幕僚長林祖郁以陳國傳名義簽訂，陳姿蓉繼承之土地已大部分以買賣為原因移轉登記予林堉璘之女林碧蕙，陳姿蓉曾與林堉璘之子女林碧真、被上訴人、林碧蕙、林鴻南共同以地主身份陳情，林姿蓉證稱其對土地利用狀況、是否開發、使用區分不清楚，顯見陳國傳為宏泰公司購地之人頭，被上訴人不可能於結婚前一天與陳國傳訂約，乙契約為通謀虛偽意思表示，被上訴人常居國外，亦無自耕能力，乙契約應屬無效等語，並提出媒體報導、林祖郁名片、宏盛建設股份有限公司及宏永公司登記資料、陳國傳勞工保險被保險人投保資料表、協議書、內政部都市計畫委員會會議紀錄、戶籍謄本、異動索引為證（見原審卷卷㈡第25、26、209頁、卷㈣第212至232頁，本院卷㈠第105至107頁、卷㈢
第82、83、90頁），核與本件判決結果無涉，均無予以論斷之必要，附此敘明。
㈣丙契約為真正，性質屬債權讓與，上訴人不能證明該契約係通謀虛偽而簽訂，被上訴人受讓取得依甲契約請求上訴人移轉系爭土地應有部分之權利：
被上訴人主張伊與陳國傳之繼承人陳周麗玉等4人訂立丙契
約受讓甲契約之債權等語，雖為上訴人所否認，惟查：
⒈被上訴人與陳國傳之繼承人陳周麗玉等4人簽訂丙契約，業
據被上訴人提出丙契約、陳周麗玉等4人印鑑證明為證（見
原審卷㈣第100至107頁），本院檢送丙契約、印鑑證明及陳周麗玉等4人所提出之印鑑章實物，囑託法務部調查局鑑定
結果，丙契約上所蓋用之陳周麗玉等4人印文，均與印鑑證
明、印鑑章相符，有鑑定書可稽（見本院卷㈡第73頁）；證人陳振雄亦證稱：丙契約是伊後來蓋給被上訴人的等語（見本院卷㈡第197頁）；又證人陳周富證稱：丙契約是陳振雄
拿給伊簽的，伊同意照契約的內容辦理等語（見同上卷第196頁）；另證人陳姿蓉證稱：丙契約是陳振雄帶回來，伊就
同意等語（見同上卷第200頁），足認丙契約確為被上訴人
與陳周麗玉等4人所簽訂，自屬真正。
⒉按債權人得將債權讓與於第三人；債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第294條
第1項本文、第297條第1項本文定有明文。查丙契約約定：
被上訴人與陳國傳簽訂之乙契約因原出賣人及其繼承人拒絕承認而失效，特重新訂立本契約，將甲契約中系爭土地之買受權利讓與被上訴人，被上訴人逕依甲契約約定向出賣人請求所有權移轉登記，於辦理產權登記同時通知陳周麗玉等4
人，由陳周麗玉等4人依甲契約於登記完畢3日內向原出賣人繳付尾款；陳國傳就甲契約應履行之債務，陳周麗玉等4人
依繼承之法則向原出賣人及其繼承人負連帶履行責任，與被上訴人無關等語（見原審卷㈠第224頁），可知被上訴人與
陳周麗玉等4人以丙契約約定，將陳周麗玉等4人繼承陳國傳依甲契約所享有請求移轉系爭土地之權利讓與被上訴人，陳國傳依甲契約對原出賣人及其繼承人所負債務，則由陳周麗玉等4人連帶負責，核其性質屬債權讓與，被上訴人因此取
得債權，無須經上訴人同意，而被上訴人已於103年4月29日以民事準備㈢狀繕本檢附丙契約送達上訴人（見原審卷㈣第64頁），應認已對上訴人為債權讓與之通知，自對上訴人發生效力。
⒊證人陳振雄雖證稱：丙契約就是伊父親將權利讓與被上訴人，義務都是交由被上訴人去處理，權利義務應該與乙契約相同等語（見本院卷㈡第198頁反面），但亦證稱：伊瞭解丙
契約是把權利移轉讓給被上訴人，尾款由伊支付給地主，之後再與被上訴人結算，林祖郁說這錢他們會先幫忙處理等語（見同上卷第199頁），參照丙契約第1條、第3條雖約定：
陳周麗玉等4人應於登記完畢後3日內向出賣人給付尾款，始可向被上訴人請求結算等語（見原審卷㈣第100、101頁），然此僅係渠等內部關於契約履行及結算之約定，陳周麗玉等4人仍對出賣人負擔給付尾款之義務，縱林祖郁代被上訴人
允諾會幫陳周麗玉等4人處理應付之土地尾款，亦非係由被
上訴人承擔全部契約義務，上訴人抗辯買賣價金實質上係由被上訴人給付，丙契約為通謀虛偽意思表示，亦屬契約承擔之性質，未經伊承認，對伊不生效力云云，要無可採。
⒋上訴人另抗辯陳周麗玉等人曾就桃園縣蘆竹鄉農地與訴外人林長隆簽訂與丙契約相同之權利轉讓契約書，陳振雄證述之契約份數不符，證稱只知陳國傳將土地賣給被上訴人，又未查證乙契約真假，顯係明知陳國傳為宏泰集團購地之人頭，應屬通謀虛偽等語，並提出關聯訴訟表、原法院103年度訴
字第1752號判決書為證（見本院卷㈢第38、39、91頁），然該關聯訴訟表為上訴人單方製作，已不能據以證明其抗辯屬實，而陳周麗玉等4人如何處分其繼承取得之權利、是否翔
實查證乙契約約定之事實與價金給付情形，均憑其自由意思決定，不能任以所謂輕率、未加查證，遽認丙契約係通謀虛偽所訂立，且證人陳振雄證稱：林祖郁與伊父親相熟，伊之前就認識，他又拿伊父親與被上訴人簽的合約，伊就相信他等語（見本院卷㈡第199頁）；證人陳姿蓉亦證稱：陳振雄
說是伊父親生前與朋友的事，伊不是很清楚，所以伊就同意，因為伊父親生前的事要處理，他人都走了，就不要再牽扯這些等語（見本院卷㈡第200頁），可見渠等因不明瞭土地
買賣緣由，並認知係陳國傳生前已處理之事務，不願再生糾葛而同意簽立丙契約，難謂渠等與被上訴人簽訂丙契約有何不實。
⒌丙契約係於103年3月31日簽訂（見原審卷㈣第101頁），系
爭土地雖屬農地，但土地法第30條規定已於89年1月26日廢
止，被上訴人承受系爭土地不以具備自耕農身分為必要，上訴人受讓甲契約之債權，自屬有效。
㈤被上訴人就系爭3筆土地之移轉登記請求權已罹於消滅時效
，就系爭122筆土地之移轉登記請求權未罹於消滅時效：
上訴人抗辯被上訴人就系爭土地之移轉登記請求權已罹於消滅時效等語，為被上訴人所否認。經查：
⒈按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算，民法125條前段、第128條前段分別定有明文。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）。而請求權應於無法律上之障礙時始可行使，而所謂法律上之障礙，乃有法律上妨礙請求權行使之事由，在請求權本身及其透過法院訴訟程序加以實現均有障礙，且該障礙係客觀上存在之情形，有別於事實上之障礙係權利人本身所存個人一身事由所致，亦與時效開始進行後始發生法律上障礙，至時效期間終止時尚未排除，應依民法第139條規定之同一法理，認為自該障礙排除時起1個月內，其時效不完成之情形有異。
⒉關於系爭3筆土地部分：
⑴按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有明文。查甲契約係於76年4月11日簽訂，其第5條約定：「買賣雙方應限于自訂約日起拾個月內備齊各應提出之不動產所有權移轉登記有關文件，並會同辦理所有權移轉登記手續」（見原審卷㈠第9頁反面），可知雙方乃約定應於訂約之76
年4月11日起10個月內即77年2月11日前辦理移轉登記。系爭3筆土地登記事項並無自耕保留持分交換註記，為兩造所不
爭執，其登記事項雖有三七五租約註記，並至98年6月23日
始完成塗銷該註記，然有三七五租約之耕地非不得買賣移轉，上訴人抗辯此部分買賣契約係以不能之給付為契約標的而無效，固非可採，但該註記亦不妨礙陳國傳就系爭3筆土地
移轉登記請求權之消滅時效之進行，則自77年2月12日起算
至92年2月11日止，其請求權已罹於15年消滅時效，上訴人
已為時效抗辯，依民法第299條第1項規定，並得以之對抗被上訴人，是被上訴人請求上訴人移轉系爭3筆土地應有部分
，不應准許。
⑵被上訴人雖主張甲契約約定以賣方除去三七五租約註記為辦理移轉登記之條件等語，惟為上訴人所否認。查甲契約第4
條雖約定：「賣方保證本出賣不動產產權確無來歷不明情事，如有設定他項權利或訂立三七五租約或糾葛情事應由賣方負責限于交付第二次地價款以前清理完畢不得拖延」（見原審卷㈠第11頁），僅係約定出賣人負有清理三七五租約之義務，並非約定蘇陳罕辦理所有權移轉登記之履行期或履行之條件。至耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第15條第1項、第2項規定，將出賣條件以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第3項規定，其
契約雖不得對抗承租人，然此係關於三七五租約承租人優先承買權行使及得否對抗承租人之問題，亦與陳國傳之上開請求權消滅時效之進行無涉。被上訴人此部分主張，並非可採。
⑶本院100年重上字第131號請求土地所有權移轉登記事件（下稱131號事件），被上訴人請求訴外人張桂英等移轉系爭土
地應有部分，證人林祖郁於該事件審理中雖證稱：賣方說有幾筆地有三七五租約，他們會負責處理完再交給我們等語，有該事件判決書可稽（見原審卷㈣第108至127頁）。然證人林祖郁之上開證述，僅能證明原出賣人承諾負責清理與承租人間三七五租約關係，尚不足證明買賣雙方於簽訂甲契約時，有約定陳國傳應俟土地登記事項中三七五租約註記塗銷後，始得請求移轉登記。再觀諸被上訴人所提出77年1月25日
土地買賣所有權移轉契約書（見原審卷㈣第74至78頁），其上原申請移轉登記之土地包括系爭3筆土地在內，且在備註
欄蓋有「三七五出租地」戳記；上訴人所提出陳國傳與訴外人陳泰等間申請移轉登記之土地買賣所有權移轉契約書，亦包含系爭3筆土地在內（見本院卷㈢第170、171頁），可見
於契約簽訂時當事人係認知該等土地得逕行移轉登記，證人林祖郁、張文祥上開證述與事實不符。又陳國傳與訴外人陳榮甲等間土地應有部分申請移轉未列載有三七五租約註記之土地，雖據被上訴人提出土地買賣所有權移轉契約書為證（見本院卷㈢第132至141頁），但此與所涉甲契約之法律關係不同，自不能據以認定甲契約當事人有約定以塗銷三七五租約註記為移轉登記之條件。被上訴人主張甲契約約定以出賣人塗銷三七五租約註記為系爭3筆土地移轉登記之條件云云
，要無可取。
⒊關於系爭122筆土地部分：
⑴查甲契約並無自耕保留持分交換註記之土地留待註記塗銷再行移轉登記之約定，並以第5條約定所有權應於10個月內備
齊文件辦理移轉登記，已如前述，其第2條第2款雖約定：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例分批計付）」；同條第3款約定：「本件買賣土地所有權移轉登
記完畢日起壹個星期內地價尾款應全部一次付清（以分批登記完畢之土地面積比例計付尾款）」（見原審卷㈠第9頁）
，係付款期限之約定，上開第2條第2款已載明係就「證件」分批交付時如何處理為約定，自不能據以推認就系爭122筆
土地所有權移轉另有履行期限或條件之特約。證人林祖郁於原審雖證稱：陳國傳購買土地時，部分土地因為自耕保留未辦理持分交換，地政機關在登記簿上作註記，禁止過戶移轉，所以一半過了戶，一半要等註記塗銷之後才可以辦理過戶，委託伊找律師在法院打很多年的訴訟，甲契約因為是代書寫的，文字沒有很精準，要怪代書沒有寫，契約第2條第2款應該就是待可以移轉時就請求移轉，那是雙方有共識的，條文中敘述的證件，應該就是指可以請求移轉時不動產的權狀證件等語（見原審卷㈡第124、125頁）；證人游象政於原審雖證稱：甲契約是伊與林祖郁所擬，訂約當時就知道有持分未交換土地，所以簽約當時約定賣方必需辦理好持分交換土地才可以請款，政府未准予辦理未辦持分交換土地確定持分後使可以過戶的期間要扣除等語（見原審卷㈣第61頁），然訴外人陳福祥於本院104年度重上字第1083號事件中陳稱：
伊帶伊父親去簽約，代書是游象政的父親游景耀，游象政不在場等語（見本院卷㈢第85頁），證人游象政上開證述，已非可採，且證人游象政於原審亦證稱：甲契約內未加註未辦理持分交換的限制，有時是口頭約定等語（見同上卷第61頁反面），則上開契約第2條第2款、第3款約定自非系爭122筆土地應有部分移轉登記之條件或期限之約定，且證人李文祥於原法院101年度訴字第2199號事件證稱：代書要辦過戶時
，才知道持分交換土地無法辦理過戶等語，有該判決可稽（見原審卷㈣第259、260頁），證人李文祥另於本院103年度
上字第1205號被上訴人與訴外人蔡慶鐘等間請求土地所有權移轉登記事件證稱：持分土地交換無法辦理過戶是第一件買賣過戶時才知道，本件蔡家土地是比較晚才簽的，最早是山鼻子陳家的土地先賣，當時就有發現這個問題等語（見本院卷㈡第191頁），而甲契約簽訂時間為76年4月11日，系爭土地共有人陳榮路與陳國傳間簽訂買賣契約之時間雖為同年月8日（見本院卷第30至33頁），但辦理土地過戶時間則為同
年6月22日，被上訴人於該事件所提出上訴理由狀記載：證
人李文祥證稱「代書要辦過戶才知悉」，是指陳榮路案過戶時（即76年6月22日）等語（見本院卷㈡第193頁），顯見甲契約簽訂時，買賣雙方並不明瞭有自耕保留持分交換註記之土地不能辦理移轉登記，自無以此約定為契約條件之可能。此參以被上訴人主張陳國傳已付總價金達8、9成等語，明顯與上開付款約定不符，如其非認為系爭122筆土地於訂約後
即可辦理過戶，豈可能不依契約約定而逾付價款，由此益徵證人林祖郁及游象政證述買賣雙方約定有自耕持分交換註記之土地應待註記塗銷後始得請求移轉登記之約定，為不可採取。
⑵甲契約雖未約定陳國傳須俟系爭122筆土地塗銷自耕保留持
分交換註記後方得請求移轉登記，然按廢止前內政部80年5
月31日（80）台內地字第932407號函核定發布之「共有耕地自耕保留部分交換移轉登記作業要點」規定，所謂共有耕地保留部分，係指於42年間，經政府依實施耕者有其田條例規定，徵收共有出租耕地，其中出租部分徵收後，自耕保留部分，未辦交換移轉登記之耕地。辦理自耕保留部分交換移轉登記程序為：申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記。參照桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政所）99年7月19日蘆地價字第0990004759號函（下稱4759號函）記載：「42年政府頒行實施耕者有其田條例，其屬出租部分已就分租
面積依法辦理分割、徵收放領予現耕農民承領，由於出租共有人對共有耕地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，自應全部歸自耕之共有人所有，惟當年實際執行上，對於殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記為自耕共有人所有，以致地籍之記載，仍維持徵收放領前之共有權利持分狀態，而使自耕共有人之權益受損。65年登記機關轉新人工登記簿時，為易於辨識共有耕地自耕保留部分未辦理持分交換移轉登記之土地，乃於土地登記簿所有權部其他登記事項欄加註『未辦持分交換前不得移轉及設定負擔』之註記，故未辦理自耕保留地持分交換移轉登記前，限制共有人辦理移轉、設定等登記，倘有分割、繼承等地籍異動時，註記亦予同時轉載」（見原審卷㈡第72頁），可知耕地之出租共有人因實施耕者有其田條例之施行，遭徵收共有出租耕地，其中出租部分徵收後，自耕保留部分，依法令之規定，於未依上開要點完成自耕保留部分交換移轉登記程序前不能移轉登記，則該類土地應有部分之買受人因有此法律上障礙，不能行使權利請求移轉登記。
⑶系爭122筆土地之土地登記簿所有權部其他登記事項欄均有
「未辦持分交換前不得移轉及設定負擔」之註記，自98年6
月19日起始陸續完成自耕保留地持分交換登記手續，最後一筆為如附表編號21號所示土地於99年5月24日完成等情，為
兩造所不爭執，且有土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第19至276頁），依上開說明，系爭122筆土地於自耕保留地持分交換登記前，因法令上之障礙，不能辦理移轉登記，陳國傳及其繼承人陳周麗玉等4人基於甲契約約定之權利，於該等土
地完成自耕保留地應有部分交換手續並塗銷註記後，始得請求辦理所有權移轉登記，其請求權之消滅時效應自斯時起算，則被上訴人於102年7月5日提起本件訴訟（見原審卷㈠第2頁），其此部分土地移轉登記請求權未罹於15年消滅時效，上訴人不得拒絕履行系爭122筆土地應有部分移轉登記。
⑷上訴人雖抗辯系爭122筆土地登記之「未辦自耕保留土地交
換」註記係於79年始登記，並於95年修正為「未辦持分交換前不得移轉登記及設定負擔」註記等語，然為被上訴人所否認。查證人即蘆竹地政所土地測量員於原法院84年度重訴字第115號事件審理中到庭作證時，雖提出內政部79年10月4日函文，另臺北縣○○鄉○○段0000號土地之自耕保留交換註記時間係79年7月26日，有訊問筆錄（見本院卷㈡第103頁），然蘆竹地政所104年5月20日函已經載明：因42年實施耕者有其田自耕保留未完成持分交換登記土地，其土地權利變更登記辦理程序，係參依內政部65年10月9日台65內地字第697215號函規定，除無異議者得逕行辦理移轉登記外，尚未清
理或有異議者，依各時期作業規定辦理等語（見本院卷㈠第202頁）；同地政所104年12月9日函記載：是類土地於人工
登記簿註記「未辦自耕保留土地持分交換」，上開註記內容於95年統一修正為「未辦持分交換前不得移轉登記及設定負擔」字樣等語（見本院卷㈢第13頁）；同地政所104年10月5日函記載：系爭土地依65年人工登記簿記載內容，該土地所有權部註記有未辦自耕保留地持分交換註記等語（見同上卷第15頁），上訴人亦不爭執系爭122筆土地登記於65年人工
登記簿上有自耕保留交換註記（見本院卷㈢第126頁），其
中附表編號124號土地於65年人工登記簿即有自耕保留持分
交換註記，並於分割出附表編號125號土地時轉載，亦有土
地登記簿可稽（見本院卷㈢第18、21頁），則上訴人抗辯系爭122筆土地之自耕保留持分註記係依據內政部79年10月4日函文登載，附表編號125號所示土地係於66年始自編號124所示土地分割出，不可能於65年有該註記云云，顯非可採。至訴外人黃妹所有土地之土地登記簿上，雖有79年7月2 6日登記收件之戳記（見同上卷第28頁），但系爭122筆土地登記
簿並未蓋有相類之戳記，自不能援此推認系爭122筆土地之
註記亦係於79年間始為登記。
⑸上訴人雖抗辯自耕保留持分交換註記僅係土地所有人移轉登記之限制，只須踐行一定程序即可移轉登記，不影響消滅時效之進行等語。然依上開要點規定，自耕保留持分註記之塗銷，除全體共有人對其權利無爭議外，需待申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記程序，方得完成土地持分交換登記手續，於完成前不得逕就未交換登記前之應有部分為移轉登記，而其完成有賴於主管機關進行審查及調查、公告、通知、登記等程序，非得由共有人以自己之行為加以排除。證人李文祥於186號事件審理中亦證稱：陳國傳簽約後有提
出訴訟、訴願想要塗銷限制登記，可是都沒有成功等語（見原審卷㈣第238頁），參以蘆竹地政所4759號函及98年9月16日蘆地價字第09810003703號函記載：系爭土地除系爭3筆土地外，其餘均屬於自耕保留地持分交換移轉登記者，原共有人陳榮路於91年6月21日向桃園縣政府提出依照現有土地登
記簿持分移轉，並塗銷自耕保留持分交換註記，經本所審查後，於95年5月23日公告，並依行政程序法規定通知全體共
有人暨繼承人徵詢異議，公告期間共有人陳榮甲之繼承人陳阿粉等8人提出異議，經本所召開2次協議會協議不成立，再報請桃園縣政府召開2次調處會議，異議人均未到場，亦未
於收到調處結果通知後15日內訴請司法機關裁判，並於7日
內將訴狀繕本送達桃園縣政府，依桃園縣政府98年5月4日函視同未提起訴訟，並以98年6月19日函核准登記等語（見原
審卷㈡第72至74頁，本院卷㈡第25、26頁），上訴人所提出蘆竹地政所100年11月1日蘆地價字第1001004730號函雖記載訴外人蔡鴻聯提出確定判決申請塗銷自耕保留持分註記，然亦已載明：該所係依桃園縣共有耕地自耕保留部分交換移轉登記清理自治條例審查後，辦理公告、通知徵詢異議，公告期間蔡鴻聯提出確定判決，經函覆須俟公告期滿，就判決結果報請桃園縣政府核定辦理自耕保留土地持分交換移轉登記，以符法制等語（見本院卷㈡第106至109頁），且系爭土地共有人陳榮路等人，因關於自耕保留持分交換註記所涉土地權利爭執，曾對包括蘇陳罕在內之共有人提起原法院84年度重訴字第115號請求確認土地所有權應有部分事件，亦有該
判決書可稽（見本院卷㈠第53至63頁、卷㈢第47至69頁），可知系爭122筆土地共有人對於共有權利確有爭執，於自耕
保留交換註記塗銷前，不能逕行辦理移轉登記，益徵自耕保留地完成持分交換登記前之自耕保留持分交換註記，非耕地共有人得自行排除，系爭土地全體共有人對其權利非無爭議，於主管機關循行政程序完成土地持分交換登記手續前，共有人不能移轉其應有部分，要屬法律上之障礙，於此障礙排除前，買受人之移轉登記請求權不能行使，其消滅時效期間無從起算，亦無依民法第139條規定之法理，認買受人應自
該障礙排除時起1個月內行使權利之問題，是上訴人此部分
抗辯，並非可採。至系爭土地共有人蔡萬得名下原共有桃園縣○○鄉○○段○○○○段0000地號土地（下稱70-2地號土地），蘆竹地政所104年5月20日函固記載：70-2地號土地屬實施耕者有其田自耕保留未完成持分交換登記土地，依65年人工登記簿記載內容，該土地所有權部註記有未辦自耕保留地持分交換註記等語（見本院卷㈠第202、203頁），但蔡萬得名下該土地應有部分60/42000，並未有自耕保留持分交換註記，有土地登記簿可稽（見本院卷㈢第102頁），則上訴
人雖提出陳國傳與蔡萬得間不動產買賣契約書為證（見本院卷㈠第91至94頁），抗辯蔡萬得於自耕保留持分交換註記塗銷前將該土地應有部分移轉登記予陳國傳，顯見縱有上開註記，亦非不得移轉登記云云，洵非可取。
㈥上訴人不得以被上訴人不能履行甲契約第14條、第15條之約定，依甲契約第8條約定解除契約：
上訴人抗辯被上訴人迄今不能取得甲契約第14條、第15條所約定之土地所有權，伊得依甲契約第8條約定解除契約等語
，為被上訴人所否認。上訴人雖提出桃園縣○○鄉○○○○段○○○000地號土地登記謄本為證，該謄本記載上開土地
之所有人為訴外人陳貽順（見原審卷㈣第266頁）。惟查甲
契約第14條雖約定：「山鼻子146、145-1、145、142-1、142-2、141、142、139-2、149地號上現有房屋基地部分之土
地，買方同意買賣土地所有權移轉登記完畢後同條件再轉賣與房屋所有權人（上開土地因辦理移轉所支付之一切稅費均由買回人負擔，並於交付移轉證件時結算支付。）」；第15條約定：「雙方同意山鼻子127、135-15土地由陳家全體以
同條件買回為供陳家墓地之用（上開土地因辦理移轉所支付之一切稅費均由買回人負擔，並於交付移轉證件時結算支付）。」，足認陳國傳依約係於移轉登記取得上開條文約定之土地所有權後，始負有以與甲契約相同條件將該等土地轉賣地上房屋所有人或由陳氏家族買回之義務，是陳國傳或其繼受人於登記取得該等土地前，尚無再轉賣或同意買回之義務，上訴人及其他土地所有人既尚未將土地移轉登記予陳國傳或其繼受人，則得請求買受或買回之權利人自尚不得請求陳國傳及其繼承人出賣該部分土地，陳國傳及其繼承人自無違約可言，上訴人亦不得依甲契約第8條之約定解除契約。
㈦被上訴人得請求上訴人移轉系爭122筆土地應有部分：
按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，民法第348條第1項定有明文。又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，同法第1153條第1項亦定有
明文。查陳國傳與蘇陳罕簽立甲契約，約定陳國傳向蘇陳罕買受包括系爭122筆土地在內之土地應有部分，蘇陳罕即負
有使陳國傳取得該土地權利之義務，蘇陳罕於94年10月6日
死亡，有戶籍謄本可稽（見本院卷㈠第95頁），上訴人為其繼承人，因繼承並分割遺產登記取得系爭122筆土地應有部
分，依前揭規定，自應依甲契約之約定，對陳國傳或其繼受人負履行契約之義務。被上訴人與陳國傳之繼承人陳周麗玉等4人簽訂丙契約，受讓甲契約對出賣人請求移轉登記系爭
土地應有部分之權利，其自得請求上訴人辦理該土地移轉登記。
㈧上訴人不得以情事變更，請求法院依職權解除契約或增加價金，並據以拒絕移轉登記系爭122筆土地應有部分：
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固定有明文。惟依該條
規定請求法院增、減給付或變更其他原有之效果，須以形成之訴為之，必待法院為形成判決確定後，其變更之效果始告確定發生。本件上訴人既未起訴請求法院判決變更甲契約原約定之給付或解除契約，自不得執此拒絕移轉系爭122筆土
地應有部分予被上訴人。
㈨上訴人有先給付義務，不得行使同時履行抗辯而拒絕移轉登記系爭122筆土地應有部分：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條定有明文。是有先為給付之義務者，不得援用同
時履行之抗辯權。上訴人抗辯陳國傳短付第二期款16萬9,731元，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕移轉系爭122筆土地應有部分等語，為被上訴人所否認。查甲契約第2條第1款約定：「定約日交價款一部分新臺幣捌拾貳萬元整為定金，本定金及日授受足訖不另立收據」，另以手寫加註發票日為76年4月11日之同額支票號碼，並經蓋用蘇陳罕印文（見原審卷
㈠第9頁）；同條第2款約定：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例分批計付）」（見同上卷），又依被上訴人提出之收款收據記載：「民國76年8月13日收到
地價款新臺幣壹佰零壹萬壹仟參佰玖拾參元整」、「77.元.12收到部分尾款新臺幣參拾參萬柒仟壹佰參拾壹元正」、「77.4.6收到新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟捌佰玖拾捌元正」，並均蓋用蘇陳罕印文及指印（見原審卷㈡第185頁），最後一
筆雖有「陳進龍代簽」等字，仍應認蘇陳罕已經蓋章簽收上開款項無誤，則除定金82萬元外，蘇陳罕已收取土地價金267萬4,422元（計算式：0000000+337131+0000000＝0000000
）。而甲契約約定陳國傳向蘇陳罕購買系爭209筆土地應有
部分，依蘇陳罕之權利範圍換算土地面積合計為1,7834.37
平方公尺（小數點第3位以下四捨五入），以每平方公尺價
金235元計算，應付總價金為419萬1,077元（計算式：17834.37×235＝0000000.95，小數點以下4捨5入），已過戶面積
折算為7,010.79平方公尺（小數點第3位以下四捨五入），
價金合計164萬7,536元（計算式：7010.79×235＝0000000.
65，小數點以下4捨5入），上訴人請求移轉系爭122筆土地
按應有部分折算面積為10,646.16平方公尺，應付第2期款即價金之6成為150萬1,109元（10646.16×235×60％＝000000
0.56，小數點以下4捨5入）。此部分係於定金之外，買受人應提出之第二期款，則扣除已移轉登記部分之全額價金後，被上訴人已付價金固尚不足系爭122筆土地第二期款即總價6成之金額。然依甲契約第2條第2款之約定，出賣人應先提出所有權移轉登記之證件書類等交與買方指定之代書，被上訴人始有於有關書類蓋章完畢時交付第二期款之義務，即蘇陳罕及其繼承人負有先交付所有權移轉登記所需證件之義務，其於履行該義務完畢後，始得請求買方於用印完成同時給付第二期款，則上訴人既負有先給付義務，而其迄未履行該義務，自不得行使同時履行抗辯，拒絕移轉系爭122筆土地應
有部分予被上訴人。
六、綜上所述，被上訴人依買賣、債權讓與契約及繼承之法律關係，請求上訴人移轉如附表編號4至125號所示122筆土地應
有部分，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 丁蓓蓓
法 官 蕭錫証
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 11 日書記官 戴伯勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌───────────────────┐
│ 桃園市蘆竹區南崁廟口段山鼻子小段 │
├──┬───┬──────┬─────┤
│編號│地號 │面積（平方公│蘇澤清登記│
│ │ │尺） │權利範圍 │
│ │ │ │ │
├──┼───┼──────┼─────┤
│1 │2-1 │272 │21/6400 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│2 │3 │3393 │21/6400 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│3 │5 │7143 │21/6400 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│4 │9-4 │3186 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│5 │9-5 │267 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│6 │9-7 │970 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│7 │9-8 │1212 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│8 │9-9 │989 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│9 │9-10 │2557 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│10 │9-11 │1364 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│11 │9-12 │858 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│12 │9-13 │354 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│13 │9-14 │160 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│14 │9-15 │90150 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│15 │9-16 │410 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│16 │9-17 │1510 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│17 │9-18 │2014 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│18 │9-19 │1442 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│19 │9-20 │185 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│20 │9-21 │8630 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│21 │9-22 │1263 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│22 │9-23 │624 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│23 │9-24 │2735 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│24 │9-25 │100 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│25 │9-26 │1 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│26 │11 │2105 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│27 │15 │403 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│28 │19 │5851 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│29 │19-1 │643 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│30 │22 │4631 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│31 │24 │242 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│32 │29 │4122 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│33 │32-1 │21434 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│34 │32-2 │979 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│35 │32-3 │819 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│36 │34-3 │693 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│37 │34-5 │4898 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│38 │34-6 │218 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│39 │34-7 │267 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│40 │34-8 │732 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│41 │34-12 │95 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│42 │34-14 │456 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│43 │34-15 │2604 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│44 │34-16 │2342 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│45 │34-18 │126 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│46 │34-19 │2997 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│47 │34-20 │1920 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│48 │34-21 │2299 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│49 │34-23 │2321 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│50 │34-24 │635 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│51 │34-25 │732 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│52 │34-27 │4976 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│53 │34-28 │141 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│54 │34-29 │9868 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│55 │34-30 │6465 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│56 │34-33 │737 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│57 │34-35 │538 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│58 │34-37 │2216 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│59 │34-38 │1775 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│60 │34-39 │19713 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│61 │34-40 │654 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│62 │34-41 │1795 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│63 │34-42 │10329 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│64 │34-43 │1425 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│65 │34-44 │1693 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│66 │34-45 │521 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│67 │34-46 │335 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│68 │34-48 │141 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│69 │34-49 │6 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│70 │34-50 │2 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│71 │34-51 │46 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│72 │39-2 │1406 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│73 │39-3 │11872 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│74 │39-4 │3574 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│75 │39-6 │1072 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│76 │39-9 │3918 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│77 │39-10 │921 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│78 │40 │102 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│79 │46 │13792 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│80 │54 │6751 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│81 │65 │669 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│82 │66 │548 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│83 │72-3 │441 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│84 │73 │4180 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│85 │79 │2565 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│86 │117 │1746 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│87 │121 │9903 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│88 │121-1 │3099 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│89 │122-1 │378 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│90 │122-2 │1338 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│91 │122-3 │1800 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│92 │129-4 │1827 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│93 │135-1 │17262 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│94 │135-2 │2022 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│95 │135-5 │373 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│96 │135-6 │1988 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│97 │135-9 │679 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│98 │135-11│102 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│99 │135-12│8379 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│100 │135-14│35008 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│101 │135-15│14183 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│102 │135-16│1074 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│103 │135-17│873 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│104 │135-18│834 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│105 │135-22│490 │7/1536 │
├──┼───┼──────┼─────┤
│106 │135-23│1856 │7/1536 │
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│109 │135-33│1254 │7/1536 │
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│111 │135-39│2191 │7/1536 │
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│112 │135-40│15126 │7/1536 │
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│113 │135-41│6790 │7/1536 │
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│114 │135-42│250 │7/1536 │
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│125 │145-1 │905 │7/1536 │
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